Mieterhöhung ohne Mietspiegel: 3 Wege zur Begründung und was davon vor Gericht trägt

Gibt es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, ist er abgelaufen oder erfasst er Ihre Wohnung nicht, bleibt die Mieterhöhung trotzdem möglich. Entscheidend ist, dass Sie das Verlangen so begründen, dass es wirksam ist, und wissen, was davon im Streit trägt. Wartefrist, Kappungsgrenze und Form erklärt der Überblick Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete; diese Seite zeigt, wie Sie ohne passenden Mietspiegel begründen.

Wann Sie ohne Mietspiegel begründen müssen oder dürfen

Ohne Mietspiegel begründen Sie, wenn es vor Ort keinen gibt, er veraltet ist oder Ihre Wohnung nicht erfasst. Sie dürfen es auch, wenn ein Mietspiegel vorhanden ist.

Situation	Was gilt
Kein Mietspiegel in der Gemeinde	Mietdatenbank, Gutachten oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB) oder der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB)
Mietspiegel veraltet oder Qualifizierung ausgelaufen	veralteter Mietspiegel erlaubt; ein veralteter qualifizierter Mietspiegel verliert die gesetzliche Vermutung (§ 558d Abs. 3 BGB)
Mietspiegel erfasst die Wohnung nicht	andere Begründung; ohne Angaben für die Wohnung keine Pflichtangabe
Nur ein einfacher Mietspiegel	freie Wahl der Begründung, keine Pflichtangabe
Aktueller qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung	andere Begründung erlaubt, seine Werte gehören trotzdem ins Schreiben (§ 558a Abs. 3 BGB)

Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 Satz 2 BGB). Von diesen 195 Gemeinden haben laut unserem Mietspiegel-Verzeichnis 123 nach eigener Angabe einen qualifizierten und 59 einen einfachen Mietspiegel; bei 12 ist der Stand noch offen (geprüft 28.09.2026). Eine Gemeinde sagt ausdrücklich, dass es keinen gibt: Lörrach. Was einen qualifizierten von einem einfachen Mietspiegel rechtlich unterscheidet, erklärt die Seite einfacher oder qualifizierter Mietspiegel.

Die Wege im Vergleich: Vor- und Nachteile

Neben dem Mietspiegel nennt das Gesetz drei weitere Begründungsmittel. Die Aufzählung ist nicht abschließend, weil sie mit „insbesondere“ beginnt (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12). § 558a Abs. 2 BGB im Wortlaut:

„Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf […] 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.“

Weg	Vorteil	Nachteil
Drei vergleichbare Wohnungen	keine Kosten für Dritte, eigene Wohnungen erlaubt, Maßstab großzügig	jede Wohnung genau benennen; bestreitet der Mieter, trägt der Weg im Prozess im Regelfall nicht allein
Gutachten	ordnet die Wohnung in den örtlichen Markt ein; formell reicht auch eines ohne Ortstermin	Kosten; im Streit prüft das Gericht die Miete trotzdem selbst
Mietdatenbank	Auskunft für die einzelne Wohnung	nur, wenn die Gemeinde oder die Verbände beider Seiten sie gemeinsam führen oder anerkennen; keine Vermutung
Veralteter Mietspiegel oder der einer Nachbarstadt	keine Kosten für ein Gutachten, Werte liegen vor	keine Vermutung; nur eine wirklich ähnliche Gemeinde zählt

Alle Wege dienen dazu, die ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehbar zu machen, die Obergrenze jeder Erhöhung nach § 558 BGB.

Drei Vergleichswohnungen: Diese Angaben braucht jede Wohnung

Jede Vergleichswohnung muss so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten findet, und ihre Miete muss im Schreiben stehen.

