Die 15-%-Falle nach dem Kauf: Wann Renovierungskosten nur über die AfA wirken

Bad, Böden, Fenster, frische Farbe: Wer eine Wohnung zum Vermieten kauft, renoviert oft gleich danach. Steuerlich hat das einen Haken. Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nicht mehr sofort abziehbar, sondern wirken nur über die Abschreibung, bei einem Gebäude mit 2 % AfA über 50 Jahre. Dabei zählt nicht nur der Teil über der Grenze: Wird sie überschritten, ist der ganze Betrag betroffen.

Diese Seite zeigt, wie Sie Ihre Grenze berechnen, was hineinzählt, was das neue BMF-Schreiben vom 26.01.2026 ändert und wie Sie Renovierungen planen, mit zwei Rechenbeispielen.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung: Die Seite erklärt Regeln und prüft keinen Einzelfall. Ob Ihre Renovierung sofort abziehbar ist, klärt eine Steuerberatung, am besten bevor Sie Aufträge vergeben. Stand: 27.09.2026, Einkommensteuergesetz in der Fassung vom 29.06.2026, BMF-Schreiben vom 26.01.2026.

Was anschaffungsnahe Herstellungskosten sind und warum die Grenze eine Falle ist

Kosten für Instandsetzung und Modernisierung sind nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 „regelmäßig Erhaltungsaufwendungen“ und sofort als Werbungskosten abziehbar (Rn. 1). Kurz nach dem Kauf gilt eine Ausnahme. Das Gesetz sagt:

„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG)

Für private Vermieter gilt das über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG: „Die §§ 4k, 6 Absatz 1 Nummer 1a und § 6e gelten entsprechend.“

Die Falle liegt in der Wirkung. Die Grenze trennt nicht einen Teil ab: Übersteigen die Aufwendungen 15 %, gehören sie insgesamt zu den Herstellungskosten (BMF, Rn. 54 und 70). Sie erhöhen dann die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Bei einem Gebäude, das zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde, sind das 2 % im Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG), also 50 Jahre statt eines Jahres.

Wie die Abschreibung für Ihr Gebäude berechnet wird, zeigt eine eigene Seite, den Überblick über alle absetzbaren Kosten der Steuer-Leitfaden für Vermieter. Die Regel ist nicht befristet; ihr Wortlaut ist seit mindestens 2012 unverändert.

So rechnen Sie Ihre 15-%-Grenze aus

Die Grenze bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. So gehen Sie vor:

1. Fristbeginn notieren: den Tag, an dem Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten übergehen, meist im Kaufvertrag geregelt. Ab diesem Tag laufen die drei Jahre taggenau, nicht ab dem Notartermin (BMF, Rn. 62).
2. Anschaffungskosten zusammenrechnen: Kaufpreis plus Nebenkosten (§ 255 Abs. 1 HGB).
3. Gebäudeanteil ermitteln: Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht. Wie Sie aufteilen, erklärt die oben verlinkte Seite zur Abschreibung.
4. Grenze ausrechnen: 15 % des Gebäudeanteils, ohne Umsatzsteuer.
5. Kosten der drei Jahre summieren: alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten netto, Schönheitsreparaturen eingeschlossen.
6. Ausnahmen herausnehmen: was nicht zählt, zeigt die Tabelle im nächsten Abschnitt.
7. Vor jedem neuen Auftrag neu prüfen: Die Summe wächst mit jeder Rechnung, auch im dritten Jahr.

Wird ein Haus unterschiedlich genutzt, etwa eine Wohnung selbst bewohnt und eine vermietet, prüft das Finanzamt die Grenze je Gebäudeteil, nicht für das ganze Haus (BMF, Rn. 58). Was für Eigentumswohnungen, Erbschaften und Denkmale gilt, steht weiter unten.

Was in die 15 % zählt und was nicht

Zur Summe gehören sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen im Rahmen der Instandsetzung und Modernisierung (BMF, Rn. 55). Auch Mängel, die beim Kauf schon da, aber verborgen waren, zählen mit, selbst wenn sie niemand erwartet hat (Rn. 57). Stand der Übersicht: 27.09.2026.

