Wer in Hamburg die Miete im laufenden Vertrag erhöhen oder eine Wohnung neu vermieten will, braucht die ortsübliche Vergleichsmiete. Für die meisten Wohnungen liefert sie der Hamburger Mietenspiegel 2025, so heißt der Mietspiegel Hamburg amtlich. Setzen Sie die Wohnung in der falschen Baualtersklasse oder Wohnlage an, stimmt das Tabellenfeld nicht, und die Begründung Ihres Erhöhungsverlangens trägt nicht. Diese Seite zeigt, wie Sie Feld und Spanne Ihrer Wohnung bestimmen und welche Teile des Mietenspiegels rechtlich belastbar sind. Einen Überblick über alle Regeln für Vermieter in der Stadt gibt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg.
Qualifiziert, gültig, angegriffen: die Eckdaten
Der Hamburger Mietenspiegel 2025 ist laut Broschüre ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, neu erstellt auf Basis einer repräsentativen Erhebung. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen und die Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern haben ihn im Dezember 2025 als qualifiziert anerkannt. Deshalb wird vermutet, dass er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB). Was das gegenüber einem einfachen Mietspiegel ohne Vermutungswirkung bedeutet, erklärt ein eigener Beitrag.
| Frage | Stand 29.09.2026 |
|---|---|
| Qualifiziert | nur die Mietenspiegeltabelle; Erläuterungen und Anwendungshinweise der Broschüre nicht |
| Nur einfacher Mietspiegel | die sechs Felder mit Sternchen: M5, N5, H9, K9, L9, P9 (Methodenbericht) |
| Ohne Werte | Felder I9 und P5 |
| Erhebungsstichtag | 01.04.2025 |
| Gültig seit | Veröffentlichung am 09.12.2025; ein Enddatum nennt die Stadt nicht |
| Gerichtlich angegriffen? | keine Entscheidung zur Qualifizierung gefunden (Stand 29.09.2026) |
Die sechs Sternchen-Felder beruhen auf 10 bis 29 Datensätzen. Für qualifizierte Felder verlangt die Mietspiegelverordnung laut Methodenbericht mindestens 30 (§ 11 Abs. 2 MsV). Für diese Felder hat der Mietenspiegel laut Methodenbericht „nur einen einfachen und keinen qualifizierten Charakter“; die Broschüre selbst vermerkt dort nur eine eingeschränkte Aussage. Die gesetzliche Vermutung gilt für sie nicht; ein einfacher Mietspiegel ist nach dem Bundesgerichtshof aber ein Indiz für die Vergleichsmiete, dessen Gewicht vom Einzelfall abhängt (Urteil vom 13.02.2019, VIII ZR 245/17).
So ist die Tabelle aufgebaut
Die Mietenspiegeltabelle hat 90 Felder: zehn Spalten für das Baualter und neun Zeilen für Wohnfläche und Wohnlage. Die Spalten reichen von C (bis 31.12.1918) über F, H, I, K, L, M, N und O bis P (2021 bis 2024). Die Zeilen 1 bis 4 gelten für die normale Wohnlage, die Zeilen 5 bis 9 für die gute. Alle Werte setzen eine Wohnung mit Bad und Sammelheizung voraus.
Jedes Feld nennt die Nettokaltmiete in €/m² ohne Heiz- und Betriebskosten, einschließlich etwaiger Modernisierungszuschläge: einen Mittelwert und eine Spanne, in der zwei Drittel der erhobenen Mieten liegen. Der Mittelwert ist seit 2025 der Median. Er lässt sich deshalb laut Broschüre nicht mit den Mittelwerten früherer Mietenspiegel vergleichen, die das arithmetische Mittel auswiesen. Ein Auszug:
| Feld | Wohnung | Mittelwert (Spanne) |
|---|---|---|
| C1 | bis 1918, normale Lage, unter 41 m² | 13,77 € (10,81–17,17) |
| K3 | 1968–1977, normale Lage, 66 bis unter 91 m² | 6,76 € (6,25–9,48) |
| P6 | 2021–2024, gute Lage, 41 bis unter 66 m² | 20,24 € (15,65–31,65) |
| M5* | 1994–2010, gute Lage, unter 41 m² | 14,19 € (12,02–17,11) |
* nur einfacher Mietspiegel. Alle 90 Felder stehen in der amtlichen Tabelle; die Stadt untersagt jede Verwendung mit abweichenden Werten.
