Verwaltung abwählen: Einladung zur Eigentümerversammlung als Vorlage
Ein vergessener Eigentümer oder ein fehlender Tagesordnungspunkt gefährdet die Beschlüsse zum Verwalterwechsel. Mit dieser Vorlage laden Sie alle Eigentümer form- und fristgerecht ein, mit Tagesordnung, Beschlussvorschlägen und Vollmacht.
So verwenden Sie die Vorlage
Laden Sie alle Eigentümer ein, auch die, von denen Sie Widerspruch erwarten.
Wer nicht eingeladen wird, kann die Beschlüsse anfechten (BGH, Urteil vom 20.07.2012, V ZR 235/11, zum alten Recht; die tragende Regel in § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG lautet heute gleich). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).
Einladen muss die Verwaltung.
Fehlt sie oder weigert sie sich pflichtwidrig, können die oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, deren Vertretung oder eine durch Beschluss ermächtigte Wohnungseigentümerin oder ein ermächtigter Wohnungseigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Passen Sie die Angabe im ersten Absatz des Schreibens entsprechend an.
Pflichtwidrig ist die Weigerung, wenn die Verwaltung einladen muss: mindestens einmal im Jahr, in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen und wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 1, 2 WEG).
Beim Verwalterwechsel ist dieses Verlangen der übliche Weg; dafür gibt es die Vorlage „Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung“.
Versenden Sie die Einladung in Textform, per Brief oder E-Mail.
Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in besonders dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG).
Nennen Sie jeden Beschlussgegenstand in der Tagesordnung.
Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG).
Holen Sie vor der Bestellung einer neuen Verwaltung Angebote mehrerer Verwaltungen ein und legen Sie sie der Einladung bei.
Bei der Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung verlangt der BGH das im Grundsatz nicht (BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10, zum Recht vor dem 01.12.2020).
Die Vorlage sieht vor, bei mehreren Angeboten über jedes einzeln abzustimmen, in der Reihenfolge der Anlage.
Das ist eine Gestaltung dieser Vorlage, keine gesetzliche Regel; legen Sie das Verfahren vor der Abstimmung fest.
Beschlossen ist, was die Mehrheit der abgegebenen Stimmen trägt; eine Mindestzahl anwesender Eigentümer verlangt das Gesetz nicht (§ 25 Abs. 1 WEG).
Die Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer kann die Bestellung einer zertifizierten Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, anwendbar seit 01.12.2023 nach § 48 Abs. 4 WEG).
Ausnahme: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, eine Wohnungseigentümerin oder ein Wohnungseigentümer ist Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt eine zertifizierte Verwaltung.
Die Verwaltung kann jederzeit abberufen werden.
Der Vertrag mit der bisherigen Verwaltung endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG; BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21). Stimmen Sie das Datum der Abberufung und den Beginn der neuen Bestellung aufeinander ab.
Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Den Verwaltervertrag schließt für die Gemeinschaft die oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder eine durch Beschluss ermächtigte Wohnungseigentümerin oder ein ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG).
Tragen Sie in TOP 4 eine dieser Personen ein.
Vorlage
Gelb markierte Felder ersetzen Sie durch Ihre Angaben. In der Word-Datei sind sie ebenfalls markiert.
[Ihr Name] · [Straße Hausnummer] · [PLZ Ort]
[Anrede Vorname Nachname]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]
[Ort], den [Datum des Schreibens]
Einheit: [Nr.]
Einladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung der WEG [Anschrift der WEG]
Sehr geehrte [Anrede Nachname],
hiermit lade ich Sie als [Vorsitz des Verwaltungsbeirats, dessen Vertretung oder durch Beschluss ermächtigte Person] herzlich zur außerordentlichen Eigentümerversammlung ein. Anlass ist die Entscheidung über die Verwaltung unserer Gemeinschaft.
- Datum:
- [Wochentag], den [Datum der Versammlung] um [Uhrzeit] Uhr
- Ort:
- [Versammlungsort]
Die Tagesordnung mit den Beschlussvorschlägen finden Sie auf der folgenden Seite. Die Angebote der Verwaltungen, die sich zur Wahl stellen, liegen dieser Einladung bei.
