Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung im Blick, als Kapitalanlage oder um später selbst einzuziehen? Dann kaufen Sie den Mieter mit: seinen Vertrag, seine Miete, seine Kaution und seinen Kündigungsschutz. Diese Seite zeigt, ab wann Sie Vermieter sind, welche Unterlagen Sie vor dem Notartermin brauchen, wie viel Spielraum bei der Miete bleibt und wann Eigenbedarf überhaupt möglich ist, mit den Unterschieden zwischen Berlin, Hamburg und Leipzig. Den Ablauf des Kaufs von der Bewertung bis zum Grundbuch erklärt die Seite Immobilienkauf und -verkauf: der Ablauf; was Sie bei jeder Eigentumswohnung prüfen, steht in der Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Thema | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Mietvertrag | geht unverändert auf Sie über | § 566 Abs. 1 BGB |
| Ab wann | mit der Eintragung im Grundbuch; was davor zwischen Verkäufer und Ihnen gilt, regelt der Kaufvertrag | §§ 873, 925 BGB |
| Kaution | Sie treten ein; bekommt der Mieter sie von Ihnen nicht zurück, haftet der Verkäufer weiter | § 566a BGB |
| Selbst einziehen | gegen den Willen des Mieters nur nach wirksamer Kündigung; nach Umwandlung nach dem Einzug des Mieters (oder beim Kauf durch mehrere, die nicht derselben Familie oder demselben Haushalt angehören) Sperrfrist: Berlin und Hamburg 10, Leipzig 3 Jahre | §§ 573, 577a BGB |
| Miete erhöhen | bis zur Vergleichsmiete, in Berlin, Hamburg und Leipzig höchstens 15 % in drei Jahren; nicht bei Staffel- oder Indexmiete | §§ 557a, 557b, 558 BGB |
| Vorkaufsrecht | nur beim ersten Verkauf nach einer Umwandlung nach dem Einzug des Mieters; zwei Monate ab Mitteilung, wenn keine längere Frist bestimmt ist | §§ 577, 464, 469 BGB |
Kaution, Betriebskostenabrechnung, Vorkaufsrecht und die Information des Mieters regelt das BGB bundesweit gleich. Örtlich verschieden sind nur Sperrfrist, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse.
Kauf bricht nicht Miete: was Sie übernehmen und ab wann
Der Grundsatz steht in § 566 Abs. 1 BGB:
„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.”
Sie übernehmen also den Vertrag, wie er ist: Miethöhe, Laufzeit, Vereinbarungen über Betriebskosten und Kaution. Einen neuen Mietvertrag können Sie nicht verlangen.
Wann Sie Vermieter werden: nicht mit dem Notartermin. Das Eigentum an einer Wohnung geht erst durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch über (§§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB). Der Bundesgerichtshof spricht ausdrücklich von der „Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dem damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung” (BGH, Urteil vom 19.03.2014, VIII ZR 203/13, Leitsatz). Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, den der Kaufvertrag meist auf einen früheren Tag legt, regelt nur, wie Verkäufer und Käufer Miete und Kosten untereinander aufteilen. Was der Notar beim Immobilienkauf dazu in den Vertrag schreibt, ist Vertragsgestaltung.
Handeln vor der Eintragung: Nach derselben Entscheidung kann der Verkäufer Sie ermächtigen, schon vor der Umschreibung im eigenen Namen eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete zu verlangen; dass die Ermächtigung offengelegt wird, ist für die Wirksamkeit nicht nötig. Er kann Ihnen auch Ansprüche vorher abtreten (Rn. 17). Eine Betriebskostenabrechnung, die Sie als noch nicht eingetragener Käufer für den Verkäufer erteilen, ist nicht schon deshalb unwirksam (Rn. 14). Der Mieter darf sich Ihre Berechtigung nachweisen lassen (Rn. 20). Ob Sie vor der Eintragung wegen eigenen Bedarfs kündigen können, entscheidet das Urteil nicht. Eine solche Kündigung nur mit Rechtsrat.
