Was das Zweckentfremdungsverbot in Leipzig regelt
Seit dem 1. September 2024 brauchen Sie in Leipzig eine Genehmigung der Stadt, wenn Sie eine Wohnung länger an wechselnde Gäste vermieten oder lange leer stehen lassen. Das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz (SächsZwEVG) verbietet selbst nichts; es erlaubt Gemeinden mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung, per Satzung für höchstens fünf Jahre eine Genehmigungspflicht einzuführen (§ 1 Abs. 1 SächsZwEVG). Leipzig hat das mit der Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) getan.
Anders als die soziale Erhaltungssatzung in Leipzig, die nur in festgelegten Gebieten gilt, erfasst das Verbot das gesamte Stadtgebiet (§ 1 Abs. 2 ZwEVS). Wie es mit den übrigen Leipziger Regeln zusammenspielt, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig.
| Eckdaten | Leipzig (Stand 26.09.2026) |
|---|---|
| Landesgesetz | SächsZwEVG vom 14.02.2024, vom Landtag am 31.01.2024 beschlossen, gültig ab 19.03.2024 |
| Satzung | ZwEVS, Stadtrat 21.08.2024, gilt seit 01.09.2024 für fünf Jahre (§ 14 ZwEVS) |
| Geltungsbereich | ganzes Stadtgebiet |
| Zuständig | Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS), § 2 ZwEVS |
| Bußgeld | bis 100.000 € (§ 6 Abs. 1 SächsZwEVG) |
Als Begründung nennt die Stadt ein Gutachten aus dem Jahr 2019: rund 600 von etwa 340.000 Wohnungen dauerhaft als Ferienwohnung genutzt, rund 12.000 leer. Das Landesgesetz wird 2027 evaluiert (§ 7 SächsZwEVG).
Wann eine Zweckentfremdung vorliegt
Eine Zweckentfremdung liegt in Leipzig in genau zwei Fällen vor: Wohnraum wird mehr als 12 Wochen im Kalenderjahr für Fremdbeherbergung oder Kurzzeitvermietung genutzt, oder er steht länger als zwölf Monate leer (§ 1 Abs. 2 SächsZwEVG, § 4 Abs. 1 ZwEVS). Laut Stadt betrifft das die Ferienwohnung über Onlineportale ebenso wie die Vermietung an Monteure oder andere ständig wechselnde Gäste.
| Nutzung | Was gilt |
|---|---|
| Ferien- oder Monteursvermietung | ohne Genehmigung bis 84 Kalendertage im Jahr, auch verteilt; ab dem 85. Tag Genehmigung nötig |
| Leerstand | ohne Genehmigung bis 12 Monate; länger nur mit Genehmigung, außer ein anerkannter Grund liegt vor |
| Untervermietung mit regulärem Untermietvertrag | keine Zweckentfremdung, auch über 12 Wochen |
| Büro oder Praxis | laut Stadt keine Zweckentfremdung nach sächsischem Recht; eine Baugenehmigung ist aber grundsätzlich nötig |
Der Leerstand beginnt grundsätzlich mit dem Ende des letzten Mietverhältnisses, bei Neubauten mit der Bezugsfertigkeit (§ 1 Abs. 2 Satz 2 SächsZwEVG). Zweckentfremden kann nicht nur der Eigentümer, sondern auch ein Mieter (§ 4 Abs. 1 ZwEVS). Vermietet Ihr Mieter über Plattformen weiter, kann das zugleich ohne Ihre Erlaubnis mietrechtlich unzulässig sein (§ 540 Abs. 1 BGB). Wohnraum im Sinne der Satzung sind nur Räume, die tatsächlich und rechtlich zum dauernden Wohnen geeignet sind (§ 3 ZwEVS).
Übergangsschutz beendet: Was jetzt für gemeldete Ferienwohnungen gilt
Der Übergangsschutz ist seit dem 1. September 2026 vorbei. Laut Stadt waren bis dahin alle nicht genehmigten Zweckentfremdungen zu beenden; eine Weiterführung „würde unmittelbar gegen die Satzung verstoßen“.
- 01.09.2024: Die Satzung tritt in Kraft.
