Kein Berliner Bezirk hat so viele Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften wie Charlottenburg-Wilmersdorf. Dazu kommen viel Altbau, große Häuser und neun Milieuschutzgebiete, in denen schon ein neues Bad oder neue Fenster eine Genehmigung brauchen können. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen, die zuständigen Ämter mit Adresse und was Sie tun, wenn Ihre WEG-Verwaltung nicht funktioniert. Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen.
Der Bezirk in Zahlen: viele Eigentumswohnungen, viel Altbau
Von 194.165 Wohnungen im Bezirk liegen 60.310 in Gebäuden, die einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gehören. Das sind 31,1 %, der höchste Anteil aller zwölf Bezirke, vor Steglitz-Zehlendorf (25,6 %, Eigentümer in Steglitz-Zehlendorf) und Friedrichshain-Kreuzberg (25,2 %, Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg). Auch absolut hat kein Bezirk mehr WEG-Wohnungen; an zweiter Stelle folgt Pankow mit 48.578.
| Zensus 2022 | Bezirk | Berlin |
|---|---|---|
| Wohnungen insgesamt | 194.165 | 2.018.831 |
| in Häusern einer WEG | 31,1 % | 18,4 % |
| in Gebäuden mit Baujahr vor 1950 | 51,4 % | 39,7 % |
| in Gebäuden mit 13 und mehr Wohnungen | 60,1 % | 48,8 % |
| zu Wohnzwecken vermietet | 80,9 % | 82,4 % |
| vom Eigentümer selbst bewohnt | 16,3 % | 15,4 % |
| leer stehend | 2,5 % | 2,0 % |
Stichtag ist der 15.05.2022. Der Zensus weist den Bezirk nicht als eigene Zeile aus; die Bezirkswerte sind eine eigene Summe der elf Bezirksregionen aus den Zensus-Tabellen 4.1, 4.2, 4.5, 4.6 und 4.9 des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg. Für Sie heißt das: Die meisten Eigentümer im Bezirk teilen sich ein großes, oft altes Haus mit vielen anderen und vermieten ihre Wohnung. Von den 4.820 leeren Wohnungen standen 1.495 seit mindestens zwölf Monaten leer (Tabelle 4.14, Stand 2022).
Mieten im Zensus je Bezirksregion
Der Zensus nennt die durchschnittliche Nettokaltmiete nur je Bezirksregion, nicht für den Bezirk (Tabelle 4.16, Stichtag 15.05.2022, Berlin 7,67 €/m²). Die Werte zeigen Bestandsmieten aller Verträge; für eine Mieterhöhung gilt der Mietspiegel, nicht diese Tabelle.
| Bezirksregion | Nettokaltmiete |
|---|---|
| Lietzenburger Straße | 9,26 €/m² |
| Grunewald | 8,98 €/m² |
| Otto-Suhr-Allee/Kantstraße | 8,60 €/m² |
| Halensee | 8,57 €/m² |
| Volkspark Wilmersdorf | 8,54 €/m² |
| Heerstraße | 8,39 €/m² |
| Schloss Charlottenburg | 8,28 €/m² |
| Schmargendorf | 8,16 €/m² |
| Westend | 8,04 €/m² |
| Mierendorffplatz | 7,81 €/m² |
| Charlottenburg Nord | 7,03 €/m² |
Milieuschutz: die neun sozialen Erhaltungsgebiete
Der Bezirk „verfügt nunmehr über neun soziale Erhaltungsgebiete“, so das Bezirksamt. In diesen Gebieten will der Bezirk die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten; Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden brauchen deshalb eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 BauGB). Was das allgemein bedeutet, erklärt die Seite zum Milieuschutz in Berlin.
| Gebiet | Schlüssel | in Kraft seit |
|---|---|---|
| Mierendorff-Insel | EM0401 | 01.09.2018 |
| Gierkeplatz | EM0402 | 01.09.2018 |
| Klausenerplatz | EM0403 | 13.01.2020 |
| Jungfernheide | EM0404 | 23.06.2021 |
| Alt-Lietzow | EM0405 | 23.06.2021 |
| Richard-Wagner-Straße | EM0406 | 23.06.2021 |
| Karl-August-Platz | EM0407 | 23.06.2021 |
| Brabanter Platz | EM0408 | 19.03.2023 |
| Hochmeisterplatz | EM0409 | 19.03.2023 |
Gebietsschlüssel laut Straßenliste der Senatsverwaltung (Stand 21.02.2026), Inkrafttreten laut Bezirksamt. Ob Ihre Adresse dazugehört, prüfen Sie in der Karte des Bezirksamts mit Adresssuche oder in der Straßenliste. Das Bezirksamt stellt außerdem einen Flyer je Gebiet bereit.