Das richtige Feld finden: Baualter, Wohnfläche, Wohnlage
Das Feld ergibt sich aus vier Prüfungen:
- Mindestausstattung: Die Wohnung braucht ein Bad (Wannen- oder Duschbad in einem eigenen Raum) und eine Sammelheizung, die alle Wohnräume, Küche und Bad versorgt. Automatische Etagen- oder Wohnungsheizungen sind gleichgestellt. Maßgeblich ist nur die Ausstattung, die der Vermieter gestellt hat.
- Baualtersklasse: Sie richtet sich nach der Bezugsfertigkeit, aber „nicht schematisch“: Im Grenzbereich zweier Klassen ist eine höhere oder niedrigere Einordnung möglich. Durch Wiederaufbau oder Dachgeschossausbau neu geschaffene Wohnungen zählen in der Regel nach dem Jahr ihrer Bezugsfertigkeit. Nach einer Modernisierung mit wesentlichem Bauaufwand kommt im Einzelfall eine andere Klasse in Frage, in aller Regel nur mit einer nicht unwesentlichen Änderung des Grundrisses.
- Wohnfläche: in der Regel nach der Wohnflächenverordnung, Balkone und Terrassen meist zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche, nicht die Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
- Wohnlage: „normal“ oder „gut“. Die Einstufung steht je Straßenabschnitt im Hamburger Wohnlagenverzeichnis. Das Verzeichnis ist laut Stadt nicht amtlich und gibt nur eine grobe Orientierung; die Lage kann von einer Straßenseite zur anderen wechseln. Prüfen Sie die Einstufung deshalb mit den Lagemerkmalen der Broschüre und Ortskenntnis.
Wo in der Spanne liegt Ihre Wohnung?
Eine Wohnung mit Standardausstattung liegt laut Broschüre vorwiegend im Bereich des Mittelwerts, eine schlechter ausgestattete im unteren, eine besser ausgestattete oder modernisierte im oberen Bereich. Für die Einordnung bietet die Broschüre drei Hilfen:
| Hilfe | Was sie zeigt |
|---|---|
| Normale und bessere Ausstattung (6.3.1, 6.3.2) | z. B. Einbauküche in den Spalten K bis P als Normalausstattung; Gäste-WC, Bad mit Fenster oder Geschirrspüler als bessere Ausstattung |
| Energie-Tabelle (6.4.2) | übliche Energiekennwerte je Baualter und Gebäudegröße; liegt der Kennwert aus dem Energieausweis unter der Spanne, gilt die Wohnung als energetisch besonders vorteilhaft, darüber als besonders nachteilig |
| Lagekriterien (6.5) | Zu- und Abschläge etwa für Zentralität, Straßenbild, Naherholung oder Immissionen |
Alle drei Hilfen gehören zu den Erläuterungen und Anwendungshinweisen der Broschüre und damit nicht zum qualifizierten Teil. Die Einordnung in die Spanne ist damit Auslegung, für sie gilt keine gesetzliche Vermutung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vergleichsmiete im Prozess als konkrete Einzelvergleichsmiete festzustellen ist und nicht automatisch der Oberwert der Spanne sein kann (Urteil vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04). Halten Sie die Merkmale, auf die Sie die Einordnung stützen, schriftlich fest.
Der Online-Mietenspiegel
Die Stadt bietet einen Online-Mietenspiegel als interaktive Karte an. Sie geben Adresse, Jahr der Baufertigstellung, Wohnfläche und Ausstattung ein und erhalten Mittelwert und Spanne des passenden Tabellenfeldes. Die Wohnlage entnimmt die Karte dem Wohnlagenverzeichnis, das die Stadt selbst als nicht amtlich bezeichnet.
