Sonderumlage in der WEG: Wann Sie zahlen müssen und was Sie tun können

Die Verwaltung kündigt eine Sanierung an, in der Einladung zur Eigentümerversammlung steht der Tagesordnungspunkt „Sonderumlage“, oder eine Zahlungsaufforderung liegt schon im Briefkasten. Dann stellen sich drei Fragen: Müssen Sie zahlen, wie viel, und bis wann? Die wichtigsten Weichen stellen Sie vor der Abstimmung. Wer einen anderen Verteilungsschlüssel will, muss ihn vorher beantragen, und wer den Beschluss für falsch hält, hat danach nur einen Monat für die Klage. Diese Seite erklärt die Regeln, die für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gelten, mit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH).

Was ist eine Sonderumlage, und wann kommt sie?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung an die Gemeinschaft, die die Eigentümer neben dem Hausgeld beschließen. Das Wort steht nicht im Wohnungseigentumsgesetz; Grundlage ist das Recht der Eigentümer, über Vorschüsse zur Kostentragung zu beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG). Der BGH ordnet die Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans ein. Der Beschluss über ihre Erhebung ist die Rechtsgrundlage Ihrer Zahlungspflicht (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23, Rn. 10).

Beschlossen werden kann sie, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Rn. 13, zum Recht vor dem 01.12.2020). Anlässe sind etwa eine dringende Erhaltungsmaßnahme, eine Deckungslücke oder Prozesskosten der Gemeinschaft.

Zahlung	Grundlage	Wann
Hausgeld	Vorschüsse aus dem Wirtschafts­plan (§ 28 Abs. 1 WEG)	laufend im Jahr
Nachschuss	Beschluss nach der Jahres­abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)	nach Ablauf des Kalender­jahres
Sonder­umlage	eigener Beschluss, ergänzt den Wirtschafts­plan	fällig laut Beschluss

Wie wird eine Sonderumlage beschlossen?

Die Eigentümerversammlung beschließt die Sonderumlage mit einfacher Mehrheit. Ein sauberer Ablauf hat fünf Schritte:

1. Einladung: Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein, sonst ist der Beschluss nicht gültig (§ 23 Abs. 2 WEG). Eingeladen wird in Textform, in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG).
2. Maßnahme beschließen: Der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme braucht eine hinreichende Tatsachengrundlage; eine starre Pflicht zu Vergleichsangeboten gibt es nicht (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25).
3. Sonderumlage beschließen: mit Gesamtbetrag, Verteilungsschlüssel, Betrag je Einheit und Fälligkeit, gegebenenfalls mit Raten.
4. Abstimmen: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Wer nicht kommen kann, erteilt eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
5. Festhalten: Der Beschluss gehört in die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 6, 7 WEG).

Ein Beschluss aus der Praxis, den der BGH wiedergibt: 6.393,62 € für Prozesskosten, 799,21 € je Sondereigentum, „14 Tage nach Beschlussfassung fällig“ (V ZR 139/23, Rn. 2). Wie Einladung, Leitung und Protokoll im Einzelnen laufen, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung selbst organisieren.

Wie viel müssen Sie zahlen? So wird verteilt

Verteilt wird nach dem Kostenschlüssel, der in Ihrer Gemeinschaft gilt; das entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (V ZR 139/23, Leitsatz a).

Fall	Maßgeblicher Schlüssel
Keine abweichende Regel	Miteigentums­anteile laut Grundbuch (§ 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG)
Gemeinschafts­ordnung mit eigenem Schlüssel	dieser vereinbarte Schlüssel
Vorher beschlossener anderer Schlüssel	zulässig für einzelne Kosten oder Kostenarten, wenn angemessen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23)
Bauliche Veränderung	eigene Regeln des § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG)
Erhaltung laut Gemeinschafts­ordnung bei Einzelnen, etwa Balkone	Die Einzelnen tragen die vereinbarten Kosten, auch wenn die Gemeinschaft saniert (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24)

Rechenbeispiel (frei gewählte Zahlen): Beschlossen sind 50.000 €, Ihre Wohnung hat 85/1.000 Miteigentumsanteile. Ihr Anteil beträgt 4.250 €.