Angabe	Beleg
Adresse und Geschoss	BGH, Urteil vom 18.12.2002, VIII ZR 72/02
bei mehreren Wohnungen auf einer Ebene zusätzlich Lage im Geschoss, von außen erkennbare Wohnungsnummer oder Name des Mieters	VIII ZR 72/02
die Miete der Wohnung („entsprechende Entgelte“)	§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB

Das Urteil von 2002 erging noch zum früheren § 2 MHG; der Bundesgerichtshof nennt § 558a BGB als Nachfolgevorschrift. Ob weitere Angaben wie Wohnfläche, Ausstattung oder Baujahr Pflicht sind, ist in den von uns ausgewerteten Entscheidungen nicht entschieden.

Bei der Ähnlichkeit gilt ein großzügiger Maßstab: Die Wohnungen müssen nicht in allen wesentlichen Merkmalen übereinstimmen, denn die Angabe soll dem Mieter nur ermöglichen, die Erhöhung ansatzweise nachzuvollziehen (BGH, Beschluss vom 08.04.2014, VIII ZR 216/13). Sie dürfen Wohnungen aus Ihrem eigenen Bestand benennen (BGH, Urteil vom 19.05.2010, VIII ZR 122/09). Preisgebundene Vergleichswohnungen machen das Verlangen nicht schon formell unwirksam (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 236/18). In die Vergleichsmiete selbst fließt Wohnraum mit gesetzlich oder per Förderzusage festgelegter Miete aber nicht ein (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Gutachten: Wer es erstellen darf und was drinstehen muss

Das Gesetz nennt das mit Gründen versehene Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Bestellt werden diese Sachverständigen „auf Antrag durch die von den Landesregierungen bestimmten oder nach Landesrecht zuständigen Stellen für bestimmte Sachgebiete“; vereidigt werden sie darauf, ihre Aufgaben „unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch“ zu erfüllen (§ 36 Abs. 1 GewO). Suchen können Sie im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis svv.ihk.de; es listet nach eigener Angabe rund 8.000 Einträge, bestellt von Industrie- und Handelskammern, weiteren Kammern und Landesregierungen.

Ein Gutachten anderer Sachverständiger, etwa nur zertifizierter, fällt nicht unter Nr. 3. Ob es als sonstige Begründung genügt, ist in den von uns ausgewerteten Entscheidungen nicht geklärt.

Für die formelle Wirksamkeit muss das Gutachten (BGH, Urteil vom 03.02.2016, VIII ZR 69/15):

1. eine Aussage zur tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete treffen,
2. die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.

Identifizierbare Vergleichswohnungen muss es nicht nennen, kleinere Mängel schaden nicht. Formell genügt auch ein Typengutachten ohne Besichtigung (VIII ZR 122/09); in jenem Fall bestritt der Mieter die Ortsüblichkeit der Miete nicht. Für die Kosten eines Privatgutachtens konnten wir keine belastbare Quelle prüfen: Holen Sie ein schriftliches Angebot ein.

Mietdatenbank: Was als Mietdatenbank zählt

Eine Mietdatenbank im Sinne des Gesetzes ist nur, was § 558e BGB beschreibt:

„Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.“

Drei Merkmale müssen zusammenkommen:

1. eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten zur Ermittlung der Vergleichsmiete,
2. geführt oder anerkannt von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam,
3. Auskünfte, die für die einzelne Wohnung einen Schluss auf die Vergleichsmiete zulassen.

Angebotspreise von Immobilienportalen oder Online-Mietpreisrechner, die weder die Gemeinde noch beide Verbandsseiten gemeinsam führen oder anerkennen, sind danach keine Mietdatenbank im Sinne des § 558e. Das folgt aus dem Wortlaut; eine Entscheidung dazu liegt uns nicht vor. Ob solche Werte als sonstige Begründung genügen, ist offen.

In den Quellen, die wir für unser Mietspiegel-Verzeichnis und für Berlin und Leipzig ausgewertet haben, fanden wir keine Gemeinde mit einer Mietdatenbank nach § 558e. Das heißt nicht, dass es keine gibt. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, bevor Sie sich auf diesen Weg verlassen.

