Zieht Ihr Mieter aus, stellt sich vor der Neuvermietung eine Frage mit Geldfolgen: Wie viel Miete dürfen Sie verlangen? Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Landesverordnung, gilt die Mietpreisbremse. Wer sie falsch anwendet, riskiert eine Rüge und muss zu viel gezahlte Miete zurückzahlen. Wer eine Ausnahme nutzen will und den Mieter nicht vorher informiert, kann sich zunächst nicht darauf berufen. Diese Seite erklärt die Regeln bundesweit, mit Berlin und Leipzig als Beispielen.
Was regelt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt nur die Miete zu Beginn eines neuen Mietvertrags über Wohnraum, und nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt hat. Dort darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Regeln wurden 2015 eingeführt.
Für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt sie nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21); dafür gelten die §§ 557 ff. BGB, siehe Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
| Instrument | Wann und welche Grenze |
|---|---|
| Mietpreisbremse | Neuvermietung, Miete bei Mietbeginn: höchstens 10 % über der Vergleichsmiete (§ 556d BGB) |
| Mieterhöhung | laufender Vertrag: bis zur Vergleichsmiete; Kappungsgrenze in Berlin und Leipzig 15 % in drei Jahren |
| Berliner Mietendeckel | gilt nicht: vom Bundesverfassungsgericht 2021 für nichtig erklärt |
Der Mietendeckel war nichtig, weil der Bund das Mietpreisrecht abschließend geregelt hat (BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20 u. a.). Unabhängig von der Mietpreisbremse ergeben sich laut Bundesjustizministerium Grenzen für die Miete bei Mietbeginn aus dem Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954.
Wo und bis wann gilt sie?
Die Mietpreisbremse gilt nur dort, wo eine Landesregierung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung bestimmt hat (§ 556d Abs. 2 BGB). Das kann eine Gemeinde oder ein Teil davon sein, etwa bei stark steigenden Mieten, hoher Mietbelastung, wachsender Bevölkerung ohne ausreichenden Neubau oder geringem Leerstand.
Jede Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten. Diese Grenze gilt seit dem Gesetz vom 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, verkündet am 22.07.2025); vorher war es der 31.12.2025. Das Datum ist ein Höchstdatum, keine einheitliche Laufzeit:
| Ort | Verordnung, Gebiet und Geltung |
|---|---|
| Berlin | Mietenbegrenzungsverordnung vom 11.11.2025; ganz Berlin; 01.01.2026 bis 31.12.2029 |
| Leipzig | Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 02.12.2025; Stadtgebiet Leipzig (und Dresden), kein Umland; 01.01.2026 bis 30.06.2027 |
Über Leipzig ab 01.07.2027 will die Staatsregierung im dritten Quartal 2026 entscheiden; bis 27.09.2026 lag keine neue Verordnung vor. Details zeigen die Seiten zur Mietpreisbremse in Berlin und zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig. Für andere Orte prüfen Sie die Verordnung Ihres Landes. Ältere Verträge aus der Zeit vor der Verordnung sind nicht erfasst (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse und ihre Verlängerung von 2020 nicht beanstandet (Kammerbeschlüsse vom 18.07.2019, 1 BvL 1/18 u. a., und vom 08.01.2026, 1 BvR 183/25); die Verlängerung von 2025 war nicht Gegenstand.
Wie hoch darf die Miete sein?
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die üblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB). So gehen Sie vor:
- Verordnung prüfen: Liegt die Wohnung am Tag des Vertragsschlusses in einem Verordnungsgebiet?
- Ausnahme prüfen: Greift § 549 oder § 556f BGB?
- Vergleichsmiete ermitteln: meist aus dem Mietspiegel. Der Berliner Mietspiegel 2026 ist qualifiziert (§ 558d BGB) und gilt seit 28.05.2026; die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Abschlag für Wohnungen ohne Vollausstattung gehören nicht zum qualifizierten Teil. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 wurde nicht gefunden (Stand 26.09.2026); seine Anpassung ist zum Stichtag 01.09.2027 fällig (§ 558d Abs. 2 BGB). Der Leipziger Mietspiegel 2025–2027 ist qualifiziert, für Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² aber nur einfach (§ 558c BGB); die Beispiele für wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale gehören nicht zum qualifizierten Teil. Der Stadt sind keine Gerichtsentscheidungen zu ihm bekannt. Die Stadt nennt als Geltung 01.07.2025 bis 30.06.2027; nach § 558d Abs. 2 BGB ist seine Anpassung aber zum 01.10.2026 fällig, ob er danach ohne Anpassung qualifiziert bleibt, ist ungeklärt.
- 10 Prozent aufschlagen.
- Höhere zulässige Vormiete oder Modernisierungszuschlag prüfen.
- Mieter vorher in Textform informieren, wenn Sie sich auf eine Ausnahme stützen.
- Unterlagen aufbewahren.
| Rechenbeispiel (Beispielwerte) | Betrag |
|---|---|
| Vergleichsmiete | 8,00 €/m² |
| Obergrenze (× 1,10) | 8,80 €/m² |
| bei 65 m² nettokalt im Monat | 572,00 € |
Welche Ausnahmen gibt es?
Entweder darf die Grenze überschritten werden, oder die Mietpreisbremse gilt gar nicht.
| Ausnahme | Wirkung und Auskunft vorher |
|---|---|
| Vormiete über der Grenze (§ 556e Abs. 1) | Miete bis zur Höhe der Vormiete; Auskunft über die Höhe der Vormiete nötig |
| Modernisierung in den drei Jahren vor Mietbeginn (§ 556e Abs. 2) | Zuschlag wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung; Auskunft nötig |
| nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet (§ 556f Satz 1) | § 556d gilt nicht; Auskunft nötig |
| erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2) | §§ 556d und 556e gelten nicht; Auskunft nötig |
| Fälle des § 549 Abs. 2 und 3 | §§ 556d bis 556g gelten nicht; keine Auskunft nötig |
Minderungen und Erhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses zählen nicht. Die Vormiete zählt nur, soweit sie selbst zulässig war (BGH, Urteil vom 19.07.2023, VIII ZR 229/22); künftige Staffeln, die nicht mehr wirksam wurden, zählen nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23).