Haftung des Verkäufers: Erfüllen Sie als Erwerber Ihre Pflichten nicht, haftet der Verkäufer dem Mieter wie ein Bürge. Teilt er dem Mieter den Eigentumsübergang mit, wird er frei, wenn der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Verkaufen Sie die Wohnung später weiter, gelten dieselben Regeln entsprechend (§ 567b BGB).
Geplante Änderung, nicht geltendes Recht: Der Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026 sieht vor, in § 566 Abs. 1 BGB die Worte „an einen Dritten” zu streichen, damit die Regel auch bei einer Veräußerung zwischen Miteigentümern gilt. Der Bundestag hat ihn am 09.07.2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen. Stand 03.10.2026 ist er nicht beschlossen.
Diese 8 Unterlagen brauchen Sie vor dem Notartermin
Kein Gesetz schreibt dem Verkäufer diese Liste vor. Ohne sie können Sie aber weder die Miete noch Ihre späteren Möglichkeiten beurteilen:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen: Er geht so auf Sie über (§ 566 BGB).
- Miethistorie der letzten drei Jahre mit dem Datum jeder Erhöhung: Davon hängen Kappungsgrenze und die 15-Monats-Frist ab (§ 558 Abs. 1, 3 BGB).
- Nachweis zur zulässigen Miete bei Mietbeginn, wenn der Vertrag unter der Mietpreisbremse geschlossen wurde: Vergleichsmiete, Vormiete oder Modernisierung und die Auskunft an den Mieter (§§ 556d, 556e, 556g BGB).
- Kautionsnachweis: Betrag, getrenntes Konto, aktueller Stand mit Zinsen (§§ 551, 566a BGB).
- Letzte Betriebskostenabrechnungen und die Höhe der Vorauszahlungen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Aufstellung über Rückstände, Minderungen, Mängelanzeigen und laufende Streitigkeiten: Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche bleiben grundsätzlich beim Verkäufer, später fällige gehen auf Sie über (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03, Gründe II 1).
- Wann die Wohnung dem Mieter überlassen und wann Wohnungseigentum begründet wurde (Mietbeginn und Wohnungsgrundbuch): Das entscheidet über Vorkaufsrecht und Sperrfrist (§§ 577, 577a BGB).
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: welche das sind und worauf Sie achten, steht in der Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung; die Sicht des Verkäufers zeigt die Seite Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.
Mietvertrag prüfen: Miethöhe, Staffel, Index, Kündigungsverzicht
Einige Klauseln legen fest, was Sie in den nächsten Jahren mit der Wohnung tun können:
| Klausel | Folge für Sie | Grundlage |
|---|---|---|
| Staffelmiete | Miete steigt nach festen Stufen, jede Stufe mindestens ein Jahr; während der Laufzeit keine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b; die Mietpreisbremse gilt für jede Staffel | § 557a BGB |
| Indexmiete | Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen; Anpassung durch Erklärung in Textform, wirksam ab dem übernächsten Monat nach Zugang; Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete | § 557b BGB |
| Kündigungsverzicht | im Formularvertrag über mehr als vier Jahre in der Regel insgesamt unwirksam; bei Staffelmiete höchstens vier Jahre seit Abschluss | BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04; § 557a Abs. 3 BGB |
| Zeitmietvertrag | nur wirksam befristet mit einem gesetzlichen Grund, der dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde; sonst gilt er als unbefristet | § 575 Abs. 1 BGB |
Wie Staffel- und Indexmiete im Einzelnen funktionieren, erklärt die Seite Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage. Welche Klauseln ein Mietvertrag überhaupt enthalten sollte, steht unter Mietvertrag: Inhalt für Vermieter; ob eine übernommene Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam ist, prüfen Sie dort.