Veralteter Mietspiegel oder Mietspiegel der Nachbarstadt

Diesen Weg dürfen Sie nur gehen, wenn bei Abgabe Ihrer Erklärung kein Mietspiegel vorhanden ist, der die Anpassungsregeln einhält. § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB:

„Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“

Zwei Beispiele laut den Städten (Stand 29.09.2026; Gerichtsentscheidungen zu beiden Mietspiegeln haben wir nicht ausgewertet):

• Baden-Baden: „Die Qualifizierung des Mietspiegels ist nach vier Jahren zum 30. November 2025 ausgelaufen.“ Bis zu einem neuen qualifizierten Mietspiegel, der vorbereitet wird, gilt der Mietspiegel 2023 als einfacher Mietspiegel fort.
• Hanau: Der Mietspiegel Hanau 2024 ist ein einfacher Mietspiegel, von den Verbänden ermittelt und vom Magistrat anerkannt; er „gilt bis zum 30. April 2026“. Ein Nachfolger war nicht veröffentlicht.

Die Nachbargemeinde muss wirklich vergleichbar sein. Eine Gemeinde mit rund 4.450 Einwohnern ist mit Nürnberg nicht vergleichbar, auch nicht mit 30 % Abschlag; die Klage auf Zustimmung war unzulässig (VIII ZR 413/12). Im Fall des Mietspiegels von Schorndorf für Backnang entschied der Bundesgerichtshof, dass ein einfacher Mietspiegel im Prozess ein Indiz ist, keine Vermutung (Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09).

Qualifizierter Mietspiegel vorhanden: Werte trotzdem ins Schreiben

Begründen Sie mit Gutachten oder Vergleichswohnungen, obwohl es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, müssen dessen Angaben trotzdem ins Schreiben. § 558a Abs. 3 BGB:

„Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.“

Die Pflicht besteht nur, wenn alle drei Voraussetzungen vorliegen:

1. Der Mietspiegel ist qualifiziert.
2. Er ist fristgerecht angepasst oder neu erstellt (§ 558d Abs. 2 BGB).
3. Er enthält Angaben für Ihre Wohnung.

Laut Bundesgerichtshof sind diese Angaben „in jedem Fall“ mitzuteilen, gleich worauf Sie die Erhöhung stützen (Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, Rn. 13). Beim Rastermietspiegel genügt die genaue Angabe des Felds; entschieden ist das für eine Begründung mit dem Mietspiegel selbst, die Übertragung auf andere Wege ist unser Schluss. Welche Folge ein Verstoß hat, ist nicht ausdrücklich entschieden.

Wer mehr verlangt als ein aktueller qualifizierter Mietspiegel, muss mit der Vermutung rechnen, dass dessen Werte die Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Zum Berliner Mietspiegel 2024 holte das Landgericht Berlin II kein Gutachten ein, weil der Vermieter keinen methodischen Fehler darlegte (Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25).

Stimmt der Mieter nicht zu: Was vor Gericht zählt

Die Begründung macht das Verlangen formell wirksam. Ob die Miete tatsächlich ortsüblich ist, klärt erst das Gericht. So läuft es ab:

1. Frist abwarten: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, danach bleiben drei Monate für die Klage (§ 558b Abs. 2 BGB).
2. Mängel beheben: Eine fehlerhafte Begründung können Sie im Rechtsstreit nachholen oder beheben; der Mieter bekommt dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
3. Kein Beweisverfahren vorab: Ein selbständiges Beweisverfahren zur Vergleichsmiete ist grundsätzlich unzulässig (BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24).
4. Gericht ermittelt die Miete: Stichtag ist der Zugang des Verlangens, ein Sachverständigengutachten ist zulässig (BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 22/20). Bei breiter Streuung gilt nicht der obere Wert (BGH, VIII ZR 346/10 und VIII ZR 62/18).

Drei Vergleichswohnungen kommt dabei laut Bundesgerichtshof nur „ein begrenzter Erkenntniswert“ zu; bestreitet der Mieter, kann die Vergleichsmiete im Regelfall nicht allein damit ermittelt werden (VIII ZR 236/18, Rn. 24).

