Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 und die Fristen

In Hamburg begrenzen zwei Werte jede Mieterhöhung im laufenden Vertrag: die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietenspiegel und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Bei niedrigen Bestandsmieten ist oft die Kappungsgrenze die engere Grenze, wie das Rechenbeispiel unten mit echten Tabellenwerten zeigt.

Wer das falsche Tabellenfeld nimmt, die Wohnlage ungeprüft aus der Karte übernimmt oder eine Frist verpasst, riskiert, dass der Mieter nicht zustimmen muss. Diese Seite zeigt die Hamburger Praxis Schritt für Schritt. Den allgemeinen Ablauf und alle Begründungsmittel nach § 558 BGB erklärt der Beitrag zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; alle weiteren Hamburger Regeln für Eigentümer stehen im Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg.

Das Wichtigste auf einen Blick

Regel	Hamburg	Grund­lage
Ober­grenze	orts­übliche Vergleichs­miete	§ 558 Abs. 1 BGB
Kappungs­grenze	15 % in drei Jahren, im ganzen Stadt­gebiet	§ 558 Abs. 3 BGB, Verordnung vom 08.08.2023
Warte­zeit	Miete bei Wirksam­werden seit 15 Monaten unver­ändert, Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung	§ 558 Abs. 1 BGB
Begrün­dung	in der Regel der Mieten­spiegel 2025 (qualifiziert ist nur die Tabelle); seine Angaben immer mitteilen	§ 558a Abs. 3 BGB
Neue Miete ab	Beginn des dritten Kalender­monats nach Zugang	§ 558b Abs. 1 BGB
Mietpreis­bremse	gilt nicht für die Erhöhung im laufenden Vertrag	BGH, VIII ZR 300/21

Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen weder bei der Wartezeit noch bei der Kappungsgrenze mit. Die 15 % sind auf dieser Seite nur ein Rechenschritt; wie die Ausgangsmiete und der Dreijahreszeitraum bestimmt werden und wie lange die 15 % gelten, erklärt der Beitrag zur Kappungsgrenze in Hamburg. Wie Sie Tabellenfeld und Spanne Ihrer Wohnung lesen, zeigt der Beitrag zum Hamburger Mietenspiegel 2025.

Vorab prüfen: Ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete möglich?

Prüfen Sie vor dem Schreiben vier Punkte:

1. Mietart im Vertrag: Für die Staffelmiete gilt: „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.“ (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei einer Indexmiete heißt es: „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.“ (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Wie diese Vertragsarten funktionieren, erklärt der Beitrag zu Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage.
2. Preisbindung: Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB).
3. Wartezeit: Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB).
4. Wohnung im Mietenspiegel: Der Mietenspiegel erfasst nur Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen, auch vermietete Eigentumswohnungen. Steht Ihre Wohnung nicht darin, begründen Sie mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.

Passt alles, bestimmen die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze die Höhe. Es gilt immer die niedrigere.

Schritt für Schritt zur Mieterhöhung in Hamburg

1. Letzte Erhöhung prüfen: Datum und Höhe der letzten Erhöhungen nach § 558 BGB aus den Unterlagen holen, Wartezeit von 15 Monaten und Jahressperre nachrechnen.
2. Wohnfläche feststellen: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Vertrag genannte (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Laut Broschüre wird sie in der Regel nach der Wohnflächenverordnung berechnet, bei Mietverträgen vor dem 01.01.2004 unter Umständen noch nach der II. Berechnungsverordnung.
3. Wohnlage nachschlagen: Der Mietenspiegel kennt zwei Wohnlagen, normal und gut. Das Wohnlagenverzeichnis ist laut Behörde kein amtliches Verzeichnis und für die einzelne Wohnung „nur eine grobe Orientierung“; prüfen Sie die Einstufung anhand der Merkmale in Nr. 6 der Broschüre mit Ortskenntnis.
4. Tabellenfeld bestimmen: Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattung mit Bad und Sammelheizung und Wohnlage ergeben das Feld. Der Online-Mietenspiegel zeigt Mittelwert und Spanne.
5. In die Spanne einordnen: Eine normale Wohnung mit Standardausstattung liegt laut Broschüre „vorwiegend im Bereich des Mittelwerts“, schlechter ausgestattete im unteren, besser ausgestattete oder modernisierte im oberen Bereich. Auch die energetische Beschaffenheit zählt (Nr. 6.4).
6. Kappungsgrenze rechnen: bisherige Nettokaltmiete × 1,15.
7. Niedrigeren Wert wählen und schreiben: Verlangen in Textform mit genauer Feldangabe, etwa mit dem Muster für das Mieterhöhungsverlangen.
8. Zugang sichern: Zugang nachweisbar festhalten und alle Fristen sofort in den Kalender eintragen.

