Neuvermietung in 8 Schritten: Welche Pflichten Vermieter bis zum Einzug erfüllen müssen

Ihr Mieter hat gekündigt, der Auszugstermin steht fest. Ab jetzt entscheiden einige Pflichten darüber, ob die neue Miete Bestand hat und ob Bußgelder drohen: Vergessen Sie vor der Unterschrift die vorgeschriebene Auskunft, können Sie sich auf eine höhere Vormiete nicht berufen. Fehlen in der Anzeige die Angaben aus einem vorliegenden Energieausweis, kann das ein Bußgeld bis 10.000 € kosten.

Diese Seite führt Sie in acht Schritten von der Miethöhe bis zur Wohnungsgeberbestätigung, mit der Rechtsgrundlage zu jedem Schritt. Alles, was vor dem Auszug liegt (Kündigungsfrist, Abnahme, Kaution des Vormieters), gehört nicht zur Neuvermietung und ist hier nicht behandelt. Rechtsstand: 26.09.2026.

Der Ablauf auf einen Blick

1. Miete und Mietform festlegen: ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, Grenze von 10 % und Ausnahmen der Mietpreisbremse prüfen (§§ 556d bis 556f BGB), dann Vergleichs-, Staffel- oder Indexmiete wählen (§§ 557a, 557b BGB).
2. Anzeige schalten: Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben in die Anzeige (§ 87 GModG). Einen Makler zahlt, wer ihn beauftragt (§ 2 Abs. 1a WoVermRG).
3. Besichtigung: Energieausweis vorlegen oder aushängen (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG), nur Name und Anschrift erfragen.
4. Mieter auswählen: nur zulässige Fragen und Nachweise, keine Benachteiligung (§ 19 AGG).
5. Vor der Unterschrift: Auskunft in Textform, wenn die Miete auf einer Ausnahme beruht (§ 556g Abs. 1a BGB).
6. Mietvertrag schließen: Kaution, Betriebskosten, Renovierung; schriftlich, wenn er länger als ein Jahr laufen soll (§§ 550, 551, 556 BGB).
7. Übergabe: Protokoll, Zählerstände, Schlüssel, Energieausweis (§ 9b HeizkostenV, § 80 Abs. 4 Satz 5 GModG).
8. Einzug bestätigen: Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen (§ 19 BMG).

Die Mietpreisbremse gilt nur bei Mietbeginn, nicht für spätere Erhöhungen im laufenden Vertrag (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21). Wie Sie die Miete später anpassen, erklärt die Seite Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wie hoch darf die neue Miete sein?

In Gebieten mit Landesverordnung darf die Miete zu Beginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Liegt Ihre Wohnung darüber, brauchen Sie eine der Ausnahmen:

Fall	Zulässige Miete	Auskunft vorher
Regelfall	Vergleichs­miete plus 10 %	keine
Höhere Vormiete	bis zur Vormiete, soweit sie selbst zulässig war (§ 556e Abs. 1)	Höhe der Vormiete
Moderni­sierung in den letzten drei Jahren	Zuschlag wie bei einer Moderni­sierungs­mieterhöhung (§ 556e Abs. 2)	Hinweis auf die Moderni­sierung
Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet	Mietpreis­bremse gilt nicht (§ 556f Satz 1)	Hinweis darauf
Erste Vermietung nach umfas­sender Moderni­sierung	Mietpreis­bremse gilt nicht (§ 556f Satz 2)	Hinweis darauf

Mietminderungen und Erhöhungen, die mit dem Vormieter im letzten Jahr vor Ende des Mietverhältnisses vereinbart wurden, zählen bei der Vormiete nicht (§ 556e Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine selbst überhöhte Vormiete zählt nur in zulässiger Höhe (BGH, Urteil vom 19.07.2023, VIII ZR 229/22). Was „umfassend“ ist, definiert das Gesetz nicht; war es nur eine einfache Modernisierung, bleibt jedenfalls der Zuschlag (BGH, Urteil vom 27.11.2024, VIII ZR 36/23).

Ist die Miete zu hoch, ist nur der überschießende Teil unwirksam; zurückfordern kann der Mieter erst nach einer Rüge (§ 556g Abs. 1 und 2 BGB). Einzelheiten erklärt Mietpreisbremse: Regeln, Ausnahmen, Folgen.

Vergleichsmiete, Staffel- oder Indexmiete?

