Die Kündigung Ihres Mieters liegt auf dem Tisch. Ab jetzt laufen Fristen, die Sie Geld kosten können, wenn Sie sie verpassen: Schäden an der Wohnung müssen Sie innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe geltend machen, einer Weiternutzung nach Vertragsende müssen Sie binnen zwei Wochen widersprechen, und die letzte Nebenkostenabrechnung hat ihre eigene Frist von zwölf Monaten.
Diese Seite führt Sie von der Kündigung bis zur Übergabe an den neuen Mieter, mit der Rechtsgrundlage zu jedem Schritt. Es geht nur um die Kündigung durch den Mieter. Alles, was die neue Vermietung selbst betrifft, steht unter Neuvermietung Schritt für Schritt. Rechtsstand: 27.09.2026.
Der Ablauf in 8 Schritten
- Kündigung prüfen: Schriftform, Unterschrift, Zugangsdatum.
- Kündigung bestätigen: Eingang und Enddatum schriftlich festhalten, Termine vorschlagen.
- Unterlagen sichern: Mietvertrag und zuletzt geschuldete Miete für die Neuvermietung dokumentieren.
- Besichtigungen abstimmen: Termine mit Mietinteressenten nach Vorankündigung.
- Vorabnahme: Zustand vor dem Auszug gemeinsam ansehen.
- Übergabe: Protokoll, Zählerstände, Schlüssel.
- Schäden und Kaution: Ansprüche binnen sechs Monaten sichern, Kaution abrechnen.
- Endabrechnung und Neuvermietung: Nebenkosten mit der Jahresabrechnung, Vormiete mitteilen, Einzug des neuen Mieters bestätigen.
Die folgenden Abschnitte erklären jeden Schritt. Zum Abhaken gibt es die Checkliste Wohnungsübergabe.
Ist die Kündigung des Mieters wirksam?
Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: ein Schreiben mit eigenhändiger Namensunterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB). Ersetzen lässt sich die Unterschrift nur durch ein elektronisches Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 126a Abs. 1 BGB). Wirksam wird die Kündigung, wenn sie Ihnen zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB).
| Prüfpunkt | Was gilt |
|---|---|
| Form | Papier mit eigenhändiger Unterschrift; E-Mail, SMS und Messenger genügen nicht |
| Zugang | Datum notieren, an dem die Kündigung bei Ihnen eingegangen ist |
| Grund | nicht nötig |
| Mehrere Mieter | im Einzelfall prüfen lassen, wer unterschrieben hat |
Einen Grund muss der Mieter nicht nennen. Das Erfordernis eines berechtigten Interesses gilt nur für den Vermieter (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB), etwa bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Haben Sie Zweifel an Form oder Unterschriften, gerade wenn mehrere Personen den Vertrag unterschrieben haben, lassen Sie die Kündigung prüfen, bevor Sie Termine und Neuvermietung darauf aufbauen.
Wann endet das Mietverhältnis?
Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Die längeren Fristen nach fünf und acht Jahren gelten nur für den Vermieter; eine Vereinbarung, die dem Mieter eine längere Frist auferlegt, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Je nach Zugangstag dauert es also knapp drei bis knapp vier Monate bis zum Mietende.
| Zugang der Kündigung | Mietende |
|---|---|
| bis Mittwoch, 04.11.2026 | 31.01.2027 |
| am Donnerstag, 05.11.2026 | 28.02.2027 |
Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Ob sich die Frist verlängert, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen. Fällt ein Feiertag in die ersten Monatstage (1. Januar, 1. Mai, 3. Oktober), rechnen Sie vorsichtig.
Sonderfälle: Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist in der Regel unwirksam, wenn er länger als vier Jahre dauert (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04). Bei Staffelmiete kann das Kündigungsrecht höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Ein wirksam befristeter Vertrag endet mit Ablauf der Zeit (§ 542 Abs. 2, § 575 BGB).
Kündigung bestätigen: was ins Schreiben gehört
Eine Bestätigung der Kündigung schreibt das Gesetz nicht vor. Sie ist aber die einfachste Beweisvorsorge: Beide Seiten wissen danach, von welchem Datum sie ausgehen, und Sie können die nächsten Schritte gleich mit anstoßen. Sinnvoll sind diese Inhalte, als fertiges Muster im Schreiben zu Vorabnahme und Übergabe:
- Eingangsdatum der Kündigung.
- Beendigungsdatum des Mietverhältnisses, berechnet nach § 573c Abs. 1 BGB.
- Terminvorschläge für Vorabnahme und Wohnungsübergabe.
- Hinweis auf die Zählerablesung am Übergabetag.
- Bitte um die neue Anschrift und die Bankverbindung für die Rückzahlung der Kaution.
Die neue Anschrift brauchen Sie später für die Nebenkostenabrechnung und die Kautionsabrechnung. Halten Sie eine Kopie des Schreibens und einen Nachweis über den Versand bei Ihren Unterlagen.