- 02.12.2024: Ende der Frist, um eine schon bestehende Ferienvermietung zu melden (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 ZwEVS).
- 01.09.2026: Ende des Übergangsschutzes für die gemeldeten Wohnungen.
- Anfang September 2026 (laut Stadt): Die Stadt verschickt schriftliche Anhörungen an Betroffene.
Die Stadt hatte 750 Meldungen erhalten und davon 694 befürwortet (Antwort vom 24.09.2025). Nach dem Ende des Schutzes müssen Sie glaubhaft nachweisen, dass die Wohnung wieder zum Wohnen genutzt wird. Nachweise über Beendigung und Wiedervermietung, etwa einen Mietvertrag, erwartet die Stadt schriftlich oder per Mail an das AWS. In Einzelfällen kontrolliert die Stadt vor Ort.
Wer nicht mitwirkt, riskiert Zwangsgelder und Bußgeld. Wer weiter an Gäste vermieten will, braucht eine Genehmigung. Ob Gästetage vor dem 01.09.2026 auf die 84 Tage des Jahres 2026 angerechnet werden, sagt die Stadt nicht; klären Sie das vorab mit dem AWS.
Vermieten Sie die Wohnung wieder regulär, gilt für den neuen Vertrag die Mietpreisbremse in Leipzig. Halten Sie bei der Übergabe die Zählerstände beim Mieterwechsel fest.
Wann die Stadt eine Genehmigung erteilt
Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn schutzwürdige private oder vorrangige öffentliche Interessen überwiegen; sie kann erteilt werden, wenn Sie den Verlust von Wohnraum ausgleichen (§ 2 Abs. 1 SächsZwEVG, §§ 5 bis 7 ZwEVS). Die Tabelle zeigt die Gründe und wie oft die Stadt sie bis zum 16.03.2026 genutzt hat.
| Grund (erteilte Genehmigungen) | Voraussetzung |
|---|---|
| Eigene Hauptwohnung (15) | Lebensmittelpunkt bleibt, Vermietung nur während der Abwesenheit, etwa im Urlaub; im Regelfall zu genehmigen (§ 6 Abs. 2 ZwEVS) |
| Amortisierung (0) | Investitionen im Vertrauen auf die alte Rechtslage haben sich noch nicht substanziell amortisiert; laut Stadt getätigt vor dem 01.09.2024 (§ 6 Abs. 3 ZwEVS) |
| Ersatzwohnraum (0) | in Leipzig, vom Eigentümer, in zeitlichem Zusammenhang, zulässig und finanzierbar, vergleichbar in Größe und Standard (§ 7 Abs. 1 ZwEVS) |
| Ausgleichszahlung (0) | wenn kein ausreichender Ersatzwohnraum möglich ist (§ 7 Abs. 2 ZwEVS) |
Auch die eigene Hauptwohnung ist also nicht genehmigungsfrei; Sie stellen einen Antrag mit Nachweisen. Die Höhe einer Ausgleichszahlung regeln weder Gesetz noch Satzung. Öffentliche Interessen laufen nach Aussage der Stadt ins Leere, weil das sächsische Gesetz nur Kurzzeitvermietung und Leerstand erfasst. Eine Genehmigung kann befristet, bedingt oder mit Auflagen erteilt werden (§ 8 ZwEVS), gilt auch für Rechtsnachfolger und ersetzt keine anderen Genehmigungen (§ 5 Abs. 4 und 5 ZwEVS).
Leerstand: Wann eine leere Wohnung erlaubt ist
Eine Wohnung darf in Leipzig bis zu zwölf Monate leer stehen, ohne dass Sie etwas beantragen müssen. Die Frist läuft grundsätzlich ab dem Ende des letzten Mietverhältnisses, bei Neubauten ab der Bezugsfertigkeit. Auch längerer Leerstand ist keine Zweckentfremdung, wenn einer dieser Gründe vorliegt (§ 1 Abs. 3 SächsZwEVG, § 4 Abs. 2 ZwEVS):
- Erfolglose Vermietung: Die Wohnung konnte trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden.
- Zügiger Umbau: Sie wird zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert und ist deshalb mehr als zwölf Monate unbewohnbar oder leer.
- Andere objektive Gründe: Sie kann aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden (§ 1 Abs. 3 Nr. 3 SächsZwEVG).
