Treptow-Köpenick hat zwei Gesichter: Mietwohnungen in Altbau und Neubau in Alt-Treptow, Schöneweide oder Adlershof und Einfamilienhäuser am Stadtrand in Müggelheim, Schmöckwitz oder Rahnsdorf. Für Eigentümer heißt das: Wer in einem der drei Milieuschutzgebiete ein Mietshaus oder eine Wohnung besitzt, braucht für jede Modernisierung eine Genehmigung; in Köpenick und Friedrichshagen kommt der Gestaltschutz hinzu. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen und welches Amt wofür zuständig ist. Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.
Treptow-Köpenick in Zahlen: Altbau an der Spree, Häuser am Stadtrand
Im Bezirk liegen vergleichsweise wenige Wohnungen in Eigentümergemeinschaften, dafür viele in Einfamilienhäusern und in Neubauten. Zum Zensusstichtag 15.05.2022 gab es 151.361 Wohnungen:
| Kennzahl (Zensus 2022) | Treptow-Köpenick | Berlin |
|---|---|---|
| in Häusern einer Eigentümergemeinschaft (WEG) | 12,6 % | 18,4 % |
| in Einfamilienhäusern | 16,3 % | 8,6 % |
| Baujahr vor 1950 | 37,3 % | 39,7 % |
| Baujahr 2010 und später | 12,1 % | 5,9 % |
| vom Eigentümer bewohnt | 18,7 % | 15,4 % |
| leer stehend | 1,7 % | 2,0 % |
Die Bezirkswerte sind eigene Summen aus den 20 Bezirksregionen (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Tabellen 4.1, 4.2, 4.5, 4.6 und 4.9). Der WEG-Anteil ist der drittniedrigste der zwölf Bezirke, der Anteil selbst bewohnter Wohnungen der dritthöchste. Beim Anteil der Wohnungen ab Baujahr 2010 liegt Treptow-Köpenick vor allen anderen Bezirken. Stärker als im Berliner Mittel sind Genossenschaften (18,0 %, Berlin 10,2 %), kommunale Wohnungsunternehmen (23,7 %, Berlin 18,9 %) und Privatpersonen (29,8 %, Berlin 25,7 %) vertreten. Alle zwölf Bezirke im Vergleich zeigt die Seite Berlin.
Wo Eigentümer selbst wohnen und wo die WEG-Häuser stehen
Die Bezirksregionen unterscheiden sich stark. Anteil der Wohnungen, die ihre Eigentümer selbst bewohnen (Zensus 2022, Tabelle 4.9):
| Bezirksregion | vom Eigentümer bewohnt |
|---|---|
| Müggelheim | 70,4 % |
| Schmöckwitz | 63,9 % |
| Rahnsdorf | 58,9 % |
| Bohnsdorf | 47,9 % |
| Altglienicke | 32,4 % |
| Alt-Treptow | 7,4 % |
| Plänterwald | 4,5 % |
| Altstadt Köpenick | 4,4 % |
| Oberschöneweide | 3,4 % |
Den höchsten WEG-Anteil haben die Dammvorstadt (22,5 %), Plänterwald (21,0 %), Adlershof und Grünau (je 20,3 %), den niedrigsten das Allende-Viertel (0,7 %). Den höchsten Anteil an Wohnungen ab Baujahr 2010 haben Grünau (20,0 %), die Dammvorstadt (19,9 %), Adlershof (19,0 %) und Niederschöneweide (18,3 %). Ob diese Neubauten Eigentümergemeinschaften gehören, zeigt der Zensus nicht.
Die durchschnittliche Bestandsmiete lag 2022 je Bezirksregion zwischen 6,32 €/m² (Allende-Viertel) und 9,41 €/m² (Rahnsdorf), Berlin 7,67 €/m²; das ist keine Mietspiegel- und keine Angebotsmiete. Wichtig: Die Bezirksregionen Alt-Treptow, Oberschöneweide und Niederschöneweide decken sich nicht mit den gleichnamigen Milieuschutzgebieten.