Was der Online-Mietenspiegel nicht liefert, ist die Vergleichsmiete Ihrer Wohnung. Die ist laut Stadt anhand der Hinweise der Broschüre zu bestimmen, also mit der Einordnung in die Spanne aus dem vorigen Abschnitt. Nutzen Sie die Abfrage deshalb als Einstieg und prüfen Sie das Ergebnis in drei Punkten:
- Wohnlage: Stimmt die Einstufung für Ihre Straßenseite? Die Lage kann innerhalb einer Straße wechseln.
- Baualter: Hat die Wohnung durch Ausbau oder Wiederaufbau ein anderes Jahr der Bezugsfertigkeit als das Gebäude?
- Sternchen: Liegt das Feld unter M5, N5, H9, K9, L9 oder P9, ist es nur ein einfacher Mietspiegel.
Rechtlich maßgeblich sind die Tabelle und die Broschüre, nicht der Ausdruck der Karte.
Für welche Wohnungen der Mietenspiegel nicht gilt
Nicht in die Tabelle eingeflossen sind laut Broschüre unter anderem Wohnungen:
- ohne WC oder ohne Bad in der Wohnung oder ohne Sammelheizung,
- im Kellergeschoss,
- in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern, auch Reihenhäusern,
- mit vermietetem Mobiliar,
- die nach dem 31.12.2024 bezugsfertig wurden,
- deren Miethöhe durch Gesetz oder Förderzusage festgelegt ist, etwa Sozialwohnungen.
Für Wohngebäude mit weniger als drei Wohnungen gilt der Mietenspiegel laut Methodenbericht nicht, ebenso wenig für Einzelzimmer. Eine Mindestgröße gibt es seit 2025 nicht mehr; die kleinste Klasse heißt „bis unter 41 m²“.
Möblierte Wohnungen sind ein Sonderfall: Auf ihre Nettokaltmiete wendet die Broschüre den Mietenspiegel an, sofern sie nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Einen Möblierungszuschlag regelt der Mietenspiegel nicht.
Fällt Ihre Wohnung heraus, etwa ein Neubau aus 2025 oder eine Wohnung im Zweifamilienhaus, begründen Sie eine Erhöhung mit anderen Mitteln wie Vergleichswohnungen oder einem Gutachten. Wie das geht, zeigt der Beitrag zur Mieterhöhung ohne Mietspiegel.
Wofür Vermieter den Mietenspiegel brauchen
| Situation | Rolle des Mietenspiegels |
|---|---|
| Mieterhöhung im laufenden Vertrag | übliche Begründung für eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB |
| Kappungsgrenze | Auch wenn das Feld mehr hergibt, sind in Hamburg höchstens 15 % in drei Jahren möglich, siehe Kappungsgrenze in Hamburg |
| Neuvermietung | Die Mietpreisbremse in Hamburg erlaubt grundsätzlich höchstens die Vergleichsmiete plus 10 %; die Verordnung gilt bis 31.12.2029 |
Im Erhöhungsverlangen müssen laut Broschüre Wohnlage, Baualtersklasse, Größe und Ausstattung so angegeben sein, dass das Rasterfeld feststellbar ist. Der Bundesgerichtshof lässt bei einem Raster-Mietspiegel die genaue Angabe des Feldes genügen; ein allgemein zugänglicher Mietspiegel muss nicht beiliegen (Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07). Formell reicht eine Miete innerhalb der Spanne (§ 558a Abs. 4 BGB). Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Wohnung, sind sie auch bei anderer Begründung mitzuteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). Ablauf, Fristen und ein Rechenbeispiel stehen im Beitrag zur Mieterhöhung in Hamburg; für das Schreiben gibt es eine Vorlage für das Mieterhöhungsverlangen.
