Beschluss anfechten: Die Frist läuft ab der Versammlung, nicht ab dem Protokoll

Sie waren in der Eigentümerversammlung überstimmt, konnten nicht teilnehmen oder halten gerade das Protokoll in der Hand, und ein Beschluss erscheint Ihnen falsch. Dann zählt vor allem eine Frage: Bis wann müssen Sie handeln? Das Gesetz lässt Ihnen einen Monat für die Klage, und diese Frist beginnt mit dem Beschluss, nicht mit dem Protokoll.

Diese Seite zeigt, wie Sie die Frist berechnen, welche Fehler einen Beschluss angreifbar machen, gegen wen und wo Sie klagen und was eine Klage kostet. Sie gilt für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Deutschland (Stand 28.09.2026). Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Bis wann können Sie einen WEG-Beschluss anfechten?

Die Anfechtungsklage „muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden“ (§ 45 Satz 1 WEG). Es gibt also zwei Fristen, und beide laufen ab demselben Tag.

Schritt	Frist	Grundlage
Klage erheben	1 Monat nach der Beschluss­fassung	§ 45 Satz 1 WEG
Klage begründen	2 Monate nach der Beschluss­fassung	§ 45 Satz 1 WEG
Wieder­einsetzung beantragen	2 Wochen ab Wegfall des Hindernisses, höchstens 1 Jahr nach Fristende	§ 45 Satz 2 WEG, § 234 ZPO

So rechnen Sie (§ 222 Abs. 1 ZPO mit §§ 187, 188 BGB):

1. Der Tag der Versammlung zählt nicht mit (§ 187 Abs. 1 BGB).
2. Die Frist endet mit Ablauf des Tages im Folgemonat, der dieselbe Zahl trägt; fehlt dieser Tag, am Monatsletzten (§ 188 Abs. 2 und 3 BGB).
3. Fällt das Ende auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag, endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktags (§ 222 Abs. 2 ZPO).

Beispiel: Versammlung am Donnerstag, 15.10.2026. Der 15.11.2026 ist ein Sonntag, die Klagefrist endet deshalb am Montag, 16.11.2026. Die Begründungsfrist endet am Dienstag, 15.12.2026. Prüfen Sie immer auch die Feiertage am Ort des Gerichts.

Das Protokoll kommt spät: Läuft die Frist trotzdem?

Ja. § 45 WEG knüpft an die Beschlussfassung an, bei einer Versammlung also an den Versammlungstag. Wann Sie die Niederschrift erhalten, spielt nach dem Wortlaut keine Rolle. Auch das Land Berlin nennt auf seiner Dienstleistungsseite eine „Klagefrist von einem Monat nach der Beschlussfassung“.

Die Verwaltung muss die Niederschrift über die Beschlüsse „unverzüglich“ aufnehmen (§ 24 Abs. 6 WEG). Warten Sie trotzdem nicht darauf:

1. Beschluss-Sammlung einsehen: Jeder Eigentümer kann Einsicht verlangen (§ 24 Abs. 7 WEG).
2. Unterlagen anfordern: Sie können Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in Einladung, Vollmachten und Angebote. Wie das geht, zeigt der Beitrag Einsicht in die Verwaltungsunterlagen; ein Anschreiben bietet die Vorlage E-Mail: Einsicht in Unterlagen.

Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gibt es nur, wenn Sie ohne Verschulden verhindert waren, die Frist einzuhalten (§ 233 ZPO, § 45 Satz 2 WEG). Ob ein verspätet verschicktes Protokoll dafür ausreicht, ist nicht geklärt; verlassen Sie sich nicht darauf. Was ins Protokoll gehört und wie Sie es anfordern, erklärt der Beitrag Protokoll der Eigentümerversammlung; wie Sie vorgehen, wenn die Verwaltung gar nicht antwortet, zeigt Hausverwaltung reagiert nicht. Wie die Frist bei einer Abstimmung ohne Versammlung läuft, steht im Beitrag Umlaufbeschluss in der WEG.

Anfechtbar oder nichtig: Warum ein falscher Beschluss erst einmal gilt

Ein fehlerhafter Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt. Nur wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, ist er nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG).

	Anfechtbar	Nichtig
Wirkung	gilt bis zum rechts­kräftigen Urteil	von Anfang an unwirksam
Klage	Anfechtungs­klage (§ 44 Abs. 1 WEG)	Nichtigkeits­klage (§ 44 Abs. 1 WEG)
Frist	1 Monat, Begründung 2 Monate (§ 45 WEG)	§ 45 WEG nennt nur die Anfechtungs­klage

Nichtig ist nach dem BGH ein Beschluss, für den den Eigentümern die Beschlusskompetenz fehlt; dann braucht es eine Vereinbarung, etwa für ein Sondernutzungsrecht. Ein Beschluss, der lediglich keine ordnungsmäßige Maßnahme ist, ist dagegen nur anfechtbar (Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99, zum Recht vor dem 01.12.2020, ein Fall aus einer Berliner Wohnanlage).

