Eigentümer in Steglitz-Zehlendorf: 3 Milieuschutzgebiete und wer was genehmigt

In keinem Berliner Bezirk wohnen so viele Eigentümer in ihren eigenen Wohnungen wie in Steglitz-Zehlendorf, und nur in Charlottenburg-Wilmersdorf liegt ein größerer Teil der Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften. Zugleich gelten im Ortsteil Steglitz seit Februar 2024 drei Milieuschutzgebiete, in denen schon der Balkon oder das zweite Bad eine Genehmigung braucht.

Zum Bezirk gehören laut Bezirksamt acht Ortsteile: Dahlem, Lankwitz, Lichterfelde, Nikolassee, Schlachtensee, Steglitz, Wannsee und Zehlendorf; Schlachtensee ist seit einer Bekanntmachung im Amtsblatt vom 11.12.2020 ein eigener Ortsteil. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen und welches Amt im Rathaus Zehlendorf wofür zuständig ist. Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.

Steglitz-Zehlendorf in Zahlen: viele Selbstnutzer, kleine Häuser

Zum Zensusstichtag 15.05.2022 gab es im Bezirk 162.188 Wohnungen. Kommunale Wohnungsunternehmen spielen hier kaum eine Rolle, Privatpersonen und Eigentümergemeinschaften umso mehr:

Kennzahl (Zensus 2022)	Steglitz-Zehlendorf	Berlin
in Häusern einer Eigentümer­gemeinschaft (WEG)	25,6 %	18,4 %
im Eigentum von Privatpersonen	33,6 %	25,7 %
kommunal	5,5 %	18,9 %
vom Eigentümer selbst bewohnt	26,6 %	15,4 %
zu Wohnzwecken vermietet	70,7 %	82,4 %
gebaut 1950 bis 1969	32,0 %	22,2 %
in Häusern mit 3 bis 6 Wohnungen	19,8 %	8,3 %
in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen	24,5 %	48,8 %
mit Heizöl beheizt	21,3 %	8,9 %

Die Bezirkswerte sind eigene Summen aus den acht Bezirksregionen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg (Tabellen 4.2 bis 4.9). Bei Selbstnutzung, Privateigentum, Häusern mit 3 bis 6 Wohnungen und Heizöl hat Steglitz-Zehlendorf den höchsten Anteil aller zwölf Bezirke, beim kommunalen Eigentum und bei großen Häusern den niedrigsten. Beim WEG-Anteil liegt der Bezirk auf Platz zwei. Mit 21,3 % heizt mehr als jede fünfte Wohnung mit Öl; wer den Tausch plant, findet die Regeln im Beitrag zum Heizungsgesetz in der WEG.

Steglitz und Zehlendorf: zwei Teile, zwei Märkte

Der Bezirksdurchschnitt verdeckt große Unterschiede. Anteil an allen Wohnungen der jeweiligen Bezirksregion (Zensus 2022, Namen wie in der Tabelle des Amts; Bezirksregionen sind nicht die Ortsteile):

Bezirks­region	vom Eigen­tümer bewohnt	in WEG-Häusern
Zehlen­dorf Südwest	41,1 %	21,6 %
Zehlen­dorf Nord	38,0 %	24,0 %
Drake­straße	30,9 %	27,9 %
Teltower Damm	30,9 %	30,3 %
Ostpreußen­damm	29,6 %	22,3 %
Lankwitz	20,2 %	20,0 %
Schloß­straße	16,2 %	31,2 %
Albrecht­straße	14,2 %	27,8 %

In Zehlendorf Südwest gehören 44,9 % der Wohnungen Privatpersonen, in der Region Schloßstraße liegt fast jede dritte Wohnung in einem WEG-Haus, der höchste Wert im Bezirk. Die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Zensus lag je Region zwischen 7,35 €/m² (Lankwitz) und 8,95 €/m² (Zehlendorf Nord), Berlin 7,67 €/m². Das sind Bestandsmieten aller Verträge von 2022, keine Werte des Mietspiegels und kein Begründungsmittel für eine Mieterhöhung.

Milieuschutz: drei Gebiete im Ortsteil Steglitz

Im Bezirk gelten drei soziale Erhaltungsgebiete, alle im Ortsteil Steglitz. Die Verordnungen stammen vom 28.11.2023, wurden am 09.02.2024 im Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet und gelten seit dem 10.02.2024:

Gebiet	Straßen	davon unter anderem
Feuer­bach­straße (EM0601)	27	Feuer­bach­straße, Berg­straße, Bismarck­straße, Körner­straße, Lauen­burger Straße, Schöne­berger Straße
Mittel­straße (EM0603)	21	Mittel­straße, Albrecht­straße, Birkbusch­straße, Breite Straße, Ruge­straße, Südend­straße
Gritzner­straße Nord (EM0602)	12	Gritzner­straße, Born­straße, Forst­straße, Lepsius­straße, Paulsen­straße, Schildhorn­straße

In allen drei Verordnungen heißt es: „Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung.“ Das Bezirksamt stützt die Gebiete auf ein Grobscreening von 2016 und vertiefende Untersuchungen mit Ergebnis 2022.