Setzt der Mieter den Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn Sie nicht innerhalb von zwei Wochen widersprechen; die Frist beginnt, sobald Sie von der Weiternutzung erfahren (§ 545 BGB). Ob ein vorsorglicher Widerspruch schon im Bestätigungsschreiben genügt, ist hier nicht geprüft. Notieren Sie sich deshalb das Mietende und reagieren Sie sofort, wenn der Mieter nicht auszieht.
Früher ausziehen, Nachmieter, Aufhebungsvertrag
Viele Mieter möchten früher aus dem Vertrag, oft mit dem Angebot, einen Nachmieter zu stellen. Was gilt, hängt von der Vertragsart ab.
| Situation | Rechtslage |
|---|---|
| Unbefristeter Vertrag | Die Kündigungsfrist gilt. Eine Pflicht, den Mieter gegen einen Nachmieter früher zu entlassen, ergibt sich aus Gesetz und den hier ausgewerteten Entscheidungen nicht. |
| Befristeter Vertrag | Entlassung nur gegen einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter und bei berechtigtem Interesse des Mieters (BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02) |
| Beide Seiten wollen früher beenden | Aufhebungsvertrag möglich; schriftlich festhalten |
Zieht der Mieter vor dem Mietende aus, schuldet er die Miete weiter. Sie müssen sich aber ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung anrechnen lassen, etwa die Miete eines neuen Mieters (§ 537 Abs. 1 BGB). Solange Sie die Wohnung einem Dritten überlassen haben, schuldet der bisherige Mieter keine Miete (§ 537 Abs. 2 BGB).
Die oft zitierte Regel, der Mieter komme mit drei Nachmietern aus dem Vertrag, hat im Gesetz und in den hier ausgewerteten Entscheidungen keine Grundlage. Bei Streit über einen Nachmieter lassen Sie sich beraten.
Besichtigungen mit Mietinteressenten
Wer schnell neu vermieten will, möchte die Wohnung zeigen, solange der bisherige Mieter noch dort wohnt. Der BGH hat dazu einen allgemeinen Maßstab gesetzt: Der Mieter muss dem Vermieter nach Vorankündigung nur Zutritt gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Ein Besichtigungsrecht ohne Anlass besteht nicht.
Eine Formularklausel, die dem Vermieter ganz allgemein ein Betretungsrecht „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist nach derselben Entscheidung unwirksam. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine pauschale Klausel im Mietvertrag.
Ob die Suche nach einem Nachmieter ausdrücklich als solcher Grund gilt, sagt die Entscheidung nicht; wie oft und wie lange Besichtigungen stattfinden dürfen, ebenfalls nicht. In der Praxis hilft es, die Termine im Bestätigungsschreiben anzukündigen und mit dem Mieter abzustimmen. Was Sie bei Anzeige und Besichtigung selbst beachten müssen, etwa zum Energieausweis, steht auf der Seite zur Neuvermietung.
Vorabnahme und Wohnungsübergabe
Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Eine Vorabnahme vor dem Auszug ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, zeigt Ihnen aber früh, ob Reparaturen oder Renovierung strittig werden. Die Übergabe selbst läuft so ab:
- Rundgang durch alle Räume, Mängel und Schäden festhalten.
- Protokoll mit Datum und Zustand je Raum.
- Zählerstände aller Zähler eintragen.
- Schlüssel zählen und die Anzahl im Protokoll vermerken.
- Neue Anschrift des Mieters ins Protokoll aufnehmen.
Das Protokoll gibt es als Vorlage Abnahmeprotokoll Wohnung, den ausführlichen Ablaufplan mit Fristen im Beitrag Wohnungsabnahme: Checkliste und Fristen.
Bei einem Nutzerwechsel im Abrechnungszeitraum muss der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassung zwischenablesen lassen, soweit der Vertrag nichts Abweichendes regelt (§ 9b Abs. 1, 4 HeizkostenV). Einzelheiten stehen unter Zählerstände beim Mieterwechsel.
Gibt der Mieter die Wohnung nicht zurück, können Sie für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete als Entschädigung verlangen; ein weiterer Schaden bleibt möglich (§ 546a BGB). Nutzt er weiter, denken Sie an den Widerspruch binnen zwei Wochen (§ 545 BGB).
Schönheitsreparaturen und Schäden: sechs Monate Zeit
Nicht jede Spur in der Wohnung ist ein Schaden. Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
| Befund | Wer trägt die Kosten? |
|---|---|
| Normale Abnutzung | Vermieter (§ 538 BGB) |
| Schaden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus | Mieter, Ersatzanspruch des Vermieters |
| Renovierung laut Formularklausel | nur bei wirksamer Klausel; unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich gewährt wurde |
Die Klausel zu Schönheitsreparaturen scheitert nach dem BGH, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat; den unrenovierten Zustand muss der Mieter beweisen (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ein Übergabeprotokoll vom Einzug ist deshalb viel wert.
