Schönheitsreparaturen: 6 Klauseln, die der BGH kippt, und was der Mieter noch schuldet

Der Mieter zieht aus, das Angebot des Malers liegt vor, und im Mietvertrag steht eine Renovierungsklausel. Ob Sie das Geld vom Mieter verlangen können, hängt davon ab, ob diese Klausel vor dem Bundesgerichtshof hält. Der BGH hat mehrere verbreitete Formularklauseln für unwirksam erklärt, und dann bleiben die Schönheitsreparaturen bei Ihnen. Diese Seite zeigt, welche sechs Klauseltypen scheitern, was der Mieter bei wirksamer Klausel schuldet und warum Ihnen nach der Rückgabe nur sechs Monate bleiben. Sie gilt für Wohnraum, nicht für Gewerbemiete.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Den Begriff bestimmt § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Die Verordnung gilt für die Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum; der BGH legt die Definition aber auch für frei finanzierten Wohnraum zugrunde (Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Die Aufzählung ist abschließend:

Arbeit	Schönheitsreparatur?
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken	ja
Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre	ja
Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen	ja
Löcher, Brandflecken und andere Schäden an der Substanz	nein, Schadensersatz nach eigenen Regeln
Kleine Schäden an Installationen für Strom, Wasser und Gas, an Heiz- und Kocheinrichtungen oder an Fenster- und Türverschlüssen	nein, „kleine Instandhaltungen“ (§ 28 Abs. 3 II. BV)

Auch Rauchen ist grundsätzlich vertragsgemäßer Gebrauch. Schadensersatz kommt erst in Betracht, wenn sich die Spuren durch übliche Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Was eine Kleinreparaturklausel regeln darf, zeigt die Seite zum Inhalt des Mietvertrags.

Wer renoviert, wenn der Mietvertrag nichts regelt?

Sie als Vermieter. Das Gesetz legt Ihnen die Erhaltung der Wohnung auf, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Zu dieser Erhaltungspflicht gehören nach dem BGH auch die Schönheitsreparaturen (Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Die normale Abnutzung geht ebenfalls zu Ihren Lasten: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten“ (§ 538 BGB).

Sie können die Schönheitsreparaturen aber auch per Formularklausel auf den Mieter übertragen; das hat der BGH in derselben Entscheidung bestätigt.

Weil eine solche Klausel vom Gesetz abweicht, prüfen Gerichte sie am Maßstab des § 307 BGB: Unwirksam ist sie, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt, im Zweifel dann, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Ist sie unwirksam, bleibt der Mietvertrag im Übrigen bestehen, und an die Stelle der Klausel tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB). Für Sie heißt das: Sie renovieren.

Welche 6 Klauseln der BGH für unwirksam hält

Klausel	Folge nach dem BGH
Starre Fristen, etwa „wenn erforderlich, mindestens aber“ nach festen Jahren	ganze Übertragung unwirksam (VIII ZR 361/03)
Renovierte Rückgabe unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung (Endrenovierung)	unwirksam, auch die Klausel über laufende Arbeiten fällt (VIII ZR 308/02)
„Neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten“ auch während der Mietzeit	ganze Übertragung unwirksam (VIII ZR 224/07)
Mieter hat die Arbeiten „ausführen zu lassen“, wenn so zu verstehen, dass ein Fachbetrieb sie ausführen muss	Klausel unwirksam (VIII ZR 294/09)
Quotenabgeltung: anteilige Kosten, wenn der Mieter vor Fälligkeit auszieht	nur diese Klausel unwirksam (VIII ZR 242/13)
Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich	ganze Übertragung unwirksam (VIII ZR 185/14)

Eine zu weit gefasste Klausel wird nicht auf das Zulässige gekürzt (VIII ZR 361/03). Anders die Quotenklausel: Sie fällt nach einer Entscheidung von 2008 allein weg, die Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen bleibt bestehen (VIII ZR 224/07). Eine Farbvorgabe nur für den Zustand bei Rückgabe benachteiligt den Mieter nach dem BGH dagegen nicht unangemessen (VIII ZR 224/07).

Gelten 3, 5 und 7 Jahre noch?

