Wer in Mitte, Wedding oder Moabit ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung besitzt, hat es mit bis zu drei Schutzebenen zu tun: 14 Milieuschutzgebiete, 18 städtebauliche Erhaltungsgebiete und mehrere Sanierungsgebiete. Wer eine Genehmigung übersieht, riskiert Baustopp, Rückbau oder eine Geldbuße bis 30.000 €. Zum Bezirk gehören laut Mietspiegel-Straßenverzeichnis die Ortsteile Gesundbrunnen, Hansaviertel, Mitte, Moabit, Tiergarten und Wedding. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen und welches Amt wofür zuständig ist. Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.
Mitte in Zahlen: viele Mietwohnungen, wenige Selbstnutzer
In Mitte bewohnt der Eigentümer nur rund jede dreizehnte Wohnung selbst, halb so oft wie im Berliner Durchschnitt. Zum Zensusstichtag 15.05.2022 gab es rund 211.700 Wohnungen:
| Kennzahl (Zensus 2022) | Mitte | Berlin |
|---|---|---|
| Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum | rund 211.700 | 2.018.831 |
| in Häusern einer WEG | 21,1 % | 18,4 % |
| vom Eigentümer selbst bewohnt (aller Wohnungen) | 7,6 % | 15,4 % |
| in Gebäuden von vor 1919 | 37,9 % | 25,8 % |
| in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen | 69,8 % | 48,8 % |
| mit Fernwärme beheizt | 51,7 % | 43,1 % |
| leer stehend | 2,2 % | 2,0 % |
Die Bezirkswerte sind eigene Summen aus den zehn Bezirksregionen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg; die Tabellen sind laut Amt wegen der Geheimhaltung nicht exakt additiv.
Zu Wohnzwecken vermietet waren 89,9 % der Wohnungen. Nach der Eigentumsform der Gebäude gehörten 23,2 % der Wohnungen privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen, 20,4 % Privatpersonen, 17,5 % kommunalen Eigentümern und 6,6 % Genossenschaften. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag je Bezirksregion zwischen 7,29 €/m² (Parkviertel) und 10,07 €/m² (Brunnenstraße Süd), Berlin 7,67 €/m²; das ist keine Mietspiegel- und keine Angebotsmiete. Alle zwölf Bezirke im Vergleich zeigt die Karte auf der Seite Berlin.
Große Unterschiede zwischen den Bezirksregionen
Innerhalb des Bezirks unterscheiden sich die Teile stark. Anteil an allen Wohnungen der jeweiligen Bezirksregion (Zensus 2022, eigene Rechnung):
| Bezirksregion | in WEG-Häusern | selbst bewohnt |
|---|---|---|
| Brunnenstraße Süd | 45,8 % | 18,1 % |
| Regierungsviertel | 27,4 % | 10,2 % |
| Tiergarten Süd | 26,1 % | 9,5 % |
| Alexanderplatz | 24,3 % | 9,6 % |
| Moabit Ost | 24,3 % | 9,8 % |
| Moabit West | 24,0 % | 7,6 % |
| Parkviertel | 16,3 % | 6,5 % |
| Osloer Straße | 11,3 % | 2,9 % |
| Wedding Zentrum | 10,9 % | 2,6 % |
| Brunnenstraße Nord | 10,3 % | 2,9 % |
Die Zahlen zeigen: In der Bezirksregion Brunnenstraße Süd liegt fast jede zweite Wohnung in einem WEG-Haus, in Wedding Zentrum und Brunnenstraße Nord nur rund jede zehnte. Auch der Altbauanteil schwankt stark: Gebäude von vor 1919 machen in Moabit West 55,9 % und in Wedding Zentrum 54,3 % der Wohnungen aus, im Regierungsviertel 9,7 %.
