Eine Berliner Bestandsmiete lässt sich nicht beliebig an den Markt anpassen. Zwei Grenzen gelten nebeneinander: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Berliner Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Bei niedrigen Bestandsmieten greift die Kappungsgrenze oft früher als der Mietspiegel, wie das Rechenbeispiel unten zeigt.
Wer die falsche Grenze ansetzt, den alten Mietspiegel nutzt oder eine Frist verpasst, riskiert, dass der Mieter nicht zustimmen muss. Diese Seite zeigt die Berliner Praxis: wie viel geht, womit Sie begründen und wann die neue Miete fällig wird. Den allgemeinen Ablauf und alle Begründungsmittel nach § 558 BGB erklärt der Beitrag zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; alle weiteren Berliner Sonderregeln stehen im Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Regel | Berlin | Grundlage |
|---|---|---|
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungsgrenze | 15 % in drei Jahren, ganz Berlin, bis 10.05.2028 | § 558 Abs. 3 BGB, Verordnung vom 14.03.2023 |
| Wartezeit | Miete bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert, Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung | § 558 Abs. 1 BGB |
| Begründung | in der Regel der qualifizierte Mietspiegel 2026; seine Angaben immer mitteilen | § 558a Abs. 3 BGB |
| Neue Miete ab | Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Mietpreisbremse | gilt nicht für die Erhöhung im laufenden Vertrag | BGH, VIII ZR 300/21 |
Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen weder bei der Wartezeit noch bei der Kappungsgrenze mit. Für preisgebundene Wohnungen gelten eigene Regeln, die diese Seite nicht behandelt. Wie Sie die Werte Ihrer Wohnung im Mietspiegel finden, zeigt der Beitrag zu Werten und Einordnung im Berliner Mietspiegel 2026; auf dieser Seite geht es um die Erhöhung selbst.
Wann eine Erhöhung nach der Vergleichsmiete möglich ist
Prüfen Sie vor dem Schreiben drei Punkte:
- Mietart im Vertrag: Für die Staffelmiete gilt: „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.“ (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei einer Indexmiete heißt es: „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.“ (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Wie diese Vertragsarten funktionieren, erklärt der Beitrag zu Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage.
- Wartezeit: Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden nicht berücksichtigt.
- Wohnung im Mietspiegel: Der Berliner Mietspiegel 2026 erfasst nicht jede Wohnung. Steht Ihre Wohnung nicht darin, brauchen Sie ein anderes Begründungsmittel (Abschnitt „Wenn Ihre Wohnung nicht im Mietspiegel steht“).
Passen Vertrag und Wartezeit, bestimmen zwei Grenzen die Höhe: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Es gilt immer die niedrigere.
Kappungsgrenze in Berlin: 15 % bis Mai 2028
Bundesweit darf die Miete mit Erhöhungen nach § 558 BGB in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, um 15 %; diese Gebiete bestimmt die Landesregierung per Verordnung für jeweils höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB).
Berlin hat das mit der Kappungsgrenzenverordnung vom 14.03.2023 (GVBl. S. 122) getan: „Berlin ist eine Gemeinde im Sinne des § 558 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs“ (§ 1). Die 15 % gelten also im ganzen Stadtgebiet, ohne Unterschied nach Bezirk. Die Verordnung trat am 11.05.2023 in Kraft und tritt mit Ablauf des 10.05.2028 außer Kraft (§ 2). Die Senatskanzlei nannte 1,5 Millionen Berliner Mieterhaushalte, deren Mieterhöhungen damit weiter begrenzt bleiben (Pressemitteilung vom 14.03.2023).
Die gesetzliche Ermächtigung, die Kappungsgrenze auf 15 % abzusenken, ist verfassungsgemäß; die Berliner Vorgänger-Verordnung von 2013 hielt sich im Gestaltungsspielraum des Senats (BGH, Urteil vom 04.11.2015, VIII ZR 217/14). Die Entscheidung betrifft die Verordnung von 2013, nicht die heutige von 2023.
Ob Berlin die Verordnung nach dem 10.05.2028 verlängert, ist offen. Ohne neue Verordnung gilt Satz 1 von § 558 Abs. 3 BGB, also 20 %. Leipzig hat ebenfalls 15 %, mit eigener Verordnung und kürzerer Laufzeit: Mieterhöhung in Leipzig.