Der BGH nennt den Fristenplan des Mustermietvertrags 1976 als in der Praxis anerkannten Anhaltspunkt: „im allgemeinen“ Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, andere Nebenräume alle sieben Jahre (VIII ZR 361/03). Als Richtwert, von dem der Mieter bei gutem Zustand abweichen darf, hat er solche Fristen nicht beanstandet, aber nur bei renoviert übergebener Wohnung (VIII ZR 242/13).

Unrenoviert übergeben: Wann Ihre Klausel nicht greift

Haben Sie die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, hält die Übertragung nur, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich bekam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14):

Frage	Antwort des BGH
Wann ist die Wohnung unrenoviert?	Maßgeblich ist, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; unerhebliche Gebrauchsspuren bleiben außer Acht.
Wer muss was beweisen?	Der Mieter den unrenovierten Zustand, Sie den Ausgleich.
Was ist angemessen?	Der Ausgleich muss den Mieter so stellen, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden, etwa durch weniger oder keine Miete für eine bestimmte Zeit.
Reicht ein kleiner Nachlass?	Im entschiedenen Fall nicht: Mietbeginn zur Monatsmitte, also eine halbe Monatsmiete, obwohl drei von vier Zimmern zu streichen waren.
Gilt die Klausel für die renovierten Räume weiter?	Nein, die Übertragung ist insgesamt unwirksam.

Eine feste Grenze für den Ausgleich nennt der BGH nicht. Eine Renovierungsvereinbarung nur zwischen altem und neuem Mieter rettet Ihre Klausel nicht (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16). Halten Sie den Zustand deshalb bei jeder Übergabe fest, am besten im Abnahmeprotokoll mit Fotos.

Klausel unwirksam: Was jetzt für Sie gilt

Stellt sich heraus, dass Ihre Klausel nicht hält, gilt Folgendes:

1. Sie tragen die Instandhaltung. An die Stelle der Klausel tritt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (§ 306 Abs. 2 BGB; BGH, VIII ZR 185/14).
2. Kein Ausgleich über die Miete. Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete als Ersatz für die unwirksame Klausel dürfen Sie nicht verlangen; das Risiko der Unwirksamkeit trägt, wer die Klausel verwendet (BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07).
3. Maßstab ist der Zustand bei Übergabe. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist dieser Zustand der vertragsgemäße. Renovierung kann der Mieter erst bei wesentlicher Verschlechterung verlangen, und er muss sich dann in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, beide aus Berlin).
4. Kostenanteil zurückhalten. Diesen Anteil können Sie der Forderung des Mieters wie ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten; renoviert wird Zug um Zug gegen seine Zahlung (VIII ZR 270/18).
5. Beim Auszug keine Renovierung verlangen. Ersatz für Schäden an der Substanz, etwa Löcher oder Brandflecken, bleibt davon unberührt.

Klausel wirksam: Was der Mieter beim Auszug schuldet

Überträgt Ihr Vertrag die Schönheitsreparaturen wirksam, schuldet der Mieter die fälligen Arbeiten. Führt er sie nicht aus, bekommen Sie Geld in der Regel erst nach einer Frist. So gehen Sie vor:

1. Bedarf feststellen. Bei der Vorabnahme den Zustand je Raum mit Fotos festhalten. Den Termin schlagen Sie mit dem Schreiben zu Vorabnahme und Übergabe vor; den ganzen Ablauf zeigt die Checkliste zur Wohnungsabnahme.
2. Frist setzen. Fordern Sie den Mieter schriftlich auf, die Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist auszuführen (§ 281 Abs. 1 BGB). Entbehrlich ist die Frist, wenn der Mieter ernsthaft und endgültig verweigert (§ 281 Abs. 2 BGB).
3. Schadensersatz nach Fristablauf. Erst dann können Sie Geld statt der Arbeiten verlangen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB; BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17).
4. Substanzschäden getrennt behandeln. Hat der Mieter durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Substanz beschädigt, brauchen Sie keine Frist; Sie wählen zwischen Wiederherstellung und Geld (VIII ZR 157/17).
5. Keinen Malerbetrieb vorschreiben. Eine Klausel, die dem Mieter die kostensparende Eigenleistung nimmt, ist unwirksam (VIII ZR 294/09).

Bemessen Sie die Frist so, dass die Verjährung nicht in Gefahr gerät.