Gerichtliche Sachverständige erhalten im Sachgebiet „Mieten und Pachten“ 125 Euro je Stunde (Anlage 1 zu § 9 JVEG). Solche Kosten können laut Bundesgerichtshof „im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren“ (Urteil vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04, zur Schätzung mit qualifiziertem Mietspiegel statt Gutachten). Das Gericht darf ein „(kostenträchtiges) Sachverständigengutachten“ auch dann einholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt (BGH, Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20).

Lassen Sie sich vor einer Klage im Einzelfall beraten. Fristen und Sonderkündigung erklärt der Überblick zum Verfahren.

Schritt für Schritt: Mieterhöhung ohne Mietspiegel vorbereiten

1. Grundlage prüfen: Wartefrist und Kappungsgrenze einhalten. Bei einer Staffel- oder Indexmiete ist die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2, § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB); mehr dazu unter Indexmiete, Staffelmiete, Modernisierungsumlage.
2. Lage in der Gemeinde klären: Gibt es einen Mietspiegel, ist er qualifiziert oder einfach, gilt er noch, erfasst er Ihre Wohnung? Die Stadtseiten im Mietspiegel-Verzeichnis nennen Status und Geltung mit amtlichem Link.
3. Wohnfläche festhalten: Maßgeblich ist allein die tatsächliche Wohnfläche, auch bei Abweichungen bis 10 % von der Angabe im Vertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Was im Mietvertrag dazu stehen sollte, lesen Sie dort.
4. Weg wählen: nach der Tabelle oben.
5. Schreiben vollständig machen: Vergleichswohnungen auffindbar bezeichnen und ihre Miete nennen, ein Gutachten beifügen, gegebenenfalls die Werte des qualifizierten Mietspiegels angeben.
6. Zugang nachweisen: Das Verlangen braucht Textform (§ 558a Abs. 1 BGB). Der Zugang ist Stichtag für die Vergleichsmiete und startet die Frist (VIII ZR 22/20, § 558b Abs. 2 BGB).
7. Frist notieren: Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, danach drei Monate für die Klage.

Berlin und Leipzig: Wann Sie dort ohne Mietspiegel begründen

Beide Städte haben einen qualifizierten Mietspiegel. Ohne Mietspiegel begründen Sie dort vor allem, wenn die Wohnung nicht oder nur im einfachen Teil erfasst ist.

Berlin

Punkt	Berliner Mietspiegel 2026
Status	qualifiziert, Stichtag 01.09.2025, gilt seit 28.05.2026
Nicht qualifiziert	Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung, Abschlag für Minderausstattung
Gerichtlich angegriffen	zum Mietspiegel 2026 keine Entscheidung gefunden; der Vorgänger 2024 hielt vor dem LG Berlin II stand (65 S 116/25)
Ohne qualifizierte Werte	Neubau ab 01.01.2025, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, preisgebundene Wohnungen, WC außerhalb
Pflichtangabe nach § 558a Abs. 3	bei Wohnungen mit Mietspiegelfeld: Feldwerte nennen

Leipzig

Punkt	Leipziger Mietspiegel 2025–2027
Status	qualifiziert, Stichtag 01.10.2024, gültig 01.07.2025 bis 30.06.2027
Nicht qualifiziert	Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² (nur einfacher Mietspiegel), Beispielliste der Wohnwertmerkmale
Gerichtlich angegriffen	laut Stadt keine Entscheidungen von Gerichten bekannt (Stand 26.09.2026)
Ohne qualifizierte Werte	unter 20 m² und über 200 m²; nicht anwendbar u. a. auf Wohnungen ohne Bad, Küche oder Heizung
Pflichtangabe nach § 558a Abs. 3	bei Wohnungen von 20 bis 200 m²: Werte nennen

Für Wohnungen ohne qualifizierte Werte entfällt die Pflichtangabe nach dem Wortlaut des § 558a Abs. 3. In Gemeinden rund um Leipzig ist der Leipziger Mietspiegel laut Broschüre möglicherweise nicht anwendbar. Die Praxis vor Ort zeigen Mieterhöhung in Berlin und Mieterhöhung in Leipzig.