Milieuschutz: die drei sozialen Erhaltungsgebiete
„Das Bezirksamt Treptow-Köpenick hat bisher drei Milieuschutzgebiete für Teile des Bezirks erlassen“, schreibt der Bezirk:
| Gebiet | erstmals in Kraft | heutiger Umriss seit |
|---|---|---|
| Alt-Treptow | Juli 2016 | 27.05.2020 |
| Oberschöneweide | Mai 2017 | 26.02.2023 |
| Niederschöneweide | Mai 2017 | 26.02.2023 |
Betroffen sind nur Teile der Straßen, je nach Hausnummer:
- Alt-Treptow (18 Straßen): unter anderem Beermannstraße, Bouchéstraße, Elsenstraße, Heidelberger Straße, Karl-Kunger-Straße, Kiefholzstraße, Krüllsstraße, Lohmühlenstraße, Onckenstraße, Plesser Straße und Schmollerplatz.
- Oberschöneweide (26 Straßen): unter anderem Deulstraße, Edisonstraße, Firlstraße, Helmholtzstraße, Rathenaustraße, Siemensstraße, Wattstraße und Wilhelminenhofstraße.
- Niederschöneweide (12 Straßen): unter anderem Brückenstraße, Fennstraße, Hainstraße, Hasselwerderstraße, Köllnische Straße, Schnellerstraße und Spreestraße.
Die Hausnummern in der Straßenliste der Senatsverwaltung (Stand 21.02.2026) und in den Gebiets-PDFs des Bezirks (Stand 29.04.2025) weichen bei einzelnen Adressen voneinander ab. Keine der Listen ist abschließend; maßgeblich ist die Karte der Verordnung, im Zweifel fragen Sie beim Fachbereich Stadtplanung nach. „Gewerbeeinheiten unterliegen nicht dem Milieuschutz“, so das Bezirksamt. Was berlinweit gilt, erklärt der Beitrag Milieuschutz in Berlin.
Umbauen im Milieuschutzgebiet: was der Bezirk nicht genehmigt
Genehmigungspflichtig sind nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB „der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen“. Laut Bezirksamt gilt das auch für leer stehende Wohnungen und selbst genutzte Eigentumswohnungen; ausgenommen sind nur „reine Instandsetzungsmaßnahmen wie bspw. Reparaturarbeiten und Wartungen“. Grundlage der Prüfung sind die Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung, in Kraft seit 18.04.2026.
Laut Bezirksamt unzulässig sind unter anderem:
- Rückbau von Wohngebäuden oder Wohnungen, Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen, nicht erforderliche Grundrissänderungen
- Aufzüge in Bestandsgebäuden mit weniger als fünf oberirdischen Geschossen und besonders kostenaufwendige Aufzüge
- der erstmalige Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit einer Grundfläche von 4 m² oder mehr, zweite Balkone
- besonders hochwertige Ausstattung, Zweitbad oder Gäste-WC bei Wohnungen mit weniger als fünf Wohnräumen
- Energiemaßnahmen über die Mindestanforderungen von GEG oder EnEV hinaus, außer sie belasten die Mieter weniger
- Nutzungsänderungen von Wohnraum
Zu erteilen ist die Genehmigung dagegen, wenn die Änderung „der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient“ (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB). Die Liste des Bezirks ist nicht abschließend.
So läuft der Antrag im Milieuschutzgebiet
„Jegliche Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen bedürfen einer Genehmigung und sind somit antragspflichtig“, schreibt das Bezirksamt. Eine Bearbeitungsfrist nennt es nicht. So gehen Sie vor:
- Adresse prüfen: Straßenliste der Senatsverwaltung und Gebiets-PDF des Bezirks, bei Abweichungen die Karte der Verordnung.
- Merkblatt lesen: Der Bezirk bietet sechs Merkblätter (Stand Juni 2026) zu Aufzug, Bad, besonders hochwertiger Ausstattung, energetischer Sanierung, Freisitzen und Grundrissänderungen.
- Vorab abstimmen: mit dem Fachbereich Stadtplanung, telefonisch dienstags 9 bis 12 Uhr und donnerstags 14 bis 18 Uhr oder per E-Mail an [email protected].
- Antrag stellen: Bei verfahrensfreien und genehmigungsfreigestellten Vorhaben reichen Sie das Antragsformular für bauliche Maßnahmen (Stand 18. Juni 2026) mit Wohnungsbogen und passenden Anlagen beim Fachbereich Stadtplanung ein. Brauchen Sie eine Baugenehmigung, gibt es laut Bezirk „kein gesonderter erhaltungsrechtlicher Antrag“; geprüft wird im Baugenehmigungsverfahren.