Die Stadt verlangt, dass Sie diese Gründe „nachweislich“ belegen. Notieren Sie deshalb das Ende des letzten Mietverhältnisses und bewahren Sie Inserate, Absagen, Bauverträge und Rechnungen auf. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, brauchen bauliche Änderungen dort zusätzlich eine eigene Genehmigung; welche Gebiete das sind, zeigt der Beitrag zur sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig. Beim Zensus 2022, also vor dem Verbot, standen in Leipzig 5,4 % der Wohnungen leer.
So beantragen Sie Genehmigung oder Negativattest
Den Antrag stellt der Verfügungsberechtigte, in der Regel der Eigentümer. Ein Mieter kann ihn nur im Einvernehmen mit dem Eigentümer stellen (§ 2 Abs. 1 SächsZwEVG).
- Wohnraum prüfen: Hatte die Wohnung vor dem 01.09.2024 eine genehmigte Nutzungsänderung, etwa zur Ferienwohnung oder zum Gewerbe, ist laut Stadt kein Wohnraum mehr vorhanden. Entscheidend ist das Datum der Genehmigung, nicht des Antrags.
- Antragsart wählen: Braucht Ihr Vorhaben keine Genehmigung, bekommen Sie auf Antrag ein Negativattest (§ 9 ZwEVS). Beispiele der Stadt: Gewerbe, vor dem Stichtag genehmigte Nutzungsänderung, Gartenlaube, Bungalow oder nur ein vermietetes Zimmer einer Wohnung. Bis 16.03.2026 gab es 44 Negativatteste für Kurzzeitvermietung.
- Webformular ausfüllen: „Antrag auf Zweckentfremdung von Wohnraum“; Ausnahmegründe belegen Sie mit Nachweisen.
- Baugenehmigung gesondert klären: Eine Nutzungsänderung ist laut Stadt grundsätzlich baugenehmigungspflichtig, ab dem ersten Tag und unabhängig von den 84 Tagen (§ 59 Abs. 1 SächsBO). Sie hilft nicht, wenn die Stadt die Zweckentfremdung versagt.
- Bescheid prüfen: Gegen einen ablehnenden Bescheid ist Widerspruch möglich. Anordnungen wie ein Wohnnutzungsgebot gelten auch während einer Klage: Anfechtungsklagen gegen Verwaltungsakte zum Vollzug des Gesetzes haben keine aufschiebende Wirkung (§ 5 SächsZwEVG).
Kontakt: AWS, Technisches Rathaus, Haus C, Prager Straße 118–120, 04317 Leipzig, [email protected]. Bei einer Anhörung oder einem Bescheid lassen Sie sich im Zweifel beraten.
Kontrolle, Hinweise und Bußgeld
Die Stadt erfährt von Zweckentfremdungen auch durch Nachbarn: Über das Webformular „Meldung einer Zweckentfremdung von Wohnraum“ kann jeder Hinweise geben. Laut Antwort der Stadt vom 25.03.2026 gingen insgesamt 1.137 Hinweise ein; von den 428 Hinweisen nach dem 02.09.2025 betrafen 346 Ferienwohnungen oder Kurzzeitvermietung. Hinweisgeber erfahren aus Datenschutzgründen nichts über den Ausgang. Seit Anfang 2026 bearbeitet die Stadt Anträge vorrangig vor Hinweisen.
| Maßnahme | Inhalt und Grundlage |
|---|---|
| Auskunftspflicht | Eigentümer, Besitzer, Verwalter und Vermittler müssen bei Anfangsverdacht Auskunft geben und Unterlagen vorlegen (§ 4 SächsZwEVG, § 11 ZwEVS) |
| Wohnnutzungsgebot | Wohnung wieder zum Wohnen nutzen, Frist im Regelfall zwei Monate (§ 3 SächsZwEVG, § 10 ZwEVS) |
| Räumungsgebot | Anordnung, die Wohnung zu räumen (§ 3 SächsZwEVG) |
| Bußgeld Zweckentfremdung | bis 100.000 € (§ 6 Abs. 1 SächsZwEVG, § 12 Abs. 2 ZwEVS) |
| Bußgeld Auskunft | bis 50.000 € bei fehlender, unrichtiger oder unvollständiger Auskunft (§ 6 Abs. 1 SächsZwEVG, § 12 Abs. 2 ZwEVS) |
Die Auskunftspflicht trifft damit auch Hausverwaltungen. Laut Antwort vom 25.03.2026 kamen 51 Wohnungen auf den Wohnungsmarkt zurück, nur in 6 Fällen war ein Wohnnutzungsgebot nötig. Erste Vorgänge hat die Stadt als Ordnungswidrigkeit bei der Zentralen Bußgeldbehörde angezeigt; zur Höhe verhängter Bußgelder macht sie keine Angaben.
