Die Miete Ihrer Leipziger Wohnung ist seit Jahren unverändert, und Sie wollen sie anheben? Zwei Grenzen bestimmen, wie weit das geht: die ortsübliche Vergleichsmiete laut Leipziger Mietspiegel 2025–2027 und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Ob die Erhöhung hält, entscheidet vor allem das Schreiben: Ohne wirksames Erhöhungsverlangen ist eine spätere Klage auf Zustimmung unzulässig (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12).
Dazu kommt ein Leipziger Sonderpunkt: Die Stadt schreibt den Mietspiegel zum Stichtag 1. Oktober 2026 fort, und ob er bis zum Erscheinen der Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist rechtlich nicht geklärt. Diese Seite zeigt Rechnung, Schreiben, Fristen und die Stichtagsfrage Schritt für Schritt (Stand 27.09.2026). Die übrigen Regeln für Vermieter in der Stadt fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig zusammen.
Das Wichtigste auf einen Blick
Die Fristen und die Form kommen aus dem Bundesrecht, die 15 % aus der sächsischen Verordnung. Die bundesweiten Regeln im Einzelnen erklärt der Beitrag Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
| Regel | Leipzig | Grundlage |
|---|---|---|
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete, meist laut Leipziger Mietspiegel 2025–2027 | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungsgrenze | höchstens 15 % in drei Jahren, Verordnung bis 30.06.2027 | § 558 Abs. 3 BGB, SächsKappGrVO |
| Sperrfristen | Miete bei Wirkung seit 15 Monaten unverändert; Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung | § 558 Abs. 1 BGB |
| Form | Textform mit Begründung und den Angaben des qualifizierten Mietspiegels für die Wohnung | §§ 558a, 126b BGB |
| Zustimmung | bis Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 2 BGB |
| Neue Miete | ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Klage | innerhalb von drei weiteren Monaten | § 558b Abs. 2 BGB |
| Nicht möglich | bei Staffel- oder Indexmiete | §§ 557a, 557b BGB |
Der Leipziger Mietspiegel 2025–2027 ist qualifiziert (§ 558d BGB): Stadtrat, Mieterverein und erstmals auch die Vermieterseite haben ihn anerkannt. Die Stadt führt ihn bis 30.06.2027 als qualifiziert, Gerichtsentscheidungen zu ihm sind ihr nicht bekannt. Für Wohnungen unter 20 m² oder über 200 m² gilt er nur als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB). Ob er ab dem 01.10.2026 bis zur Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist offen (Abschnitt zum Stichtag).
Die 15 % gelten im ganzen Stadtgebiet, nicht im Umland wie Markkleeberg, Taucha oder Schkeuditz; dort sind es 20 %.
Welcher Weg zu mehr Miete zu Ihrem Vertrag passt
Das Gesetz lässt Mieterhöhungen nur auf bestimmten Wegen zu: „Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.“ (§ 557 Abs. 3 BGB). Welcher Weg für Sie offen ist, steht im Mietvertrag; worauf es dort ankommt, zeigt der Beitrag Was in den Mietvertrag gehört.
| Weg | Wann er greift | Kappungsgrenze |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558) | Normalfall ohne Staffel oder Index | 15 % in drei Jahren |
| Staffelmiete (§ 557a) | Beträge stehen im Vertrag; § 558 während der Laufzeit ausgeschlossen | entfällt |
| Indexmiete (§ 557b) | Miete folgt dem Preisindex; § 558 ausgeschlossen | entfällt |
| Modernisierung (§ 559) | nach einer Modernisierung, eigene Regeln | zählt nicht mit |
| Betriebskosten (§ 560) | Veränderungen der Betriebskosten, eigene Regeln | zählt nicht mit |
Wie Staffel-, Indexmiete und Modernisierungsumlage funktionieren, erklärt der Beitrag Staffelmiete, Indexmiete und Modernisierungsumlage. Laut Stadt Leipzig sind Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten von der Kappungsgrenze ausgeschlossen; bei der Sperrfrist von 15 Monaten zählen sie ebenfalls nicht mit (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB). Zu den Betriebskosten gehört etwa die Grundsteuer in Leipzig. Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch ist von den §§ 557 bis 561 BGB ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB).
Wie viel Sie verlangen dürfen: Vergleichsmiete und 15 %
Zwei Grenzen gelten nebeneinander, und die niedrigere entscheidet. So rechnen Sie:
- Vergleichsmiete ermitteln: mit dem qualifizierten Leipziger Mietspiegel (zur Frage ab 01.10.2026 siehe unten), aus Grundbetrag, Faktoren für Baualter, Ausstattung und Lage sowie dem Spannbereich. Die Rechnung Schritt für Schritt zeigt der Beitrag zum Leipziger Mietspiegel. Rechtlich bindend ist laut Stadt die Broschüre, das PDF des Online-Rechners ist eine Arbeitshilfe.