Die Mietform bestimmt, wie die Miete später steigt und wie lange die Mietpreisbremse wirkt:

Mietform	Mietpreis­bremse	Spätere Erhöhung
Miete ohne Staffel oder Index	nur zu Mietbeginn	bis zur ortsüblichen Vergleichs­miete (§ 558 BGB)
Staffel­miete	für jede Staffel, zum Zeitpunkt ihrer ersten Fälligkeit (§ 557a Abs. 4)	nur die vereinbarten Staffeln, jede mindestens ein Jahr unverändert (§ 557a Abs. 2)
Index­miete	nur für die Ausgangs­miete (§ 557b Abs. 4)	nach dem Verbraucher­preisindex; Erhöhung nach § 558 ausge­schlossen (§ 557b Abs. 2)

Staffel- und Indexmiete müssen schriftlich vereinbart werden. Bei der Staffelmiete ist jede Miete oder Erhöhung als Geldbetrag auszuweisen (§ 557a Abs. 1 BGB). Die Indexmiete richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, dem Verbraucherpreisindex (§ 557b Abs. 1 BGB).

In Leipzig gilt die Verordnung bis 30.06.2027; ob sie verlängert wird, ist offen, und davon hängt ab, wie später fällige Staffeln zu prüfen sind. Vermieten Sie Keller oder Stellplatz mit getrenntem Vertrag, wird vermutet, dass dieser selbständig ist; dann unterliegt nur die Wohnungsmiete der Mietpreisbremse (BGH, Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21). Vor- und Nachteile beider Formen vergleicht die Seite Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage.

Anzeige und Besichtigung: Was gilt für den Energieausweis?

Fehlt ein gültiger Energieausweis, lassen Sie für die Vermietung einen ausstellen; er gilt zehn Jahre (§ 80 Abs. 3, § 79 Abs. 3 GModG, früher GEG). Geben Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien auf und liegt ein Ausweis vor, muss sie nach § 87 Abs. 1 GModG in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung enthalten:

1. die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
2. den Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs,
3. die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
4. bei Wohngebäuden das Baujahr,
5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Den Ausweis oder eine Kopie legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn unverzüglich (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG). Vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße können bis 10.000 € kosten (§ 108 GModG). Für Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche gelten die Pflichten nicht, für Baudenkmäler bis Ende 2026 die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).

Ab 01.01.2027 ändern sich die Regeln: In die Anzeige gehören dann unter anderem das Ausstellungsdatum und der Jahres-Primärenergiebedarf; für Ausweise, die vor dem 01.01.2027 ausgestellt wurden, bleiben die bisherigen Angaben. Die Pflichten gelten auch bei einer Vertragsverlängerung, die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt (G v. 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226).

Wer zahlt den Makler?

Es gilt das Bestellerprinzip: Ein Makler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen (§ 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, WoVermRG). Beauftragen Sie als Vermieter den Makler, zahlen also Sie. Eine Vereinbarung, nach der der Mieter ein von Ihnen geschuldetes Vermittlungsentgelt übernimmt, ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG).

Die einzige Ausnahme: Der Makler holt den Auftrag, die Wohnung anzubieten, ausschließlich wegen eines Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden bei Ihnen ein. Dann darf er vom Suchenden höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer verlangen, ohne gesondert abzurechnende Nebenkosten (§ 3 Abs. 2 WoVermRG); der Vermittlungsvertrag braucht Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG).

Wer beauftragt?	Wer zahlt?
Sie als Vermieter	Sie
der Wohnungs­suchende, und der Makler holt nur deshalb Ihren Auftrag ein	der Wohnungs­suchende, höchstens zwei Monats­mieten plus Umsatz­steuer

Fordert ein Makler entgegen dem Bestellerprinzip Geld vom Mieter, droht ihm ein Bußgeld bis 25.000 € (§ 8 WoVermRG). In öffentlichen Angeboten muss er seinen Namen, die Bezeichnung als Wohnungsvermittler und den Mietpreis angeben (§ 6 Abs. 2 WoVermRG).

Welche Fragen an Mietinteressenten sind erlaubt?

