Wer in Friedrichshain-Kreuzberg eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus besitzt, trifft auf besonders viele Genehmigungspflichten: elf soziale Erhaltungsgebiete, Regeln für die Aufteilung in Eigentumswohnungen und das Zweckentfremdungsverbot. Wer eine davon übersieht, riskiert einen Baustopp, eine Aufteilung, die wieder gelöscht werden kann, oder ein Bußgeld. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen und welches Amt wofür zuständig ist. Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.
Friedrichshain-Kreuzberg in Zahlen
Der Anteil der Altbauwohnungen ist doppelt so hoch wie in Berlin insgesamt, und die meisten Wohnungen liegen in großen Häusern. Zum Zensusstichtag 15.05.2022 gab es rund 157.600 Wohnungen:
| Kennzahl (Zensus 2022) | Bezirk | Berlin |
|---|---|---|
| Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum | rund 157.600 | 2.018.831 |
| in Häusern einer WEG | 25,2 % | 18,4 % |
| in Gebäuden von vor 1919 | 52,2 % | 25,8 % |
| in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen | 70,3 % | 48,8 % |
| vom Eigentümer selbst bewohnt (aller Wohnungen) | 8,4 % | 15,4 % |
| leer stehend | 2,0 % | 2,0 % |
Die Bezirkswerte sind eigene Summen aus den acht Bezirksregionen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg; die Tabellen sind laut Amt wegen der Geheimhaltung nicht exakt additiv. Zu Wohnzwecken vermietet waren 89,5 % der Wohnungen, vom Eigentümer selbst bewohnt 13.220.
Die Zahlen zeigen: Die meisten Eigentumswohnungen im Bezirk sind vermietet, und Mietrecht und Milieuschutz treffen hier oft zusammen. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag je Bezirksregion zwischen 6,98 €/m² (Nördliche Luisenstadt) und 9,28 €/m² (Frankfurter Allee Süd), Berlin 7,67 €/m²; das ist keine Mietspiegel- und keine Angebotsmiete. Alle zwölf Bezirke im Vergleich zeigt die Karte auf der Seite Berlin.
Milieuschutz: die 11 sozialen Erhaltungsgebiete im Bezirk
Im Bezirk gelten elf soziale Erhaltungsgebiete, fünf in Friedrichshain und sechs in Kreuzberg (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026):
| Gebiet | Ortsteil | letzte Verordnung |
|---|---|---|
| Boxhagener Platz | Friedrichshain | 30.03.2021 (vergrößert) |
| Petersburger Straße | Friedrichshain | 12.11.2013 |
| Stralauer Kiez | Friedrichshain | 2019 |
| Samariterviertel | Friedrichshain | 2021 |
| Weberwiese* | Friedrichshain | 22.02.2022 |
| Bergmannstraße-Nord | Kreuzberg | 22.02.2022 |
| Chamissoplatz | Kreuzberg | 23.04.2024 |
| Graefestraße* | Kreuzberg | 22.02.2022 |
| Hornstraße | Kreuzberg | erweitert 09.12.2025 |
| Kreuzberg-Nord | Kreuzberg | erweitert 02.12.2025 |
| Luisenstadt* | Kreuzberg | 20.04.2023 |
* zugleich städtebauliches Erhaltungsgebiet: Dort braucht auch die Errichtung baulicher Anlagen eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB). In der Luisenstadt weichen die Grenzen des sozialen und des städtebaulichen Gebiets seit 2023 voneinander ab; die Genehmigungspflicht für die Errichtung gilt dort nur innerhalb der städtebaulichen Grenze.
Weil Hornstraße und Kreuzberg-Nord zuletzt erweitert wurden, prüfen Sie Ihre Adresse über die Adressabfrage „Mein Xhain“ des Bezirksamts. Ein Teil von Kreuzberg-Nord, die Südliche Friedrichstadt, ist seit 2011 zusätzlich förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet; Einzelheiten nennt die Gebietsseite des Bezirksamts. Was in allen Berliner Gebieten genehmigt wird, erklärt der Beitrag Milieuschutz in Berlin.
Bauen im Milieuschutzgebiet: So läuft die Genehmigung
Genehmigungspflichtig sind nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB „der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen“, laut Bezirksamt auch dann, wenn die Maßnahme nach der Bauordnung für Berlin verfahrensfrei ist. Reine Instandsetzung und Instandhaltung sind nicht genehmigungspflichtig.
- Adresse prüfen: über „Mein Xhain“ oder die Straßenliste der Senatsverwaltung.
- Maßnahme einordnen: Die Pflicht gilt für Grundstücks- und Wohnungseigentümer, auch für leer stehende Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude.
- Antrag stellen: Hauptformular per E-Mail an [email protected], mit Anlagen 1 und 2 bei Maßnahmen in Wohnungen, Anlage 3 bei energetischer Sanierung, Beiblättern für Balkon und Aufzug.
- Erörterung: Vor der Entscheidung erörtert das Amt die erheblichen Tatsachen mit dem Eigentümer (§ 173 Abs. 3 BauGB).
