Sie wollen das Bad modernisieren, einen Balkon anbauen, die Heizung tauschen oder das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen, und es liegt in einem Berliner Milieuschutzgebiet? Dann brauchen Sie vorher die Genehmigung des Bezirks, auch für die selbst genutzte Wohnung. Wer ohne Genehmigung rückbaut oder ändert, riskiert eine Geldbuße bis 30.000 €. Diese Seite zeigt, was genehmigt wird, was nicht und wie Sie den Antrag stellen.
Worum es beim Milieuschutz geht
Soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, umgangssprachlich Milieuschutz, dienen der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Aufwendige Modernisierungen und Umwandlungen sollen die bisherigen Bewohner nicht durch steigende Mieten verdrängen. Wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung sein darf, regelt unabhängig davon die Mietpreisbremse in Berlin.
Berlin hat 82 solcher Gebiete. Darin liegen rund 662.000 Wohnungen mit etwa 1,19 Millionen Einwohnern (Stand 31.12.2024). Der Anteil der Eigentumswohnungen ist dort mit 25,5 % höher als im Berliner Durchschnitt von 20,6 %. Weitere Berliner Regeln für Eigentümer fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen.
| Bezirk | Gebiete |
|---|---|
| Mitte | 14 |
| Pankow | 14 |
| Friedrichshain-Kreuzberg | 11 |
| Neukölln | 10 |
| Tempelhof-Schöneberg | 10 |
| Charlottenburg-Wilmersdorf | 9 |
| Lichtenberg, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Treptow-Köpenick | je 3 |
| Reinickendorf | 2 |
| Marzahn-Hellersdorf | 0 |
Zählung nach der Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026.
Was genehmigungspflichtig ist
Genehmigungspflichtig sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen, unabhängig davon, ob nach der Bauordnung eine Baugenehmigung nötig ist. Nicht genehmigungspflichtig sind Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB, also Instandhaltung und Instandsetzung, Änderungen der Ausstattung ohne bauliche Änderung und Änderungen, die das Schutzziel von vornherein nicht gefährden können. Ob eine Maßnahme erhaltungsrechtlich relevant ist, beurteilt der Bezirk.
Wer im Erhaltungsgebiet eine bauliche Anlage ohne Genehmigung rückbaut oder ändert, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis 30.000 € betragen (§ 213 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 BauGB).
Vor der Entscheidung erörtert der Bezirk die Maßnahme mit dem Eigentümer und hört auch die Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten an (§ 173 Abs. 3 BauGB). Über den Antrag muss innerhalb eines Monats nach Eingang entschieden werden; der Bezirk kann die Frist per Zwischenbescheid um höchstens drei Monate verlängern. Wird die Genehmigung nicht fristgerecht versagt, gilt sie als erteilt (§ 173 Abs. 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 5 BauGB).
Was genehmigt wird und was nicht
Seit dem 18.04.2026 prüfen die Bezirke nach den neuen Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung. Die Kriterien binden die Bezirke, ersetzen aber nicht die Prüfung im Einzelfall:
| Maßnahme | Beurteilung nach den Kriterien |
|---|---|
| Heizungstausch | ab 01.07.2026 grundsätzlich genehmigungsfähig, wenn die alte Anlage mindestens 15 Jahre alt ist und die neue die gesetzlichen Anforderungen erfüllt; jüngere Anlagen nur, wenn sie defekt und nicht reparabel sind oder den Mietern durch den vorzeitigen Tausch keine höheren Belastungen entstehen. Die Kriterien verweisen noch auf § 71 Abs. 1 GEG; diese Vorschrift ist im Gebäudemodernisierungsgesetz durch die Änderung vom 23.07.2026 weggefallen. Klären Sie daher vorab mit dem Bezirk, welche Anforderungen er ansetzt. |
| Balkonkraftwerk | keine Genehmigung nötig |
| Photovoltaik | zu genehmigen bei voller Netzeinspeisung, Mieterstrom oder Errichtung und Betrieb durch Dritte; betreibt der Eigentümer die Anlage selbst und nutzt den Strom als Allgemeinstrom (Aufzug, Beleuchtung), prüft der Bezirk erhaltungsrechtlich |
| Erster Balkon | zu genehmigen unter 4 m² in Standardausführung, wenn die Wohnung noch keinen Freisitz hat |
| Aufzug | nur bei mehr als vier oberirdischen Geschossen; Standardaufzug außen, Schacht bis 2,25 m², unter der Kostenschwelle der Senatsverwaltung. Versagt wird trotzdem, wenn die Maßnahme besonders kostenaufwendig ist oder im Gebiet eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr besteht, die der Aufzug durch seine Vorbildwirkung verstärken kann |