Viele Straßen gehören nur mit einem Teil der Hausnummern dazu, etwa Albrechtstraße 7–24, 27–28 und 121–127, Bergstraße 71–81 oder Schildhornstraße 13–23, 64–77 und 84–85; von der Saarstraße nur die Nummer 11A. Prüfen Sie Ihre Adresse deshalb mit Hausnummer in der Straßenliste der Senatsverwaltung. In Zehlendorf, Dahlem, Lichterfelde, Lankwitz, Nikolassee, Schlachtensee und Wannsee gilt derzeit kein Milieuschutz. Was in allen Berliner Gebieten gilt, erklärt der Beitrag Milieuschutz in Berlin.

Umbauen und modernisieren im Milieuschutzgebiet

Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung brauchen laut Bezirksamt eine Genehmigung, und zwar „ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform“. Maßstab sind die Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung, in Kraft seit dem 18.04.2026:

in der Regel genehmigt	in der Regel nicht genehmigt
Erst­einbau eines Bades oder einer Zentral­heizung mit Warm­wasser	nicht erforderliche Grundriss­änderungen
Photo­voltaik­anlagen, Dach­geschoss­ausbau	Zusammen­legung oder Teilung von Wohnungen
Erst­einbau eines Balkons mit bis zu 4 m²	zweites Bad, zweite Dusche, zweites WC
verpflichtende energetische Sanierung (Heiz­kessel­erneuerung, Dämmung der obersten Geschoss­decke)	besonders hoch­wertige Ausstattung

Energetische Maßnahmen über die Mindestanforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes hinaus sind in der Regel nicht genehmigungsfähig. Eine Ausnahme ist nach Rücksprache möglich, wenn eine Kostenaufschlüsselung zeigt, dass die bessere Variante günstiger ist und die Mieter nach Umlage geringer belastet. Reine Instandhaltung braucht keine Genehmigung. Einen Heizungstausch klären Sie vorab mit dem Bezirk: Die Verwaltungsvorschriften knüpfen ihn an § 71 GEG, der im Gebäudemodernisierungsgesetz weggefallen ist. So gehen Sie vor:

1. Adresse prüfen: Straßenliste der Senatsverwaltung, mit Hausnummer.
2. Beraten lassen: Der Fachbereich Stadtplanung berät vor dem Antrag in einer Sprechstunde nach Terminvergabe.
3. Formular wählen: getrennte Anträge für die Wohnung (etwa Bad) und das ganze Gebäude (etwa Balkone, Fassade). Braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, entscheidet die Bauaufsicht.
4. Bescheid abwarten: laut Bezirksamt binnen eines Monats; per Zwischenbescheid kann die Frist um höchstens drei Monate verlängert werden (§ 22 Abs. 5 BauGB).
5. Erst danach beginnen: Wer ohne Genehmigung rückbaut oder ändert, handelt nach § 4 der Verordnungen ordnungswidrig.

Mieter in den drei Gebieten berät im Auftrag des Bezirksamts kostenfrei eine Mieterberatung.

Aufteilen in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB und Milieuschutz

Wer ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht je nach Größe und Lage eine von zwei Genehmigungen:

Haus	Geneh­migung nach	gilt bis
bestehendes Wohn­gebäude mit mehr als fünf Wohnungen	§ 250 BauGB und Berliner Verordnung vom 11.11.2025	31.12.2030
bis fünf Wohnungen im Milieu­schutz­gebiet	Umwandlungs­verordnung 2025 (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB)	12.03.2030
bis fünf Wohnungen außerhalb	keine dieser Geneh­migungen, formloses Negativ­attest möglich	–

Den Antrag nach § 250 BauGB richten Sie laut Bezirksamt „formlos“ an das Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, und nennen den Ausnahmetatbestand, bei mehreren nach Gewichtung geordnet. Beizufügen sind:

1. beglaubigte Abschrift der Teilungsurkunde,
2. Aufteilungsplan,
3. aktueller Grundbuchauszug, gegebenenfalls eine Vollmacht,
4. Namensliste der Mieterinnen und Mieter für die Anhörung,
5. beim Verkauf an zwei Drittel der Mieter zusätzlich deren notarielle Kaufverträge, Meldebescheinigungen und Mietverträge.