Milieuschutz in Mitte: die 14 sozialen Erhaltungsgebiete
Im Bezirk sind 14 soziale Erhaltungsgebiete festgesetzt, zwölf davon in Wedding, Gesundbrunnen und Moabit (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026). Jedes Gebiet hat beim Bezirksamt ein eigenes E-Mail-Postfach mit der Endung @ba-mitte.berlin.de. In Klammern steht der Teil vor dem @; die Schreibweisen sind nicht einheitlich:
- Wedding und Gesundbrunnen: Badstraße (badstrasse), Humboldthain Nord-West (humboldthain-nordwest), Kattegatstraße (kattegatstrasse), Leopoldplatz (leopoldplatz), Müllerstraße Nord (muellerstrasse-nord), Reinickendorfer Straße (reinickendorferstrasse), Seestraße (seestrasse), Soldiner Straße (soldinerstrasse), Sparrplatz (sparrplatz)
- Moabit: Birkenstraße (birkenstrasse), Thomasiusstraße (thomasiusstrasse), Waldstraße (waldstrasse)
- Tiergarten: Tiergarten-Süd (tiergarten-sued)
- Mitte: Alexanderplatzviertel (alexanderplatzviertel)
Die Verordnungen stammen aus den Jahren 2016 bis 2022, die jüngsten sind Badstraße und Müllerstraße Nord (Gesetz- und Verordnungsblatt vom 26.11.2022). Für zwölf der 14 Gebiete hat das Bezirksamt 2022 und 2024 Nachuntersuchungen erstellen lassen. Die Liste fasst Wedding und Gesundbrunnen zusammen, weil die Gebietsübersicht des Bezirksamts Kattegatstraße und Reinickendorfer Straße dem Gesundbrunnen zuordnet, die Verordnungen selbst dem Wedding.
Ob Ihre Adresse in einem Gebiet liegt, prüfen Sie in der Straßenliste der Senatsverwaltung oder in der Übersichtskarte des Bezirksamts; im Zweifel fragen Sie beim Gebietspostfach nach. Was in allen Berliner Gebieten gilt, erklärt der Beitrag Milieuschutz in Berlin.
Bauen im Milieuschutzgebiet: so läuft die Genehmigung in Mitte
Genehmigungspflichtig sind nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB „der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen“. Das Bezirksamt nennt als Beispiele „Modernisierungen (z.B. Sanitärobjekte, Böden, Aufzüge, Balkone), Grundrissänderungen, Wohnungsteilungen und –zusammenlegungen“, auch wenn sie nach der Bauordnung verfahrensfrei sind.
- Adresse prüfen: Straßenliste der Senatsverwaltung oder Übersichtskarte des Bezirksamts.
- Maßnahme einordnen: Frei sind laut Bezirksamt nur „reine Instandsetzungsmaßnahmen (u.a. Reparaturen)“. Die Pflicht gilt auch für leer stehende und selbst genutzte Wohnungen und für Nicht-Wohngebäude.
- Beraten lassen: telefonische Sprechstunde dienstags und donnerstags von 9 bis 12 Uhr oder das Gebietspostfach.
- Antrag stellen: Formular nach § 173 BauGB mit Maßnahmenübersicht und Wohnungsbogen aus dem Downloadbereich des Bezirksamts.
- Prüfung: Das Bezirksamt informiert die Mieter über die Mieterberatung und entscheidet über den vollständigen Antrag innerhalb eines Monats; die Frist kann höchstens um drei Monate verlängert werden (§ 173 Abs. 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 5 BauGB).
- Erst nach der Genehmigung bauen: Sonst drohen Baueinstellung oder Rückbau und eine Geldbuße bis 30.000 € (§ 213 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 BauGB).
Zu erteilen ist die Genehmigung unter anderem, wenn die Änderung „der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient“ (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB).
Das Bezirksamt Mitte beschreibt außerdem, dass es Modernisierungen auch an gebietsbezogenen „Verordnungsmieten“ prüft; ein Verzicht auf die Umlage oberhalb dieser Miete kann danach für bestimmte Maßnahmen eine Genehmigung ermöglichen. Die Seite des Bezirksamts trägt kein Datum; ob diese Praxis nach der neuen Verwaltungsvorschrift des Senats vom 07.04.2026 unverändert gilt, klären Sie vor dem Antrag mit dem Bezirksamt.