Die Datenschutzaufsichtsbehörden (DSK) haben im Januar 2026 ihre Orientierungshilfe zur Selbstauskunft neu gefasst. Sie ist kein Gesetz, zeigt aber, wie die Aufsichtsbehörden prüfen. Eine Einwilligung ist danach nicht das richtige Mittel; was Sie wann fragen dürfen, hängt vom Stand der Bewerbung ab:

Zeitpunkt	Erlaubt	Nicht erlaubt
Besich­tigung	Name, Vorname, Anschrift; Ausweis zeigen lassen; bei geför­derten Wohnungen Angaben zum Wohn­berechtigungs­schein	Ausweis­kopie
Inter­essent will anmieten	Zahl der einzie­henden Personen, laufendes Verbrau­cher­insolvenz­verfahren, Räumungs­titel wegen Miet­rück­ständen aus den letzten fünf Jahren, Beruf und Arbeit­geber, Netto­einkommen, Haustiere außer Klein­tieren	Religion, ethnische Herkunft, Staats­angehörig­keit, Vorstrafen, Schwanger­schaft, Kinder­wunsch, Partei- oder Mieter­vereins­mitglied­schaft, Dauer der Beschäf­tigung
Nach Auswahl des Erst­plat­zierten	Einkommens­nachweis in Kopie mit geschwärz­ten, nicht nötigen Angaben; Bonitäts­auskunft, die der Inter­essent selbst vorlegt	Kontakt­daten des Vor­vermieters, Miet­schulden­freiheits­beschei­nigung, Daten­auskunft nach Art. 15 DS-GVO

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann nach Auffassung der DSK nicht verlangt werden, weil Vorvermieter sie nicht ausstellen müssen. Verbreitete Formulare, die mehr abfragen, sollten Sie anhand dieser Tabelle prüfen.

Wie wählen Sie ohne Benachteiligung aus?

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet Benachteiligungen, aber nicht in jedem Fall gleich weit:

Merkmal	Geltung bei der Vermietung
Rasse, ethnische Herkunft	nach dem Wortlaut bei allen Mietverträgen, auch bei wenigen Wohnungen (§ 19 Abs. 2, § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG)
Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter, sexuelle Identität	bei Massengeschäften (§ 19 Abs. 1 AGG); wer insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel keines (§ 19 Abs. 5 Satz 3 AGG)

Ganz ausgenommen sind Mietverhältnisse mit einem besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis, etwa wenn Sie oder Ihre Angehörigen auf demselben Grundstück wohnen (§ 19 Abs. 5 Satz 1 und 2 AGG). Wie diese Regeln im Einzelfall zusammenwirken, ist Auslegungssache; im Zweifel lassen Sie sich beraten.

Wer benachteiligt wird, kann binnen zwei Monaten Beseitigung, Unterlassung, Schadensersatz und Entschädigung verlangen (§ 21 AGG). Beweist die abgelehnte Person Indizien für eine Benachteiligung, müssen Sie beweisen, dass kein Verstoß vorlag (§ 22 AGG). Daten abgelehnter Bewerber löschen Sie nach Auffassung der DSK, sobald sie nicht mehr nötig sind, mit Blick auf AGG-Ansprüche regelmäßig spätestens nach sechs Monaten; „schwarze Listen“ sind grundsätzlich unzulässig.

Was gehört in den Mietvertrag?

1. Miete und Mietform: Staffel- und Indexmiete schriftlich (§§ 557a, 557b BGB). Soll der Vertrag länger als ein Jahr laufen und ist er nicht schriftlich geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB).
2. Betriebskosten: Der Mieter trägt sie nur, wenn es vereinbart ist (§ 556 BGB, Katalog in der Betriebskostenverordnung); Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe, Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Verteilerschlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB).
3. Kaution: höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten-Pauschale oder -Vorauszahlung, zahlbar in drei Monatsraten, getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB).
4. Schönheitsreparaturen: Eine Formularklausel ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich bekam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Dann bleibt die Instandhaltung bei Ihnen; verlangt der Mieter bei wesentlicher Verschlechterung eine Renovierung, beteiligt er sich in der Regel zur Hälfte (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18).
5. Kleinreparaturen: Als Formularklausel unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt oder unklar ist (§ 307 BGB); Höchstbeträge im Einzelfall prüfen lassen.