Was die 9,94 €/m² bedeuten
Die mittlere Nettokaltmiete aller Datensätze des Mietenspiegels 2025 liegt bei 9,94 €/m² (Median). Grundlage sind 17.732 ausgewertete Mieten aus einer Befragung, bei der 47.448 Wohnungen angeschrieben wurden.
Für Ihre Wohnung sagt dieser Wert nichts. Der Methodenbericht stellt ausdrücklich fest, dass der Gesamtmittelwert „keine rechtliche Aussagekraft“ hat und nicht für Mietpreisänderungen herangezogen werden kann. Maßgeblich ist allein das Tabellenfeld.
Auch als Marktentwicklung taugt die Zahl nur eingeschränkt. Senatorin Karen Pein wird in der Pressemeldung der Behörde vom 09.12.2025 mit den Worten zitiert, der Mittelwert sei seit 2023 „um 1,12 Prozent gestiegen“, verbunden mit dem Zusatz: „Das liegt auch an dem methodischen Wechsel vom arithmetischen Mittel auf den Medianwert“. Der Methodenbericht hält den Wert 2025 mit dem Wert 2023 (9,83 €/m², arithmetisches Mittel) für nicht vergleichbar. Für Vermieter folgt daraus: Mittelwerte aus Erhöhungsschreiben oder Vorlagen zum Mietenspiegel 2023 nicht fortschreiben, sondern das Feld im Mietenspiegel 2025 neu ablesen.
Wie lange gilt der Mietenspiegel 2025?
Mit der Veröffentlichung am 09.12.2025 hat der Mietenspiegel 2025 laut Methodenbericht seine Rechtsgültigkeit erlangt. Ein Ablaufdatum nennen weder Broschüre noch Themenseite noch Methodenbericht. Die Fristen ergeben sich aus dem Gesetz. § 558d Abs. 2 BGB lautet:
„Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. […] Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden.“
Maßgeblich ist also der Erhebungsstichtag 01.04.2025, nicht der Tag der Veröffentlichung. Hamburg veröffentlicht seinen Mietenspiegel laut Stadt alle zwei Jahre. Im Transparenzportal hat die Behörde einen Vertrag zum Mietenspiegel 2025 (Erstellung) und 2027 (Fortschreibung) veröffentlicht; die nächste Ausgabe ist danach als Fortschreibung vorgesehen. Einen Termin hat die Stadt nicht veröffentlicht (Stand 29.09.2026).
Liegt bei einem Erhöhungsverlangen kein Mietspiegel vor, der die Fristen des § 558d Abs. 2 BGB einhält, erlaubt § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auch einen veralteten Mietspiegel als Begründung. Die Vermutung, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben, greift dann nicht mehr.
Hamburg, Berlin, Leipzig: eigene Mietspiegel
Jede Stadt hat ihren eigenen Mietspiegel mit eigenem Aufbau, eigenen Stichtagen und eigenem qualifizierten Teil; Werte und Regeln lassen sich nicht übertragen. Hamburg arbeitet mit einer Tabelle aus Median und Spanne je Feld, Leipzig mit Grundbetrag und Faktoren. Einzelheiten zeigen die Beiträge zum Berliner Mietspiegel 2026 und zum Leipziger Mietspiegel 2025–2027. Stand und Quelle des Mietspiegels jeder größeren Stadt finden Sie im Mietspiegel-Verzeichnis, für Hamburg auf der Seite Mietspiegel Hamburg im Verzeichnis.
Weitere Regeln für Hamburger Eigentümer erklären die Beiträge zur Sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg, zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und zur Grundsteuer in Hamburg. Die Grundsteuer arbeitet mit einem eigenen Wohnlagenverzeichnis; es ist ein anderes Instrument als das Wohnlagenverzeichnis des Mietenspiegels.
Im Einzelfall helfen die ÖRA mit Rechtsberatung für Berechtigte, der Grundeigentümer-Verband Hamburg für Vermieter oder eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht. Die Bezirksämter geben allgemeine Auskünfte zur Anwendung, aber keine Rechtsberatung.