Erfasst ist auch Bruchteilseigentum mit zugewiesenen Räumen. Die Bezirksseite nennt noch die Verordnung von 2021 und spricht von „grundsätzlich verboten“; tatsächlich gilt ein Genehmigungsvorbehalt nach der Verordnung vom 11.11.2025. Die Genehmigung ist zu erteilen, etwa bei Aufteilung für Miterben, Verkauf an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung (§ 250 Abs. 3 BauGB). Nach dem Verkauf einer umgewandelten vermieteten Wohnung kann sich der Erwerber in Berlin erst nach zehn Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen (§ 577a BGB). Mehr dazu: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.

Haus oder Grundstück verkaufen: Negativzeugnis

Beim Verkauf eines Grundstücks darf das Grundbuchamt den Käufer nur eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). In Steglitz-Zehlendorf läuft das so:

1. Anzeige: Das Notariat zeigt den Kaufvertrag dem Fachbereich Stadtplanung an.
2. Antrag: Formular in zweifacher Ausfertigung, unter anderem mit Kaufdatum, UVZ-Nummer und Grundstücksbezeichnung.
3. Prüfung: Der Bezirk prüft das Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch und nach dem Berliner Naturschutzgesetz.
4. Gebühr: 100 EUR, als Vorkasse; das Zeugnis geht erst nach Zahlungseingang an das Notariat.
5. Grundbuch: Zuständiges Grundbuchamt ist laut Bezirksamt das Amtsgericht Schöneberg.

Eine Bearbeitungsfrist nennt das Bezirksamt nicht; das Gesetz verlangt, das Zeugnis „unverzüglich“ auszustellen (§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Wichtig für Wohnungseigentümer: „Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.“ (§ 24 Abs. 2 BauGB). In den Milieuschutzgebieten ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen der Erhaltungssatzung entsprechend bebaut ist und genutzt wird (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20); eine Gesetzesänderung ist geplant. Mehr zum Wohnungsverkauf: Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.

Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Zweckentfremdung in Steglitz-Zehlendorf

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot gilt seit dem 01.05.2014 in der ganzen Stadt, seit dem 17.06.2026 in geänderter Fassung. Wer eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten, länger leer stehen lassen oder abreißen will, wendet sich an:

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, Wohnungsamt, Auf dem Grat 2, 14195 Berlin; E-Mail [email protected].

Für Eigentümer wichtig:

1. Telefonsprechzeit: dienstags 10 bis 12 Uhr unter (030) 90299-5140, -5395 oder -5721; sonst per E-Mail.
2. Ausnahmen genehmigt das Amt auf Antrag; wer die eigene Hauptwohnung mitvermietet und sie zu mehr als 50 % selbst bewohnt, zeigt das an.
3. Bußgeld: Das Bezirksamt nennt bis zu 500.000 Euro.
4. Registriernummern für Ferienwohnungen werden derzeit nicht neu vergeben.

Zum Zensusstichtag 15.05.2022 standen im Bezirk 3.920 Wohnungen leer (2,4 %, Berlin 2,0 %), 1.318 davon seit zwölf Monaten oder länger. Als Grund nennt der Zensus bei 2.266 Wohnungen, dass sie innerhalb von drei Monaten beziehbar waren, bei 997 laufende oder geplante Baumaßnahmen und bei 147 einen Verkauf. Das beschreibt die Lage von 2022, nicht den heutigen Leerstand, und sagt nichts darüber, ob ein Leerstand erlaubt war.

Regeln, die in ganz Berlin gelten, auch in Steglitz-Zehlendorf

Neben den Bezirksregeln gelten die Berliner Regeln für Vermieter unverändert auch hier:

Regel	gilt	mehr dazu
Mietpreis­bremse: höchstens 10 % über der Vergleichs­miete bei Neu­vermietung	bis 31.12.2029	Mietpreis­bremse in Berlin
Kappungs­grenze 15 % bei Miet­erhöhungen	bis 10.05.2028	Mietspiegel 2026
Kündigungs­sperre nach Umwandlung, zehn Jahre	bis 30.09.2033	Umwandlung
Geneh­migung für Aufteilung (§ 250 BauGB)	01.01.2026 bis 31.12.2030	Umwandlung
Zweck­entfremdungs­verbot	seit 01.05.2014	Berlin-Leitfaden

Der Berliner Mietspiegel 2026 ist qualifiziert nach § 558d BGB und gilt seit dem 28.05.2026, Datenstichtag 01.09.2025. Nicht zum qualifizierten Teil gehören die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Abschlag für Minderausstattung. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026). Nach § 558d Abs. 2 BGB ist er „im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen“, mit Datenstichtag spätestens 01.09.2027, und nach vier Jahren neu zu erstellen.

Für Steglitz-Zehlendorf besonders wichtig: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern erfasst der Mietspiegel nicht; im Bezirk liegen 14,1 % der Wohnungen in Häusern mit nur einer und 3,2 % in Häusern mit zwei Wohnungen. Die Wohnlage richtet sich nach der einzelnen Adresse, nicht nach dem Ortsteil. Die Grundsteuer ist kein Bezirksthema; wer zuständig ist, erklärt Grundsteuer in Berlin.