Gestaltschutz und Sanierungsgebiete: zwei weitere Genehmigungsebenen
Neben den Milieuschutzgebieten hat Mitte laut Bezirksamt 18 städtebauliche Erhaltungsgebiete („Gestaltschutz“). Dort bedarf „auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung“ (§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB), also auch ein Neubau. Dafür gibt es ein eigenes Antragsformular; welche Adressen betroffen sind, zeigt die Übersichtskarte des Bezirksamts.
Dazu kommen Sanierungsgebiete. Das Bezirksamt nennt vier, die zurzeit in der Durchführung sind (Seite ohne Datum, abgerufen 27.09.2026):
| Sanierungsgebiet | festgelegt |
|---|---|
| Wedding – Müllerstraße | März 2011 |
| Moabit – Turmstraße | Senatsbeschluss 31.03.2011 |
| Mitte – Nördliche Luisenstadt | 15.03.2011; Aufhebung voraussichtlich Anfang 2027 |
| Wedding – Badstraße/Pankstraße | in Kraft seit 25.12.2021 |
Im Sanierungsgebiet prüft die Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirks genehmigungspflichtige Vorgänge nach §§ 144, 145 BauGB und erhebt nach der Aufhebung eines Gebiets Ausgleichsbeträge.
Die Sanierungsverwaltungsstelle stellt auch die Bescheinigung für die erhöhte Absetzung aus: Für Modernisierung und Instandsetzung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren „jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten“ absetzbar (§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG), auch bei Eigentumswohnungen (§ 7h Abs. 3 EStG). Ob Müllerstraße und Turmstraße weiterlaufen, fragen Sie vor einer Maßnahme beim Bezirksamt nach.
Aufteilen in Eigentumswohnungen: welche Genehmigung gilt
Ganz Berlin ist Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wer ein Haus in Mitte in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht je nach Größe und Lage eine von zwei Genehmigungen:
- Bestehendes Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen: Genehmigung nach § 250 BauGB und der Berliner Verordnung vom 11.11.2025, gültig bis 31.12.2030.
- Haus mit bis zu fünf Wohnungen im Milieuschutzgebiet: Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung 2025 (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB), gültig bis 12.03.2030.
- Haus mit bis zu fünf Wohnungen außerhalb der Milieuschutzgebiete: keine dieser Genehmigungen.
Den Antrag stellen Sie beim „für Planen zuständigen Amt des Bezirks“ (§ 2 der Verordnung), in Mitte beim Fachbereich Stadtplanung: [email protected], Tel. (030) 9018-45827. Nach § 250 Abs. 3 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn
- für Miterben oder Vermächtnisnehmer aufgeteilt werden soll,
- an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
- an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
- ein Absehen von der Aufteilung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist oder
- vorgemerkte Ansprüche Dritter sonst nicht erfüllt werden können.
Für kleinere Häuser im Milieuschutzgebiet ist die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 BauGB unter anderem zu erteilen, wenn für Miterben oder Vermächtnisnehmer aufgeteilt oder an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft werden soll (Satz 3 Nr. 2 und 3) oder wenn sich der Eigentümer verpflichtet, „innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“ (Satz 3 Nr. 6). Auf diese Verpflichtung verweist auch das Bezirksamt Mitte.
Wer trotz vorläufiger Untersagung aufteilt, riskiert die Löschung (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Mehr dazu: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
Verkauf im Milieuschutzgebiet: Vorkaufsrecht und Negativzeugnis
Der Verkauf eines Hauses im Milieuschutzgebiet ist nicht genehmigungspflichtig. Dem Bezirk steht aber beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu, unter anderem „im Geltungsbereich […] einer Erhaltungssatzung“ (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB); in den Sanierungsgebieten kommt ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB hinzu.
