Wasser kommt durchs Dach, das Fenster im Treppenhaus schließt nicht mehr, Ihr Mieter meldet Feuchtigkeit und kürzt die Miete. Die Verwaltung weiß Bescheid, aber nichts passiert. Diese Seite zeigt, wer für die Reparatur zuständig ist, was die Verwaltung ohne Beschluss tun muss, was Sie selbst tun dürfen, wer Ihren Schaden bezahlt und mit welchen sieben Schritten Sie die Reparatur in Gang bringen. Läuft auch sonst vieles schief, gibt die Übersicht Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung den Rahmen.
Wer ist zuständig: Gemeinschaft, Verwaltung oder Sie?
Für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig: „Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“ (§ 18 Abs. 1 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört ausdrücklich „die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Verwaltung führt das für die Gemeinschaft aus.
Gemeinschaftseigentum sind Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch sind nie Sondereigentum, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG).
| Schaden betrifft | Zuständig |
|---|---|
| Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, gemeinsame Leitungen und Anlagen | Gemeinschaft, ausgeführt durch die Verwaltung (§ 5 Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG) |
| Teile, deren Erhaltung die Gemeinschaftsordnung einzelnen Eigentümern zuweist, etwa Balkone | Beschlüsse bleiben Sache der Gemeinschaft, Kosten nach der Vereinbarung (BGH, V ZR 102/24) |
| Bestandteile Ihrer Räume, die sich verändern lassen, ohne Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern | Sie selbst (§ 5 Abs. 1 WEG) |
Ob etwa Fenster oder Leitungen in Ihrer Wohnung dazugehören, kann die Teilungserklärung regeln. Prüfen Sie diese, bevor Sie die Zuständigkeit festlegen.
Was muss die Verwaltung ohne Beschluss tun?
Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft „berechtigt und verpflichtet“, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- „untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind“ (§ 27 Abs. 1 WEG).
Bei einem Schaden, der sich ohne Reparatur ausweitet, kommt vor allem Nummer 2 in Betracht. Die Eigentümer können diese Rechte und Pflichten per Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Wo die Grenze der „untergeordneten Bedeutung“ in Euro liegt, sagt das Gesetz nicht; sehen Sie im Verwaltervertrag und in früheren Beschlüssen nach. Alles andere beschließen die Eigentümer (§ 19 Abs. 1 WEG).
Zwei verbreitete Einwände der Verwaltung lassen sich einordnen:
| Einwand | Was gilt |
|---|---|
| „Wir brauchen erst drei Angebote.“ | Eine starre Pflicht, ab einer bestimmten Summe Vergleichsangebote einzuholen, gibt es nicht; der Beschluss braucht aber eine hinreichende Tatsachengrundlage (BGH, V ZR 7/25). |
| „Für jeden Auftrag brauchen wir eine neue Versammlung.“ | Die Eigentümer können die Entscheidung über die Ausführung einer beschlossenen Erhaltungsmaßnahme, etwa die Auftragsvergabe, auf den Verwalter übertragen (BGH, V ZR 241/23). |
7 Schritte: So bringen Sie die Reparatur in Gang
Die Schritte bauen aufeinander auf: erst melden und nachfassen, dann beantragen, zuletzt Versammlung, Gericht oder Abberufung.
- Schaden dokumentieren: Fotos, Datum, Ort und Folgen für Ihre Einheit festhalten, Meldungen Ihres Mieters aufbewahren. Den Schaden müssen Sie später selbst darlegen und beweisen (BGH, V ZR 18/25).
- Schaden schriftlich melden und Frist setzen: per E-Mail mit Fotos an die Verwaltung. Wir empfehlen in der Regel sieben Tage für eine Rückmeldung mit Plan; das ist eine Bitte, keine gesetzliche Frist. Bei eindringendem Wasser oder anderer akuter Gefahr zusätzlich sofort anrufen oder den Notdienst der Verwaltung nutzen. Bieten Sie Zugang zur Wohnung an; das Betreten Ihrer Wohnung müssen Sie in den Grenzen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ohnehin dulden. Kommt gar keine Antwort, hilft die Seite Hausverwaltung reagiert nicht.
- Beirat einschalten: Er „unterstützt und überwacht den Verwalter“ (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG), sein Vorsitzender vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG). Nicht jede Gemeinschaft hat einen Verwaltungsbeirat.
- Beschlussantrag stellen: Verlangen Sie für die nächste Versammlung einen Tagesordnungspunkt zur Erhaltungsmaßnahme. Wer keinen Beschluss beantragt, obwohl er die Abstimmung hätte beeinflussen können, riskiert, dass ihm ein Mitverschulden angerechnet wird (BGH, V ZR 18/25). Ist die Reparatur schon beschlossen, aber nicht ausgeführt, lesen Sie Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um und nutzen die E-Mail „Beschluss umsetzen“.
- Versammlung verlangen, wenn es nicht warten kann: Die Verwaltung muss einberufen, wenn dies „in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird“ (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert sie sich pflichtwidrig, können Beiratsvorsitz, Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Dafür gibt es das Schreiben „Verlangen auf Einberufung“, die E-Mail „Versammlung verlangen“ und die Anleitung Eigentümerversammlung selbst organisieren.