- Tatsächliche Wohnfläche ansetzen: Die Broschüre rechnet mit der Fläche laut Mietvertrag. Für die Mieterhöhung zählt nach dem BGH allein die tatsächliche Fläche, auch bei Abweichungen bis 10 %; ist sie größer, gilt trotzdem die Kappungsgrenze (Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
- Kappungsgrenze rechnen: Miete von vor drei Jahren mal 1,15. Erhöhungen nach § 558 aus diesen drei Jahren zählen mit, Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nicht (§ 558 Abs. 3 BGB).
- Den niedrigeren Wert nehmen: Er ist Ihre Obergrenze.
| Fiktives Beispiel, 60 m² | Monatliche Nettokaltmiete |
|---|---|
| seit drei Jahren unverändert: 6,00 €/m² | 360 € |
| Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 7,20 €/m² | 432 € |
| Kappungsgrenze: 6,90 €/m² | 414 € |
| höchstens verlangbar | 414 € (der niedrigere Wert) |
Das Mieterhöhungsverlangen: was hineingehört
Das Verlangen ist dem Mieter „in Textform zu erklären und zu begründen“ (§ 558a Abs. 1 BGB). Gesetzlich vorgegeben sind Textform, Begründung und, wenn der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Wohnung enthält, diese Angaben (§ 558a Abs. 3 BGB); der Rest ist übliche Praxis.
- Absender und Mieter mit Anschrift der Wohnung; die Person des Erklärenden muss genannt sein (§ 126b BGB).
- Bisherige und neue Nettokaltmiete, in Euro und je m² tatsächlicher Fläche.
- Zeitpunkt der Erhöhung: Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
- Bitte um Zustimmung.
- Begründung mit dem Mietspiegel: die ermittelten Werte (Mittelwert und Spanne) mit den angesetzten Merkmalen wie Baujahr, Lage und Ausstattung. Welche Angaben beim Leipziger Mietspiegel genau genügen, ist durch keine veröffentlichte Gerichtsentscheidung geklärt. Beim Berliner Tabellenmietspiegel genügte das einschlägige Feld; beifügen müssen Sie einen allgemein zugänglichen Mietspiegel nicht (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07).
- Rechnung zur Kappungsgrenze, damit der Mieter die 15 % nachvollziehen kann.
- Zugang nachweisbar gestalten: Eine E-Mail genügt der Textform; ab dem Zugang laufen alle Fristen.
Formell reicht eine Miete innerhalb der Spanne (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB). Die volle Spanne empfiehlt die Stadt erst ab drei zusätzlichen Merkmalen.
Der Stichtag 1. Oktober 2026: was er für Ihre Erhöhung bedeutet
Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren anzupassen; maßgeblich ist der Stichtag, zu dem die Daten erhoben wurden, und entsprechend die Veröffentlichung (§ 558d Abs. 2 BGB). Der Leipziger Mietspiegel beruht auf dem Erhebungsstichtag 01.10.2024. Die Fortschreibung erhebt die Mieten zum 01.10.2026 und soll ab 01.07.2027 gelten.
| Verlangen geht zu | Stadt und Stellungnahme 2024 | Strenge Auffassung (Kurzgutachten 2024) |
|---|---|---|
| bis 30.09.2026 | qualifiziert | qualifiziert |
| ab 01.10.2026 bis zur Fortschreibung | qualifiziert, laut Stadt bis 30.06.2027 | nur einfacher Mietspiegel, Indiz |
| nach Erscheinen des Mietspiegels 2027–2029 | neuer Mietspiegel | neuer Mietspiegel |
Einen genauen letzten Tag nennen weder Gesetz noch Kurzgutachten; der 01.10.2026 markiert den Beginn der offenen Frage.
Eine Stellungnahme im Auftrag der Stadt (21.02.2024) stützt sich auf die Begründung des Regierungsentwurfs zur Mietspiegelreform, der damals noch drei statt zwei Jahre vorsah: Stichtag und Veröffentlichung seien getrennte Fristen, der Mietspiegel gelte ab dem Tag seiner Veröffentlichung zwei Jahre.
Ein Kurzgutachten im Auftrag der Stadt (02.04.2024) hält dagegen: „Ist ab dem 1.7.2022 eine der beiden Zweijahresfristen, also Abstand zwischen den Erhebungsstichtagen oder Abstand zwischen den Veröffentlichungsdaten, überschritten, so handelt es sich nicht mehr um einen qualifizierten Mietspiegel.“ Eine Gerichtsentscheidung zu dieser Frage für Leipzig ist nicht bekannt.
