Hausverwaltung schlecht? 7 Schritte, mit denen WEG-Eigentümer sich wehren

Die Verwaltung reagiert nicht auf E-Mails, die Jahresabrechnung kommt nicht, und der Wasserschaden im Treppenhaus ist seit Monaten gemeldet? Dann haben Sie als Eigentümer mehrere Möglichkeiten. Entscheidend ist die Reihenfolge: Wer gleich das Hausgeld zurückhält oder den Verwalter persönlich verklagt, hat das Recht nicht auf seiner Seite. Wer schriftlich mit Frist auffordert, Miteigentümer gewinnt und die Versammlung nutzt, kann die Verwaltung zur Arbeit bringen oder sie jederzeit austauschen. Diese Seite zeigt die sieben Schritte, sortiert nach Problem, mit E-Mail-Vorlagen zum Kopieren.

Was eine WEG-Verwaltung leisten muss

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Verwaltung handelt für sie und hat feste gesetzliche Pflichten:

Pflicht der Verwaltung	Grundlage
laufende Angelegenheiten erledigen, Fristen wahren, Nachteile abwenden	§ 27 Abs. 1 WEG
die Gemeinschaft nach außen vertreten, etwa bei Handwerkern und Versicherung	§ 9b Abs. 1 WEG
mindestens einmal im Jahr zur Versammlung einladen	§ 24 Abs. 1 WEG
für jedes Kalenderjahr einen Wirtschafts­plan aufstellen	§ 28 Abs. 1 WEG
nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahres­abrechnung aufstellen	§ 28 Abs. 2 WEG
jedem Eigentümer einen Vermögens­bericht zur Verfügung stellen	§ 28 Abs. 4 WEG
die Beschluss-Sammlung führen und Einsicht geben	§ 24 Abs. 7, 8 WEG

Eine Frist in Monaten für die Jahresabrechnung nennt das Gesetz nicht, ebenso wenig eine Frist, binnen derer die Verwaltung auf Anfragen antworten muss. Erreichbarkeit, Reaktionszeiten und Sonderleistungen regelt der Verwaltervertrag. Zur Orientierung: Der Verbraucherschutzverband wohnen im eigentum meint, wer im Juli oder August noch keine Jahresabrechnung zum Vorjahr hat, braucht sich nicht länger untätig zu gedulden. Das ist eine Verbandsmeinung, keine gesetzliche Frist.

Typische Probleme und was Sie jeweils tun können

Jedes Problem hat seine eigene Rechtsgrundlage und seinen eigenen ersten Schritt. Die Übersicht führt zur ausführlichen Seite und zur passenden E-Mail-Vorlage, in die Sie nur Namen der Verwaltung, Ansprechpartner und E-Mail-Adresse eintragen:

Problem und Ihr Recht	Seite und Vorlage
Verwaltung reagiert nicht: ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, § 18 Abs. 2 WEG	Hausverwaltung reagiert nicht, E-Mail: Rückmeldung mit Frist
Keine Jahres­abrechnung: Abrechnung nach Ablauf des Kalender­jahres, § 28 Abs. 2 WEG	Jahres­abrechnung kommt nicht, E-Mail: Jahres­abrechnung anfordern
Kein Wirtschafts­plan: Plan für jedes Kalender­jahr, § 28 Abs. 1 WEG	Wirtschafts­plan fehlt, E-Mail: Wirtschafts­plan anfordern
Beschlüsse werden nicht umgesetzt: § 27 Abs. 1, § 18 Abs. 2 WEG	Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um, E-Mail: Beschluss umsetzen
Einsicht verweigert: Einsicht in Unterlagen und Beschluss-Sammlung, § 18 Abs. 4, § 24 Abs. 7 WEG	Einsicht in die Verwaltungs­unterlagen, E-Mail: Einsicht verlangen
Reparaturen bleiben liegen: ordnungsmäßige Erhaltung, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG	Reparaturen: Verwaltung untätig, E-Mail: Schaden melden
Keine Versammlung: Versammlung verlangen, § 24 Abs. 1, 2 WEG	Versammlung selbst organisieren, E-Mail: Versammlung verlangen

Die Eskalationsleiter: in sieben Schritten vom Ärger zum Wechsel

Gehen Sie Stufe für Stufe vor; jede schriftliche Spur hilft später in der Versammlung oder vor Gericht.