Aufwand in den drei Jahren nach dem Kauf	Zählt mit? (Grundlage)
Bad, Heizung, Elektro, Fenster, Dach, Fassade (Instandsetzung, Modernisierung)	ja (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; BMF Rn. 55)
Schönheitsreparaturen: Tapezieren, Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Türen, Fenstern	ja (BMF Rn. 55)
Verdeckte Mängel, die beim Kauf schon vorhanden waren	ja (BMF Rn. 57; R 6.4 Abs. 1 EStR)
Betriebsbereiten Zustand herstellen	ja (BMF Rn. 55)
Begünstigte Maßnahmen im Sanierungsgebiet oder am Denkmal	ja (BMF Rn. 66)
Erweiterung, etwa Anbau oder neue Dachgaube	nein, wird aber ohnehin abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG; BMF Rn. 60)
Jährlich übliche Erhaltung: Wartung von Heizung oder Aufzug, Rohrreinigung, Ablesekosten	nein, sofort abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG; BMF Rn. 60)
Abfindung an den Mieter für den vorzeitigen Auszug	nein, keine Baumaßnahme (BMF Rn. 56)
Schaden, den nachweislich erst nach dem Kauf ein Dritter schuldhaft verursacht hat oder der zufällig entstanden ist, etwa durch eine Naturkatastrophe	nein (BMF Rn. 61)
Von Versicherung oder Dritten erstattete Kosten	nur der Rest nach der Erstattung (BMF Rn. 67)
Eigene Arbeitsleistung	nein (H 6.4 EStH)
Umsatzsteuer	nein, Grenze netto (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG)

Die Einbauküche ist nach dem amtlichen Einkommensteuer-Handbuch ein eigenes Wirtschaftsgut mit zehn Jahren Nutzungsdauer (H 6.4). Ob ihre Kosten in die 15 % eingehen, regelt das BMF-Schreiben nicht; das klären Sie mit der Steuerberatung.

Mietrechtlich geht es bei Schönheitsreparaturen um die Frage, ob der Mieter streichen muss. Steuerlich zählen sie beim Eigentümer in den ersten drei Jahren voll in die Grenze; ein enger Zusammenhang mit einer einheitlichen Sanierung ist dafür nicht nötig (BMF, Rn. 55).

Grenze im zweiten oder dritten Jahr überschritten: Das Finanzamt ändert rückwirkend

Die eigentliche Überraschung kommt oft Jahre später. Das Überschreiten der Grenze ist ein rückwirkendes Ereignis: Wird sie im zweiten oder dritten Jahr überschritten, müssen die Bescheide der Vorjahre geändert werden (BMF, Rn. 68; § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO). Die Kosten, die Sie im ersten Jahr sofort abgezogen haben, werden dann zu Herstellungskosten, und für dieses Jahr ist mit einer Nachzahlung zu rechnen. Die Festsetzungsfrist beginnt in diesen Fällen erst mit Ablauf des Jahres, in dem das Ereignis eintritt (§ 175 Abs. 1 Satz 2 AO).

Beispiel mit denselben Annahmen wie im Rechenbeispiel unten, Grenze 33.000 € netto, Übergang am 15.04.2026:

Jahr: Maßnahme netto (Summe seit Kauf)	Behandlung
2026: Bad 18.000 € (18.000 €)	zunächst Werbungskosten 2026 (21.420 € brutto); nach dem Überschreiten 2028 wird der Bescheid 2026 geändert
2027: Malerarbeiten 5.000 € (23.000 €)	zunächst Werbungskosten 2027 (5.950 € brutto); nach dem Überschreiten 2028 wird der Bescheid 2027 geändert
2028: Fenster 12.000 € (35.000 €)	Grenze überschritten: alle 35.000 € netto (41.650 € brutto) sind Herstellungskosten
jedes Jahr: Heizungswartung 300 €	zählt nicht, bleibt sofort abziehbar (Rn. 60)

Für die Bescheide 2026 und 2027 beginnt die Festsetzungsfrist insoweit erst mit Ablauf des Jahres 2028. Die Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage jeweils zu Beginn des Jahres, in dem sie angefallen sind (Rn. 68). Maßgeblich für das Fristende sind die bis dahin erbrachten Bauleistungen, nicht Rechnungs- oder Zahlungsdatum (Rn. 63). Ein genaues Enddatum der drei Jahre legt das BMF nicht fest; es spricht nur von „taggenau“.