Die Ausübung ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück „entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird“ und keine Missstände oder Mängel aufweist (§ 26 Nr. 4 BauGB). Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass es dabei auf die tatsächlichen Verhältnisse ankommt, nicht auf befürchtete künftige Entwicklungen (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Eine Änderung des BauGB ist angekündigt; am 27.09.2026 galt § 26 Nr. 4 unverändert.
Für Verkäufer wichtig:
- Eigentumswohnung: Beim Kauf einer Eigentumswohnung steht dem Bezirk kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB).
- Negativzeugnis: Das Formular „Negativzeugnis Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB“ liegt auf der Seite des Fachbereichs Stadtplanung.
- Kontakt: [email protected], Tel. (030) 9018-45710 oder (030) 9018-45705.
Leerstand und Ferienwohnung: Zweckentfremdung in Mitte
Das Berliner Zweckentfremdungsverbot setzt das Bezirksamt um. Nach den Angaben des Bezirksamts Mitte gilt:
- Leerstand: Wohnraum darf nicht länger als drei Monate leer stehen, bei Sanierungsarbeiten zwölf Monate; darüber hinaus braucht es eine Genehmigung.
- Ferienwohnung in der Nebenwohnung: genehmigt „in der Regel nur für maximal 90 Tagesvermietungen pro Jahr“.
- Teil der Hauptwohnung: Bis 49 % der Fläche sind genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig mit Registriernummer. Neue Registriernummern werden derzeit nicht vergeben (Senatsverwaltung).
- Bußgeld: Verstöße können laut Bezirksamt mit bis zu 500.000 € geahndet werden.
Zuständig ist das Bezirksamt Mitte, Zweckentfremdung, Mathilde-Jacob-Platz 1, 10551 Berlin, Tel. (030) 9018-32671, [email protected]. Anträge gehen per Post oder als PDF per E-Mail; Sprechzeiten bietet die Stelle nicht an. Die Gebühren sind berlinweit gleich:
| Leistung | Gebühr |
|---|---|
| Genehmigung der Zweckentfremdung | 225,00 € je Wohneinheit |
| Genehmigung des Leerstands | 77,00 bis 693,00 € je Antrag |
| Negativattest | 77,00 bis 231,00 € |
Liegt die Wohnung in einem der 14 Milieuschutzgebiete, ist die Umnutzung zur Ferienwohnung zusätzlich erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtig. Zum Zensusstichtag standen im Bezirk 4.741 Wohnungen leer, 1.254 davon seit mindestens zwölf Monaten; das sagt nichts darüber, ob ein Leerstand erlaubt war.
Miete in Mitte: Wohnlage, Ost/West-Spalte, Mietpreisbremse
Für Mieterhöhungen und Neuvermietung gilt der Berliner Mietspiegel 2026. Er ist qualifiziert (§ 558d BGB), gilt seit dem 28.05.2026 mit Datenstichtag 01.09.2025; die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Minderausstattungsabschlag gehören nicht zum qualifizierten Teil. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 27.09.2026). Anzupassen ist er zwei Jahre nach dem Stichtag, also zum 01.09.2027, neu zu erstellen nach vier Jahren (§ 558d Abs. 2 BGB); ein Termin für den nächsten Berliner Mietspiegel ist nicht bekannt.