Was das praktisch heißt
- Der Mietspiegel bleibt Begründungsmittel: § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB nennt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Strittig ist nur, ob seine Werte ab dem Stichtag noch als Vergleichsmiete vermutet werden (§ 558d Abs. 3 BGB) und ob seine Angaben dann noch Pflicht im Schreiben sind (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Als einfacher Mietspiegel wäre er vor Gericht ein Indiz; ob es genügt, hängt von den Einwänden des Mieters ab (BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09).
- Werte trotzdem angeben: Die Mietspiegelangaben zu nennen, schadet nach keiner der beiden Auffassungen.
- Zeitpunkt: Für die Vergleichsmiete zählt der Zugang des Verlangens (BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 22/20). Auf welchen Zeitpunkt es für die Vermutung ankommt, sagt diese Entscheidung nicht.
Die Frage ist in Leipzig nicht theoretisch: Bei den Mietspiegeln 2020 und 2022 war die Qualifizierung umstritten. Laut Kurzgutachten von 2024 sollen damals rund 500 Zustimmungsklagen aus Verlangen vom April 2023 beim Amtsgericht Leipzig anhängig gewesen sein (Angabe des Gutachtens, amtlich nicht bestätigt).
Zweites Begründungsmittel: Vergleichswohnungen oder Gutachten
Statt des Mietspiegels oder zusätzlich können Sie mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen (§ 558a Abs. 2 BGB). Sinnvoll ist das vor allem, wo der Mietspiegel nicht passt: Unter 20 m² und über 200 m² gilt er nur als einfacher Mietspiegel, ohne Bad, Toilette, Küche, Heizung oder vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung ist er nicht anwendbar, in Nachbargemeinden möglicherweise auch nicht.
| Mittel | Was es leistet | Grenzen |
|---|---|---|
| Drei Vergleichswohnungen | macht das Verlangen nachvollziehbar; die Wohnungen müssen nicht in allen Merkmalen gleich sein und dürfen aus dem eigenen Bestand stammen | beweist die Vergleichsmiete nicht; der Mieter muss die Wohnungen ohne nennenswerte Schwierigkeiten finden können |
| Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen | genügt, wenn es Tatsachen nennt und die Wohnung nachvollziehbar in das örtliche Preisgefüge einordnet; auch als Typengutachten ohne Besichtigung | verursacht Kosten; ob die Miete stimmt, entscheidet im Streit das Gericht |
Die Angabe von Vergleichswohnungen „dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete“, sondern soll den Mieter in die Lage versetzen, die Berechtigung „zumindest ansatzweise nachzuvollziehen“ (BGH, Beschluss vom 08.04.2014, VIII ZR 216/13). Deshalb ist an ihre Vergleichbarkeit ein großzügiger Maßstab anzulegen; sie ersetzen aber nicht die Vermutung des qualifizierten Mietspiegels.
Wohnungen aus dem eigenen Bestand sind zulässig, ebenso ein Typengutachten ohne Besichtigung der Wohnung (BGH, Urteil vom 19.05.2010, VIII ZR 122/09). Ein Gutachten muss die ortsübliche Vergleichsmiete nennen und die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BGH, Urteil vom 03.02.2016, VIII ZR 69/15).
Bezeichnen Sie die Wohnungen genau: Bei mehreren Wohnungen auf einem Geschoss reichen Adresse und Geschoss nicht, nennen Sie die Lage im Geschoss oder die Wohnungsnummer (BGH, Urteil vom 18.12.2002, VIII ZR 72/02). Preisgebundene Vergleichswohnungen machen das Verlangen nicht schon formell unwirksam (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 236/18). Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Wohnung, gehören sie auch hier ins Schreiben (§ 558a Abs. 3 BGB).
Fristen nach dem Zugang: ein Beispiel mit Kalenderdaten
Alle Fristen rechnen ab dem Tag, an dem das Verlangen dem Mieter zugeht (§ 558b BGB). Ein Beispiel:
| Schritt | Datum |
|---|---|
| Verlangen geht zu | 20.10.2026 |
| Zustimmungsfrist endet (Ablauf des zweiten Kalendermonats) | 31.12.2026 |
| Neue Miete bei Zustimmung (Beginn des dritten Kalendermonats) | 01.01.2027 |
| Klage auf Zustimmung spätestens (drei weitere Monate) | 31.03.2027 |
Was sonst gilt:
- Nachbesserung: „Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben.“ Der Mieter bekommt dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
- Sonderkündigung: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. „Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.“ (§ 561 Abs. 1 BGB).