Was das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 ändert

Das Bundesfinanzministerium hat die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- und Herstellungskosten neu gefasst. Das Schreiben ersetzt die Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017 und gilt in allen offenen Fällen. Die wichtigsten Punkte für Käufer:

1. Keine Prüfung der Standardhebung unter 15 %: Bleiben die Kosten der ersten drei Jahre netto bei höchstens 15 %, prüft das Finanzamt keine Standardhebung (Rn. 77). Ausnahmen: Der Standard einzelner Wohnungen in einem Haus mit mehreren Wohnungen wird gehoben, oder die Maßnahme kann Beginn einer Sanierung in Raten sein.
2. Vier Bereiche: Der Standard richtet sich nur nach Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster (Rn. 13). Gehoben ist er, wenn Baumaßnahmen in mindestens drei dieser Bereiche den Gebrauchswert deutlich erhöhen, etwa von sehr einfachem auf mittleren Standard (Rn. 19); neben einer Erweiterung genügen zwei Bereiche (Rn. 24).
3. Energetische Maßnahmen: Wärmepumpe, Solarthermie, Wasserstoffheizung oder Fernwärme statt einer Öl- oder Gasheizung mittleren Standards heben den Standard allein nicht auf „sehr anspruchsvoll“ (Rn. 22), Dreifach- statt Zweifachverglasung auch nicht (Rn. 23); Fassadendämmung zählt bei dieser Prüfung nicht (Rn. 14). Auch ein deutlich geringerer Energiebedarf allein ist keine wesentliche Verbesserung (Rn. 46). In die 15 % gehen solche Kosten trotzdem ein.
4. Sanierung in Raten: Mehrere Maßnahmen, die für sich noch keine wesentliche Verbesserung sind, aber nach Plan über mehrere Jahre zusammen den Gebrauchswert deutlich erhöhen (Rn. 51). Davon geht das Finanzamt in der Regel aus, wenn die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren durchgeführt werden (Rn. 52). Für Sanierungen in Raten, die bei Veröffentlichung des Schreibens noch nicht vollendet waren, gilt dieser Zeitraum von drei Jahren ebenfalls.

Rechenbeispiel: 2.000 Euro mehr Budget, rund 37.000 Euro weniger Abzug im Renovierungsjahr

Das Beispiel zeigt die Alles-oder-nichts-Wirkung. Es gilt nur mit diesen Annahmen:

1. Vermietete Eigentumswohnung, Gebäude fertiggestellt 1970, AfA 2 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG).
2. Kaufpreis 250.000 €, Nebenkosten angenommen 25.000 €, Bodenanteil angenommen 20 %.
3. Privater Vermieter ohne Vorsteuerabzug, 19 % Umsatzsteuer auf allen Rechnungen.
4. Nur Instandsetzung und Modernisierung, keine Erweiterung, keine jährlich übliche Wartung, keine Standardhebung einzelner Wohnungen, kein Beginn einer Sanierung in Raten.
5. Renovierung in einem vollen Kalenderjahr nach dem Kaufjahr; angenommener Grenzsteuersatz 35 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Schritt	Rechnung
Anschaffungskosten	250.000 € + 25.000 € = 275.000 €
davon Gebäude	275.000 € × 80 % = 220.000 €
15-%-Grenze netto	220.000 € × 15 % = 33.000 €