Ein neuer Schlüssel hat Grenzen: Bei unterschiedlich großen Einheiten widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Heizungserneuerung abweichend vom vereinbarten Flächen- oder Miteigentumsschlüssel nach Einheiten zu verteilen (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25). Wer einen anderen Schlüssel will, muss ihn vor der Abstimmung über die Sonderumlage beantragen (V ZR 139/23, Leitsatz b).

Manche Verwaltungsverträge sehen für die Abwicklung einer Sonderumlage eine Sondervergütung vor. Solche Zusatzposten sind nach dem BGH nicht isoliert, sondern im gesamten Vergütungsgefüge zu prüfen (Urteil vom 05.07.2019, V ZR 278/17, altes Recht); mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.

Wann ist die Sonderumlage fällig? Raten sind möglich

Wann Sie zahlen müssen, steht im Beschluss: „Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.“ (§ 28 Abs. 3 WEG). Möglich ist ein fester Termin oder eine Frist wie „14 Tage nach Beschlussfassung“, so im Fall, den der BGH 2024 entschied.

Die Sonderumlage muss nicht auf einmal fällig werden. Die Eigentümer können Zahlung in monatlichen Raten beschließen oder eine Kreditfinanzierung, deren Darlehensraten als Sonderumlage erhoben werden (V ZR 257/16, Rn. 14, zum alten Recht).

Vorsicht mit älteren Texten: Bis 30.11.2020 wurde eine Sonderumlage erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig, sofortige Fälligkeit musste der Beschluss ausdrücklich regeln (V ZR 257/16, Leitsatz b). Die Vorschrift, auf der das beruhte, gibt es so nicht mehr. Was heute gilt, wenn der Beschluss keine Fälligkeit nennt, ist offen; eine Entscheidung des BGH dazu ist nicht bekannt (Stand 27.09.2026).

Für Sie heißt das:

1. Vor der Versammlung: Prüfen Sie, ob der Beschlussvorschlag einen Zahltermin nennt.
2. Wenn der Betrag Sie belastet: Beantragen Sie Raten oder einen späteren Termin.
3. Nach der Versammlung: Lesen Sie in der Niederschrift nach, was beschlossen wurde.

Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kredit?

Große Maßnahmen lassen sich auf drei Wegen bezahlen, auch kombiniert. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); wie viel davon vorhanden ist, zeigt der jährliche Vermögensbericht der Verwaltung (§ 28 Abs. 4 WEG).

Weg	Worauf Sie achten
Erhaltungs­rücklage	Entnahmen sind verteilungs­neutral und dürfen Ihre Nachzahlung aus der Jahres­abrechnung nicht erhöhen (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24)
Sonder­umlage	Betrag, Schlüssel und Fälligkeit stehen im Beschluss; Raten sind möglich
Kredit der Gemeinschaft	Auch ein langfristiger, hoher Kredit kann ordnungsmäßig sein. Das Risiko einer Nachschuss­pflicht muss vor dem Beschluss erörtert worden sein und im Protokoll stehen (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14, altes Recht)

Beim Kredit lohnt der genaue Blick: Jeder Eigentümer haftet Gläubigern der Gemeinschaft nach seinem Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 Satz 1 WEG). Fällt ein Eigentümer aus, müssen die übrigen unter Umständen nachschießen. Im Fall von 2015 war der Kreditbeschluss ungültig, unter anderem weil das Protokoll keinen Hinweis auf dieses Risiko enthielt.

Was können Sie vor und in der Versammlung tun?

Am meisten erreichen Sie vor der Abstimmung; danach bleibt nur die Klage.