Der Mietspiegel 2026 als Begründung
Das Verlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). In Berlin ist die übliche Begründung der Mietspiegel 2026. Laut Broschüre ist er „ein neuerstellter qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB, soweit sich aus den nachfolgenden Absätzen nichts anderes ergibt“. Anerkannt haben ihn die Senatsverwaltung und alle sechs Verbände der Arbeitsgruppe Mietspiegel.
| Teil des Mietspiegels | qualifiziert? |
|---|---|
| Tabellenwerte (Spanne und Mittelwert) | ja |
| Zuordnung der Wohnlage | ja |
| Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne | nein, nur Schätzgrundlage |
| Abschlag für Wohnungen ohne Vollausstattung | nein |
Für Ihr Schreiben heißt das:
- Angaben immer mitteilen: Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese auch dann nennen, wenn Sie sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Feld genau angeben: Bei einem Mietspiegel mit Tabellenfeldern genügt die genaue Angabe des einschlägigen Felds. Einen im Amtsblatt veröffentlichten Mietspiegel müssen Sie nicht beifügen (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07).
- In der Spanne bleiben: Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, reicht das für die Begründung (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB).
- Wohnlage absichern: Die Online-Abfrage ist laut Senatsverwaltung „nicht rechtsverbindlich“; maßgeblich ist das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel.
Welcher Mietspiegel für Ihr Verlangen gilt
Der Mietspiegel 2026 ist am 28.05.2026 in Kraft getreten und hat den Mietspiegel 2024 abgelöst. Für die Vergleichsmiete kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem das Verlangen dem Mieter zugeht (BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 22/20). Ein Verlangen, das seit dem 28.05.2026 zugeht, nennt deshalb die Angaben des Mietspiegels 2026; Werte des Mietspiegels 2024 sollten Sie nicht mehr verwenden.
Wie lange der Mietspiegel 2026 qualifiziert bleibt:
| Frage | Stand |
|---|---|
| Datenstichtag | 01.09.2025 |
| Gerichtlich angegriffen? | Zum Mietspiegel 2026 ist keine Gerichtsentscheidung zur Qualifizierung bekannt (Stand 26.09.2026). |
| Anpassung fällig | mit Stichtag spätestens 01.09.2027, zwei Jahre nach dem Datenstichtag (§ 558d Abs. 2 BGB) |
| Neuerstellung | nach vier Jahren, Stichtag spätestens 01.09.2029 |
Nach einer Lesart von § 558d Abs. 2 Satz 5 BGB muss die Anpassung spätestens bis 28.05.2028 veröffentlicht sein. Ob die Qualifizierung schon am 01.09.2027 endet, wenn bis dahin keine Anpassung vorliegt, ist streitig. Heute (Stand 28.09.2026) ist der Mietspiegel 2026 nach beiden Lesarten qualifiziert. Ein Termin des Senats für den nächsten Mietspiegel ist nicht bekannt. Wie frühere Berliner Mietspiegel vor Gericht bewertet wurden, zeigt der Beitrag zum Berliner Mietspiegel 2026.
Rechenbeispiel: So viel ist für eine 60-m²-Altbauwohnung drin
Das Beispiel übernimmt die Werte aus der Mietspiegel-Broschüre (S. 17 und S. 21). Angenommen ist nur die bisherige Miete.
- Wohnlage: mittlere Wohnlage wie im Beispiel der Broschüre. Für Ihre Wohnung ergibt sie sich aus dem Straßenverzeichnis.
- Tabellenzeile: bezugsfertig 1919 bis 1949, Sammelheizung, Bad und WC, 60 m². Tabelle 9.2, Zeile 81: Unterwert 5,90 €, Mittelwert 7,30 €, Oberwert 9,55 € je m².
- Einordnung in der Spanne: Im Beispiel der Broschüre ergibt die Orientierungshilfe einen Zuschlag von 20 % des Abstands zwischen Mittelwert und Oberwert: 20 % von 2,25 € = 0,45 €, also 7,75 €/m². Dieser Wert ist nicht qualifiziert, sondern eine Schätzgrundlage (BGH, Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20).
- Vergleichsmiete für 60 m²: 7,75 € × 60 = 465,00 € (am Mittelwert: 7,30 € × 60 = 438,00 €).
- Bisherige Nettokaltmiete (Annahme): 6,00 €/m² × 60 = 360,00 €, in den letzten drei Jahren nicht erhöht.
- Kappungsgrenze: 360,00 € × 1,15 = 414,00 €, das sind 6,90 €/m².