- Reparatur abgelehnt oder vertagt: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG), zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG). Lassen Sie sich vorher rechtlich beraten.
- Verwaltung abberufen: jederzeit per Beschluss (§ 26 Abs. 1, 3 WEG), mehr unten.
| Schritt | Frist |
|---|---|
| 2. Schadensmeldung | Empfehlung sieben Tage, bei akuter Gefahr sofort |
| 5. Einladung zur Versammlung | soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG) |
| übrige Schritte | keine gesetzliche Frist |
Notfall: Was Sie selbst tun dürfen
Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, müssen Sie nicht auf die Verwaltung warten. Das Gesetz sagt: „Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.“ (§ 18 Abs. 3 WEG).
Die Grenzen stehen im Wortlaut:
| Merkmal | Was das heißt |
|---|---|
| unmittelbar drohend | Der Schaden steht unmittelbar bevor, etwa weil gerade Wasser eindringt |
| notwendig | Nur das, was zur Abwendung nötig ist, zum Beispiel Wasser absperren oder eine Notabdichtung durch einen Fachbetrieb |
| gemeinschaftliches Eigentum | Der Schaden droht dem Gemeinschaftseigentum |
Eine größere Reparatur ist keine Notmaßnahme; sie bleibt Sache der Gemeinschaft. Informieren Sie die Verwaltung sofort schriftlich, was Sie veranlasst haben, mit Fotos und Rechnung. Ob und in welchem Umfang Sie die Kosten einer Notmaßnahme ersetzt bekommen, hängt vom Einzelfall ab. Verlassen Sie sich nicht darauf, ohne das geklärt zu haben.
Versicherungsfall: Wer meldet was?
Die angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung ist deshalb in der Regel die Gemeinschaft, gemeldet wird über die Verwaltung; wer genau Versicherungsnehmer ist, steht in der Police. Die Police gehört zu den Verwaltungsunterlagen, in die Sie Einsicht verlangen können (§ 18 Abs. 4 WEG); wie das geht, zeigt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Das Versicherungsvertragsgesetz verlangt vom Versicherungsnehmer zweierlei:
- Er hat den Versicherungsfall, „nachdem er von ihm Kenntnis erlangt hat, dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen“ (§ 30 Abs. 1 Satz 1 VVG).
- Er hat „nach Möglichkeit für die Abwendung und Minderung des Schadens zu sorgen“ (§ 82 Abs. 1 VVG). Gebotene Aufwendungen dafür erstattet der Versicherer (§ 83 Abs. 1 Satz 1 VVG).
Fragen Sie deshalb in Ihrer Meldung, ob der Schaden der Versicherung gemeldet wurde und unter welcher Schadennummer. Leitungswasser verursacht laut GDV knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung. Zur Grunddeckung gehören laut Verbraucherzentrale Feuer, Leitungswasser und Naturgefahren wie Sturm und Hagel; Mietausfall nach einem versicherten Schaden wird in der Regel nur für zwölf Monate ersetzt. Der Umfang hängt vom Vertrag ab. Mehr dazu: Versicherungen für das Mehrfamilienhaus.
Wer zahlt Ihren Schaden, wenn die Reparatur verschleppt wird?
Die Gemeinschaft. Verletzt sie ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und entsteht dadurch ein Schaden an Ihrem Sondereigentum, können Sie Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden, mit diesen Grenzen (Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25):
| Punkt | Was gilt |
|---|---|
| Mahnung nötig? | Nein, Verzug ist keine Voraussetzung |
| Ab wann? | Keine Garantiehaftung: erst ab dem Zeitpunkt, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre |
| Pflichtwidrig ab? | ab Kenntnis vom Handlungsbedarf oder ab dem Zeitpunkt, zu dem sie ihn hätte kennen müssen |
| Mietausfall? | nur, wenn die entgangene Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte |
| Mitverschulden? | möglich, wenn Sie keinen Beschluss beantragt haben, obwohl Sie ihn hätten beeinflussen können |
Das Verhalten ihres Verwalters muss sich die Gemeinschaft zurechnen lassen, und seit dem 01.12.2020 haftet sie auch für Willensbildungsfehler der Eigentümerversammlung (BGH, V ZR 18/25). Ansprüche wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag bestehen nur gegenüber der Gemeinschaft, nicht gegenüber dem Verwalter (BGH, V ZR 34/24).
Altes Recht: Vor dem 01.12.2020 konnten Eigentümer, die eine dringend nötige Sanierung pflichtwidrig blockierten, unter engen Voraussetzungen selbst haften (BGH, Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16). Heute steht die Haftung der Gemeinschaft im Vordergrund. Ob und in welcher Höhe Ihnen ein Anspruch zusteht, ist Einzelfall; lassen Sie sich rechtlich beraten.