- Kein Gutachten vorab: Ein selbständiges Beweisverfahren, um die Vergleichsmiete vor der Klage feststellen zu lassen, ist grundsätzlich unzulässig; geklärt wird im Zustimmungsverfahren (BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24).
Notieren Sie das Zugangsdatum und tragen Sie Zustimmungs- und Klagefrist gleich in den Kalender ein.
Häufige Fehler bei Mieterhöhungen in Leipzig
- 20 statt 15 %: Die Mietspiegel-Broschüre enthält einen allgemeinen Satz mit 20 %. Für Leipzig gelten bis 30.06.2027 höchstens 15 %.
- Vertragliche statt tatsächliche Fläche: Maßgeblich ist die gemessene Wohnfläche (BGH, VIII ZR 266/14).
- Mieter-Einbauten angesetzt: Nur Ausstattung, die der Vermieter gestellt hat, zählt im Mietspiegel.
- Spanne ohne Merkmale ausgeschöpft: Ohne mindestens drei zusätzliche Merkmale empfiehlt die Stadt nur einen Teil der Spanne.
- Mietspiegelangaben fehlen: Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Wohnung, gehören sie auch bei anderer Begründung ins Schreiben (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Zu früh verlangt: frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Umlandwohnung mit Leipziger Werten: Dort ist der Leipziger Mietspiegel laut Broschüre möglicherweise nicht anwendbar, und es gelten 20 %.
- Angebotsmieten als Vergleich: Die Vergleichsmiete bildet sich aus vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB), nicht aus Inseraten.
- Mietpreisbremse verwechselt: Die Mietpreisbremse begrenzt nur die Miete bei Vertragsbeginn, nicht die Erhöhung im laufenden Vertrag (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21). Was bei der Neuvermietung gilt und wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig zusammenspielen, zeigen eigene Beiträge.
Was ab dem 1. Juli 2027 gilt
Mit Ablauf des 30.06.2027 enden nach heutigem Stand die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung und die Geltung des Mietspiegels 2025–2027 laut Stadt.
| Frage | Stand 27.09.2026 |
|---|---|
| Neuer Mietspiegel | 2027–2029, soll ab 01.07.2027 gelten und veröffentlicht werden; Ziel der Stadt ist ein qualifizierter Mietspiegel |
| Befragung | ab Herbst 2026, rund 6.200 Haushalte, Mieter und Vermieter |
| Kappungsgrenze danach | offen; die Staatsregierung hat eine Entscheidung über weitere Maßnahmen „voraussichtlich im dritten Quartal 2026“ angekündigt, eine neue Verordnung ist noch nicht veröffentlicht |
| Ohne neue Verordnung | 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) |
Achtung bei Verlangen ab April 2027: Geht ein Verlangen etwa am 20.04.2027 zu, wirkt es erst ab 01.07.2027, also nach dem Ende der Verordnung. Welche Kappungsgrenze und welcher Mietspiegel dann maßgeblich sind, lassen Sie vorher prüfen. Gibt es bei Abgabe des Verlangens keinen Mietspiegel, der die Fristen einhält, darf auch ein veralteter Mietspiegel verwendet werden (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB).
Werden Sie als Vermieter zur Befragung angeschrieben, sind Sie auskunftspflichtig (Art. 238 § 2 EGBGB); wer nicht teilnimmt, riskiert ein Bußgeld „bis zu fünftausend Euro“ (Art. 238 § 4 Abs. 2 EGBGB). Fragen beantwortet die Hotline der Stadt unter 0341 123-2888.
Wann Sie sich beraten lassen sollten
Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie Ihr Verlangen vor allem dann prüfen, wenn:
- es ab dem 01.10.2026 zugeht und der Mieter der Erhöhung voraussichtlich widerspricht,
- die Erhöhung erst nach dem 30.06.2027 wirken soll,
- über Merkmale, Wohnfläche oder die Einordnung in die Spanne Streit droht.
Anlaufstellen:
- Für Vermieter: Haus & Grund Leipzig, Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig, Tel. 0341 960-2648.
- Für Vermieter und Mieter: ein Rechtsanwalt für Mietrecht, der den Einzelfall prüft.
- Für Mieter: der Mieterverein Leipzig und die Informationsstelle des Leipziger Erwerbslosen Zentrums, Tel. 0341 42067-62.
- Fragen zum Mietspiegel und zur Kappungsgrenze: Sozialamt der Stadt Leipzig, Sachgebiet Wohnen, Prager Straße 21, [email protected], Tel. 0341 123-3997.
Stimmt der Mieter nicht zu, läuft ab dem Ende der Zustimmungsfrist die Klagefrist von drei Monaten; planen Sie eine Beratung deshalb früh ein.