1. Dokumentieren: Datum, Anliegen, Kanal und Antwort notieren.
2. Schriftlich mit Frist auffordern: in Textform (§ 126b BGB), eine E-Mail mit Ihrem Namen genügt. Nennen Sie Anliegen, Rechtsgrundlage und eine angemessene Frist, etwa mit der E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung mit Frist. Die Frist legen Sie selbst fest.
3. Beirat einschalten: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG); sein Vorsitz vertritt die Gemeinschaft ihr gegenüber (§ 9b Abs. 2 WEG). Anweisen kann der Beirat die Verwaltung nicht (BGH, Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16, zum Recht vor der WEG-Reform).
4. Versammlung verlangen: Mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung (§ 24 Abs. 2 WEG), mit der Vorlage für das Verlangen auf Einberufung oder der E-Mail-Vorlage dazu. Wie das ohne Verwaltung geht, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung selbst organisieren.
5. Weigert sich die Verwaltung: Dann darf der Vorsitz des Beirats, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG), etwa mit der Einladung zum Verwalterwechsel. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).
6. Beschließen: Anweisung an die Verwaltung mit Frist, Ermächtigung zur Durchsetzung (§ 9b Abs. 2 WEG) oder gleich Abberufung und Neubestellung (§ 26 Abs. 1, 3 WEG).
7. Gericht: erst als letzter Schritt, siehe unten.

Gegen wen richten sich Ihre Ansprüche?

In aller Regel gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Wegen Pflichtverletzungen des Verwalters hat der einzelne Eigentümer seit der WEG-Reform Ansprüche nur gegen die Gemeinschaft; der Verwaltervertrag schützt einzelne Eigentümer nicht (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).

Wer gegen wen	Grundlage
Sie als Eigentümer gegen die Gemeinschaft: ordnungsmäßige Verwaltung	§ 18 Abs. 2 WEG
Gemeinschaft gegen den Verwalter: vertreten durch den Beirats­vorsitz oder einen ermächtigten Eigentümer	§ 9b Abs. 2 WEG
Sie gegen die Gemeinschaft bei Schaden am Sonder­eigentum: Schadens­ersatz	§ 280 Abs. 1 BGB, BGH V ZR 18/25

Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und entsteht dadurch ein Schaden an Ihrem Sondereigentum, haftet sie. Das gilt aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln umgesetzt worden wäre; Mietausfall ist nur zu ersetzen, wenn die entgangene Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25). Eigene Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung macht der Vorsitz des Beirats oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer geltend (§ 9b Abs. 2 WEG).

Was Sie nicht tun sollten

Ärger über die Verwaltung verleitet zu Schritten, die Ihnen selbst schaden. Vier davon sind besonders häufig:

1. Hausgeld zurückhalten: Gegenüber beschlossenen Hausgeldvorschüssen ist ein Zurückbehaltungsrecht generell ausgeschlossen, auch wenn Sie einen Anspruch auf die Jahresabrechnung haben (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Aufrechnen können Sie nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen.
2. Den Verwalter persönlich auf Schadensersatz verklagen: Wegen seiner Pflichtverletzungen richten sich Ihre Ansprüche gegen die Gemeinschaft (BGH V ZR 34/24).
3. Handwerker ohne Beschluss beauftragen: Das dürfen Sie nur, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG, siehe Notfall).
4. Abberufen, ohne eine neue Verwaltung in Aussicht zu haben: Laut VDIV-Branchenbarometer 2026 lehnt bundesweit fast jede zweite befragte Verwaltung (45,9 %) mehr als die Hälfte der WEG-Anfragen ab, verfolgt sie nicht weiter oder antwortet mit einem Abwehrangebot; 21,0 % wollen nur noch Objekte ab einer Mindestgröße übernehmen, im Mittel rund 16 Einheiten. Die Zahlen gelten bundesweit; eigene Zahlen für Berlin oder Leipzig haben wir nicht gefunden.

Holen Sie deshalb Angebote ein, bevor Sie über die Abberufung abstimmen.