Wenn Ihr Mieter die Miete mindert
Gegenüber Ihrem Mieter sind Sie als Vermieter verpflichtet. Sie haben die Wohnung „während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, also im vertragsgemäßen Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Ausnahme für Eigentumswohnungen enthält der Wortlaut nicht. Auch die Minderung knüpft nach dem Wortlaut von § 536 Abs. 1 BGB an den Mangel an, nicht daran, wer ihn beheben muss.
| Recht oder Pflicht des Mieters | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Mindert der Mangel die Tauglichkeit, zahlt er nur eine angemessen herabgesetzte Miete; hebt er sie auf, ist er von der Miete befreit | § 536 Abs. 1 BGB |
| Sind Sie mit der Beseitigung in Verzug, kann er Schadensersatz verlangen oder den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen | § 536a BGB |
| Er muss den Mangel unverzüglich anzeigen, sonst verliert er Rechte, soweit Sie deshalb nicht abhelfen konnten | § 536c BGB |
| Er muss die Reparatur dulden; Sie kündigen sie rechtzeitig an, außer bei unerheblicher Einwirkung oder wenn sie sofort zwingend nötig ist | § 555a BGB |
Informieren Sie Ihren Mieter schriftlich, dass Sie den Schaden gemeldet haben, und stimmen Sie Termine ab. Ob die Gemeinschaft Ihnen eine Minderung ersetzt, richtet sich nach den Grenzen des BGH-Urteils V ZR 18/25; ausdrücklich entschieden hat der BGH das für diesen Fall nicht. Ihre Pflichten als Vermieter zeigt Pflichten im Mehrfamilienhaus.
Darf ich das Hausgeld kürzen, bis repariert ist?
Nein. Gegenüber den beschlossenen Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist ein Zurückbehaltungsrecht des Eigentümers generell ausgeschlossen, auch wenn es auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Der Fall betraf eine fehlende Jahresabrechnung, der Leitsatz gilt aber allgemein.
Kürzen Sie das Hausgeld trotzdem, bleibt der Betrag geschuldet, und an der Reparatur ändert das nichts. Möglich bleibt nur die Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen.
Der wirksamere Hebel sind die Schritte oben: Meldung mit Frist, Beschlussantrag, notfalls Versammlung und Beschlussersetzungsklage. So entsteht der Druck dort, wo die Entscheidung fällt, nämlich in der Gemeinschaft.
Wann ist es Zeit für eine neue Verwaltung?
Bleiben Schäden trotz Meldung, Frist und Beirat liegen, stellt sich die Frage nach einem Wechsel. Die Gemeinschaft kann ihn jederzeit beschließen: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ (§ 26 Abs. 3 WEG). Über die Abberufung beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG), es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Allein können Sie die Abberufung nur durchsetzen, wenn ihre Ablehnung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Das Gericht würdigt dabei alle Vorwürfe, auch ältere (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21, aus einem Berliner Verfahren). Halten Sie deshalb jede Schadensmeldung ohne Reaktion mit Datum fest.
So gehen Sie vor:
- Angebote anderer Verwaltungen einholen; bei der Einordnung der Preise hilft Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
- Versammlung mit Abberufung und Neubestellung auf der Tagesordnung verlangen, mit den Beschlussvorschlägen zur Abberufung.
- Beschließen. Den ganzen Ablauf zeigt Hausverwaltung abwählen.
E-Mail-Vorlage: Schaden melden und Frist setzen
Die E-Mail-Vorlage „Schaden melden mit Frist“ füllen Sie im Browser aus: Name der Verwaltung, Ansprechpartner, E-Mail-Adresse, Anschrift der WEG, Ihre Einheit, Art und Ort des Schadens und die Frist. Gespeichert wird nichts. Die E-Mail beschreibt den Schaden, nennt die Rechtsgrundlagen und bittet um einen Plan, ohne Drohung.
Drei Hinweise, bevor Sie senden:
- E-Mail-Adresse finden: Sie steht meist im Verwaltervertrag, in der letzten Einladung, Jahresabrechnung oder Hausgeld-Mitteilung. Anbieter geschäftsmäßiger, in der Regel gegen Entgelt angebotener digitaler Dienste müssen im Impressum die „Adresse für die elektronische Post“ angeben (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 DDG). Eine Notdienstnummer nennen oft die letzten Schreiben oder der Aushang im Treppenhaus.
- Per E-Mail mit Fotos schicken: Für die Schadensmeldung schreibt das WEG keine Form vor. Eine E-Mail mit vollem Namen hilft zu belegen, ab wann die Verwaltung Bescheid wusste. Das zählt, weil die Pflichtwidrigkeit erst ab Kenntnis des Handlungsbedarfs beginnt (BGH, V ZR 18/25).
- Kopie behalten: Gesendete E-Mail samt Anlagen speichern oder als PDF sichern, Eingangsbestätigung erbitten, Anrufe mit Datum notieren.
A1 Asset One gibt diesen Ratgeber heraus und verwaltet auch Eigentümergemeinschaften. Wenn Ihre Gemeinschaft über einen Wechsel nachdenkt, können Sie über den Kasten zur WEG-Verwaltung ein unverbindliches Angebot anfragen. Die Schritte auf dieser Seite gelten unabhängig davon, welche Verwaltung Sie wählen.