- Erst nach der Genehmigung bauen: Sonst drohen laut Bezirksamt Baueinstellung oder Rückbau; wer ohne Genehmigung rückbaut oder ändert, riskiert außerdem eine Geldbuße bis 30.000 € (§ 213 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 BauGB).
Zu erteilen ist die Genehmigung unter anderem, wenn die Änderung „der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient“ (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB). Die Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung erklärt der Milieuschutz-Beitrag.
Aufteilen in Eigentumswohnungen: zwei Genehmigungen
Ganz Berlin ist Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wer ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht deshalb je nach Größe und Lage eine von zwei Genehmigungen:
| Haus | Genehmigung nötig nach |
|---|---|
| bestehendes Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen | § 250 BauGB und Berliner Verordnung vom 11.11.2025, gilt bis 31.12.2030 |
| bis fünf Wohnungen im Milieuschutzgebiet | Umwandlungsverordnung 2025 (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB), gilt bis 12.03.2030 |
| bis fünf Wohnungen außerhalb | keine dieser Genehmigungen |
Antrag beim Planungsamt des Bezirks (§ 2 der Verordnung), hier bei der Gruppe Erhaltungsgebiete. Nach § 250 Abs. 3 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn
- für Miterben oder Vermächtnisnehmer aufgeteilt werden soll,
- an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
- an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
- ein Absehen von der Aufteilung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist oder
- vorgemerkte Ansprüche Dritter sonst nicht erfüllt werden können.
Ohne Genehmigung trägt das Grundbuchamt die Aufteilung nicht ein (§ 250 Abs. 5 BauGB). Wer trotz vorläufiger Untersagung wegen einer geplanten Erhaltungsverordnung aufteilt, riskiert, dass die Teilung gelöscht wird (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23, ein Berliner Fall). Zur Einordnung: 2021 wurden berlinweit 28.783 Wohnungen umgewandelt, 2024 noch 1.552 (Senatsverwaltung). Mehr dazu: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
Verkauf im Milieuschutzgebiet: Vorkaufsrecht und Negativzeugnis
Beim Verkauf eines Grundstücks im Erhaltungsgebiet steht dem Bezirk ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Friedrichshain-Kreuzberg hat 2016 beschlossen, bei Grundstücksverkäufen in seinen sozialen Erhaltungsgebieten die Ausübung zu prüfen, und 2020 einen weiteren Beschluss dazu gefasst.
Die Grenze zog ein Verfahren aus diesem Bezirk: Das Bundesverwaltungsgericht entschied, dass das Vorkaufsrecht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung bebaut ist und genutzt wird; das Gesetz verlangt zusätzlich, dass eine darauf errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.
Maßgeblich sind nach dem Urteil die tatsächlichen Verhältnisse, nicht befürchtete künftige Entwicklungen (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Eine Änderung von § 26 BauGB ist geplant; am 27.09.2026 galt der Wortlaut unverändert.
Für Verkäufer wichtig:
- Eigentumswohnung: Beim Kauf einer bereits aufgeteilten Wohnung besteht kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
- Frist: Der Bezirk kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB).
- Negativzeugnis: Das Grundbuchamt trägt den Käufer nur ein, wenn Nichtausübung oder Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist; das Zeugnis stellt der Bezirk auf Antrag aus (§ 28 Abs. 1 BauGB). Den Antrag schicken Sie mit dem Kaufvertrag an [email protected].
Leerstand und Ferienwohnung: das Zweckentfremdungsverbot
In Berlin gilt seit dem 01.05.2014 das Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf nur noch drei Monate leer stehen statt früher sechs. Wer eine Wohnung länger leer lassen oder als Ferienwohnung vermieten will, braucht eine Genehmigung; Ferienwohnungen brauchen zudem eine Registriernummer. Seit dem 17.06.2026 gilt das Vierte Änderungsgesetz; neue Registriernummern werden derzeit nicht vergeben (Senatsverwaltung, Stand 27.09.2026).
Zuständig ist das Wohnungsamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt:
- Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Wohnungsamt: Frankfurter Allee 35/37, 10247 Berlin
- Post: Postfach 35 07 01, 10216 Berlin
- Kontakt: Tel. (030) 90298 2979, [email protected]
Die Gebühren sind berlinweit gleich:
| Leistung | Gebühr |
|---|---|
| Genehmigung der Zweckentfremdung | 225,00 € je Wohneinheit |
| Genehmigung des Leerstands | 77,00 bis 693,00 € je Antrag |
| Negativattest | 77,00 bis 231,00 € |
Beachten Sie aktuelle Hinweise auf der Seite des Wohnungsamts. Liegt die Wohnung zusätzlich in einem der elf Milieuschutzgebiete, ist eine Nutzungsänderung auch dort genehmigungspflichtig. Zum Zensusstichtag standen im Bezirk 3.180 Wohnungen leer, 854 davon seit mindestens zwölf Monaten; das sagt nichts darüber, ob ein Leerstand erlaubt war.