Renovierung	32.000 € netto	34.000 € netto
Brutto	38.080 €	40.460 €
Über der Grenze?	nein	ja, um 1.000 €
Behandlung	abziehbar im Jahr der Zahlung (§ 11 Abs. 2 EStG) oder auf 2 bis 5 Jahre verteilt (§ 82b EStDV)	ganzer Betrag nur über die AfA
AfA-Basis	220.000 €	260.460 €
AfA im Jahr	4.400,00 €	5.209,20 €
Abzug aus der Renovierung im Jahr der Renovierung	38.080 €	809,20 €
Steuerwirkung in diesem Jahr (35 %)	13.328,00 €	283,22 €

Mit 2.000 € mehr Budget sinkt der Abzug im Renovierungsjahr um 37.270,80 €, die Steuerwirkung in diesem Jahr um rund 13.000 €. Der Betrag wirkt stattdessen über 50 Jahre. Halten Sie die Wohnung bis zur vollen Abschreibung, wirkt er in beiden Varianten, nur später. Verkaufen Sie nach mehr als zehn Jahren, ist der Verkauf kein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); der noch nicht abgeschriebene Rest wirkt dann nicht mehr. Im Kaufjahr selbst wird die AfA nur zeitanteilig angesetzt.

Renovierung nach dem Kauf planen: fünf Stellschrauben

Diese Punkte sollten Sie vor dem ersten Auftrag kennen; was sich in Ihrem Fall lohnt, bleibt eine Frage des Einzelfalls:

1. Budget gegen die Grenze rechnen: Die Summe aller geplanten Maßnahmen der drei Jahre, netto, gehört vor jede Beauftragung, nicht erst in die Steuererklärung.
2. Zeitpunkt bedenken: Maßnahmen nach Ablauf der drei Jahre fallen nicht mehr unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Bei einer Maßnahme über das Fristende hinaus zählt der bis dahin erbrachte Teil (BMF, Rn. 63). Erweiterungen, Standardhebung und Sanierung in Raten bleiben aber auch später Themen.
3. Wartung getrennt abrechnen lassen: Jährlich übliche Erhaltung und Erweiterungen zählen nicht in die Grenze (Rn. 60). Getrennte Rechnungen machen das nachweisbar.
4. Rechnungen aufschlüsseln: nach Maßnahme und Leistungszeitraum, denn bis Fristende zählen die erbrachten Bauleistungen (Rn. 63). Kosten für die Gesamtmaßnahme, etwa ein Architektenhonorar, werden im Verhältnis der Kostenarten aufgeteilt (Rn. 69).
5. Zustand beim Kauf festhalten: Fotos, Exposé, Gutachten. Das Finanzamt vergleicht den Standard vor und nach den Arbeiten (Rn. 48). Die Feststellungslast trägt es (Rn. 74), Sie müssen aber verstärkt mitwirken, wenn der frühere Zustand nicht feststellbar ist (Rn. 75). Verletzen Sie diese Pflicht, darf es aus Indizien wie einer erheblichen Mieterhöhung auf eine Standardhebung schließen (Rn. 76).

Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Erbschaft, Denkmal

Fall	Was gilt (Grundlage)
Eigentumswohnung	Die Wohnung wird wie ein Gebäude abgeschrieben; gerechnet wird üblicherweise mit ihrem Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 5b EStG)
Mehrfamilienhaus	Wird der Standard einzelner Wohnungen gehoben, gibt es unter 15 % keine Entwarnung; Herstellungskosten sind dann nur die Kosten dieser Wohnungen (BMF Rn. 53, 77)
Haus teils selbst genutzt, teils vermietet	Prüfung je Gebäudeteil (BMF Rn. 58)
Erbschaft, Schenkung	Eintritt in die laufende Frist von drei Jahren des Vorgängers (BMF Rn. 64)
Teilentgeltlicher Erwerb	Regel nur für den entgeltlichen Teil (BMF Rn. 59; R 6.4 Abs. 1 EStR)
Aus dem Betriebsvermögen übernommen	keine Anschaffung im Sinne der Regel (BMF Rn. 65)
Denkmal, Sanierungsgebiet	begünstigte Kosten zählen in die 15 % (BMF Rn. 66)

Für Eigentumswohnungen bleibt eine Frage offen: ob und wann Sonderumlagen oder Maßnahmen der Gemeinschaft am Gemeinschaftseigentum in Ihre 15 % eingehen. Das BMF-Schreiben regelt es nicht. Planen Sie kurz nach dem Kauf eine größere Maßnahme der WEG, klären Sie das mit der Steuerberatung. Wie Hausgeld und Abrechnung zusammenhängen, zeigt die Seite zu Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.