Nur die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ganz ausgenommen, ohne Drei-Jahres-Frist; eine Modernisierung in den letzten drei Jahren bringt nur einen Zuschlag. Was „umfassend“ ist, definiert das Gesetz nicht. Wer sich zu Unrecht darauf beruft, kann sich jedenfalls auf den Zuschlag stützen (BGH, Urteil vom 27.11.2024, VIII ZR 36/23). Im Zweifel beraten lassen.
Was müssen Sie dem Mieter vorher mitteilen?
Stützt sich die Miete auf § 556e oder § 556f BGB, müssen Sie den Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung unaufgefordert informieren (§ 556g Abs. 1a BGB), und zwar über die Ausnahme, auf die Sie sich stützen, bei der Vormiete über deren Höhe. Die Auskunft braucht Textform (§ 556g Abs. 4 BGB).
| Fall | Folge |
|---|---|
| Auskunft fehlt | keine Berufung auf die Ausnahme |
| Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt | Berufung erst zwei Jahre nach der Nachholung |
| Auskunft erteilt, aber nicht in Textform | Berufung ab Nachholung in Textform |
Für die Vormiete genügt es, die mit dem Vormieter vereinbarte Miete zu nennen; ob sie zulässig war, müssen Sie in der Auskunft nicht selbst prüfen (BGH, Urteil vom 29.11.2023, VIII ZR 75/23). Für die umfassende Modernisierung genügt der Hinweis darauf (BGH, Versäumnisurteil vom 18.05.2022, VIII ZR 9/22). Auf Verlangen müssen Sie außerdem die Tatsachen mitteilen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).
Was passiert bei einer zu hohen Miete?
Liegt die vereinbarte Miete über der zulässigen, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie die Grenze überschreitet (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Vertrag bleibt bestehen, künftig schuldet der Mieter nur die zulässige Miete. Zu viel Gezahltes müssen Sie nach Bereicherungsrecht herausgeben; die Einwände der §§ 814 und 817 Satz 2 BGB sind ausgeschlossen.
Zurückverlangen kann der Mieter nur, wenn er den Verstoß gerügt hat. Haben Sie vorher Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen. Rügt der Mieter mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Vertragsende, bekommt er nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 BGB). Rügen kommen auch über registrierte Inkassodienstleister, die Ansprüche aus abgetretenem Recht geltend machen dürfen (BGH, Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 285/18).
Praxisempfehlung nach Eingang einer Rüge:
- Prüfen, ob und welche Auskunft Sie vor Vertragsschluss erteilt haben.
- Die zulässige Miete mit Verordnung, Vergleichsmiete und Ausnahmen nachrechnen.
- Die künftige Miete auf die zulässige Höhe anpassen.
- Den Rückzahlungsbetrag ab dem maßgeblichen Zeitpunkt berechnen.
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wie verhält sie sich zu Staffelmiete, Indexmiete und späteren Erhöhungen?
Bei Staffel- und Indexmieten wirkt die Mietpreisbremse unterschiedlich lange:
| Vertragsart | Was geprüft wird |
|---|---|
| Staffelmiete | jede Staffel, zum Zeitpunkt ihrer ersten Fälligkeit (§ 557a Abs. 4 BGB) |
| Indexmiete | nur die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB) |
| spätere Mieterhöhung | nicht erfasst, es gelten §§ 557 ff. BGB (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21) |
Bei der Staffelmiete bleibt eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miethöhe erhalten. Wird die erste Miete einer Staffel zu einem Zeitpunkt fällig, an dem die Wohnung nicht mehr unter eine Verordnung fällt, gilt die Prüfung für diese Staffel nicht mehr (Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB). Für Leipzig mit einer Verordnung bis 30.06.2027 kann das praktisch wichtig werden.
Bei der Indexmiete wird für die Berechnung einer Überzahlung die zulässige Ausgangsmiete entsprechend den späteren Indexerhöhungen fortgeschrieben (BGH, Urteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21).
Gilt sie bei möblierten Wohnungen, Kurzzeitvermietung, Keller und Stellplatz?
Möbliert: Eine allgemeine Ausnahme für möblierte Wohnungen gibt es nicht. Nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für:
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
- Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, den er überwiegend einzurichten hat, sofern er dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit Familie oder festem Haushalt überlassen ist,
- Wohnraum, den öffentliche Stellen oder anerkannte Wohlfahrtsträger für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf anmieten, mit Hinweis bei Vertragsschluss,
- Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen.
Wie ein Möblierungszuschlag zu ermitteln ist, regelt das Gesetz nicht; eine Studie im Auftrag des Bundesjustizministeriums (Juni 2023) fand in der Rechtsprechung uneinheitliche Methoden.
Kurzzeit: Eine feste Zeitgrenze für den vorübergehenden Gebrauch nennt das Gesetz nicht. Die Studie sieht zudem ein Spannungsverhältnis zum Zweckentfremdungsrecht; für Leipzig siehe Zweckentfremdungsverbot in Leipzig, für Berlin außerdem Milieuschutz in Berlin.
Keller, Garage, Stellplatz: Bei einem getrennten Vertrag wird vermutet, dass er rechtlich selbständig ist; dann unterliegt nur die Wohnungsmiete der Mietpreisbremse (BGH, Urteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21).