Miete im Bezirk: Wohnlage, Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung
Für Mieterhöhungen und Neuvermietung gilt der Berliner Mietspiegel 2026. Er ist qualifiziert (§ 558d BGB), gilt seit dem 28.05.2026 mit Datenstichtag 01.09.2025; die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne gehört nicht zum qualifizierten Teil. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026). Anzupassen ist er zwei Jahre nach dem Stichtag, neu zu erstellen nach vier Jahren (§ 558d Abs. 2 BGB).
Die Wohnlage richtet sich nach der Adresse, nicht nach dem Bezirk. Im Straßenverzeichnis kommen alle drei Wohnlagen vor:
| Adresse | Wohnlage |
|---|---|
| Chamissoplatz, Simon-Dach-Straße | gut |
| Graefestraße | mittel |
| Bergmannstraße 1–23 / 25–72 / 88–112 | mittel / gut / mittel |
| Oranienstraße, Adalbertstraße, Skalitzer Straße | einfach |
Eine Besonderheit des Bezirks: Friedrichshainer Adressen tragen im Straßenverzeichnis den Gebietsstand „O“, Kreuzberger „W“. Für Wohnungen, die 1973 bis 1990 bezugsfertig wurden, gilt deshalb eine andere Spalte der Tabelle.
Die Mietpreisbremse in Berlin gilt in der ganzen Stadt.
Davon zu trennen ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt; unangemessen hoch sind Entgelte, die „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen“ (§ 5 Abs. 1 und 2 WiStG). Die Geldbuße reicht bis 50.000 € (§ 5 Abs. 3 WiStG). Hinweise nimmt das Wohnungsamt unter [email protected] entgegen.
Ämter in Friedrichshain-Kreuzberg auf einen Blick
Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Gruppe Erhaltungsgebiete, Yorckstraße 4–11, 10965 Berlin:
- Bauen im Milieuschutzgebiet, Aufteilung in Eigentumswohnungen: [email protected], Tel. (030) 90298-2571, Sprechzeit Dienstag 9–12 Uhr und nach Vereinbarung
- Umwandlung, Sachbearbeitung: Tel. (030) 90298-2568, Sprechzeit dienstags 9–12 Uhr
- Vorkaufsrecht, Negativzeugnis: [email protected]
Wohnungsamt, Frankfurter Allee 35/37, 10247 Berlin, Postanschrift Postfach 35 07 01, 10216 Berlin:
- Zweckentfremdung, Leerstand, Ferienwohnung: Tel. (030) 90298 2979, [email protected]
- Mietpreisüberhöhung: [email protected]
Das Stadtentwicklungsamt selbst erreichen Sie ebenfalls in der Yorckstraße 4–11, Tel. (030) 90298-2229. Für Fragen zur Planung allgemein gibt es die Adresse [email protected].
Mieter in den Erhaltungsgebieten können sich kostenlos bei der asum GmbH beraten lassen, die im Auftrag des Bezirksamts tätig ist.
Welche Unterlagen ein Antrag braucht, steht auf der Seite „Für Antragsteller*innen“ des Bezirksamts; dort liegen auch die Formulare und die Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung als PDF. Im Zweifel klären Sie das Vorhaben vorab in der Sprechzeit, bevor Sie Handwerker beauftragen.
Hausverwaltung in Friedrichshain-Kreuzberg: worauf Eigentümer achten
Gut ein Viertel der Wohnungen im Bezirk liegt in WEG-Häusern, und elf Erhaltungsgebiete machen viele Maßnahmen genehmigungspflichtig. Für die Wahl der Verwaltung helfen diese Prüffragen:
- Erfahrung mit Genehmigungen: Hat die Verwaltung schon Anträge bei der Gruppe Erhaltungsgebiete gestellt, und kennt sie die Regeln zur Aufteilung?
- Kosten: Welche Leistungen sind im Preis enthalten, welche kosten extra? Womit Sie rechnen müssen, zeigt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?
- Laufzeit: Die Bestellung „kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre“ (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Wechsel: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ (§ 26 Abs. 3 WEG)
Sind Sie mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden, zeigt die Seite, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen; den Wechsel selbst erklärt Hausverwaltung abwählen. Vorlagen dazu: Beschluss zur Abberufung und Neubestellung und Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung.
A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat seinen Hauptsitz im Bezirk:
- Hauptsitz Kreuzberg: Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin (die Adresse liegt selbst im Erhaltungsgebiet Luisenstadt)
Weitere Standorte in Berlin sind das Büro West (Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin) und das Büro Nord (Am Borsigturm 13, 13507 Berlin). Wenn Sie eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft, Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Wohnung in Friedrichshain-Kreuzberg suchen, erreichen Sie das Team über das Kontaktformular. Weitere Bezirke haben eigene Seiten, etwa Eigentümer in Mitte, Eigentümer in Pankow, Eigentümer in Lichtenberg, Eigentümer in Treptow-Köpenick, Eigentümer in Neukölln und Eigentümer in Tempelhof-Schöneberg.