Wurden Sie nicht eingeladen, sind die Beschlüsse regelmäßig nur anfechtbar, nicht nichtig (BGH, Urteil vom 20.07.2012, V ZR 235/11, altes Recht; Urteil vom 08.03.2024, V ZR 80/23). Nichtigkeit hat der BGH nur für einen böswillig gezielten Ausschluss erwogen und 2024 offen gelassen, ob er daran festhält. Beschlüsse aus der Corona-Zeit sind nicht nichtig, nur weil die Teilnahme allein per Vollmacht an den Verwalter möglich war (V ZR 80/23, Leitsatz). Im Zweifel klagen Sie deshalb innerhalb der Monatsfrist.

Welche Fehler machen einen Beschluss anfechtbar?

Maßstab der meisten Anfechtungen ist die ordnungsmäßige Verwaltung: Jeder Eigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG); die Eigentümer beschließen eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG). Typische Mängel:

Fehler	Grundlage
Gegenstand war in der Einladung nicht bezeichnet	§ 23 Abs. 2 WEG
Einladung nicht in Textform oder zu kurzfristig; Details: Einladung zur Eigentümer­versammlung	§ 24 Abs. 4 WEG
Vollmacht ohne Textform gezählt, Stimmrechts­ausschluss übersehen; Details: Mehrheiten und Stimmrecht	§ 25 Abs. 3 und 4 WEG
Erhaltungs­beschluss ohne hinreichende Tatsachen­grundlage, objektiv ungeeignetes oder überteuertes Angebot	BGH, 27.03.2026, V ZR 7/25
Neuer Kosten­schlüssel ist nicht angemessen	BGH, 22.03.2024, V ZR 81/23; 24.04.2026, V ZR 50/25
Fehler der Jahres­abrechnung wirkt sich auf Ihre Zahlungs­pflicht aus	BGH, 20.09.2024, V ZR 195/23

Ein Beispiel für den Kostenschlüssel: Bei unterschiedlich großen Einheiten widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Heizungserneuerung abweichend vom vereinbarten Flächen- oder Miteigentumsschlüssel nach Einheiten zu verteilen (V ZR 50/25). Wie Mehrheiten gezählt werden, erklärt die Seite zu Mehrheiten; hier geht es nur um die Folge eines Fehlers.

Was für eine erfolgreiche Anfechtung nicht reicht

Nicht jeder Fehler bringt einen Beschluss zu Fall. Prüfen Sie Ihre Chancen deshalb vor der Klage an diesen Punkten:

1. Fehler ohne Auswirkung auf das Ergebnis: Die Ungültigerklärung scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Mangel nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Anders ist es bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte, etwa wenn Ihr Teilnahme- und Mitwirkungsrecht gravierend ausgehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, zum Recht vor dem 01.12.2020).
2. Abrechnungsfehler ohne Folge für die Zahlung: Fehler der Jahresabrechnung zählen nur, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf Ihre Zahlungspflicht auswirken (V ZR 195/23). Wie Sie die Abrechnung prüfen, zeigt der Beitrag Jahresabrechnung prüfen.
3. Nur ein Posten falsch: Der Nachschussbeschluss kann teilweise für ungültig erklärt werden, wenn eine rechnerisch selbstständige, abgrenzbare Kostenposition fehlerhaft ist und die Eigentümer den Rest auch so beschlossen hätten (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24).
4. Keine drei Angebote: Eine starre Pflicht zu Vergleichsangeboten gibt es nicht (V ZR 7/25).
5. Privilegierte bauliche Veränderung, etwa zur Barrierereduzierung: Angreifbar ist sie nur mit grundlegender Umgestaltung, unbilliger Benachteiligung oder allgemeinen Beschlussmängeln (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23).

Gegen wen und bei welchem Gericht klagen Sie?

Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG), nicht gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen den Verwalter. Vor Gericht vertritt der Verwalter die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Auch Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters haben Sie seit dem 01.12.2020 nur gegen die Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24). Ältere Texte, die eine Klage gegen die anderen Eigentümer beschreiben, betreffen das Recht vor diesem Datum. Wer trotzdem die übrigen Eigentümer verklagt, riskiert die Frist: In einem vom BGH entschiedenen Fall wahrte eine solche Klage die Frist des § 45 WEG nicht, der spätere Wechsel zur Gemeinschaft als Beklagter kam zu spät (Urteil vom 08.03.2024, V ZR 80/23).

Zuständig ist ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und zwar das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG).