Wenn Sie nicht teilnehmen können, lassen Sie sich bitte mit der beiliegenden Vollmacht vertreten, zum Beispiel durch ein anderes Mitglied der Gemeinschaft. Bitte prüfen Sie, ob Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Regeln dazu enthält, wer Sie vertreten darf.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]
Tagesordnung
zur außerordentlichen Eigentümerversammlung der WEG [Anschrift der WEG] am [Datum der Versammlung]
TOP 1Begrüßung und Eröffnung
Die einladende Person eröffnet die Versammlung, stellt die ordnungsgemäße Einberufung fest und lässt über die Versammlungsleitung abstimmen (TOP 2). Ist die bisherige Verwaltung noch im Amt und anwesend, führt sie nach dem Wortlaut von § 24 Abs. 5 WEG bis zu diesem Beschluss den Vorsitz.
TOP 2Wahl der Versammlungsleitung und der Protokollführung
Beschlussvorschlag
Die Eigentümergemeinschaft wählt [Name Versammlungsleitung] zur Versammlungsleitung und [Name Protokollführung] zur Protokollführung.
TOP 3Abberufung der bisherigen Verwaltung
Beschlussvorschlag
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt gemäß § 26 Abs. 1 und 3 WEG, die [Name der bisherigen Verwaltung], [Anschrift der bisherigen Verwaltung], mit Wirkung zum [Datum der Abberufung] als Verwalterin abzuberufen.
TOP 4Bestellung der neuen Verwaltung und Abschluss des Verwaltervertrags
Zur Wahl stehen die Angebote in der Anlage. Liegen mehrere Angebote vor, wird über jedes einzeln abgestimmt, in der Reihenfolge der Anlage.
Beschlussvorschlag
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt gemäß § 26 Abs. 1 WEG, die [Name der neuen Verwaltung], [Anschrift der neuen Verwaltung], für den Zeitraum vom [Beginn der Bestellung] bis zum [Ende der Bestellung] zur Verwalterin zu bestellen. Grundlage ist das Angebot vom [Datum des Angebots] mit einer Vergütung von [Vergütung] Euro je Einheit und Monat zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. [Name, Vorsitz des Verwaltungsbeirats oder Wohnungseigentümerin/Wohnungseigentümer] wird ermächtigt, den Verwaltervertrag auf dieser Grundlage im Namen der Gemeinschaft abzuschließen und zu unterzeichnen (§ 9b Abs. 2 WEG).
TOP 5Beglaubigung der Unterschriften unter der Niederschrift
Beschlussvorschlag
Die Unterschriften der Versammlungsleitung, von [Name Wohnungseigentümer/in] als Wohnungseigentümerin oder Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von [Name Beiratsvorsitz oder Vertretung] als Vorsitz oder Vertretung des Verwaltungsbeirats unter der Niederschrift werden öffentlich beglaubigt, damit die Bestellung gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden kann (§ 26 Abs. 4 WEG). Die Kosten trägt die Gemeinschaft.
TOP 6Sonstiges
Allgemeine Hausangelegenheiten, ohne Beschlussfassung.
Anlagen: Angebote der Verwaltungen [Namen der Verwaltungen], Vollmacht
Vollmacht
zur außerordentlichen Eigentümerversammlung der WEG [Anschrift der WEG] am [Datum der Versammlung]
Vollmachtgeber
- Name:
- [Vorname Nachname]
- Anschrift:
- [Straße Hausnummer, PLZ Ort]
- Einheit:
- [Nr. laut Teilungserklärung]
Zur Vertretung beauftrage ich / beauftragen wir:
- die Miteigentümerin oder den Miteigentümer: [Name Bevollmächtigte/r]
- eine andere Person: [Name Bevollmächtigte/r]
- die Versammlungsleitung
Ich / wir bevollmächtige(n) die beauftragte Person,
- Entscheidungen und Abstimmungen nach eigenem Ermessen zu treffen.
- nach den folgenden Weisungen abzustimmen:
| Tagesordnungspunkt | Ja | Nein | Enthaltung |
|---|---|---|---|
| TOP 2 Wahl der Versammlungsleitung | ☐ | ☐ | ☐ |
| TOP 3 Abberufung der bisherigen Verwaltung | ☐ | ☐ | ☐ |
| TOP 4 Bestellung der neuen Verwaltung | ☐ | ☐ | ☐ |
| TOP 5 Beglaubigung der Unterschriften | ☐ | ☐ | ☐ |
Ort, Datum
Unterschrift der Vollmachtgeberin oder des Vollmachtgebers
Diese Vorlage ist ein allgemeines Muster und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung auf abweichende Regeln.
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