Notfall: Wenn ein Schaden droht

Bei akuter Gefahr müssen Sie nicht auf die Verwaltung warten. Das Gesetz erlaubt jedem Eigentümer ausdrücklich, selbst zu handeln:

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. (§ 18 Abs. 3 WEG)

Gemeint sind Notmaßnahmen, etwa bei austretendem Wasser oder nach einem Sturm, wenn sofort gehandelt werden muss. Das Gesetz erlaubt nur die Maßnahmen, die zur Abwendung des Schadens notwendig sind. Alles Weitere entscheidet die Gemeinschaft, denn die ordnungsmäßige Erhaltung und die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2, 3 WEG).

So gehen Sie vor:

1. Schaden sichern und mit Fotos und Datum festhalten.
2. Verwaltung sofort in Textform informieren, mit der E-Mail-Vorlage für die Schadensmeldung mit Frist.
3. Bleibt die Verwaltung untätig, den Beirat einschalten und die Reparatur in der Versammlung beschließen lassen.

Was gilt, wenn Reparaturen über Monate liegen bleiben, und wer dann haftet, zeigt die Seite Reparaturen: Verwaltung untätig.

Wenn Sie vermieten: Folgen für Ihre Nebenkostenabrechnung

Eine verspätete WEG-Abrechnung verschiebt Ihre eigene Frist gegenüber dem Mieter nicht. Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss über die Betriebskostenvorauszahlungen grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist abrechnen, auch wenn der Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung noch fehlt (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

Der WEG-Verwalter ist dabei nicht Ihr Erfüllungsgehilfe. Wollen Sie sich bei einer verspäteten Abrechnung entlasten, müssen Sie konkret darlegen, was Sie selbst unternommen haben, um rechtzeitig abzurechnen.

Für vermietende Eigentümer heißt das:

1. Fordern Sie die Abrechnung früh und schriftlich an, etwa mit der E-Mail-Vorlage zur Jahresabrechnung, und heben Sie Anfragen und Antworten auf.
2. Halten Sie fest, wann Sie welche Unterlagen angefordert und erhalten haben.

Wie Sie die Abrechnung für Ihren Mieter aufbauen und welche Fristen dafür gelten, zeigt der Beitrag Nebenkostenabrechnung erstellen.

Gericht als letzter Schritt

Hilft keine Stufe, bleibt die Klage. Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft: auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) oder, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt, als Beschlussersetzungsklage, bei der das Gericht den Beschluss selbst fasst (§ 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG).

Frage	Antwort
Welches Gericht?	ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG)
Abberufung per Gericht?	nur, wenn die Ablehnung durch die Mehrheit aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint (BGH V ZR 65/21)
Frist gegen einen ablehnenden Beschluss?	Anfechtungsklage binnen eines Monats, Begründung binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung (§ 45 Satz 1 WEG)

Ob Sie das Anliegen vor einer Klage zuerst in die Versammlung bringen müssen, hängt vom Einzelfall ab. Weil Fristen laufen und Kosten entstehen, lassen Sie sich vor einer Klage anwaltlich beraten.

Verwaltung wechseln: Abberufung ohne wichtigen Grund

Die Gemeinschaft kann die Verwaltung jederzeit abberufen; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3, 5 WEG). Seit dem 1. Dezember 2020 braucht es keinen wichtigen Grund mehr; entgegenstehende Regeln in Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag sind unwirksam. So hat es der BGH in einem Berliner Fall entschieden, der über das Amtsgericht Schöneberg und das Landgericht Berlin kam (Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21).

Die Reihenfolge für einen Wechsel ohne Lücke:

1. Angebote mehrerer Verwaltungen einholen und vor der Versammlung an alle Eigentümer schicken (BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10, zum Recht vor der WEG-Reform). Preise vergleichen hilft der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
2. Auf die Zertifizierung achten: Jeder Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG). Ausgenommen sind nur Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel die Zertifizierung verlangt, alle drei Bedingungen zusammen.
3. Abberufung und Neubestellung in der Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG).

Den ganzen Ablauf mit Einladung, Vollmachten und Protokoll zeigt der Beitrag Hausverwaltung abwählen.

Beratung durch A1

A1 Asset One gibt diesen Ratgeber heraus und übernimmt mit Sitz in Berlin auch die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften. Wenn Ihre Gemeinschaft über einen Wechsel nachdenkt, Angebote vergleichen will oder eine Übergabe plant, können Sie über den Kasten zur WEG-Verwaltung ein unverbindliches Angebot anfragen. Die Schritte auf dieser Seite gelten unabhängig davon, welche Verwaltung Sie wählen.