Instanz	Gericht
Erste Instanz	Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt
Berufung	Landgericht am Sitz des Oberlandes­gerichts als gemeinsames Berufungs­gericht; die Länder können ein anderes Landgericht bestimmen (§ 72 Abs. 2 GVG)

Mehrere Klagen gegen denselben Beschluss verbindet das Gericht zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 44 Abs. 2 Satz 3 WEG). Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind (§ 44 Abs. 3 WEG).

Brauchen Sie einen Anwalt?

Vor dem Amtsgericht schreibt das Gesetz keinen Anwalt vor. Anwaltszwang gilt erst vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten: „Vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.“ (§ 78 Abs. 1 Satz 1 ZPO)

Für eine Berufung gilt außerdem eine Wertgrenze. Sie ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 1.000 € übersteigt oder das Amtsgericht die Berufung im Urteil zugelassen hat (§ 511 Abs. 2 ZPO). Für Entscheidungen, die bis zum 31.12.2025 verkündet wurden oder deren mündliche Verhandlung bis dahin geschlossen war, gilt noch die frühere Grenze von 600 € (§ 47 EGZPO).

Wie niedrig die Beschwer ausfallen kann, zeigt ein Fall zur Wahl des Verwaltungsbeirats: Ficht ein Eigentümer sie erfolglos an, schätzt der BGH sein Interesse in aller Regel auf 750 € (Beschluss vom 17.01.2019, V ZB 121/18, zum Recht vor dem 01.12.2020). Nach heutiger Grenze läge das unter 1.000 €.

Auch ohne Anwaltszwang ist die Anfechtung formstreng. Die Begründungsfrist wird grundsätzlich nur durch einen fristgerecht eingegangenen, unterschriebenen Schriftsatz gewahrt, und das Gericht prüft die Frist von Amts wegen (BGH, Urteil vom 23.06.2023, V ZR 28/22). Lassen Sie sich vor einer Klage deshalb anwaltlich beraten.

So läuft die Anfechtung ab: Schritt für Schritt

1. Fristen notieren: Datum der Versammlung festhalten, Ende der Klage- und der Begründungsfrist ausrechnen (§ 45 WEG, § 222 ZPO).
2. Unterlagen besorgen: Protokoll, Beschluss-Sammlung, Einladung, Vollmachten und Angebote einsehen (§ 24 Abs. 7, § 18 Abs. 4 WEG).
3. Fehler benennen: Welcher Mangel liegt vor, und wirkt er sich aus? Lassen Sie die Chancen prüfen.
4. Klage einreichen: beim Amtsgericht am Ort der Anlage, gegen die Gemeinschaft, innerhalb eines Monats (§ 43 Abs. 2 Nr. 4, § 44 Abs. 2, § 45 WEG).
5. Vorschuss sofort zahlen: Die Klage soll erst nach Zahlung der Gerichtsgebühr zugestellt werden (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GKG). Die Frist wahrt schon der Eingang der Klage, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt (§ 167 ZPO); zögern Sie die Zahlung daher nicht hinaus.
6. Begründung einreichen: alle Anfechtungsgründe, unterschrieben, innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung (§ 45 WEG; V ZR 28/22). Ein überteuertes Angebot etwa muss der Kläger fristgerecht vortragen (V ZR 7/25).
7. Verwalter informiert die anderen: Er muss den Eigentümern die Klage unverzüglich bekannt machen (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG).
8. Beschluss-Sammlung und Urteil: Die Verwaltung vermerkt in der Beschluss-Sammlung, dass der Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde, und trägt die Urteilsformel ein (§ 24 Abs. 7 WEG). Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG).

Bis zum rechtskräftigen Urteil gilt der Beschluss (§ 23 Abs. 4 WEG).

Was kostet eine Anfechtungsklage?

Die Kosten hängen vom Streitwert ab, den das Gericht festsetzt. Er richtet sich nach dem Interesse aller Eigentümer an der Entscheidung, darf aber das Siebeneinhalbfache Ihres eigenen Interesses und den Verkehrswert Ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen (§ 49 GKG). Typische Streitwerte lassen sich nicht amtlich belegen; die Tabelle rechnet deshalb mit zwei angenommenen Werten für die erste Instanz.

Posten	Streitwert 5.000 €	Streitwert 10.000 €
Gerichts­gebühr (3,0 Gebühren)	511,50 €	849,00 €
Je Anwalt (1,3 Verfahrens- und 1,2 Termins­gebühr, 20 € Pauschale, 19 % USt)	1.078,44 €	1.963,50 €
Summe für den Verlierer, beide Seiten mit Anwalt	2.668,38 €	4.776,00 €

Grundlage: GKG (Nr. 1210 des Kostenverzeichnisses, Gebührentabelle), RVG (Nr. 3100, 3104, 7002, 7008 des Vergütungsverzeichnisses) und 19 % Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG). Die Rechnung vereinfacht: Sie setzt Umsatzsteuer für beide Seiten an, die Terminsgebühr fällt nur bei einem Termin an, Reisekosten und Gutachten sind nicht enthalten.