- Anhörung: Vor der Entscheidung erörtert das Amt die Tatsachen mit dem Eigentümer und hört auch die Mieter (§ 173 Abs. 3 BauGB).
Mieter in den Gebieten berät die asum GmbH im Auftrag des Bezirksamts kostenlos.
Aufteilen in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB und Milieuschutz
Ganz Berlin ist Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Verordnung nach § 250 BauGB vom 11.11.2025 gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2030; im Milieuschutzgebiet kommt die Umwandlungsverordnung 2025 hinzu (gültig bis 12.03.2030).
| Wohngebäude | außerhalb Milieuschutz | im Milieuschutzgebiet |
|---|---|---|
| bis 5 Wohnungen | keine Genehmigung nach § 250 | Genehmigung nach § 172 BauGB |
| mehr als 5 Wohnungen | Genehmigung nach § 250 | Genehmigung nach § 250, das vorgeht |
Den Antrag stellen Sie beim Bezirksamt, Abteilung Stadtentwicklung, Fachbereich Stadtplanung. Erfasst sind auch Wohnungserbbaurechte, Dauerwohnrechte und Bruchteilseigentum mit zugewiesenen Räumen. Nach § 250 Abs. 3 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, etwa bei Aufteilung für Miterben, beim Verkauf an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung. Aufteilen ist also genehmigungspflichtig, nicht verboten.
Hat das Haus höchstens fünf Wohnungen oder war es am 06.08.2021 kein Wohngebäude, stellt der Fachbereich Stadtplanung auf formlosen Antrag ein Negativattest für das Grundbuchamt aus. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt die Bau- und Wohnungsaufsicht. Wer trotz vorläufiger Untersagung aufteilt, riskiert die Löschung der Teilung (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Nach Umwandlung und Verkauf gilt in Berlin eine Kündigungssperre von zehn Jahren (§ 577a Abs. 2 BGB mit der Berliner Verordnung). Mehr: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
Verkaufen: Vorkaufsrecht und Negativzeugnis
Verkaufen Sie ein Grundstück, zeigt der Notar den Kaufvertrag laut Bezirksamt in der Regel dem Stadtplanungsamt an. Der Bezirk prüft dann, ob ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Er kann es nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB); die Bearbeitung dauert deshalb laut Bezirk bis zu drei Monate.
| Leistung (Fachbereich Stadtplanung) | Gebühr |
|---|---|
| Negativzeugnis (kein Vorkaufsrecht oder keine Ausübung) | 100 € |
| schriftliche Auskunft | 25 € |
Das Negativzeugnis beantragen Sie laut Bezirk formlos. Planen Sie die Wartezeit beim Verkauf eines Mietshauses deshalb in den Zeitplan mit dem Käufer ein.
Liegt das Grundstück in einem der drei Milieuschutzgebiete, gilt eine Grenze, die die Bezirksseite nicht nennt: Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung bebaut ist und genutzt wird. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse, nicht befürchtete künftige Entwicklungen (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Eine Gesetzesänderung dazu ist geplant; am 27.09.2026 galt § 26 Nr. 4 BauGB unverändert.
Gestaltschutz in Köpenick, Friedrichshagen und Oberschöneweide
Neben dem Milieuschutz kennt der Bezirk städtebauliche Erhaltungsgebiete, die das Erscheinungsbild schützen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Mit eigenen Informationsblättern nennt das Bezirksamt diese Gebiete:
- Altstadt Köpenick
- Kietz-Vorstadt
- Friedrichshagen
- Hessenwinkel
- Oberschöneweide
- Wilhelmshagen
Hier gilt mehr als im Milieuschutz: „In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung“ (§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Auch ein Neubau braucht dort also eine Genehmigung.
Das Verfahren laut Bezirksamt: Brauchen Sie ohnehin eine Baugenehmigung, wird der Gestaltschutz im Baugenehmigungsverfahren mitgeprüft. Bei verfahrensfreien Vorhaben stellen Sie „vor Beginn der Maßnahme“ einen formlosen Antrag mit Beschreibung, Lageplan und Zustimmung des Verfügungsberechtigten. In Oberschöneweide kommen soziale und städtebauliche Erhaltung nebeneinander vor; ob Ihr Haus unter beide fällt, klären Sie beim Fachbereich Stadtplanung. Für Denkmale ist die Untere Denkmalschutzbehörde im Stadtentwicklungsamt zuständig.
