Mit dem Wirtschaftsplan legt die Eigentümerversammlung fest, wie viel Hausgeld Sie laufend zahlen. Mit der Jahresabrechnung entscheidet sie, ob Sie nachzahlen oder Geld zurückbekommen. Wer vermietet, sollte die Hausgeldabrechnung außerdem nicht einfach abwarten: Die Frist für die Nebenkostenabrechnung an den Mieter läuft grundsätzlich auch dann, wenn die WEG die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat.
Der Unterschied auf einen Blick
| Wirtschaftsplan | Jahresabrechnung | |
|---|---|---|
| Blickrichtung | voraus: ein Kalenderjahr, meist das kommende | zurück: das abgelaufene Kalenderjahr |
| Inhalt | voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben, Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen | tatsächliche Einnahmen und Ausgaben, abgerechnet gegen den Wirtschaftsplan |
| Beschluss über | die Höhe der Vorschüsse (Hausgeld) | Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse |
| Ergebnis für Sie | laufendes Hausgeld | Nachzahlung oder Guthaben |
| Grundlage | § 28 Abs. 1 WEG | § 28 Abs. 2 WEG |
Beide stellt die Verwaltung auf. Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt sie außerdem einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens; er ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG).
Was wird genau beschlossen?
Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, beschließen die Eigentümer nicht mehr über das Zahlenwerk selbst, sondern über die Zahlungen:
- Wirtschaftsplan: Ein Beschluss, der „den Wirtschaftsplan genehmigt“, legt im Zweifel nur die Höhe der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen fest (BGH, Beschluss vom 25.10.2023, V ZB 9/23).
- Jahresabrechnung: Ein Beschluss, der „Gesamt- und Einzelabrechnungen genehmigt“, legt im Zweifel nur die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse fest (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23).
- Anfechtung: Fehler in der Jahresabrechnung machen den Beschluss nur dann ungültig, wenn sie sich auf den Betrag auswirken, den Sie zahlen müssen oder zurückbekommen (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23).
Wie ist die Jahresabrechnung aufgebaut?
Die Gesamtabrechnung zeigt alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Ihre Einzelabrechnung verteilt die Kosten auf Ihre Wohnung.
Den Schlüssel legt die Gemeinschaftsordnung der WEG fest; ohne Regelung gelten die Miteigentumsanteile, und die Eigentümer können für einzelne Kostenarten einen anderen Schlüssel beschließen (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 16 Abs. 2 WEG).
Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, auch in einer WEG (§ 3, § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Bei den Heizkosten sind es zwingend 70 Prozent, wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas beheizt wird und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).
Am Ende steht die Differenz zwischen Ihrem Anteil und den Vorschüssen, die im Wirtschaftsplan für Sie beschlossen wurden, die sogenannte Abrechnungsspitze (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Maßgeblich ist das beschlossene Hausgeld, nicht das tatsächlich gezahlte: Offene Hausgeldraten bleiben aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan getrennt geschuldet.
Für Vermieter wichtig ist die Trennung in Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, und solche, die nicht umlegbar sind:
| Kostenart | Beispiele | Auf den Mieter umlegbar? |
|---|---|---|
| Betriebskosten nach § 2 BetrKV | Wasser und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart | ja, wenn im Mietvertrag vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB) |
| Verwaltungskosten | Verwaltervergütung, Kosten der Geschäftsführung | nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) |
| Instandhaltung und Instandsetzung | Reparaturen | nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Vorschuss für künftige Erhaltung | nein, keine Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV |
Die Grundsteuer ist ebenfalls umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Ob sie in Ihrer Hausgeldabrechnung steht oder ob Sie sie aus Ihrem eigenen Grundsteuerbescheid ansetzen, sehen Sie an der Abrechnung Ihrer Verwaltung. Wie die Grundsteuer berechnet und festgesetzt wird, zeigt am Beispiel Leipzig der Beitrag Grundsteuer in Leipzig.
Was bedeutet das für Vermieter?
- Eigene Abrechnung erstellen: Aus der Hausgeldabrechnung machen Sie eine Nebenkostenabrechnung, nur mit den Betriebskosten, die Ihr Mietvertrag auf den Mieter umlegt. Bei einem Mieterwechsel im Jahr helfen dafür die Zählerstände beim Mieterwechsel.
- Schlüssel prüfen: Haben Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, legen Sie die Betriebskosten nach dem Schlüssel um, der in der WEG gilt. Nur wenn dieser billigem Ermessen widerspricht, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB). Steht im Mietvertrag ein anderer Schlüssel, etwa die Wohnfläche, müssen Sie die Kosten danach umrechnen. Verbrauchsabhängig erfasste Kosten werden nach Verbrauch umgelegt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Frist einhalten: Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Danach können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Nicht auf die WEG warten: Die Frist gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Eigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben. Die WEG-Verwaltung ist nicht Ihr Erfüllungsgehilfe; ihr Verschulden an der Verzögerung wird Ihnen nicht zugerechnet. Entlastet sind Sie trotzdem nur, wenn Sie konkret darlegen, was Sie selbst für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen haben (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15). Die Entscheidung erging zum WEG-Recht vor der Reform; die Frist des § 556 Abs. 3 BGB, um die es geht, gilt unverändert.
Kommt die Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung spät, wird diese Frist knapp; dokumentieren Sie deshalb, wann und wie Sie bei der Verwaltung nachgefragt haben. Welche Pflichten die Verwaltung bei Wirtschaftsplan und Abrechnung hat und wie ein Wechsel abläuft, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung abwählen. Was eine Verwaltung kostet, zeigt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?. Fehlt der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr, zeigt der Beitrag Kein Wirtschaftsplan in der WEG, was beim Hausgeld gilt und wie Sie den Plan anfordern.