- Ergebnis: Es gilt die niedrigere Grenze. Sie können höchstens 414,00 € verlangen, 54,00 € mehr im Monat. 6,90 €/m² liegen innerhalb der Spanne von 5,90 € bis 9,55 €.
| Grenze | Miete im Monat | greift? |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (7,75 €/m²) | 465,00 € | nein |
| Vergleichsmiete am Mittelwert (7,30 €/m²) | 438,00 € | nein |
| Kappungsgrenze (360,00 € + 15 %) | 414,00 € | ja |
Rechnen Sie mit der tatsächlichen Wohnfläche, nicht mit der im Vertrag genannten; stellt sich eine größere Fläche heraus, gilt trotzdem die Kappungsgrenze (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Die Tabellenwerte sind Nettokaltmieten; eine Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete müssen Sie erst umrechnen (Broschüre Nr. 5).
Fristen: ein Beispiel mit Kalenderdaten
Alle Fristen laufen ab dem Tag, an dem das Verlangen dem Mieter zugeht. Ein Beispiel mit Zugang am 15.10.2026:
| Schritt | Datum |
|---|---|
| Verlangen geht zu | 15.10.2026 |
| Miete muss unverändert sein seit spätestens | 01.10.2025 |
| Zustimmungsfrist endet (Ablauf des zweiten Kalendermonats) | 31.12.2026 |
| Sonderkündigung des Mieters möglich bis | 31.12.2026 |
| Neue Miete bei Zustimmung (Beginn des dritten Kalendermonats) | 01.01.2027 |
| Klage auf Zustimmung spätestens (drei weitere Monate) | 31.03.2027 |
Die Grundlagen: Stimmt der Mieter zu, „schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens“ (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmt er bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen; die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 2 BGB).
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich „zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“; dann „tritt die Mieterhöhung nicht ein“ (§ 561 Abs. 1 BGB). Wann das Mietverhältnis in diesem Fall genau endet, legt der Wortlaut nicht mit einem festen Datum fest.
Halten Sie den Zugang nachweisbar fest und tragen Sie Zustimmungs- und Klagefrist sofort in den Kalender ein.
Wenn der Mieter nicht zustimmt
Schweigen oder Ablehnung beenden die Erhöhung nicht sofort. Gehen Sie so vor:
- Frist abwarten: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Vorher können Sie nicht klagen.
- Teilzustimmung prüfen: § 558b Abs. 1 BGB beginnt mit „Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt“. Stimmt der Mieter nur einem Teil zu, schuldet er diesen Teil ab dem dritten Kalendermonat; um den Rest geht es gegebenenfalls vor Gericht.
- Formfehler erkennen: War das Verlangen fehlerhaft, können Sie es im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben. Der Mieter bekommt dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
- Rechtzeitig klagen: Die Klage auf Zustimmung muss innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben werden. Ein selbständiges Beweisverfahren, um die Vergleichsmiete vorab feststellen zu lassen, ist grundsätzlich unzulässig (BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24).
- Beraten lassen: Vor einer Klage sollte eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht oder ein Eigentümerverband den Einzelfall prüfen.
Mieterhöhung im Milieuschutzgebiet
Für die Mieterhöhung im laufenden Vertrag gelten im Milieuschutzgebiet dieselben Regeln der §§ 558 ff. BGB wie überall in Berlin. Die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB betrifft Bauliches: In solchen Gebieten bedürfen „der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung“ (§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Eine Regel zur Miethöhe laufender Verträge enthält dieser Wortlaut nicht.
Auf die Miete wirkt der Milieuschutz auf zwei Wegen mittelbar:
| Wirkung | Was gilt |
|---|---|
| Wohnlage im Mietspiegel | Die Lage in einem Milieuschutzgebiet ist einer der Indikatoren, nach denen der Mietspiegel 2026 die Wohnlage einer Adresse bestimmt (Broschüre Nr. 6.5). |
| Modernisierung | Bauliche Änderungen brauchen die Genehmigung des Bezirks. Ob danach eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB folgt, ist eine eigene Frage. In der Praxis eines Bezirks (Mitte) kann ein Verzicht auf die Umlage eine Genehmigung ermöglichen. |
Die Modernisierungsumlage berechnen Sie getrennt von der Erhöhung auf die Vergleichsmiete; sie zählt bei der Kappungsgrenze nicht mit. Welche Maßnahmen genehmigt werden und wo die Gebiete liegen, zeigt der Beitrag zu Milieuschutz und Erhaltungsgebieten in Berlin.
Wenn Ihre Wohnung nicht im Mietspiegel steht
Der Mietspiegel 2026 gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen, die bis zum 31.12.2024 bezugsfertig waren (Broschüre Nr. 3 und 6.1). Nicht erfasst sind:
- Neubauten, bezugsfertig ab 01.01.2025,
- Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser,
- selbst genutztes Wohneigentum,
- Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung,
- Wohnungen mit gesetzlich oder per Förderzusage festgelegter Miete.