Sanierungsgebiet Niederschöneweide und Grundstücke am Wasser
Das Sanierungsgebiet Niederschöneweide ist seit dem 04.12.1994 förmlich festgelegt, laut Senatsverwaltung „das letzte der 22 Gebiete aus dem ersten Gesamt-Berliner Stadterneuerungsprogramm (1993 – 1995), das sich noch in der Durchführung befindet“. 2022 wurden Teile entlassen; zwei Teilbereiche, das ehemalige Brauereigelände (Block 3) und das Gelände des ehemaligen Berliner Metallhüttenwerks (Block 6), sind bis zum Jahresende 2026 verlängert. Betroffen sind damit nur noch diese zwei Flächen. Sanierungsrechtliche Genehmigungen erteilt der Fachbereich Stadtplanung.
Der Bezirk hat nach eigener Angabe „die größte Wasserfläche in Berlin“. Am 23.10.2018 wurden fünf Überschwemmungsgebiete per Verordnung festgesetzt, darunter „Müggelspree und Gosener Wiesen“ und „Erpe“. Die Karten im Maßstab 1:2.500 zeigen, welche Grundstücke betroffen sind. Laut Bezirk ergänzen die Verordnungen die Regeln des Wasserhaushaltsgesetzes und mildern sie zum Teil ab. Besitzen Sie ein Grundstück am Wasser, prüfen Sie die Karte vor jedem Bauvorhaben.
Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Zweckentfremdung in Treptow-Köpenick
Wollen Sie eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten, gewerblich nutzen, länger als drei Monate leer stehen lassen, so umbauen, dass sie nicht mehr zum Wohnen dient, oder abreißen, brauchen Sie eine Genehmigung nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot (Service-Portal Berlin). Vermieten Sie bis 49 % Ihrer Hauptwohnung, reicht eine Anzeige. Seit dem 17.06.2026 gilt das Vierte Änderungsgesetz; neue Registriernummern werden laut Senatsverwaltung derzeit nicht vergeben, bisherige gelten bis auf Weiteres.
Zuständig ist das Wohnungsamt Treptow-Köpenick:
- Dienstsitz: Hans-Schmidt-Straße 10, 12489 Berlin
- Post: Bezirksamt Treptow-Köpenick, Wohnungsamt, PF 91 02 40, 12414 Berlin
- Kontakt: Tel. (030) 90297-5205, montags bis freitags 9 bis 12 Uhr; [email protected]
- Abgabe: Anträge nehmen auch die Bürgerämter an
Stellen Sie Anträge schriftlich an das Wohnungsamt. Zum Zensusstichtag 2022 standen im Bezirk 2.530 Wohnungen leer, 716 davon seit zwölf Monaten oder länger, 484 wegen Baumaßnahmen und 43 wegen geplanten Abrisses; das sagt nichts über den heutigen Leerstand und nichts darüber, ob er erlaubt war.
Regeln, die in ganz Berlin gelten
Diese Regeln gelten im Bezirk genauso wie überall in Berlin; der Bezirk entscheidet darüber nicht.
| Regel | Stand | mehr |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse: bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete | bis 31.12.2029 | Mietpreisbremse Berlin |
| Kappungsgrenze 15 % bei Mieterhöhungen | bis 10.05.2028 | Mietspiegel 2026 |
| Mietspiegel 2026, qualifiziert nach § 558d BGB | seit 28.05.2026 | Mietspiegel 2026 |
| Kündigungssperre nach Umwandlung: zehn Jahre | Verordnung bis 30.09.2033 | Umwandlung |
| Genehmigung für Umwandlung (§ 250 BauGB) | bis 31.12.2030 | Umwandlung |
Der Berliner Mietspiegel 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB; die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Abschlag für Minderausstattung gehören nicht zum qualifizierten Teil. Stichtag der Daten ist der 01.09.2025; nach § 558d Abs. 2 BGB ist er nach zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026).
