Mieter kündigt: Schreiben zu Vorabnahme, Übergabe und verspätetem Auszug
Zieht der Mieter nicht rechtzeitig aus, können Sie für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass Sie die Wohnung zurückhaben wollen. Mit diesem Schreiben bestätigen Sie die Kündigung mit dem Mietende, widersprechen vorab einer stillschweigenden Verlängerung, schlagen Vorabnahme und Übergabetermin vor und erklären, dass Sie auf der Rückgabe bestehen.
So verwenden Sie die Vorlage
Senden Sie das Schreiben bald nach Eingang der Kündigung, am besten als Brief mit Zugangsnachweis.
Eine Pflicht zur Kündigungsbestätigung gibt es nicht. Für den Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung nennt § 545 BGB keine Form, der Wille muss aber dem Mieter erklärt werden; den Zugang sollten Sie deshalb belegen können.
Prüfen Sie vorher die Kündigung: Sie braucht die schriftliche Form (§ 568 Abs. 1 BGB).
Bei einer ordentlichen Kündigung muss sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Beispiel: Zugang am Donnerstag, 01.10.2026, Mietende am 31.12.2026. Sind Form oder Frist nicht eingehalten, bestätigen Sie das angegebene Datum nicht; lassen Sie sich in diesem Fall beraten.
Der Widerspruch nach § 545 BGB verhindert, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Mietende weiter wohnt.
Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch ist wirksam (BGH, Beschluss vom 21.04.2010, VIII ZR 184/09); entschieden ist das für die Kündigung des Vermieters. Wohnt der Mieter nach Mietende tatsächlich weiter, wiederholen Sie den Widerspruch vorsorglich innerhalb von zwei Wochen, nachdem Sie davon erfahren haben (§ 545 Satz 2 Nr. 2 BGB).
Eine Vorabnahme kennt das Gesetz nicht; sie ist Praxis und hilft, Mängel vor der Übergabe zu benennen.
Deshalb schlägt das Schreiben Termine vor, statt einen anzuordnen: Der Mieter muss Sie nach Vorankündigung nur hereinlassen, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13); ob die bevorstehende Rückgabe ein solcher Grund ist, hat der BGH dort nicht entschieden. Einige Wochen vor dem Auszug ist ein sinnvoller Zeitpunkt; eine feste Frist dafür gibt es nicht.
Den Satz zu Schönheitsreparaturen nehmen Sie nur auf, wenn die Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, sonst streichen Sie ihn.
Eine Formularklausel ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhielt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14); Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
Der Hinweis auf § 546a BGB zitiert das Gesetz wörtlich.
Das Schreiben spricht von Entschädigung, nicht von Miete, weil das Gesetz den Anspruch so nennt. Im Ergebnis zahlt der Mieter für die Verspätung weiter: die vereinbarte Miete oder, nach Ihrer Wahl, die ortsübliche Miete; gemeint ist die Marktmiete bei Neuabschluss eines Mietvertrags (BGH, Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16). Ob die vereinbarte Miete dabei die Betriebskostenvorauszahlung einschließt, klärt diese Vorlage nicht.
Der Satz „Wir bestehen auf der Rückgabe“ ist wichtig.
Die Wohnung wird Ihnen nur vorenthalten, wenn der Mieter sie nicht zurückgibt und das Ihrem Willen widerspricht; gehen Sie vom Fortbestand des Mietverhältnisses aus, gibt es keine Entschädigung nach § 546a BGB (BGH, Urteil vom 18.06.2025, VIII ZR 291/23). Einen weiteren Schaden können Sie bei Wohnraum sonst nur verlangen, wenn der Mieter die Verspätung zu vertreten hat und soweit die Billigkeit es erfordert; diese Einschränkung gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat (§ 571 Abs. 1 BGB).
Bei einem Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums muss der Gebäudeeigentümer eine Zwischenablesung vornehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV).
Tragen Sie den Messdienst und den Termin ein oder streichen Sie den Satz zur Zwischenablesung, wenn Sie selbst ablesen.
Die neue Anschrift brauchen Sie für die Betriebskostenabrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Eine feste Frist für die Kautionsabrechnung gibt es nicht; ist eine Nachforderung zu erwarten, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).