Der Mietenspiegel 2025 als Begründung

Das Verlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). In Hamburg ist die übliche Begründung der Mietenspiegel 2025 der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Laut Broschüre handelt es sich um einen „qualifizierten Mietspiegel“ im Sinne von § 558d BGB (was „qualifiziert“ bedeutet). Qualifiziert ist aber nur die Mietenspiegeltabelle: Die „Erläuterungen zum Mietenspiegel“ und die Hinweise zur „Anwendung des Mietenspiegels“ gehören ausdrücklich nicht dazu. Erstellt hat ihn ein Arbeitskreis aus Vermieter- und Mieterverbänden sowie Richterinnen und Richtern des Landgerichts und der Amtsgerichte Hamburgs.

Frage	Stand
Erhebungs­stichtag	01.04.2025 (Neuerhebung)
Veröffentlicht	09.12.2025
Anpassung fällig	mit Stichtag spätestens 01.04.2027 (§ 558d Abs. 2 BGB)
Neuerstellung	Stichtag spätestens 01.04.2029
Gerichts­entscheidung	keine Hamburger Gerichtsentscheidung zum Mietenspiegel 2025 gefunden (Stand 29.09.2026)

Stand 29.09.2026 sind die Fristen des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten. Ob die Vermutungswirkung schon ab 01.04.2027 endet, wenn bis dahin keine Anpassung vorliegt, ist streitig; einen Termin für die nächste Ausgabe nennt die Stadt nicht, nur „alle zwei Jahre“. Die Mittelwerte sind 2025 erstmals der Median und mit früheren Mietenspiegeln nicht vergleichbar. Alle Angaben zum Hamburger Mietenspiegel sammelt auch der Mietspiegel-Index für Hamburg.

Was im Erhöhungsschreiben stehen muss

Für Ihr Schreiben heißt das:

1. Feld genau angeben: Laut Broschüre gehören mindestens Wohnlage, Baualtersklasse, Größe und Ausstattung hinein; „das Rasterfeld des Mietenspiegels muss feststellbar sein“, etwa als Feld „F2“. Bei einem Mietspiegel mit Tabellenfeldern genügt die genaue Angabe des Felds; einen allgemein zugänglichen Mietspiegel müssen Sie nicht beifügen (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07).
2. In der Spanne bleiben: Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, reicht das für die Begründung (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB).
3. Angaben immer mitteilen: Enthält der qualifizierte Mietenspiegel Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese auch dann nennen, wenn Sie sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).
4. Aktuellen Mietenspiegel nehmen: Für die Vergleichsmiete kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem das Verlangen dem Mieter zugeht (BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 22/20). Verlangen, die seit dem 09.12.2025 zugehen, nennen daher die Werte des Mietenspiegels 2025.

Die Tabellenwerte sind Nettokaltmieten je Quadratmeter ohne Heizkosten und übrige Betriebskosten. Unter der Tabelle steht: „Jede Verwendung dieser Tabelle mit abweichenden Werten ist unzulässig.“

Rechenbeispiel: 60-m²-Wohnung, Baujahr 1930, normale Wohnlage

Die Tabellenwerte stammen aus der Broschüre (S. 12). Angenommen sind Wohnlage, Fläche, Einordnung in der Spanne und die bisherige Miete.