Die Gerichtsgebühr ist mit Einreichung der Klage fällig (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 GKG). Sie ermäßigt sich auf 1,0 Gebühren, wenn die Klage vor Schluss der mündlichen Verhandlung zurückgenommen wird, bei einem Anerkenntnisurteil oder einem gerichtlichen Vergleich (Nr. 1211). Ob eine Rechtsschutzversicherung zahlt, steht in Ihrer Police.

Wer zahlt, wenn Sie gewinnen oder verlieren?

Grundsätzlich trägt die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der notwendigen Kosten der Gegenseite (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ausgang	Wer zahlt
Sie verlieren	Sie tragen Gerichts­kosten, Ihren Anwalt und den Anwalt der Gemeinschaft
Sie gewinnen	Die Gemeinschaft trägt die Kosten; als Mitglied zahlen Sie über den allgemeinen Kosten­schlüssel anteilig mit, sofern nichts anderes beschlossen ist (BGH, 19.07.2024, V ZR 139/23)

Der BGH ordnet Prozesskosten, die der Gemeinschaft in einer Beschlussklage auferlegt werden, seit dem 01.12.2020 als Verwaltungskosten ein, die nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden (§ 16 Abs. 2 WEG). Erhebt die Gemeinschaft dafür eine Sonderumlage und wollen Sie einen anderen Schlüssel, müssen Sie das vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage beantragen (V ZR 139/23).

Treten andere Eigentümer dem Verfahren auf Seiten der Gemeinschaft bei, sind deren Kosten nur erstattungsfähig, wenn der Beitritt geboten war (§ 44 Abs. 4 WEG). Rechnen Sie das Kostenrisiko deshalb vor der Klage mit der Tabelle oben und Ihrem Miteigentumsanteil durch.

Gibt es Alternativen zur Klage?

Ja, aber keine davon hält die Monatsfrist auf. Das Gesetz knüpft die Frist allein an die Beschlussfassung; Gespräche mit der Verwaltung oder den Nachbarn verlängern sie nicht.

1. Zweitbeschluss beantragen: Die Eigentümer können in der nächsten Versammlung neu entscheiden. Stellen Sie dazu einen eigenen Beschlussantrag.
2. Versammlung verlangen: Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss der Verwalter sie einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Dafür gibt es die Vorlagen Einberufung verlangen und E-Mail: Einberufung verlangen. Wer selbst einladen darf, wenn der Verwalter sich weigert, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung selbst organisieren.
3. Beschlussersetzungsklage: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Beispiel ist die Abberufung des Verwalters: Ein einzelner Eigentümer kann sie nur erzwingen, wenn ihre Ablehnung objektiv nicht vertretbar ist (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21). Mehr dazu im Beitrag Hausverwaltung abwählen.

Ist ein Beschluss gültig, wird aber nicht umgesetzt, hilft keine Anfechtung; dann lesen Sie Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um. Den Weg bei allgemeinem Ärger mit der Verwaltung beschreibt Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung.

Was gilt in Berlin und Leipzig?

Fristen, Klagegegner und Kosten folgen aus Bundesrecht (WEG, ZPO, GKG); Berlin und Sachsen haben dazu keine eigenen Regeln. Unterschiede gibt es nur bei den Gerichten.

Stadt	Erste Instanz	Berufung
Berlin	Amtsgericht am Ort der Wohnanlage (mehrere in Berlin)	Landgericht Berlin II (Geschäftsplan 2026)
Leipzig	in der Regel Amtsgericht Leipzig	Landgericht Dresden, 2. Zivilkammer (Geschäfts­verteilungsplan 2026)

Berlin hat mehrere Amtsgerichte; welches für Ihre Adresse zuständig ist, zeigt die Adresssuche im Justizportal. Für Leipzig gilt das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt; Grenzfälle klären Sie ebenfalls über das Justizportal.

In Berlin nennt die Dienstleistungsseite des Landes die Klageschrift als erforderliches Dokument. Nach der Einreichung kommt eine Zahlungsaufforderung, und erst nach Zahlung stellt das Gericht die Klage zu. Zahlen Sie den Vorschuss deshalb sofort.

Ein Fristende verschiebt sich, wenn es auf einen allgemeinen Feiertag am Gerichtsort fällt (§ 222 Abs. 2 ZPO). Prüfen Sie deshalb die Feiertage Ihres Landes. Weitere Regeln vor Ort zeigen die Leitfäden für Immobilieneigentümer in Berlin und Immobilieneigentümer in Leipzig.

Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Vor einer Anfechtungsklage lassen Sie sich anwaltlich beraten.