Die Kaution sichert Ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis, von offener Miete bis zu Schäden nach dem Auszug. Wer sie zu hoch ansetzt, falsch anlegt oder nach dem Auszug mit einer starren Frist rechnet, riskiert Streit und im schlechtesten Fall eine unwirksame Vereinbarung.
Diese Seite geht den ganzen Weg: vereinbaren, annehmen, anlegen, während der Mietzeit, beim Verkauf und bei der Abrechnung nach dem Auszug. Die Regeln stehen in § 551 BGB und in mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH); sie gelten für Wohnraum, nicht für Geschäftsraum (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
| Punkt | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Höhe | höchstens 3 Monatsmieten ohne Betriebskosten-Vorauszahlung oder -Pauschale | § 551 Abs. 1 BGB |
| Zahlung | 3 gleiche Monatsraten, erste zu Mietbeginn | § 551 Abs. 2 BGB |
| Anlage | Bank, getrennt vom eigenen Vermögen, Zinsen gehören dem Mieter | § 551 Abs. 3 BGB |
| Nichtzahlung | fristlose Kündigung bei Verzug in Höhe von 2 Monatsmieten (ohne Betriebskosten), ohne Abmahnung | § 569 Abs. 2a BGB |
| Während der Mietzeit | kein Zugriff wegen streitiger Forderungen | BGH VIII ZR 234/13 |
| Verkauf | Käufer tritt ein, Verkäufer haftet weiter | § 566a BGB |
| Nach dem Auszug | angemessene Frist, kein fester Monatswert | BGH VIII ZR 71/05, VIII ZR 141/17 |
| Schäden | Aufrechnung auch nach 6 Monaten (Barkaution) | BGH VIII ZR 184/23, § 215 BGB |
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete.
| Beispiel (fiktive Zahlen) | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 800 € |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | 200 € |
| Höchstbetrag der Kaution | 3 × 800 € = 2.400 € |
Die Grenze gilt für jede Sicherheit, nicht nur für Geld: Das Gesetz spricht von „Sicherheit“, während Ratenzahlung und Anlagepflicht nur für eine „Geldsumme“ gelten. Eine Bürgschaft zählt deshalb mit. Ist im Vertrag keine Betriebskosten-Pauschale oder -Vorauszahlung ausgewiesen, etwa bei einer Inklusivmiete, sieht der Wortlaut keinen Abzug vor; eine Entscheidung dazu liegt dieser Seite nicht zugrunde.
Die Zinsen dürfen die Obergrenze übersteigen, weil sie die Sicherheit erhöhen (§ 551 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 4 BGB). Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, etwa eine höhere Kaution, ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Welche Klauseln sonst in den Vertrag gehören, zeigt die Seite Mietvertrag: was hineingehört. Wie Sie die Miete selbst im laufenden Vertrag anpassen, erklärt die Seite zur Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete.
Ratenzahlung: wann welche Rate fällig ist
Ist als Sicherheit eine Geldsumme vereinbart, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten (§ 551 Abs. 2 BGB). Das können Sie vertraglich nicht ausschließen, denn eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
- Erste Rate: fällig zu Beginn des Mietverhältnisses.
- Zweite Rate: fällig zusammen mit der unmittelbar folgenden Mietzahlung.
- Dritte Rate: fällig zusammen mit der darauffolgenden Mietzahlung.
Im Beispiel oben wären das drei Raten zu je 800 €.
Viele Formularverträge sehen vor, dass die volle Kaution bei Einzug zu zahlen ist. Der BGH hat entschieden, dass eine solche Klausel die Kautionsvereinbarung nicht insgesamt unwirksam macht, weil es sich um eine bloße Fälligkeitsregel handelt; ob die Klausel selbst wirksam ist, hat er offen gelassen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Ob Sie die Schlüsselübergabe von der vollen Kaution abhängig machen dürfen, ist damit nicht beantwortet. Planen Sie deshalb mit den drei Raten, wie das Gesetz sie vorsieht.
