Was der Leipziger Mietspiegel ist
Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete in Leipzig: die monatliche Nettokaltmiete einschließlich Modernisierungszuschlägen, ohne Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten. Für Vermieter ist er der Maßstab bei Mieterhöhung und Neuvermietung. Das betrifft viele Eigentümer: Nach dem Zensus 2022 sind 81,9 % der 354.898 Leipziger Wohnungen vermietet.
| Eckdaten | Leipziger Mietspiegel 2025–2027 |
|---|---|
| Gültig laut Stadt | 01.07.2025 bis 30.06.2027 |
| Anerkennung | Stadtrat 25.06.2025 (Beschluss VIII-DS-000938), Mieterverein Leipzig 10.04.2025, „wohnen bei uns“ 16.04.2025 |
| Erstellt von | Sozialamt und Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig |
| Erhebungsstichtag | 01.10.2024, Befragung bis 24.02.2025 |
| Datensätze im Modell | 5.999 |
| Mittlere Nettokaltmiete der Stichprobe (Median) | 6,56 €/m², 4,3 % mehr als 2022 |
Die 6,56 €/m² sind der Median aller erhobenen Mieten, nicht der Wert Ihrer Wohnung. Angebotsmieten von Immobilienportalen sind etwas anderes und kein Mietspiegelwert. Welche weiteren Regeln für Vermieter in der Stadt gelten, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig.
Qualifiziert, angegriffen, noch gültig: der Stand
Der Mietspiegel 2025–2027 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und neu erstellt auf Basis einer eigenen Befragung. In Sachsen sind seit 30.12.2022 die Gemeinden die zuständige Behörde (§ 1 SächsMsZustG). Weil Stadt, Mieter- und Vermieterseite ihn anerkannt haben, wird vor Gericht vermutet, dass er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB).
| Frage | Stand 26.09.2026 |
|---|---|
| Nicht qualifiziert | Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² (dort nur einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB); die Beispielliste wohnwerterhöhender und -mindernder Merkmale (nur Orientierung) |
| Gerichtlich angegriffen? | Keine Entscheidung bekannt (Stadt Leipzig; ESAMOSplus ohne Treffer für Amts- und Landgericht Leipzig) |
| Anpassung fällig | zum Stichtag 01.10.2026, zwei Jahre nach dem Datenstichtag (§ 558d Abs. 2 BGB) |
| Neuerstellung fällig | spätestens zum Stichtag 01.10.2028 |
Bei den Vorgängern 2020 und 2022 war die Qualifizierung umstritten, unter anderem wegen der Anpassungsfristen und weil die Stadt vor dem 30.12.2022 noch nicht zuständige Behörde war; die Stadt hat dazu Gutachten veröffentlicht.
Ob der Mietspiegel zwischen dem 01.10.2026 und dem Erscheinen der Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist nicht gerichtlich geklärt. Nach der Gesetzesbegründung laufen zwei getrennte Fristen: Der neue Datenstichtag darf höchstens zwei Jahre nach dem alten liegen, und die Anpassung muss höchstens zwei Jahre nach der Veröffentlichung erscheinen; bis dahin bliebe der Mietspiegel qualifiziert. Nach einer strengeren Auffassung endet die Qualifizierung schon zwei Jahre nach dem Datenstichtag, hier also am 01.10.2026. Für Erhöhungsverlangen ab diesem Tag ist deshalb offen, ob die Vermutungswirkung greift.
So ist der Mietspiegel aufgebaut
Leipzig hat einen Regressionsmietspiegel. Sie lesen keinen fertigen Wert aus einer Tabelle ab, sondern rechnen in vier Schritten:
- Grundbetrag nach der Wohnfläche ablesen.
- Faktoren für Baualter, Erneuerung und Art der Wohnung, Heizung, Warmwasser und Leitungen, Küche, Bad, Fußboden, Fenster, weitere Ausstattung und Lage bestimmen. Die Zwischenergebnisse werden kaufmännisch auf drei Nachkommastellen gerundet.
- Mittelwert berechnen: Grundbetrag mal Gesamtfaktor.
- Im Spannbereich einordnen, wenn die Wohnung Merkmale hat, die noch nicht erfasst sind.
| Wohnfläche | Grundbetrag je m² |
|---|---|
| 20 bis 25 m² | 8,36 € |
| 40 m² | 6,58 € |
| 60 m² | 6,10 € |
| 80 m² | 5,97 € |
| 100 m² | 5,93 € |
| 180 bis 200 m² | 5,43 € |
| Ein- und Zweifamilienhaus, jede Größe | 7,05 € |
Der Grundbetrag ist nicht die Vergleichsmiete. Erst mit allen Faktoren entsteht der Mittelwert, den die Stadt als Vergleichsmiete empfiehlt, wenn keine zusätzlichen Merkmale vorliegen. Die Tabelle zeigt nur Beispiele; den Grundbetrag Ihrer Wohnfläche finden Sie in der Broschüre, Bruchteile runden Sie auf ganze Quadratmeter.