1. Tabellenfeld: normale Wohnlage laut Wohnlagenverzeichnis, bezugsfertig zwischen 1.1.1919 und 20.6.1948, mit Bad und Sammelheizung, 60 m². Spalte F, Zeile 2: Mittelwert 9,34 €, Spanne 7,95 € bis 12,41 € je m².
2. Einordnung (Annahme): Standardausstattung, daher am Mittelwert: 9,34 € × 60 = 560,40 € Vergleichsmiete.
3. Bisherige Nettokaltmiete (Annahme, Fall A): 7,50 €/m² × 60 = 450,00 €, in den letzten drei Jahren nicht erhöht.
4. Kappungsgrenze: 450,00 € × 1,15 = 517,50 €, das sind 8,625 €/m².
5. Ergebnis: Es gilt die niedrigere Grenze. Verlangen Sie den Monatsbetrag von 517,50 € (67,50 € mehr). Runden Sie nicht auf 8,63 €/m² auf: 8,63 € × 60 = 517,80 € läge 0,30 € über der Kappungsgrenze.

Schritt	Fall A	Fall B
Bisherige Miete	450,00 €	510,00 €
Kappungs­grenze (+ 15 %)	517,50 €	586,50 €
Vergleichs­miete (9,34 €/m²)	560,40 €	560,40 €
Höchstens verlangen	517,50 € (Kappung greift)	560,40 € (Vergleichs­miete greift)

In Fall B (bisher 8,50 €/m²) begrenzt die Vergleichsmiete. Beide Ergebnisse liegen in der Spanne. Eine Bruttomiete müssen Sie erst vergleichbar machen.

Fristen mit Kalenderdaten

Alle Fristen laufen ab dem Tag, an dem das Verlangen dem Mieter zugeht. Zwei Beispiele, links das der Hamburger Broschüre:

Schritt	Broschüre	Zugang 15.10.2026
Verlangen geht zu	28. Januar	15.10.2026
Zustimmungs­frist endet	31. März	31.12.2026
Neue Miete bei Zustimmung	1. April	01.01.2027
Klage auf Zustimmung spätestens	30. Juni	31.03.2027

Im zweiten Beispiel muss die Miete seit spätestens 01.10.2025 unverändert sein, 15 Monate vor dem 01.01.2027. Der Mieter kann bis 31.12.2026 außerordentlich kündigen.

Die Grundlagen: Stimmt der Mieter zu, „schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens“ (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmt er bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen; „die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden“ (§ 558b Abs. 2 BGB).

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang „zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“; dann „tritt die Mieterhöhung nicht ein“ (§ 561 Abs. 1 BGB). Ein festes Datum für das Ende des Mietverhältnisses nennt der Wortlaut nicht.

Wenn der Mieter nicht zustimmt

Schweigen oder Ablehnung beenden die Erhöhung nicht sofort. Gehen Sie so vor:

1. Frist abwarten: Vor Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang können Sie nicht klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).
2. Teilzustimmung prüfen: § 558b Abs. 1 BGB beginnt mit „Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt“. Einen zugestimmten Teil schuldet der Mieter ab dem dritten Kalendermonat.
3. Formfehler beheben: Ein fehlerhaftes Verlangen können Sie im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben; der Mieter bekommt dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
4. Güteverfahren bei der ÖRA: Die Öffentliche Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle bietet Güteverfahren in Mietsachen für Vermieter und Mieter an. Es findet nur statt, wenn der Mieter dazu bereit ist, und es fallen Gebühren an; ein dort geschlossener Vergleich ist vollstreckbar wie ein Urteil. Die Klage ersetzt es nicht: Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB läuft weiter. Die ÖRA nennt nur die Hemmung der Verjährung; lassen Sie sich vorher beraten.
5. Rechtzeitig klagen: Ein selbständiges Beweisverfahren, um die Vergleichsmiete vorab feststellen zu lassen, ist grundsätzlich unzulässig (BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24).

Eine Kündigung, um die Erhöhung zu erzwingen, scheidet aus: „Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“ (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Sonderfälle: möbliert, Neubau, gefördert

Fall	Was gilt
Möblierte Wohnung	Der Mietenspiegel gilt laut Broschüre auch für die Nettokaltmiete möbliert vermieteter Wohnungen, außer bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch.
Bezugsfertig ab 01.01.2025, Ein- und Zweifamilien­haus, Reihenhaus	nicht im Mietenspiegel; Begründung mit Vergleichswohnungen oder Gutachten
Wohnung ohne WC, Bad oder Sammel­heizung, im Kellergeschoss	nicht im Mietenspiegel; wie oben
Geförderte oder preisgebundene Wohnung	keine Erhöhung nach Mietenspiegel (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB); eigene Regeln aus der Förderung, beraten lassen
Staffel- oder Indexmiete	Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen
Modernisierung	eigene Umlage nach § 559 BGB, zählt nicht in die 15 %

Frei vermietete Wohnungen außerhalb des Mietenspiegels unterliegen trotzdem der Vergleichsmiete und der Hamburger Kappungsgrenze.