Kautionsarten im Vergleich
Die Kaution muss nicht bar oder per Überweisung fließen. Die Grenze von drei Monatsmieten gilt für alle Formen (§ 551 Abs. 1 BGB). Raten und Anlagepflicht regelt das Gesetz dagegen nur für eine Geldsumme (§ 551 Abs. 2 und 3 BGB).
| Art | So funktioniert sie |
|---|---|
| Barkaution, Überweisung | Geld bei Ihnen; drei Raten, getrennte Anlage (§ 551 Abs. 2 und 3 BGB) |
| Verpfändetes Sparbuch | Guthaben auf einem Sparbuch, das an Sie verpfändet ist (Fall BGH VIII ZR 263/14) |
| Bürgschaft | kein Geld bei Ihnen; ein Dritter steht für die Pflichten des Mieters ein (§ 765 BGB) |
| Kautionsversicherung | in der Praxis als Bürgschaft ausgestaltet (§ 765 BGB) |
| Kaution über das Jobcenter | Darlehen an den Mieter, Zusicherung vor dem Umzug nötig (§ 22 Abs. 6 SGB II) |
Eine Bürgschaft kann auch für künftige Verbindlichkeiten übernommen werden (§ 765 Abs. 2 BGB), also für Forderungen, die erst während oder nach der Mietzeit entstehen. Beim Jobcenter können Aufwendungen für eine Mietkaution bei vorheriger Zusicherung des kommunalen Trägers am Ort der neuen Unterkunft als Bedarf anerkannt werden; sie sollen als Darlehen an den Leistungsberechtigten erbracht werden (§ 22 Abs. 6 SGB II). Wie das Geld im Einzelfall bei Ihnen ankommt, regelt die Vorschrift nicht.
Unabhängig von der Kaution haben Sie für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, nicht aber an unpfändbaren Sachen (§ 562 Abs. 1 BGB).
Kaution richtig anlegen
Eine Geldkaution müssen Sie bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Sie können mit dem Mieter auch eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage getrennt von Ihrem Vermögen erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht keine Pflicht zur Verzinsung.
- Konto vor der Zahlung benennen: Der Mieter darf die Zahlung davon abhängig machen, dass Sie ein insolvenzfestes, vom eigenen Vermögen getrenntes Konto nennen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10).
- Getrennt anlegen: Die Trennung soll sicherstellen, dass der Mieter auch in Ihrer Insolvenz auf die Kaution zugreifen kann (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
- Zinsen gutschreiben: Die Erträge erhöhen die Sicherheit und gehören dem Mieter.
- Nachweis aufbewahren: Kontoeröffnung und Einzahlungen belegen Sie am besten schriftlich.
Legen Sie die Kaution nicht vorschriftsmäßig an, darf der Mieter die laufende Miete zurückbehalten (§ 273 BGB). Die Pflicht umfasst auch die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage angefallen wären (BGH, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 336/08).
Mieter zahlt die Kaution nicht
Zahlt der Mieter die Kaution nicht, können Sie unter Umständen fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist; die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten zählen bei der Monatsmiete nicht mit (§ 569 Abs. 2a BGB).
- Verzug prüfen: Rechnen Sie den Rückstand nach Nettokaltmieten. Beachten Sie die Raten: Offen ist nur, was nach § 551 Abs. 2 BGB schon fällig ist.
- Konto genannt? Hat der Mieter ein getrenntes Kautionskonto verlangt, sollten Sie es benannt haben, bevor Sie auf Verzug setzen (BGH VIII ZR 98/10).
- Keine Abmahnung nötig: Eine Abhilfefrist oder Abmahnung brauchen Sie nicht (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB).
- Grund angeben: Den wichtigen Grund müssen Sie im Kündigungsschreiben nennen (§ 569 Abs. 4 BGB).
- Nachzahlung beachten: Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn Sie vorher befriedigt werden. Sie wird unwirksam, wenn Sie spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage befriedigt werden oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 2a Satz 4 mit Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 und § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Lassen Sie sich im Einzelfall beraten, bevor Sie kündigen.
Während der Mietzeit: kein Zugriff bei Streit
Solange das Mietverhältnis läuft, dürfen Sie die Kaution wegen streitiger Forderungen nicht verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Im entschiedenen Fall hatte der Mieter die Miete gemindert, der Vermieter hatte sich daraufhin das Kautionsguthaben auszahlen lassen. Der BGH verlangte, den Betrag dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben.
Auch eine Formularklausel, die Ihnen den Zugriff schon während der Mietzeit erlaubt, hilft nicht: Sie weicht zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB ab und ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Der Grund ist der Zweck der Kaution. Die getrennte Anlage soll sie auch für den Fall Ihrer Insolvenz sichern; ein Zugriff im Streit würde diesen Schutz aushöhlen.
| Situation | Zugriff auf die Kaution? |
|---|---|
| Streit über Mietminderung oder andere bestrittene Forderung, Mietverhältnis läuft | nein (BGH VIII ZR 234/13) |
| Unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderung, Mietverhältnis läuft | vom BGH nicht entschieden |
| Nach Mietende, mit Abrechnung | ja, auch wegen streitiger Forderungen (BGH VIII ZR 141/17) |
Streitige Forderungen während der Mietzeit setzen Sie deshalb auf dem normalen Weg durch, notfalls mit einer Klage. Die Kaution bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses unangetastet.