Für die Vorabnahme und den Übergabetag gibt es das Abnahmeprotokoll als Vorlage, für den gesamten Ablauf die Checkliste zur Wohnungsübergabe mit Fristen bis zur Kautionsabrechnung; beide finden Sie unter Vorlagen.
Die Vorlage ist für die Kündigung durch den Mieter gedacht; hat der Vermieter gekündigt, gelten weitere Regeln, etwa der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (§§ 574 bis 574b BGB).
Vorlage
Gelb markierte Felder ersetzen Sie durch Ihre Angaben. In der Word-Datei sind sie ebenfalls markiert.
[Name Vermieter] · [Straße Hausnummer] · [PLZ Ort]
[Name Mieter]
[Straße Hausnummer]
[PLZ Ort]
[Ort], den [Datum]
Ihre Kündigung vom [Datum]: Bestätigung des Mietendes, Vorabnahme und Übergabe der Wohnung [Anschrift, Lage]
Sehr geehrte/r [Name Mieter],
Ihre Kündigung vom [Datum] ist uns am [Zugangsdatum] zugegangen. Das Mietverhältnis über die Wohnung [Anschrift, Lage] endet damit am [Mietende].
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den [Mietende] hinaus widersprechen wir bereits jetzt (§ 545 BGB).
Vorabnahme
Wir schlagen Ihnen einen gemeinsamen Termin zur Vorabnahme am [Datum], [Uhrzeit] vor, alternativ am [Datum], [Uhrzeit]. Dabei sehen wir uns die Wohnung gemeinsam an und besprechen, was bis zur Übergabe noch zu erledigen ist. So vermeiden Sie Nacharbeiten nach dem Auszug. Bitte bestätigen Sie einen Termin oder nennen Sie uns einen anderen.
Übergabetermin
Für die Rückgabe der Wohnung schlagen wir den [Datum, spätestens Mietende], [Uhrzeit] vor. Bitte bringen Sie alle Schlüssel mit (laut Übergabeprotokoll vom [Datum]: [Anzahl je Art]).
Bis zur Rückgabe zu erledigen
Bitte geben Sie die Wohnung geräumt und mit allen Schlüsseln zurück. Einrichtungen, die Sie eingebaut haben, können Sie entfernen; wenn Sie Einbauten zurücklassen möchten, sprechen Sie uns bitte vorher an. Nach § [Nr.] des Mietvertrags sind die Schönheitsreparaturen fällig, soweit [Umfang laut Klausel; Satz nur bei wirksamer Klausel, sonst streichen]. Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, beseitigen Sie bitte bis zur Übergabe oder sprechen Sie uns an.
Verspätete Rückgabe
Bitte beachten Sie: Wird die Wohnung nicht bis zum [Mietende] zurückgegeben, gilt § 546a BGB:
„(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. (2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.“
Wir bestehen auf der Rückgabe der Wohnung zum [Mietende]. Geben Sie die Wohnung später zurück, verlangen wir für die gesamte Dauer der Verspätung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete; die Geltendmachung eines weiteren Schadens behalten wir uns vor.
Zähler, neue Anschrift und Kaution
Bei der Übergabe lesen wir gemeinsam alle Zähler ab. Die Heizkostenverteiler und Wärmezähler lässt der Messdienst [Name Messdienst; Satz streichen, wenn Sie selbst ablesen] am [Datum] zwischenablesen.
Bitte teilen Sie uns Ihre neue Anschrift und eine Kontoverbindung mit. An die neue Anschrift senden wir die Betriebskostenabrechnung für [Jahr]; über die Kaution rechnen wir nach der Rückgabe ab. Ist eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, können wir einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten.
Bei Fragen erreichen Sie uns unter [Telefon] oder [E-Mail].
Mit freundlichen Grüßen
[Name Vermieter]
Anlage: Kopie des Übergabeprotokolls vom Einzug vom [Datum; Zeile streichen, falls kein Protokoll vorhanden]
Diese Vorlage ist ein allgemeines Muster und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf abweichende Regeln.
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