Mietpreisbremse: gilt nicht für die Erhöhung

Die Hamburger Mietpreisbremse begrenzt die Miete „bei Neuabschluss von Mietverträgen grundsätzlich auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent“. Für die Erhöhung im laufenden Vertrag spielt sie keine Rolle: Stimmt der Mieter einem Erhöhungsverlangen zu, entsteht eine Mieterhöhungsvereinbarung, und für solche Vereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses gilt die Mietpreisbremse nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21).

Frage	Miet­erhöhung im laufenden Vertrag	Neu­vermietung
Was begrenzt die Miete?	Vergleichs­miete und 15 % in drei Jahren (§ 558 BGB)	Vergleichs­miete plus 10 % (Mietpreis­bremse)

Was bei einem neuen Mietvertrag gilt, erklärt der Beitrag zur Miethöhe bei Neuvermietung in Hamburg; wie die Mietpreisbremse bundesweit funktioniert, der Beitrag Mietpreisbremse erklärt. Die Praxis in anderen Städten zeigen die Beiträge zur Mieterhöhung in Berlin und zur Mieterhöhung in Leipzig.

Typische Fehler Hamburger Vermieter

Fehler	So machen Sie es richtig
Den Durch­schnitt von 9,94 €/m² aus der Presse­mitteilung als Vergleichs­miete nehmen	Maßgeblich ist das Tabellen­feld Ihrer Wohnung.
Werte des Mietenspiegels 2023 nutzen oder mit 2025 vergleichen	Seit 09.12.2025 die Angaben des Mietenspiegels 2025 nennen; seine Mittel­werte sind erstmals Mediane.
Die Anwendungs­hinweise der Broschüre „qualifiziert“ nennen	Qualifiziert ist nur die Tabelle.
Wohnlage ungeprüft aus der Online-Karte übernehmen	Das Wohnlagen­verzeichnis ist nicht amtlich; Merkmale prüfen.
Mietenspiegel weglassen, weil mit Vergleichs­wohnungen begründet wird	Angaben immer mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Modernisierungs- oder Betriebskosten­erhöhungen in die 15 % einrechnen	Sie bleiben außer Betracht (§ 558 Abs. 3 BGB).
Mit der Vertrags­fläche rechnen	Die tatsächliche Wohn­fläche zählt (VIII ZR 266/14).
Zuschlag wegen unwirksamer Schönheits­reparatur­klausel	Kein Zuschlag zur Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07).
Mietpreis­bremse auf die Erhöhung anwenden	Sie gilt nur bei Neu­vermietung (VIII ZR 300/21).

Ob Ihr Vertrag eine Staffel- oder Indexmiete oder eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält, zeigt der Beitrag zum Inhalt des Mietvertrags.

Wann Sie sich beraten lassen sollten

Diese Seite erklärt die Regeln, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie auf Zustimmung klagen oder ein Güteverfahren beantragen, wenn die Wohnung gefördert oder preisgebunden ist, wenn Sie die Kappungsgrenze aus früheren Erhöhungen nicht sicher berechnen können oder wenn der Mieter Wohnlage, Fläche oder Ausstattung bestreitet. Anlaufstellen sind Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht und Eigentümerverbände.

Allgemeine Auskünfte zur Anwendung des Mietenspiegels geben die Bezirksämter, ohne Rechtsberatung. Fragen zum Online-Mietenspiegel beantwortet die Behörde unter [email protected].

Wer Mieterhöhungen, Fristen und Mieterkontakt einer vermieteten Eigentumswohnung nicht selbst im Blick behalten will, findet im Beitrag zur Sondereigentumsverwaltung, welche Aufgaben eine Verwaltung der einzelnen Wohnung übernimmt. A1 Asset One, der Herausgeber dieses Ratgebers, bietet für ganze Mietshäuser eine Mietshausverwaltung an.