Die wichtigste Frist: Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten, gerechnet ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückerhalten (§ 548 Abs. 1 BGB). Tragen Sie sich das Datum sofort in den Kalender ein. Bei einer Barkaution bleibt Ihnen in der Regel auch danach die Aufrechnung mit Schadensersatz wegen Beschädigung (nächster Abschnitt).
Kaution abrechnen und zurückzahlen
Eine feste Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Der Rückzahlungsanspruch wird nicht schon mit dem Mietende fällig; Ihnen steht eine angemessene Frist zu, um zu entscheiden, ob und wie Sie die Kaution verwenden. Wie lang sie ist, hängt vom Einzelfall ab und kann auch mehr als sechs Monate betragen (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05; bestätigt im Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).
Fällig wird die Rückgabe erst, wenn die Überlegungsfrist abgelaufen ist und Ihnen keine Forderungen mehr zustehen, wegen derer Sie sich aus der Sicherheit befriedigen dürfen (BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14).
| Posten | Einbehalten oder verrechnen? |
|---|---|
| Erwartete Nebenkosten-Nachzahlung | ein angemessener Teil bis zum Ablauf Ihrer Abrechnungsfrist (VIII ZR 71/05) |
| Schadensersatz wegen Beschädigung bei Barkaution | in der Regel ja, auch nach Ablauf der sechs Monate (VIII ZR 184/23, § 215 BGB) |
| Verjährte Nebenkosten-Nachforderung bei verpfändetem Sparbuch | nein (VIII ZR 263/14) |
Die Erträge der angelegten Kaution stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Wie Sie die Abrechnung aufbauen, erklärt die Seite Mietkaution: Regeln für Vermieter.
Die letzte Nebenkostenabrechnung
Zieht der Mieter während des Jahres aus, müssen Sie keine eigene Abrechnung zum Auszug erstellen: Zu Teilabrechnungen ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB). Der ausgezogene Mieter erhält seinen Anteil mit der regulären Jahresabrechnung.
| Frist | Dauer |
|---|---|
| Abrechnung an den Mieter | bis Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) |
| Einwendungen des Mieters | bis Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) |
Verpassen Sie die Frist, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Nach Ablauf seiner Einwendungsfrist kann der Mieter auch nicht mehr rügen, Sie hätten unwirtschaftlich gehandelt (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24).
Für die Aufteilung zwischen altem und neuem Mieter brauchen Sie die Zwischenablesung vom Übergabetag. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung erklärt die Seite Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, welche Abrechnung der WEG Sie erhalten.
Übergang in die Neuvermietung
Halten Sie schon vor dem Auszug fest, was der bisherige Mieter zuletzt geschuldet hat. Liegt diese Vormiete über der Miete, die die Mietpreisbremse zulässt, dürfen Sie mit dem neuen Mieter bis zu ihrer Höhe vereinbaren; Minderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor dem Mietende zählen nicht (§ 556e Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist nur eine rechtlich zulässige Vormiete (BGH, Urteil vom 19.07.2023, VIII ZR 229/22).
Die Höhe müssen Sie dem neuen Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen, sonst können Sie sich nicht darauf berufen (§ 556g Abs. 1a, 4 BGB); die vereinbarte Vormiete zu nennen genügt (BGH, Urteil vom 29.11.2023, VIII ZR 75/23).
Berlin und Leipzig
Die Regeln zu Kündigung, Rückgabe, Kaution und Abrechnung sind Bundesrecht und gelten in Berlin und Leipzig gleich. Unterschiede entstehen erst bei der Neuvermietung:
| Stadt | Mietpreisbremse und Wohnungsgeberbestätigung |
|---|---|
| Berlin | Mietpreisbremse vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 in der ganzen Stadt (Mietpreisbremse in Berlin); Einzug binnen zwei Wochen schriftlich mit Unterschrift bestätigen |
| Leipzig | Mietpreisbremse vom 01.01.2026 bis 30.06.2027 in der ganzen Stadt (Mietpreisbremse in Leipzig); Formular der Stadt für die Bestätigung |
Die Wohnungsgeberbestätigung betrifft nur den Einzug: Sie bestätigen ihn dem neuen Mieter innerhalb von zwei Wochen (§ 19 Abs. 1, § 17 Abs. 1 BMG), sonst droht ein Bußgeld bis 1.000 € (§ 54 BMG). Was bei Leerstand in Leipzig gilt, steht unter Zweckentfremdungsverbot in Leipzig; für eine Modernisierung zwischen zwei Mietverhältnissen prüfen Sie Milieuschutz in Berlin oder die soziale Erhaltungssatzung in Leipzig.
Diese Seite gibt den Stand von Gesetz und Rechtsprechung wieder, herausgegeben von A1 Asset One. Sie ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa bei Streit über die Wirksamkeit der Kündigung, einen Nachmieter oder die Höhe eines Schadens.