Die Wohnlage (einfach, mittel, gut) bestimmt der Mietspiegel je Adresse, nicht je Bezirk; eine belegte Aussage, welche Wohnlage in Köpenick oder Treptow überwiegt, gibt es nicht. Die Grundsteuer in Berlin ist kein Bezirksthema; der Hebesatz gilt landesweit.
Ämter für Eigentümer in Treptow-Köpenick
Fast alle Anliegen landen beim Stadtentwicklungsamt im Rathaus Köpenick, Alt-Köpenick 21, 12555 Berlin, Haus B (barrierefrei über Böttcherstraße 4, Hof), oder beim Wohnungsamt in der Hans-Schmidt-Straße 10.
- Fachbereich Stadtplanung (Milieuschutz, Aufteilung nach § 250, Negativattest, Vorkaufsrecht, Gestaltschutz, Sanierungsgebiet): Tel. (030) 90297-2312, [email protected]
- Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht (Bauantrag, Abgeschlossenheitsbescheinigung): Tel. (030) 90297-2450, [email protected]
- Untere Denkmalschutzbehörde (Denkmalschutz): Tel. (030) 90297-2192
- Wohnungsamt (Ferienwohnung, Leerstand, Abriss): Hans-Schmidt-Straße 10, 12489 Berlin, Tel. (030) 90297-5205, [email protected]
Die Postanschrift des Stadtentwicklungsamts lautet PF 910 240, 12414 Berlin. Stadtplanung, Bauaufsicht und Denkmalschutz sind telefonisch dienstags von 9 bis 12 Uhr und donnerstags von 14 bis 18 Uhr erreichbar; persönliche Termine gibt es nach einem Erstgespräch oder per E-Mail.
Bauanträge stellen Sie laut Bezirk „vorzugsweise in digitaler Form über den Antragsassistenten“ und reichen sie zusätzlich zweifach auf Papier innerhalb von drei Wochen nach. Persönlich abgeben können Sie Unterlagen nur in der Poststelle im Rathaus Köpenick, 1. Etage, Raum A 1.10, montags bis donnerstags 7:30 bis 14 Uhr, freitags 7:30 bis 12 Uhr.
Hausverwaltung in Treptow-Köpenick: worauf Eigentümer achten
Eine Verwaltung im Bezirk braucht andere Schwerpunkte als in den großen Altbau-WEGs der Innenstadt: Genehmigungen im Milieuschutz in Alt-Treptow und Schöneweide, Gestaltschutz in Köpenick und Friedrichshagen, Grundstücke am Wasser, viele kleine Häuser in Privathand und ein hoher Anteil an Neubauwohnungen. Fragen Sie eine Verwaltung deshalb, ob sie schon Anträge beim Fachbereich Stadtplanung gestellt hat. Hakt es mit Ihrer WEG-Verwaltung, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:
- Schriftlich mit Frist anschreiben: mit der E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung der Verwaltung; mehr dazu, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert.
- Beirat einschalten: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung.
- Unterlagen einsehen: Ihr Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, per E-Mail-Vorlage. Bleiben Schäden liegen: Reparaturen, wenn die Verwaltung untätig ist, mit der E-Mail-Vorlage zur Schadensmeldung.
- Versammlung verlangen: mit der Vorlage zum Verlangen auf Einberufung oder der E-Mail-Vorlage.
- Verwaltung wechseln: Hausverwaltung abwählen, mit der Beschlussvorlage zur Abberufung und Neubestellung.
Alle Schritte im Zusammenhang zeigt die Seite Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung. Zahlen zu Verwalterkosten nur für den Bezirk gibt es nicht; was Verwaltung in Berlin kostet, steht bei den Kosten einer Hausverwaltung in Berlin.
A1 in der Nähe: Hauptsitz Kreuzberg
A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat kein Büro in Treptow-Köpenick. Nächstgelegen ist der Hauptsitz:
- Hauptsitz Kreuzberg: Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin
Weitere Standorte in Berlin sind das Büro West (Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin) und das Büro Nord (Am Borsigturm 13, 13507 Berlin). Wenn Sie eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft, Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Wohnung in Treptow-Köpenick suchen, erreichen Sie das Team über das Kontaktformular. Die Nachbarbezirke haben eigene Seiten: Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg, Eigentümer in Neukölln, Eigentümer in Lichtenberg und Eigentümer in Marzahn-Hellersdorf.