Sanierungs-, Umlegungs- oder Entwicklungsgebiete hat der Bezirk nach eigener Angabe derzeit keine. Mieter in den neun Gebieten können sich im Rathaus Charlottenburg zu Modernisierung und Umwandlung beraten lassen. Seit 2022 berät zudem ein Milieuschutzbeirat den Bezirk, in dem auch Vermieterverbände sitzen.
Umbauen und modernisieren im Erhaltungsgebiet
Die Genehmigungspflicht gilt laut Bezirksamt „ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform“, also auch für Ihre selbst genutzte oder leere Wohnung. Maßstab sind die Genehmigungskriterien vom 07.04.2026, in Kraft seit 18.04.2026; die Fassung vom 18.11.2024, die der Text der Bezirksseite noch nennt, gilt nicht mehr. So gehen Sie vor:
- Adresse prüfen: Karte des Bezirks oder Straßenliste der Senatsverwaltung.
- Bauberatung vereinbaren: über [email protected], laut Bezirk auch bei Badsanierung oder Fensteraustausch.
- Formular wählen: „Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung“ oder „Antrag für Maßnahmen im gesamten Gebäude“.
- Antrag richtig adressieren: Bei verfahrensfreien oder genehmigungsfreigestellten Vorhaben entscheidet der Fachbereich Stadtplanung. Braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, entscheidet die Bauaufsicht, und die Stadtplanung wird beteiligt (§ 173 Abs. 1 BauGB: „im Einvernehmen mit der Gemeinde“).
- Energetische Maßnahmen über dem Mindeststandard: nur nach Rücksprache, wenn ein Kostenvergleich zeigt, dass die hochwertigere Variante günstiger ist und die Mieter nach der Umlage geringer belastet (etwa durch Fördermittel), oder wenn die Mieter anders mindestens gleichwertig vor Verdrängung geschützt sind. Beizulegen: Kostenvergleich, gegebenenfalls Zuwendungsbescheid, abgestimmte Modernisierungsankündigung.
Die Bezirksseite spricht noch vom Gebäudeenergiegesetz; § 172 Abs. 4 BauGB verweist inzwischen auf das Gebäudemodernisierungsgesetz.
Aufteilen in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB und Milieuschutz
Wer ein Mietshaus im Bezirk in Eigentumswohnungen aufteilen will, muss zwei Genehmigungspflichten prüfen. In ganz Berlin gilt die Verordnung nach § 250 BauGB vom 11.11.2025, gültig vom 01.01.2026 bis 31.12.2030, für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Im Erhaltungsgebiet kommt die Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hinzu (gültig bis 12.03.2030).
| Wohngebäude | Genehmigung für die Aufteilung |
|---|---|
| bis 5 Wohnungen, außerhalb eines Erhaltungsgebiets | keine nach § 250 BauGB |
| bis 5 Wohnungen, im Erhaltungsgebiet | nach § 172 BauGB |
| mehr als 5 Wohnungen | nach § 250 BauGB, im Erhaltungsgebiet geht § 250 vor |
Im Bezirk liegen 90,7 % der Wohnungen in Gebäuden mit sieben oder mehr Wohnungen (Zensus 2022, Tabelle 4.5); für bestehende Wohngebäude dieser Größe gilt bei einer Aufteilung die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB. Die Genehmigung ist nach § 250 Abs. 3 BauGB unter anderem zu erteilen, wenn Wohnungen an Miterben, zur eigenen Nutzung an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieter gehen sollen. Den Antrag stellen Sie beim Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, mit den Formularen des Bezirks für § 250 und § 172.
Wer trotz vorläufiger Untersagung teilt, riskiert, dass die Teilung gegenüber dem Land unwirksam ist und gelöscht werden kann (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung verkauft, kann sich der Käufer in Berlin zehn Jahre lang nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a BGB). Einzelheiten stehen auf der Seite zur Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Zweckentfremdung
Wollen Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten, länger leer stehen lassen oder abreißen, brauchen Sie in Berlin eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot, das seit dem 01.05.2014 gilt. Leerstand ist nur noch drei Monate erlaubt. Seit dem 17.06.2026 gilt das geänderte Gesetz; neue Registriernummern werden laut Senatsverwaltung derzeit nicht vergeben.
Zuständig ist im Bezirk das Wohnungsamt, Bereich Wohn 3:
- Anschrift: Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, Wohnungsamt – Wohn 3, Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin
- E-Mail: [email protected]
- Antrag: per Post, per E-Mail als Scan mit Unterschrift oder nach Rücksprache persönlich
- Zuständigkeit im Amt: nach Straßennamen, laut Liste des Bezirks (Stand 07/2026)
Die Seite des Bezirks nennt als Rechtsgrundlage noch die Verordnung von 2014; die Änderung des Gesetzes von 2026 fehlt dort. Klären Sie Fragen zu Ferienwohnung oder Registriernummer deshalb vor dem Antrag direkt mit dem Amt. Das Wohnungsamt geht außerdem Hinweisen auf Mietpreisüberhöhung nach. Unangemessen hoch sind nach § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz Entgelte, „die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen“.