Für frei vermietete Wohnungen außerhalb des Mietspiegels bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze, und die Berliner Kappungsgrenze gilt auch hier. Begründen können Sie dann etwa mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten; welche Mittel es gibt und was jeweils hineingehört, steht im Beitrag zur Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Vergleichswohnungen müssen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten findet; bei mehreren Wohnungen auf einer Etage reichen Adresse und Geschoss nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2002, VIII ZR 72/02). An ihre Vergleichbarkeit ist ein großzügiger Maßstab anzulegen (BGH, Urteil vom 08.04.2014, VIII ZR 216/13).
Für preisgebundene Wohnungen gelten eigene Regeln aus der Förderung, die diese Seite nicht behandelt; lassen Sie sich dort beraten.
Mietpreisbremse: gilt nicht für die Erhöhung
In Berlin gilt die Mietpreisbremse vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 im ganzen Stadtgebiet, aber nur bei der Neuvermietung. Für die Erhöhung im laufenden Vertrag spielt sie keine Rolle: Stimmt der Mieter einem Erhöhungsverlangen zu, entsteht eine Mieterhöhungsvereinbarung, und für solche Vereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses gilt die Mietpreisbremse nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21).
Die beiden Regeln werden oft verwechselt:
| Frage | Mieterhöhung im laufenden Vertrag | Neuvermietung |
|---|---|---|
| Was begrenzt die Miete? | Vergleichsmiete und 15 % in drei Jahren (§ 558 BGB) | Mietpreisbremse |
| Gilt in Berlin bis | Kappungsgrenze bis 10.05.2028 | Mietpreisbremse bis 31.12.2029 |
Was bei einem neuen Mietvertrag gilt, erklärt der Beitrag zur Miethöhe bei Neuvermietung in Berlin; wie die Mietpreisbremse bundesweit funktioniert, der Beitrag Mietpreisbremse erklärt.
Typische Fehler Berliner Vermieter
| Fehler | So machen Sie es richtig |
|---|---|
| Den allgemeinen Mittelwert von 7,71 €/m² als Vergleichsmiete der Wohnung nehmen | Der Senat ermittelt ihn als Median aller erhobenen Datensätze; maßgeblich ist das Tabellenfeld Ihrer Wohnung. |
| Nach dem 28.05.2026 noch den Mietspiegel 2024 verwenden | Für Verlangen, die seit dem 28.05.2026 zugehen, den Mietspiegel 2026 nennen. |
| Mietspiegel weglassen, weil mit Vergleichswohnungen begründet wird | Die Angaben des Mietspiegels 2026 immer mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). |
| Modernisierungs- oder Betriebskostenerhöhungen in die 15 % einrechnen | Sie bleiben außer Betracht (§ 558 Abs. 3 BGB). |
| Mit der Vertragsfläche rechnen | Die tatsächliche Wohnfläche zählt (VIII ZR 266/14). |
| Wohnlage aus der Karte ablesen | Maßgeblich ist das Straßenverzeichnis. |
| Erhöhen trotz Staffel- oder Indexmiete | Dann ist § 558 BGB ausgeschlossen (§§ 557a, 557b BGB). |
| Zuschlag verlangen, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist | Kein Zuschlag zur Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07). |
| Mietpreisbremse auf die Erhöhung anwenden | Sie gilt nur bei Neuvermietung (VIII ZR 300/21). |
Ob Ihr Vertrag eine Staffel- oder Indexmiete und eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält, klärt ein Blick in den Vertrag; worauf es dabei ankommt, zeigt der Beitrag zum Inhalt des Mietvertrags.
Wann Sie sich beraten lassen sollten
Diese Seite erklärt die Regeln, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie auf Zustimmung klagen, wenn die Wohnung preisgebunden ist, wenn Sie die Kappungsgrenze aus früheren Erhöhungen nicht sicher berechnen können oder wenn der Mieter die Wohnlage oder die Ausstattung bestreitet. Anlaufstellen sind Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht und Eigentümerverbände.
Für Fragen zum Mietspiegel selbst hat die Senatsverwaltung ein Servicetelefon unter (030) 90173-3860 und die Adresse [email protected]; zur Wohnlage einer Adresse geben die Bezirksämter Auskunft.
Wer Mieterhöhungen, Fristen und Mieterkontakt einer vermieteten Eigentumswohnung nicht selbst im Blick behalten will, findet im Beitrag zur Sondereigentumsverwaltung, welche Aufgaben eine Verwaltung der einzelnen Wohnung übernimmt und was im Vertrag stehen sollte. A1 Asset One, der Herausgeber dieses Ratgebers, bietet für ganze Mietshäuser eine Mietshausverwaltung an.