| Energetische Sanierung | bis zu den Mindestanforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz); darüber hinaus nur, wenn die Mieter nicht stärker belastet werden, etwa durch Fördermittel |
| Zweites Bad oder WC | nicht genehmigungsfähig; Ausnahme ab fünf Wohnräumen, wenn die Zahl der Räume gleich bleibt |
| Wohnungen teilen oder zusammenlegen | nicht genehmigungsfähig |
| Rückbau von Wohngebäuden oder einzelnen Wohnungen | nicht genehmigungsfähig |
| Grundriss ändern | nur, soweit für einen zeitgemäßen Standard erforderlich |
| Hochwertige Ausstattung | nicht genehmigungsfähig, z. B. Fußbodenheizung, Kamin, bodentiefe Fenster, Doppelwaschbecken |
| Befristete Vermietung | bei zuvor unbefristet vermieteten Wohnungen antragspflichtig, weil sie als Nutzungsänderung gilt; Möblierung ist ein Indiz. Grundsätzlich genehmigungsfähig sind nur Zeitmietverträge nach § 575 BGB und die befristete Untervermietung des eigenen Haupt- oder Nebenwohnsitzes; jede andere Befristung grundsätzlich nicht |
| Wohnung in eine andere Nutzung ändern | nicht genehmigungsfähig |
So gehen Sie vor
- Lage prüfen: Straßenliste oder Übersichtskarte der Senatsverwaltung, im Zweifel beim Stadtentwicklungsamt des Bezirks nachfragen.
- Maßnahme beschreiben und beraten lassen: Was genau soll gemacht werden? Welche Unterlagen nötig sind (etwa Grundrisse, Baubeschreibung, Kosten), sagt Ihnen das Stadtentwicklungsamt; am besten lassen Sie sich vor dem Antrag beraten. Dass eine Maßnahme einen zeitgemäßen Standard herstellt, muss der Antragsteller darlegen.
- Genehmigung beantragen: beim Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, erteilt die Bau- und Wohnungsaufsicht die erhaltungsrechtliche Genehmigung im Baugenehmigungsverfahren; das Stadtentwicklungsamt wird beteiligt.
- Bescheid abwarten: Erst mit der Genehmigung beginnen. Eine Genehmigung kann mit Auflagen verbunden sein; übernehmen Sie diese in die Ausschreibung.
- In der WEG: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum der WEG beschließt die Eigentümerversammlung (§ 20 Abs. 1 WEG); die Genehmigung beantragt in der Regel die Verwaltung für die Gemeinschaft.
Umwandlung und Vorkaufsrecht im Erhaltungsgebiet
Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist in sozialen Erhaltungsgebieten nach der Umwandlungsverordnung 2025 (§ 172 BauGB, gültig bis 12.03.2030) genehmigungspflichtig. Seit dem 01.01.2026 gilt für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen stadtweit die vorrangige Verordnung nach § 250 BauGB (bis 31.12.2030; nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, etwa durch Aufstockung oder Dachausbau); die Verordnung nach § 172 BauGB erfasst seitdem die Häuser mit bis zu fünf Wohnungen.
In Leipzig gilt das nicht: Sachsen hat bisher keine solche Verordnung erlassen (Stand 26.09.2026), dort braucht die Aufteilung auch im Erhaltungsgebiet keine Genehmigung (siehe Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig).
Das Vorkaufsrecht der Bezirke ist seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) stark eingeschränkt: Ist das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungsverordnung bebaut und genutzt und weist das Gebäude keine Missstände oder Mängel auf, ist es nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse bei der letzten Entscheidung der Behörde; befürchtete künftige Entwicklungen zählen nicht. Beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung besteht kein Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 Abs. 2 BauGB).
Ausüben kann der Bezirk das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Der Käufer kann die Ausübung abwenden, wenn er sich vor Ablauf dieser Frist in einer Abwendungsvereinbarung verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Erhaltungszielen zu nutzen, und dazu binnen angemessener Frist in der Lage ist (§ 27 Abs. 1 BauGB). Auf seinen Antrag verlängert der Bezirk die Frist um zwei Monate, wenn er glaubhaft macht, die Voraussetzungen erfüllen zu können.
Der Wortlaut von § 26 BauGB ist Stand 26.09.2026 unverändert. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 21/6588 vom 22.06.2026) will das Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten wieder erweitern und die Abwendung neu regeln; beschlossen ist er Stand 26.09.2026 nicht.
