Eigentum in Berlin: Wissen, was gilt

Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der Vergleichsmiete

Was gilt: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 für die ganze Stadt.

Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War die Vormiete höher, darf sie weiter verlangt werden. Für Modernisierungen in den drei Jahren vor Mietbeginn ist ein Zuschlag möglich.

Für Sie heißt das: Vor jeder Neuvermietung die Vergleichsmiete im Mietspiegel prüfen und die Vormiete belegen können.

Kappungsgrenze: 15 % in drei Jahren

Was gilt: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, bundesweit sind es 20 %. Nie darf sie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Berliner Verordnung gilt bis 10.05.2028.

Mietspiegel 2026

Was gilt: Seit dem 28.05.2026 gilt der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2026. Der Median der erhobenen Nettokaltmieten liegt bei 7,71 €/m². Für die Werte der Mietspiegeltabelle wird vor Gericht vermutet, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben; die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung gehört nicht zum qualifizierten Teil.

Für Sie heißt das: Mieterhöhungen und neue Mieten am Mietspiegel ausrichten. Die Werte für Ihre Wohnung finden Sie in der Online-Abfrage.

Kündigungssperre nach Umwandlung: 10 Jahre

Was gilt: Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber frühestens zehn Jahre nach der Veräußerung wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung kündigen. Bundesweit sind es drei Jahre. Die Berliner Verordnung gilt bis 30.09.2033.

Für Sie heißt das: Wer eine umgewandelte, vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, muss sehr lange warten.

Umwandlung in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung

Was gilt: In ganz Berlin braucht die Aufteilung bestehender Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigung (§ 250 BauGB, Verordnung vom 01.01.2026 bis 31.12.2030); das gilt nicht für neu geschaffenen Wohnraum wie Dachausbau oder Aufstockung. In Milieuschutzgebieten sind zusätzlich Häuser mit bis zu fünf Wohnungen genehmigungspflichtig (Umwandlungsverordnung 2025, bis 12.03.2030).

Wann es eine Genehmigung gibt: unter anderem beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter, bei Eigennutzung durch Familienangehörige, bei einer Nachlassteilung und wenn die Versagung unzumutbar wäre.

Wirkung: 2021 wurden noch 28.783 Wohnungen umgewandelt, 2024 nur noch 1.552.

Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutz)

Was gilt: In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten wohnen rund 1,19 Millionen Menschen in etwa 662.000 Wohnungen. Dort sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, auch für leer stehende und selbst genutzte Eigentumswohnungen. Die Bezirke prüfen nach Kriterien, die seit dem 18.04.2026 gelten.

Vorkaufsrecht: Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungsverordnung bebaut ist und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel aufweist. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 21/6588) will das Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten wieder erweitern; beschlossen ist er Stand 29.09.2026 nicht.

Für Sie heißt das: Vor jeder Modernisierung prüfen, ob Ihr Haus in einem Erhaltungsgebiet liegt, und die Genehmigung beim Bezirk beantragen, bevor die Arbeiten beginnen.

Zweckentfremdungsverbot

Was gilt: Wohnraum darf nur mit Genehmigung des Bezirksamts anders als zum Wohnen genutzt werden, etwa als Ferienwohnung, für Gewerbe, durch Abriss oder durch Leerstand von mehr als drei Monaten (bei zügiger Sanierung bis zu zwölf Monate). Die eigene Hauptwohnung kann während der Abwesenheit, eine Nebenwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr mit Genehmigung an Gäste vermietet werden. Seit 17.06.2026 gilt ein neues Registrierungsverfahren; neue Registriernummern vergibt die Senatsverwaltung derzeit nicht, bisherige gelten weiter (Stand 29.09.2026).

Bußgeld: Der gesetzliche Rahmen reicht bis 500.000 €; die Verwaltung setzt für Ferienwohnung oder Leerstand als Regel 1.500 bis 2.500 € je Wohnung und Monat an (Richtwerte, Stand 27.03.2026).

Grundsteuer

Berlin wendet das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen an. Der Hebesatz für Grundsteuer B beträgt seit 01.01.2025 470 % (vorher 810 %) und ist für 2026 und 2027 unverändert festgelegt. Einspruch ist nur innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe eines Bescheids möglich (§ 355 AO); wer den Wert für falsch hält, muss den Grundsteuerwertbescheid angreifen (§ 351 Abs. 2 AO).

Zur Einordnung: Den Berliner Mietendeckel hat das Bundesverfassungsgericht 2021 für nichtig erklärt, weil das Mietpreisrecht Bundessache ist.