Baujahr richtig bestimmen
Das Baujahr ist die Fertigstellung des Gebäudes. Wurde ein Haus völlig zerstört und wieder aufgebaut, zählt das Jahr des Wiederaufbaus. Eine grundlegende Modernisierung ändert das Baujahr nicht; sie wirkt über den Faktor für Erneuerung und die Ausstattung.
| Baualtersklasse | Faktor |
|---|---|
| vor 1919 | 1,000 |
| 1919 bis 1945 | 0,972 |
| 1946 bis 1960 | 0,924 |
| 1961 bis 1991 | 0,869 |
| 1992 bis 2004 | 1,044 |
| 2005 bis 2014 | 1,113 |
| ab 2015 | 1,246 |
Der Altbau vor 1919 ist in Leipzig der Bezugswert: 2.313 der 6.017 Wohnungen der Stichprobe stammen aus dieser Zeit. Wohnungen aus den Jahren 1946 bis 1991 liegen darunter, Neubauten ab 1992 darüber.
Zwei Sonderfälle klärt die Stadt in ihren Fragen und Antworten:
- Dachgeschossausbau: Der Ausbau verjüngt das Baujahr nicht. Beispiel der Stadt: Haus von 1900, Ausbau 2013, maßgeblich bleibt 1900.
- Umnutzung: Wird ein Nichtwohngebäude wie eine Fabrik oder ein Bürohaus zu Wohnraum umgebaut, zählt das Jahr des Um- oder Anbaus.
Wohnlage mit der Lagekarte bestimmen
Die Lage ermitteln Sie adressgenau über die Adresszuordnung der Stadt oder die Online-Karte, nie aus dem Namen des Ortsteils. Leipzig unterscheidet zwei Schemata: innerhalb der Innenstadt und außerhalb.
| Wohnlage | innerhalb der Innenstadt | außerhalb |
|---|---|---|
| einfach | 1,100 | 0,976 |
| mittel | 1,100 | 1,000 |
| gut | 1,100 | 1,051 |
| sehr gut | 1,136 | 1,061 |
| Kerngebietslage | 1,147 | – |
Innenstadt heißt der Stadtbezirk Mitte mit den Ortsteilen Zentrum, Zentrum-Nord, Zentrum-Nordwest, Zentrum-Ost, Zentrum-Süd, Zentrum-Südost und Zentrum-West. In allen anderen Stadtbezirken gilt das Schema „außerhalb“. Selbst eine einfache Lage in Mitte hat den Faktor 1,100.
In die Lage fließen unter anderem Lärm von Straßen, Flugverkehr, Bahn und Straßenbahn ein, Wege zu Zentrum, Lebensmittelhandel, Kita, Schule und Haltestellen, Grün- und Wasserflächen sowie die Bevölkerungsdichte. Den größten Einfluss auf die Miete hatte laut Stadt der Lärm. Die Lagekarte gilt wie der Mietspiegel bis 30.06.2027; eine Umstufung einzelner Adressen ist in dieser Zeit nicht möglich.
Ausstattung: was zählt und was nicht
Es zählt nur Ausstattung, die der Vermieter gestellt hat. Ein Bad, das ein Mieter selbst eingebaut hat, etwa zu DDR-Zeiten, bleibt außer Betracht. Die Faktoren gelten für Erneuerung, Art der Wohnung, Heizung, Küche, Bad, Fußboden, Fenster und weitere Ausstattung.
| Beispiel | Faktor |
|---|---|
| Bad, Böden, Innentüren, Wohnungstür und Heizkörper alle in den letzten 5 Jahren erneuert | 1,148 |
| mindestens drei davon in den letzten 5 / 15 / 25 Jahren erneuert | 1,107 / 1,043 / 1,021 |
| Einbauküche in den letzten 5 Jahren eingebaut | 1,087 |
| Parkett überwiegend in den Wohnräumen | 1,079 |
| Aufzug | 1,041 |
| Erdgeschoss (auch Hochparterre) | 0,991 |
| keine Zentralheizung (Mehrfamilienhaus) | 0,894 |
| keine Gegensprechanlage (Mehrfamilienhaus) | 0,926 |
„Erneuert“ heißt ausgetauscht; Streichen und übliche Instandhaltung zählen nicht, im Denkmal zählt auch die denkmalgerechte Aufarbeitung. Merkmale, die beim Neubau eingebaut und seither nicht erneuert wurden, fallen nicht unter den Erneuerungsfaktor. Eine Gasetagenheizung gilt als Zentralheizung, eine Duscharmatur in der Wanne nicht als eigene Dusche, Doppel- und Verbundfenster als zweifach verglast.