Die Wohnlage richtet sich nach der Adresse, oft nach dem Hausnummernabschnitt. Beispiele aus dem Straßenverzeichnis:
| Straße (Hausnummern) | Wohnlage | Gebiet |
|---|---|---|
| Torstraße, Friedrichstraße, Linienstraße | gut | Ost |
| Karl-Marx-Allee 1–3 / 4–52 und 5–51 | gut / einfach | Ost |
| Brunnenstraße 1–49 / 53–136 / 138–198 | gut / einfach / gut | Ost / West / Ost |
| Bernauer Straße 1–50 / 67–119 | gut / einfach | Ost / West |
| Potsdamer Straße 1–50 / 53–122 | gut / mittel | West |
| Lützowstraße, Thomasiusstraße | mittel | West |
| Müllerstraße, Badstraße, Soldiner Straße | einfach | West |
Eine Besonderheit des Bezirks: Adressen im früheren Ost-Bezirk Mitte tragen den Gebietsstand „O“, Wedding und Tiergarten „W“. Für Wohnungen, die 1973 bis 1990 bezugsfertig wurden, gilt deshalb eine andere Spalte der Mietspiegeltabelle. Straßen wie Brunnenstraße und Bernauer Straße wechseln abschnittsweise. Einen Bezirksdurchschnitt der Mietspiegelmiete gibt es nicht. Die Mietpreisbremse in Berlin gilt in der ganzen Stadt.
Ämter in Mitte auf einen Blick
Fast alle Planungsfragen laufen in Mitte über eine Adresse: den Fachbereich Stadtplanung im Stadtentwicklungsamt, Müllerstraße 146. Nur Zweckentfremdung sitzt woanders.
Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Müllerstraße 146, 13353 Berlin (Geschäftszimmer Raum 105):
- Milieuschutz, Gestaltschutz, Sanierung: Tel. (030) 9018-45846, [email protected]; je Milieuschutzgebiet ein eigenes Postfach
- Aufteilung in Eigentumswohnungen: Tel. (030) 9018-45827, [email protected]
- Vorkaufsrecht, Negativzeugnis: Tel. (030) 9018-45710 oder -45705, [email protected]
Bezirksamt Mitte, Zweckentfremdung, Mathilde-Jacob-Platz 1, 10551 Berlin:
- Zweckentfremdung, Leerstand, Ferienwohnung: Tel. (030) 9018-32671, [email protected]
Wer ein Haus verkauft, aufteilt und modernisiert, hat es also meist mit derselben Stelle zu tun, aber mit verschiedenen Postfächern. Die Amtsleitung des Stadtentwicklungsamts erreichen Sie unter derselben Anschrift, Tel. (030) 9018-45731. Für Bauherren im Milieuschutzgebiet gibt es die telefonische Sprechstunde dienstags und donnerstags von 9 bis 12 Uhr. Die Formulare für Milieuschutz, Gestaltschutz und Aufteilung stehen im Downloadbereich des Bezirksamts; nutzen Sie dort die aktuelle Fassung des Antragsformulars nach § 173 BauGB (Stand 12.12.2024). Im Zweifel klären Sie ein Vorhaben vorab, bevor Sie Handwerker beauftragen.
Hausverwaltung in Mitte: worauf Eigentümer achten
Rund 44.700 Wohnungen in Mitte liegen in WEG-Häusern (Zensus 2022). Für die Wahl der Verwaltung helfen diese Prüffragen:
- Erfahrung mit Genehmigungen: Kennt die Verwaltung die Anträge beim Fachbereich Stadtplanung im Milieuschutz-, Gestaltschutz- und Sanierungsgebiet, auch die Bescheinigung nach § 7h EStG?
- Kosten: Welche Leistungen sind im Preis enthalten, welche kosten extra? Einen Überblick gibt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?
- Laufzeit: Die Bestellung „kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre“ (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Wechsel: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ (§ 26 Abs. 3 WEG)
Sind Sie mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden, zeigt die Seite, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen; wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, hilft die E-Mail mit Frist an die Verwaltung. Den Wechsel erklärt Hausverwaltung abwählen; Vorlagen: Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung und Beschluss zur Abberufung und Neubestellung.
A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat kein Büro im Bezirk Mitte. Nächstgelegen ist der Hauptsitz in Kreuzberg, Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin; weitere Standorte sind das Büro West, Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin, und das Büro Nord, Am Borsigturm 13, 13507 Berlin. Erreichbar ist das Team über das Kontaktformular. Andere Bezirke: Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow und Reinickendorf.