Regeln, die in ganz Berlin gelten
Diese Regeln gelten im Bezirk genauso wie überall in Berlin. Der Bezirk entscheidet darüber nicht, die Details stehen auf den verlinkten Seiten.
| Regel | Stand |
|---|---|
| Mietpreisbremse: bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete | bis 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze 15 % bei Mieterhöhungen | bis 10.05.2028 |
| Mietspiegel 2026, qualifiziert nach § 558d BGB | seit 28.05.2026 |
| Kündigungssperre nach Umwandlung: zehn Jahre | Verordnung bis 30.09.2033 |
| Genehmigung für Umwandlung (§ 250 BauGB) | bis 31.12.2030 |
| Zweckentfremdungsverbot | seit 01.05.2014 |
Der Mietspiegel 2026 ist qualifiziert und von allen Verbänden der Arbeitsgruppe Mietspiegel anerkannt; die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Abschlag für Minderausstattung gehören nicht zum qualifizierten Teil. Stichtag der Daten ist der 01.09.2025; nach § 558d Abs. 2 BGB ist er nach zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen, die Anpassung ist also zum Stichtag 01.09.2027 fällig. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026). Die Wohnlage bestimmt der Mietspiegel je Adresse, nicht je Bezirk; ein Milieuschutzgebiet ist einer der Indikatoren seines Wohnlagenmodells.
Ämter für Eigentümer im Bezirk
Die meisten Anliegen von Eigentümern landen bei zwei Ämtern des Bezirksamts: dem Stadtentwicklungsamt am Hohenzollerndamm und dem Wohnungsamt im Rathaus Charlottenburg.
- Städtebauliche Erstberatung, Aufteilung nach § 250 und § 172 BauGB: Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Hohenzollerndamm 174–177, 10713 Berlin; [email protected], Geschäftszimmer 030 9029-15141.
- Umbau und Modernisierung im Milieuschutzgebiet: Fachbereich Stadtplanung, Gruppe Milieuschutz; [email protected], 030 9029-15150.
- Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Wohnungsamt – Wohn 3, Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin; [email protected].
- Wohnungsamt allgemein, Mietpreisüberhöhung: Wohnungsamt, Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin (Eingang Otto-Suhr-Allee 98/99 neben der Bibliothek); [email protected], 030 9029-13022.
Die städtebauliche Erstberatung findet dienstags von 9 bis 12 Uhr in Präsenz statt, nicht für laufende Verfahren. Das Wohnungsamt ist telefonisch montags, mittwochs, donnerstags und freitags von 10 bis 11 Uhr erreichbar, dienstags von 9 bis 12 Uhr nur mit Termin. Die Mietpreisprüfstelle der Senatsverwaltung bietet donnerstags von 10 bis 13 Uhr Termine im Haus am Mierendorffplatz, Mierendorffplatz 19.
Hausverwaltung im Bezirk: worauf Eigentümer achten
Bei 60.310 WEG-Wohnungen, viel Altbau und großen Häusern hat die WEG-Verwaltung im Bezirk viel zu tun: Genehmigungen im Erhaltungsgebiet einholen, bevor saniert wird, Erhaltung älterer Gebäude planen, große Gemeinschaften zur Versammlung bringen und bei 80,9 % vermieteten Wohnungen kommt für viele Eigentümer die Verwaltung ihrer Mietverhältnisse hinzu. Hakt es, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:
- Schriftlich mit Frist anschreiben: mit der E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung der Verwaltung; was hilft, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert.
- Beirat einschalten: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung.
- Unterlagen einsehen: Ihr Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, per E-Mail-Vorlage.
- Versammlung verlangen: mit der Vorlage zum Verlangen auf Einberufung oder der E-Mail-Vorlage.
- Verwaltung wechseln: Hausverwaltung abwählen, mit Beschlussvorlage zur Abberufung und Neubestellung.
Alle Schritte im Zusammenhang zeigt die Seite Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung. Zahlen zu Verwalterkosten nur für den Bezirk gibt es nicht; was Verwaltung in Berlin kostet, steht bei den Kosten einer Hausverwaltung in Berlin.
A1 im Bezirk: Büro West
A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat im Bezirk ein Büro:
- Büro West: Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin
Weitere Standorte in Berlin sind der Hauptsitz in Kreuzberg (Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin) und das Büro Nord (Am Borsigturm 13, 13507 Berlin). Wenn Sie eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft, Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Wohnung im Bezirk suchen, erreichen Sie das Team über das Kontaktformular. Für die anderen Berliner Bezirke gibt es eigene Seiten, etwa Eigentümer in Spandau, Eigentümer in Mitte und Eigentümer in Tempelhof-Schöneberg.