1. Unterlagen einsehen: Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in Angebote und Gutachten.
2. Mit dem Beirat sprechen: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG). Sprechen Sie ihn früh an.
3. Eigene Anträge stellen: etwa zu Raten, zum Zahltermin oder zu einem anderen Schlüssel. Den anderen Schlüssel müssen Sie vor der Abstimmung beantragen; dass niemand an diese Möglichkeit gedacht hat, macht den Beschluss nicht fehlerhaft (V ZR 139/23, Leitsatz b).
4. Versammlung verlangen: Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Dafür gibt es die Vorlage Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung.
5. In der Versammlung: Einwände vortragen, etwa zu einem überteuerten Angebot, und um Aufnahme in die Niederschrift bitten.

Bei einer baulichen Veränderung zählt, wie beschlossen wird: Fehlt die Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (oder sind die Kosten unverhältnismäßig) und amortisiert sich die Maßnahme nicht in angemessener Zeit, tragen die Kosten nur die Eigentümer, die sie beschlossen haben (§ 21 Abs. 2, 3 WEG).

Beschluss anfechten: Fristen, Gericht, Kostenrisiko

Auch wenn Sie dagegen gestimmt haben: Der Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt, außer er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG). Bis dahin zahlen Sie. Wer die Zahlungspflicht beseitigen will, muss den Beschluss über die Sonderumlage anfechten (V ZR 139/23, Rn. 10).

Frage	Was gilt
Frist für die Klage	ein Monat nach der Beschluss­fassung (§ 45 WEG)
Frist für die Begründung	zwei Monate nach der Beschluss­fassung, mit unterschriebenem Schriftsatz (§ 45 WEG; BGH, Urteil vom 23.06.2023, V ZR 28/22)
Gegen wen	die Gemeinschaft der Wohnungs­eigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG)
Wo	ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG)

Anfechtungsgründe sind etwa ein Gegenstand, der in der Einladung fehlte (§ 23 Abs. 2 WEG), ein nicht angemessener Schlüssel (V ZR 50/25) oder beim Maßnahmenbeschluss ein objektiv ungeeignetes oder überteuertes Angebot, das Sie fristgerecht rügen müssen (V ZR 7/25).

Das Kostenrisiko: Prozesskosten, die der Gemeinschaft in einer Beschlussklage auferlegt werden, sind Verwaltungskosten nach dem allgemeinen Schlüssel. Auch wer gewinnt, trägt sie anteilig mit, soweit nichts anderes geregelt ist (V ZR 139/23). Lassen Sie sich vor einer Klage anwaltlich beraten.

Sie können die Sonderumlage nicht zahlen: Was jetzt?

Sprechen Sie früh mit Verwaltung und Beirat, am besten vor der Versammlung. Raten oder einen späteren Zahltermin können die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG); beantragen Sie das rechtzeitig als eigenen Tagesordnungspunkt oder im Rahmen des Beschlussvorschlags.

Zurückhalten dürfen Sie die Zahlung nicht. Wegen Forderungen, die nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind, gibt es gegen Beitragsforderungen der Gemeinschaft kein Zurückbehaltungsrecht; die Sonderumlage soll der Gemeinschaft tatsächlich zur Verfügung stehen (V ZR 139/23, Rn. 29). Gegen Hausgeldvorschüsse ist es sogar generell ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24).

Folge bei Nichtzahlung	Grundlage
Verzugszinsen von fünf Prozent­punkten über dem Basis­zinssatz, sobald Sie in Verzug sind	§ 288 Abs. 1 BGB
Klage der Gemeinschaft am Gericht des Grundstücks	§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Vorrang in der Zwangs­versteigerung für fällige Beiträge nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 und 2 WEG aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor, höchstens 5 % des festgesetzten Verkehrswerts	§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
Als äußerstes Mittel Entziehung des Wohnungs­eigentums, etwa bei wiederholten gröblichen Pflicht­verstößen trotz Abmahnung	§ 17 Abs. 1, 2 WEG

Einen festen Rückstand, ab dem eine Entziehung droht, nennt das Gesetz nicht.

Können Sie die Sonderumlage auf Ihren Mieter umlegen?