Brauchen Sie in Leipzig eine Registrierungsnummer?
Nein, nach Angaben der Stadt derzeit nicht. Auf leipzig.de heißt es (abgerufen 26.09.2026): „Derzeit gibt es in Leipzig kein entsprechendes Registrierungsverfahren (nach EU-Verordnung).“ Wird eines eingeführt, will die Stadt darüber informieren.
Hintergrund ist die EU-Verordnung 2024/1028 über Daten zur Kurzzeitvermietung, die seit dem 20.05.2026 gilt. In Deutschland ist sie im Digitale-Dienste-Gesetz umgesetzt; Registrierungsverfahren und -nummern liegen laut Bundesnetzagentur „ausschließlich“ bei den Landes- und Kommunalbehörden. Die Stadt Leipzig erwartet eine Registrierungspflicht für jede Kurzzeitvermietung und Plattformdaten, braucht dafür aber eine Änderung des sächsischen Gesetzes. Sie rechnet damit „möglicherweise im III./IV. Quartal 2026“ (Antwort vom 25.03.2026). Stand 26.09.2026 gilt auf revosax weiterhin nur die Fassung des SächsZwEVG vom 19.03.2024.
| Frage | Stand 26.09.2026 |
|---|---|
| Registrierungsnummer im Inserat Pflicht? | nein, kein Verfahren in Leipzig |
| EU-Verordnung 2024/1028 | gilt seit 20.05.2026 |
| Zuständig für ein künftiges Verfahren | Land und Stadt |
| Sächsische Gesetzesänderung | von der Stadt erwartet, noch nicht in Kraft |
Die 84-Tage-Grenze und die Genehmigungspflicht gelten unabhängig davon schon heute. Prüfen Sie vor neuen Inseraten, ob die Stadt inzwischen ein Verfahren eingeführt hat.
Leipzig und Berlin: die Unterschiede
Viele Ratgeber und KI-Antworten übertragen Berliner Regeln auf Leipzig. Das führt in die Irre: Sachsen hat ein eigenes Gesetz mit eigenen Fristen. In Leipzig ist die Gästevermietung bis 84 Tage im Jahr ohne Genehmigung zulässig, in Berlin muss das Bezirksamt das Anbieten einer Wohnung an Gäste grundsätzlich vorab genehmigen. Bei Leerstand toleriert Leipzig zwölf Monate, Berlin drei.
| Merkmal | Leipzig und Berlin im Vergleich |
|---|---|
| Gästevermietung | Leipzig: bis 84 Tage im Jahr ohne Genehmigung, für jede Wohnung. Berlin: Nebenwohnung mit Genehmigung in der Regel höchstens 90 Tage im Jahr |
| Leerstand ohne Genehmigung | Leipzig: bis 12 Monate. Berlin: bis 3 Monate |
| Registriernummer im Inserat | Leipzig: derzeit nicht. Berlin: Pflicht, immer öffentlich sichtbar; neue Nummern werden derzeit nicht vergeben |
| Zuständig | Leipzig: ein städtisches Amt (AWS). Berlin: Bezirksamt |
In Berlin ist am 17.06.2026 das Vierte Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zur Umsetzung der EU-Verordnung in Kraft getreten. Weil die Technik noch getestet wird, vergibt Berlin derzeit keine neuen Registriernummern; bisherige Nummern gelten bis auf Weiteres (Senatsverwaltung, abgerufen 27.09.2026). Für Leipzig gilt das Berliner Gesetz nicht. Welche weiteren Regeln in Berlin anders sind, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.