Ämter für Eigentümer in Steglitz-Zehlendorf

Stadtplanung und Bauaufsicht sitzen im Rathaus Zehlendorf, Kirchstraße 1/3, 14163 Berlin; Zentrale Tel. (030) 90299-0.

Anliegen	Stelle und Kontakt
Milieu­schutz, Auf­teilung, Negativ­zeugnis	Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung; [email protected], Fax (030) 90299-7725
Bau­antrag, Bau­akten, Bau­lasten, Wohnungs­aufsicht	Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, Bauteil E, 1. und 2. Etage; [email protected], Fax (030) 90299-6445
Ferien­wohnung, Leer­stand, Abriss	Wohnungsamt, Auf dem Grat 2, 14195 Berlin; [email protected]

Die Bauberatung der Stadtplanung ist laut Bezirksamt „derzeit personell nicht ausreichend besetzt“: Telefonisch ist sie montags und donnerstags 9 bis 12 Uhr erreichbar, vor Ort dienstags 9 bis 12 Uhr, getrennt für Steglitz, Lichterfelde und Lankwitz sowie für Zehlendorf, Dahlem, Nikolassee, Wannsee und Schlachtensee. „Aufgrund von Personalmangel können allgemeine Anfragen zu Bauvorhaben ab sofort nicht mehr beantwortet werden“; Negativzeugnisse und gebührenpflichtige Auskünfte bearbeitet sie weiter. Ihre Auskünfte sind nicht rechtsverbindlich. Sprechzeiten der Bau- und Wohnungsaufsicht nennt das Bezirksamt auf seiner Übersichtsseite nicht.

Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet gibt es im Bezirk laut Liste der Senatsverwaltung nicht. Das Fördergebiet „Lebendige Zentren“ Zehlendorf-Mitte betrifft das Zentrum und den öffentlichen Raum. Außerhalb des Milieuschutzes können Bebauungspläne binden: Für die Gartenstadt Düppel verlangt ein Merkblatt der Stadtplanung Solaranlagen in gleicher Neigung wie das Dach, ohne Aufständerung.

Hausverwaltung in Steglitz-Zehlendorf: worauf Eigentümer achten

Im Bezirk stehen 5.806 Gebäude im Eigentum einer WEG und 27.751 Gebäude von Privatpersonen; 6.993 Häuser haben 3 bis 6 Wohnungen (Zensus 2022). Viele Gemeinschaften sind also klein. Eine Verwaltung im Bezirk sollte Milieuschutzanträge im Ortsteil Steglitz und die vielen Ölheizungen kennen. Die Wohnungsaufsicht wird auf Mängelanzeige eines Mieters tätig, wenn Eigentümer oder Verwalter schriftlich informiert wurden und nichts unternommen haben, etwa beim Heizungsausfall durch unterlassenen Heizöl-Einkauf in der Heizperiode vom 01.10. bis 30.04. Eigentümer können dann mit Verwaltungszwang zur Instandsetzung gezwungen werden.

Wenn Sie mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden sind, gehen Sie schrittweise vor:

1. Schriftlich mit Frist anschreiben: Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, hilft die E-Mail mit Frist an die Verwaltung.
2. Beirat einschalten: Was der Verwaltungsbeirat tun kann.
3. Unterlagen einsehen: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen mit der E-Mail zur Einsicht.
4. Schäden melden: Bleiben Reparaturen liegen, setzen Sie mit der Schadensmeldung mit Frist nach.
5. Versammlung verlangen: Verlangen auf Einberufung, auch als E-Mail.
6. Verwaltung wechseln: Hausverwaltung abwählen mit dem Beschluss zur Abberufung und Neubestellung.

Was eine Verwaltung kostet, zeigt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?; amtliche Zahlen für den Bezirk gibt es nicht.

A1 in der Nähe: Büro West in Charlottenburg

A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat kein Büro in Steglitz-Zehlendorf. Nächstgelegen ist:

• Büro West: Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin

Weitere Standorte in Berlin sind der Hauptsitz in Kreuzberg (Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin) und das Büro Nord (Am Borsigturm 13, 13507 Berlin). Wenn Sie eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft, Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Wohnung in Steglitz-Zehlendorf suchen, erreichen Sie das Team über das Kontaktformular.

Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt diese Seite nicht; bei Streit über eine Genehmigung, eine Aufteilung oder einen Verwaltervertrag lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Die Nachbarbezirke haben eigene Seiten: Eigentümer in Charlottenburg-Wilmersdorf, Eigentümer in Tempelhof-Schöneberg und Eigentümer in Spandau.