Planen Sie in einem Erhaltungsgebiet eine Modernisierung, kann sie genehmigungspflichtig sein, siehe soziale Erhaltungssatzung in Leipzig.
Der Spannbereich: wann Sie vom Mittelwert abweichen können
Ohne zusätzliche Merkmale empfiehlt die Stadt den Mittelwert als Vergleichsmiete. Abweichen können Sie nur mit wohnwerterhöhenden oder -mindernden Merkmalen. Der Spannbereich enthält zwei Drittel der erhobenen Mieten.
| Baujahr | unten | oben |
|---|---|---|
| vor 1919 | −0,86 € | +0,82 € |
| 1919 bis 1945 | −0,65 € | +0,62 € |
| 1946 bis 1960 | −0,56 € | +0,56 € |
| 1961 bis 1991 | −0,60 € | +0,52 € |
| 1992 bis 2004 | −0,84 € | +0,74 € |
| 2005 bis 2014 | −0,91 € | +0,74 € |
| ab 2015 | −1,30 € | +1,52 € |
Für die Einordnung nennt die Stadt vier Regeln. Es sind Empfehlungen, kein Gesetzestext:
- Keine Doppelverwertung: Ein Merkmal, das schon einen Faktor hat, zählt nicht noch einmal.
- Volle Ausschöpfung der Spanne nur, wenn mehrere, laut Broschüre mindestens drei Merkmale vorliegen.
- Anteilig rechnen: Bei zwei Merkmalen zwei Drittel der Spanne, im Beispiel der Stadt 0,60 € ÷ 3 × 2 = 0,40 €.
- Ausgleich: Ein erhöhendes und ein minderndes Merkmal ergeben den Mittelwert.
Beispiele der Stadt für erhöhende Merkmale sind ein Energieausweis mit Klasse B oder besser, Maisonette oder Penthouse, ein eigener Garten im Mehrfamilienhaus und vollständige Barrierefreiheit; mindernd sind etwa Dachschrägen, einfach verglaste Fenster oder ein ungepflegtes Gebäude. Diese Liste ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels.
Der Mietspiegelrechner der Stadt
Der Online-Rechner der Stadt führt Sie durch die Berechnung und liefert das Ergebnis als PDF. So gehen Sie vor:
- Straße und Hausnummer eingeben: Wohnlage und Lagefaktor werden automatisch eingetragen.
- Haustyp und Wohnfläche wählen: Der Rechner nimmt Flächen von 20 bis 200 m² an.
- Baujahr angeben nach den Regeln oben.
- Ausstattung eintragen: nur, was der Vermieter gestellt hat, mit dem Zeitpunkt der Erneuerung.
- Ergebnis als PDF speichern und mit Fotos oder Rechnungen zu den Merkmalen aufbewahren.
Rechtlich bindend ist laut Stadt die Broschüre, nicht der Rechner. Prüfen Sie das Ergebnis deshalb an den Tabellen der Broschüre, bevor Sie es in einem Mieterhöhungsverlangen verwenden. Die Broschüre, den Methodenbericht und die Adresszuordnung der Wohnlagen gibt es kostenlos zum Download; ein Druckexemplar gibt die Stadt gegen eine Schutzgebühr von 5,00 € ab.
Fragen zur Anwendung beantwortet das Sozialamt der Stadt Leipzig, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Prager Straße 21, 04103 Leipzig, Tel. 0341 123-9126, [email protected].
Wofür Vermieter den Mietspiegel brauchen
Mieterhöhung im laufenden Vertrag (§ 558 BGB):
- Die Miete muss bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
- Das Verlangen in Textform begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Die Angaben des qualifizierten Mietspiegels für die Wohnung müssen darin stehen, auch wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Formell reicht ein Wert innerhalb der Spanne (§ 558a Abs. 4 BGB); wie weit die Miete tatsächlich steigen darf, bestimmt die Einordnung nach den Merkmalen.
- Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit; danach können Sie binnen drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).
Was der Stichtag 01.10.2026 für Ihre Erhöhung bedeutet und wie Sie die Fristen mit Kalenderdaten berechnen, zeigt der Beitrag Mieterhöhung in Leipzig.