Verkauf und Erbfall: wer die Kaution schuldet
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Sicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses vom Käufer nicht erlangen, bleiben Sie als Verkäufer weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB).
Für Sie als Verkäufer heißt das: Mit dem Verkauf ist das Thema Kaution nicht erledigt. Praktisch empfiehlt es sich deshalb, die Kaution mit dem Kautionskonto oder den Nachweisen über Anlage und Zinsen an den Käufer zu übergeben und die Übergabe im Kaufvertrag oder in einer gesonderten Erklärung festzuhalten. So lässt sich später belegen, wer die Kaution hält. Welche Unterlagen Sie beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung außerdem bereithalten, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: die Unterlagen.
Umgekehrt gilt beim Kauf: Als Erwerber übernehmen Sie die Pflicht, die Kaution nach Mietende abzurechnen und zurückzuzahlen. Auch ein Zwangsverwalter muss die Kaution anlegen, selbst wenn er sie vom Vermieter nie erhalten hat (BGH, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 336/08).
| Fall | Wer schuldet die Kaution? | Grundlage |
|---|---|---|
| Verkauf | Käufer; Verkäufer haftet weiter, wenn der Mieter sie vom Käufer nicht erhält | § 566a BGB |
| Tod des Mieters ohne geleistete Sicherheit | Sie können von eintretenden oder fortsetzenden Personen eine Sicherheit verlangen | § 563b Abs. 3 BGB |
Nach dem Auszug: wie lange Sie Zeit haben
Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird nicht schon mit dem Ende des Mietverhältnisses fällig. Ihnen steht eine angemessene Frist zu, um zu entscheiden, ob und wie Sie die Kaution verwenden. Wie viel Zeit angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab und kann auch mehr als sechs Monate betragen; der Gesetzgeber hat bei der Mietrechtsreform 2001 bewusst auf eine feste Frist verzichtet (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05; bestätigt im Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).
Fällig wird die Rückgabe erst, wenn die Überlegungsfrist abgelaufen ist und Ihnen keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer Sie sich aus der Sicherheit befriedigen dürfen (BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14).
Warum „sechs Monate“ keine Regel ist
Oft heißt es, die Kaution sei spätestens sechs Monate nach Mietende zurückzuzahlen. Der BGH sieht das anders: Die angemessene Frist kann auch länger sein (VIII ZR 71/05). In einem späteren Fall hat er die Annahme eines Berufungsgerichts, der Rückgabeanspruch sei sechs Monate nach Mietende fällig geworden, als rechtsfehlerhaft bezeichnet, weil dem Vermieter damals noch unverjährte Forderungen zustanden (VIII ZR 263/14). Umgekehrt ist die Frist auch kein Freibrief: Sie müssen sich innerhalb angemessener Zeit erklären, welche Ansprüche Sie erheben (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17).
Die Kautionsabrechnung: so rechnen Sie ab
Nach dem Auszug müssen Sie sich innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist erklären, ob und welche Ansprüche Sie gegen den Mieter erheben (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Die Form ist frei: ausdrücklich mit allen Forderungen im Einzelnen oder schlüssig durch Aufrechnung oder Klage ohne Vorbehalt weiterer Forderungen.
- Forderungen sammeln: Schäden laut Übergabeprotokoll, offene Miete, erwartete Betriebskostennachzahlung. Für die Nebenkosten halten Sie beim Auszug die Zählerstände beim Mieterwechsel fest.
- Abrechnung mit Aufstellung erstellen: jede Forderung mit Betrag, dazu die Aufrechnungserklärung. Damit bestimmen Sie auch, welche Forderung vorrangig getilgt wird.
- Abrechnung zustellen: Mit Zugang beim Mieter wird die Barkaution zur Rückzahlung fällig.
- Rest auszahlen: abzüglich Ihrer bezifferten Forderungen und eines etwaigen Einbehalts für Betriebskosten.
- Einbehalt später abrechnen: Den Teil für die Betriebskosten rechnen Sie mit der Nebenkostenabrechnung ab.
Nach der Abrechnung dürfen Sie sich auch wegen streitiger Forderungen aus der Barkaution befriedigen. Bestreitet der Mieter, muss er auf Rückzahlung klagen; Sie tragen dann die Darlegungs- und Beweislast für Ihre Forderungen (VIII ZR 141/17). Rechnen Sie ab, ohne aufzurechnen, darf der Mieter seinerseits mit seinem Rückzahlungsanspruch aufrechnen.