Über die Nebenkostenabrechnung nicht. Umlegen lassen sich nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind (§ 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 BGB), und Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Ihren Anteil an einer Sonderumlage für eine Reparatur können Sie also nicht über die Nebenkosten weitergeben.

Bei Modernisierungen gibt es einen getrennten Weg mit eigenen Voraussetzungen, die Mieterhöhung nach § 559 BGB:

1. Erhöhung: jährlich 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, nur nach Modernisierungen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB (§ 559 Abs. 1 BGB).
2. Erhaltungsanteil abziehen: Kosten, die für Erhaltung erforderlich gewesen wären, zählen nicht (§ 559 Abs. 2 BGB).
3. Aufteilen: Kosten für mehrere Wohnungen sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB).
4. Kappung: Die monatliche Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 € je m² Wohnfläche steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 €; beim Einbau bestimmter Heizungsanlagen gilt insoweit eine Grenze von 0,50 € je m² (§ 559 Abs. 3a BGB).

Wie das für Ihre vermietete Wohnung nach einer Modernisierung der Gemeinschaft zu rechnen ist, klären Sie im Einzelfall. Die Regeln zeigt der Beitrag Modernisierungsumlage, Index- und Staffelmiete.

Wohnung kaufen oder verkaufen: Wer zahlt die Sonderumlage?

Beschlüsse der Gemeinschaft binden auch einen Käufer, ohne im Grundbuch zu stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Nach dem BGH haftet der Erwerber für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie vorher beschlossen wurde (V ZR 257/16, Leitsatz a). Die Entscheidung erging zum Recht vor dem 01.12.2020. Wer die Last im Verhältnis zueinander trägt, können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln (V ZR 257/16, Rn. 15).

So gehen Sie vor:

1. Als Käufer vor dem Notartermin: Beschluss-Sammlung und Niederschriften der letzten Versammlungen auf beschlossene oder angekündigte Sonderumlagen prüfen. Einsicht in die Beschluss-Sammlung erhält auch ein Dritter, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 7 WEG).
2. Im Kaufvertrag: festlegen, wer Sonderumlagen trägt, die vor der Übergabe beschlossen, aber danach fällig werden.
3. Als Verkäufer: bekannte Beschlüsse offenlegen, damit die Regelung im Vertrag vollständig ist.

Vermieten Sie die Wohnung und beschließt die Gemeinschaft kurz nach Ihrem Kauf eine größere Sanierung, ist steuerlich offen, ob Ihr Anteil in die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten eingeht. Das erklärt der Beitrag Die 15-%-Falle nach dem Kauf; klären Sie es mit Ihrer Steuerberatung.

Welche Unterlagen der WEG Käufer außerdem erwarten, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: die Unterlagen.

Was gilt in Berlin und Leipzig?

Das Wohnungseigentumsgesetz ist Bundesrecht. Die Regeln dieser Seite gelten deshalb in Berlin und Leipzig gleich; ein eigenes Landesrecht zur Sonderumlage ist nicht bekannt. Zuständig für eine Anfechtung ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Einen Unterschied macht die Lage des Hauses, wenn die Sonderumlage eine Modernisierung bezahlen soll. Liegt es in einem sozialen Erhaltungsgebiet, brauchen Änderungen baulicher Anlagen eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).

Stadt	Was Sie vor dem Beschluss prüfen
Berlin	82 soziale Erhaltungs­gebiete; Modernisierungen dort genehmigungs­pflichtig, reine Instand­setzung frei. Details: Milieuschutz in Berlin
Leipzig	9 soziale Erhaltungs­gebiete; energetische Sanierung im Rahmen der Mindest­anforderungen des Gebäude­modernisierungs­gesetzes (früher GEG) genehmigungs­fähig. Details: Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig

Klären Sie die Genehmigung, bevor die Versammlung Maßnahme und Sonderumlage beschließt. Welche weiteren Regeln vor Ort gelten, zeigen die Leitfäden für Immobilieneigentümer in Berlin und Immobilieneigentümer in Leipzig.