Wohnfläche: Der Mietspiegel rechnet mit der Wohnfläche, in der Regel aus dem Mietvertrag. Für die Mieterhöhung zählt nach dem BGH allein die tatsächliche Fläche, auch wenn der Vertrag bis zu 10 % abweicht (Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
Neuvermietung: Wegen der Mietpreisbremse in Leipzig darf die Miete höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB); Beispiel der Stadt: 6,50 €/m² ergeben höchstens 7,15 €/m². Die Ausnahmen und die Kappungsgrenze von 15 % bei Mieterhöhungen erklärt derselbe Beitrag.
Für welche Wohnungen der Mietspiegel nicht gilt
Nicht jede Wohnung lässt sich mit dem Mietspiegel bewerten. Laut Broschüre gilt er nicht für:
- preisgebundene geförderte Wohnungen, wenn die Förderzusage die Anwendung ausschließt,
- Heime und betreutes Wohnen (mit Ausnahmen),
- gewerblich genutzte Räume, Werks- und Dienstwohnungen,
- Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch,
- WG-Zimmer ohne Hauptmietvertrag und Gefälligkeitsmieten.
Nicht anwendbar ist er außerdem auf Wohnungen ohne Toilette in der Wohnung, ohne Bad, ohne Küche, ohne Heizung oder ohne vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung.
| Fall | Was gilt |
|---|---|
| Wohnung unter 20 m² oder über 200 m² | nur einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), weil es zu wenige Datensätze gibt; keine Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels |
| Wohnung in einer Nachbargemeinde | möglicherweise nicht anwendbar, weil die Wohnlagen nur für Leipzig bestimmt sind |
| Ein- und Zweifamilienhaus | anwendbar, mit eigenem Grundbetrag von 7,05 € je m² |
Wo der Mietspiegel nicht passt, bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete trotzdem die Obergrenze einer Mieterhöhung. Sie wird dann mit anderen Mitteln begründet, etwa mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten (§ 558a Abs. 2 BGB).
Was nach dem 30. Juni 2027 gilt
Am 30.06.2027 enden in Leipzig nach heutigem Stand drei Regelwerke gleichzeitig: der Mietspiegel 2025–2027, die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung und die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung. Ob der Freistaat die beiden Verordnungen verlängert, ist offen (Stand 26.09.2026).
| Frage | Stand 26.09.2026 |
|---|---|
| Nachfolger | Mietspiegel 2027–2029, soll ab 01.07.2027 gelten und veröffentlicht werden |
| Art | Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2025–2027 |
| Befragung | ab Herbst 2026, rund 6.200 zufällig ausgewählte Haushalte, Mieter und Vermieter |
| Auskunftspflicht | ja (Art. 238 § 2 EGBGB); ein Verstoß ist laut Stadt eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 5.000 € |
| Hotline | 0341 123-2888 |
Erhalten Sie als Vermieter ein Schreiben der Stadt zur Befragung, müssen Sie antworten. Leipzig ist als Stadt mit mehr als 50.000 Einwohnern zu einem Mietspiegel verpflichtet (§ 558c Abs. 4 BGB).
Liegt bei einem Erhöhungsverlangen kein Mietspiegel vor, der die Fristen des § 558d Abs. 2 BGB einhält, dürfen Sie auch einen veralteten Mietspiegel als Begründung verwenden (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Die Vermutung, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben, gilt dann nicht mehr.
Leipzig und Berlin: was anders ist
Beide Städte haben einen qualifizierten Mietspiegel, doch Aufbau, Stichtage und Anerkennung unterscheiden sich. Berliner Werte lassen sich nicht auf Leipzig übertragen.
| Leipzig 2025–2027 | Berlin 2026 | |
|---|---|---|
| Art | qualifiziert, neu erstellt | qualifiziert, neu erstellt |
| Stichtag der Daten | 01.10.2024 | 01.09.2025 |
| Gültig seit | 01.07.2025 | 28.05.2026 |
| Anerkannt von | Stadtrat, Mieterverein Leipzig, „wohnen bei uns“ | Senatsverwaltung und alle sechs Mieter- und Vermieterverbände |
| Aufbau | Grundbetrag mal Faktoren, dazu Spannbereich | Tabellen mit Spannen nach Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnfläche |
| Nicht qualifiziert | Wohnungen unter 20 m² und über 200 m², Beispielliste der Merkmale | Orientierungshilfe zur Einordnung in die Spanne, Minderausstattungsabschlag (Nr. 9.4) |
Wie der Berliner Mietspiegel funktioniert, erklärt der Beitrag zum Berliner Mietspiegel 2026. Einen Überblick über alle Berliner Regeln gibt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin. Für Leipzig bleibt der Maßstab allein der Leipziger Mietspiegel mit den sächsischen Verordnungen.