Was Sie einbehalten dürfen und was nicht
Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung, auch solche, die noch nicht fällig sind (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Das heißt aber nicht, dass Sie jeden Betrag verrechnen können.
| Posten | Darf verrechnet oder einbehalten werden? |
|---|---|
| Schäden an der Wohnung, Barkaution | ja, Aufrechnung auch nach Ablauf der Verjährung von 6 Monaten (BGH VIII ZR 184/23, § 215 BGB) |
| Erwartete Betriebskosten-Nachzahlung | ja, ein angemessener Teil bis zum Ablauf Ihrer Abrechnungsfrist (BGH VIII ZR 71/05) |
| Streitige Forderungen nach Mietende | ja, nach Abrechnung; der Mieter kann klagen (BGH VIII ZR 141/17) |
| Streitige Forderungen während der Mietzeit | nein (BGH VIII ZR 234/13) |
| Betriebskosten nach Ablauf der Frist von 12 Monaten | nein, wenn die Nachforderung ausgeschlossen ist (§ 556 Abs. 3 BGB) |
| Verjährte Betriebskosten-Nachforderungen, verpfändetes Sparbuch | nein (BGH VIII ZR 263/14, § 216 Abs. 3 BGB) |
Wie hoch der „angemessene Teil“ für die Betriebskosten ist, legt der BGH nicht in Prozent fest; er muss zur erwarteten Nachforderung passen. Der Fall zu verjährten Betriebskosten betraf ein verpfändetes Sparbuch. Rechnen Sie Betriebskosten deshalb rechtzeitig ab, statt auf die Kaution zu setzen. Mit dem Mieter können Sie auch vereinbaren, dass die Kaution nur bestimmte Ansprüche sichert.
Bei preisgebundenem Wohnraum nach dem Wohnungsbindungsgesetz darf eine Sicherheit nur Ansprüche aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen sichern (§ 9 Abs. 5 WoBindG). Ob für eine geförderte Wohnung Landesrecht Abweichendes regelt, klären Sie im Einzelfall.
Fristen und Verjährung im Überblick
Rund um die Kaution laufen mehrere Fristen nebeneinander. Die wichtigste für Schäden ist kurz: sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung. Bei einer Barkaution nimmt Ihnen ihr Ablauf aber nicht die Möglichkeit, Schäden mit der Kaution zu verrechnen, wenn der Anspruch noch nicht verjährt war, als Sie erstmals aufrechnen konnten (§ 215 BGB; BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).
| Frist | Dauer und Beginn |
|---|---|
| Ersatz für Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung | 6 Monate ab Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB) |
| Betriebskosten-Abrechnung | bis Ablauf des 12. Monats nach Ende des Zeitraums, über den Sie abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB) |
| Betriebskosten-Nachforderung | 3 Jahre ab Schluss des Jahres der Abrechnung (§§ 195, 199 BGB; BGH VIII ZR 263/14) |
| Kautionsabrechnung | angemessen, keine feste Dauer (BGH VIII ZR 71/05, VIII ZR 141/17) |
Versäumen Sie die Zwölfmonatsfrist für die Betriebskostenabrechnung, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dann entfällt auch der Grund, einen Teil der Kaution dafür einzubehalten. Die regelmäßige Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).
Berlin und Leipzig
Die Regeln zur Kaution sind Bundesrecht und gelten in Berlin und Leipzig gleich: § 551, § 566a und § 569 Abs. 2a BGB. Eine landesrechtliche Sonderregel zur Mietsicherheit ist für keine der beiden Städte belegt.
Die Leitentscheidung zum Einbehalt für Betriebskosten (BGH, VIII ZR 71/05) stammt aus einem Berliner Verfahren (Amtsgericht Neukölln, Landgericht Berlin). Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hatte später vertreten, dass der Vermieter die Kaution nach Mietende nicht wegen streitiger Forderungen verwerten darf. Der BGH hat 2019 anders entschieden (VIII ZR 141/17). Eine Leipziger oder sächsische Entscheidung zur Kaution ist dieser Seite nicht zugrunde gelegt.
Die Kaution bemisst sich an der vereinbarten Miete. Für die Miete bei Neuvermietung gilt in beiden Städten die Mietpreisbremse; wie sie funktioniert, erklärt die Seite Mietpreisbremse einfach erklärt, die Einzelheiten stehen unter Mietpreisbremse in Berlin und Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig. Alles Weitere zu beiden Städten bündeln der Leitfaden für Eigentümer in Berlin und der Leitfaden für Eigentümer in Leipzig.
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