Übergabe: Protokoll, Zähler, Schlüssel

Sie müssen die Wohnung in einem Zustand überlassen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Übergabeprotokoll schreibt das Gesetz nicht vor. Es ist aber Ihr Beleg für den Zustand bei Mietbeginn, der später bei Schäden und bei den Schönheitsreparaturen zählt. So gehen Sie vor:

1. Zustand festhalten: Raum für Raum im Protokoll, mit Datum und Unterschrift beider Seiten; Fotos ergänzen es.
2. Zählerstände ablesen: Wechselt der Nutzer innerhalb des Abrechnungszeitraums, muss der Gebäudeeigentümer eine Zwischenablesung der Geräte zur Verbrauchserfassung vornehmen, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 9b HeizkostenV). Welche Zähler ins Protokoll gehören, zeigt die Seite Zählerstände beim Mieterwechsel.
3. Schlüssel übergeben: Art und Anzahl im Protokoll vermerken.
4. Energieausweis übergeben: Original oder Kopie, unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 Satz 5 und Abs. 5 GModG), falls noch nicht geschehen.

Bei der Kaution gilt: Zahlt der Mieter in Raten, ist zu Beginn des Mietverhältnisses nur die erste Rate fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Planen Sie die Übergabe entsprechend.

Nach dem Einzug: die Wohnungsgeberbestätigung

Der neue Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Sie als Wohnungsgeber müssen dabei mitwirken und dem Mieter den Einzug innerhalb dieser Frist bestätigen, schriftlich oder elektronisch gegenüber der Meldebehörde (§ 19 Abs. 1 BMG). Die Bestätigung enthält nach § 19 Abs. 3 BMG:

1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers und, wenn dieser nicht Eigentümer ist, den Namen des Eigentümers,
2. das Einzugsdatum,
3. die Anschrift der Wohnung,
4. die Namen der meldepflichtigen Personen.

Wer den Einzug nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt, riskiert ein Bußgeld bis 1.000 € (§ 54 BMG). Wer eine Anschrift für eine Scheinanmeldung anbietet, obwohl ein Einzug weder stattfindet noch beabsichtigt ist, riskiert bis 50.000 €.

Beide Städte stellen ein Formular bereit. Berlin schreibt auf seinem Serviceportal, Wohnungsgeber müssten den Einzug „innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug schriftlich mit Unterschrift“ bestätigen. Leipzig bietet das Formular „Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 Bundesmeldegesetz (BMG)“ zum Download an. Beide Links finden Sie in den Quellen.

Was gilt in Berlin und Leipzig zusätzlich?

Beide Städte haben eine Mietpreisbremse für das ganze Stadtgebiet, aber mit unterschiedlicher Laufzeit und eigenen Regeln für Leerstand und Umbau:

Punkt	Berlin	Leipzig
Mietpreis­bremse	01.01.2026 bis 31.12.2029	01.01.2026 bis 30.06.2027; Zeit danach offen
Leerstand zwischen zwei Mietern	toleriert bis drei Monate, sonst Geneh­migung beim Bezirks­amt	über zwölf Monate ohne aner­kannten Grund geneh­migungs­pflichtig; Vermie­tungs­bemühungen nachweisen
Umbau vor der Neu­vermietung	in sozialen Erhal­tungs­gebieten geneh­migungs­pflichtig, auch bei leerer Wohnung	in Gebieten mit sozialer Erhal­tungs­satzung vor Baubeginn geneh­migungs­pflichtig, auch bei leerer Wohnung

Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist in beiden Städten der Mietspiegel:

• Berlin: Der Berliner Mietspiegel 2026 ist qualifiziert (§ 558d BGB) und gilt seit 28.05.2026 (Datenstichtag 01.09.2025). Nicht zum qualifizierten Teil gehören die Orientierungshilfe zur Einordnung in die Spanne und der Abschlag für Minderausstattung. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt. Die Anpassung nach § 558d Abs. 2 BGB ist zum Stichtag spätestens 01.09.2027 fällig.
• Leipzig: Der Leipziger Mietspiegel 2025–2027 ist qualifiziert (§ 558d BGB) und gilt laut Stadt bis 30.06.2027. Für Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² ist er nur ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB); die Beispielliste wohnwerterhöhender und -mindernder Merkmale gehört nicht zum qualifizierten Teil. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2025–2027 ist nicht bekannt. Die Anpassung nach § 558d Abs. 2 BGB ist zum Stichtag spätestens 01.10.2026 fällig; ob die Vermutungswirkung danach bis zur Fortschreibung fortbesteht, ist rechtlich umstritten.

Stand: 26.09.2026. Einzelheiten: Mietpreisbremse in Berlin, Milieuschutz in Berlin, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig, Zweckentfremdungsverbot in Leipzig und soziale Erhaltungssatzung in Leipzig. Den Gesamtüberblick geben die Leitfäden für Eigentümer in Berlin und Eigentümer in Leipzig.

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