Beim Denkmal oder im Sanierungsgebiet gibt es erhöhte Absetzungen von bis zu 9 % in acht Jahren und bis zu 7 % in vier weiteren Jahren (§ 7h Abs. 1, § 7i Abs. 1 EStG). Wie sie mit der 15-%-Grenze zusammenwirken, ist nicht ausdrücklich geregelt; das klären Sie mit Steuerberatung und Bescheinigungsstelle. Wer ein ganzes Haus hält, findet die übrigen Pflichten im Leitfaden für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses.

Was in Berlin und Leipzig dazukommt

Die 15-%-Grenze ist Bundesrecht und gilt in Berlin und Leipzig wie überall. Lokal wichtig sind drei Punkte:

1. Genehmigung vor Steuer: Wer in einem Erhaltungsgebiet kauft, klärt zuerst die Genehmigung, dann die Steuer. Einzelheiten: Milieuschutz in Berlin und soziale Erhaltungssatzung in Leipzig. Ein Erhaltungsgebiet ist nach dem Wortlaut kein Sanierungsgebiet im Sinne der §§ 7h und 11a EStG.
2. Denkmal und Sanierungsgebiet: In Berlin stellt das Landesdenkmalamt die Steuerbescheinigungen für Baudenkmale aus; die Abstimmung ist vor Beginn der Arbeiten nötig. Die Senatsverwaltung listet zehn Berliner Sanierungsgebiete (Stand 27.09.2026). Ob ein Haus in Leipzig in einem noch förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, fragen Sie bei der Stadt nach, bevor Sie mit erhöhten Absetzungen rechnen.
3. Mieterhöhung nach der Modernisierung: Wer nach dem Kauf modernisiert und die Miete nach einer Modernisierung erhöht, denkt die Steuer mit (siehe Stellschraube 5 oben); in Berlin ist bei einer Neuvermietung zudem die Mietpreisbremse zu beachten.

Weitere Regeln fassen die Leitfäden für Eigentümer in Berlin und Eigentümer in Leipzig zusammen.

Wann ein Steuerberater nötig ist

Ob Ihre Kosten sofort abziehbar sind, hängt von Kaufvertrag, Aufteilung des Kaufpreises, Art der Arbeiten und Zeitpunkt ab. Das ist eine Prüfung des Einzelfalls, die diese Seite nicht leisten kann. Eine Steuerberatung lohnt sich vor der Entscheidung, vor allem in diesen Fällen:

1. Sie planen im ersten Jahr nach dem Kauf größere Maßnahmen.
2. Die geplante Summe liegt in der Nähe der 15-%-Grenze.
3. Das Haus ist ein Denkmal oder liegt in einem Sanierungsgebiet.
4. Sie haben geerbt, geschenkt bekommen oder teilentgeltlich erworben.
5. Das Haus wird teils selbst genutzt, teils vermietet.
6. Die WEG plant kurz nach Ihrem Kauf eine Sanierung mit Sonderumlage.

Nehmen Sie Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Angebote und Rechnungen mit Leistungszeitraum sowie Fotos vom Zustand beim Kauf mit. Der Herausgeber dieses Ratgebers, A1 Asset One, ist eine Hausverwaltung und leistet keine Steuerberatung.

Hinweis: Allgemeine Information ohne Prüfung des Einzelfalls, Stand 27.09.2026 (Einkommensteuergesetz in der Fassung vom 29.06.2026, BMF-Schreiben vom 26.01.2026).