Sechs Monate ab Rückgabe: die Verjährungsfalle

§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB: „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“ Das gilt auch für Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, und zwar ab Rückerhalt, auch wenn der Vertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15.03.2006, VIII ZR 123/05). Der Fall aus Berlin:

Ereignis	Datum
Vermieterin erhält die Wohnung zurück	02.09.2003
Mietvertrag endet	31.10.2003
Verjährung tritt ein	mit Ablauf des 02.03.2004
Klage geht bei Gericht ein	10.03.2004, zu spät

Die Verjährung hemmen etwa Klage, Mahnbescheid oder selbständiges Beweisverfahren (§ 204 Abs. 1 BGB) sowie Verhandlungen über den Anspruch, bis eine Seite sie abbricht (§ 203 BGB). Eine bloße Aufforderung an den Mieter zählt das Gesetz nicht zu den Hemmungsgründen.

Eine Formularklausel, die die Frist auf zwölf Monate nach Vertragsende verlängert, ist unwirksam; eine formularmäßige Verlängerung über sechs Monate hinaus hält der BGH grundsätzlich nicht für sachgerecht (Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17). Mit Schadensersatz wegen Beschädigung dürfen Sie in der Regel auch nach Fristablauf gegen die Barkaution aufrechnen (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23); für Schönheitsreparaturen ist das dort nicht entschieden, mehr zur Mietkaution.

Neuer Mietvertrag: So bleibt die Übertragung wirksam

Wer neu vermietet, legt die Grundlage für den nächsten Auszug. Ein vom BGH insgesamt bestätigter Mustertext liegt hier nicht vor; diese Punkte folgen aus den Entscheidungen oben:

1. Renoviert übergeben und den Zustand mit Fotos im Übergabeprotokoll festhalten. Das Protokoll ist Ihr Beleg für den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung.
2. Oder Ausgleich vereinbaren, schriftlich und beziffert, wenn Sie unrenoviert übergeben. Den Ausgleich müssen Sie beweisen.
3. Keine starren Fristen. Fristen höchstens als Richtwert, von dem der Mieter bei gutem Zustand abweichen darf.
4. Keine Endrenovierungsklausel unabhängig vom letzten Anstrich.
5. Keine Quotenabgeltung, keine Pflicht, einen Fachbetrieb zu beauftragen, keine Farbvorgabe für die laufende Mietzeit.
6. Formular prüfen, bevor Sie einen älteren Vordruck erneut verwenden.

Welche weiteren Punkte in den Vertrag gehören, zeigt die Seite zum Inhalt des Mietvertrags; den Ablauf bis zur Schlüsselübergabe beschreibt die Seite zur rechtssicheren Neuvermietung. Halten Sie bei der Übergabe auch die Zählerstände beim Mieterwechsel fest.

Gilt in Berlin und Leipzig etwas anderes?

Nein. Die Regeln zu Schönheitsreparaturen stehen im BGB und gelten bundesweit; eine Berliner oder Leipziger Sonderregel ist nicht bekannt. Berlin hat die Rechtsprechung aber geprägt: Viele Leitentscheidungen stammen aus Berliner Verfahren.

Thema	Entscheidung aus Berlin
Unrenoviert übergebene Wohnung	VIII ZR 185/14 (AG Tempelhof-Kreuzberg, LG Berlin)
Hälftige Kostenbeteiligung	VIII ZR 163/18 (AG Charlottenburg), VIII ZR 270/18 (AG Schöneberg), beide LG Berlin
Farbvorgabe während der Mietzeit	VIII ZR 224/07 (AG Pankow/Weißensee, LG Berlin)
Verjährung ab Rückerhalt	VIII ZR 123/05 (AG Neukölln, LG Berlin)
Verlängerte Verjährung per Formular	VIII ZR 13/17 (AG Neukölln, LG Berlin)

Daraus folgt keine Berliner Sonderlage; die Entscheidungen gelten für jede Wohnung. Keine der hier genannten Entscheidungen stammt aus einem Leipziger Verfahren. Welche Regeln in den beiden Städten sonst gelten, zeigen die Leitfäden für Immobilieneigentümer in Berlin und für Immobilieneigentümer in Leipzig. Kündigt Ihr Mieter gerade, finden Sie alle Fristen auf der Seite Mieter kündigt: Was tun?, die Schritte zum Abhaken in der Checkliste zur Wohnungsübergabe.