Mietpreisbremse als Kaufrisiko: In Gebieten mit Verordnung darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Mehr ist nur zulässig, wenn schon die Vormiete höher war oder modernisiert wurde (§ 556e BGB). Beruft sich der Vermieter darauf, muss er den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren; sonst kann er sich darauf nicht berufen, und holt er die Auskunft formgerecht nach, erst zwei Jahre danach (§ 556g Abs. 1a BGB). Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach einer Rüge zurückverlangen. Rügt er mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder nach Mietende, nur die nach Zugang der Rüge fällige Miete (§ 556g Abs. 2 BGB). Eine zu hohe Miete im übernommenen Vertrag ist also kein sicherer Ertrag.
| Stadt | Mietpreisbremse | gilt bis |
|---|---|---|
| Berlin | ganz Berlin (Verordnung vom 11.11.2025) | 31.12.2029 |
| Hamburg | ganz Hamburg (Verordnung vom 25.11.2025) | 31.12.2029 |
| Leipzig | Leipzig (Verordnung für Dresden und Leipzig, verlängert) | zunächst 30.06.2027 |
Für ältere Berliner Verträge: Der BGH hat die seit 01.04.2020 geltende Fassung der Mietpreisbremse als verfassungsgemäß und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.05.2020 als wirksam bestätigt (BGH, Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23). Einzelheiten je Stadt: Mietpreisbremse erklärt, Mietpreisbremse Berlin, Mietpreisbremse Hamburg und Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig.
Wie viel Mieterhöhung ist nach dem Kauf möglich?
Ohne Staffel- oder Indexmiete können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Drei Grenzen gelten (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB):
- Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
- Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig.
- Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % steigen, in Gebieten mit Verordnung um nicht mehr als 15 % (Kappungsgrenze). Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit.
Die drei Jahre schauen zurück, auch auf die Zeit vor Ihrem Kauf. Erhöhungen des Verkäufers verbrauchen also einen Teil des Spielraums. Ohne die Miethistorie lässt sich nicht sagen, wie viel Ihnen bleibt.
| Stadt | Kappungsgrenze | Verordnung gilt bis |
|---|---|---|
| Berlin | 15 %, ganz Berlin | 10.05.2028 |
| Hamburg | 15 %, ganz Hamburg | 31.08.2028 |
| Leipzig | 15 %, Leipzig und Dresden | zunächst 30.06.2027 |
Wie Sie das Verlangen begründen und welche Fristen der Mieter hat, zeigt die Seite Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete Schritt für Schritt, mit der Vorlage für das Mieterhöhungsverlangen. Die Praxis je Stadt: Mieterhöhung in Berlin, in Hamburg und in Leipzig. Wollen Sie das Verlangen schon vor Ihrer Eintragung stellen, brauchen Sie die Ermächtigung des Verkäufers (BGH, Urteil vom 19.03.2014, VIII ZR 203/13).
Kaution: was mit dem Geld des Mieters passiert
„Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.” (§ 566a BGB)
Für Sie heißt das: Der Mieter kann die Kaution bei Mietende von Ihnen zurückverlangen. Der Verkäufer haftet nur noch, wenn er sie von Ihnen nicht bekommt. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen; eine Geldkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen, die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 1 und 3 BGB). Während des laufenden Mietverhältnisses dürfen Sie sie nicht wegen streitiger Forderungen verwerten; die getrennte Anlage soll die Kaution auch in der Insolvenz des Vermieters sichern (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
In der Praxis gehören deshalb in den Kaufvertrag: Bank und Kontonummer des Kautionskontos, der Stand mit Zinsen, der Nachweis der getrennten Anlage und die Übertragung des Kontos zum Übergabetag. Wie Sie die Kaution danach führen und abrechnen, erklärt die Seite Mietkaution: Regeln für Vermieter.
Betriebskosten im Jahr des Eigentümerwechsels
Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Für den Wechsel gilt:
- Abgelaufene Abrechnungszeiträume: Für einen Zeitraum, der beim Eigentumswechsel schon abgelaufen war, rechnet der Verkäufer ab. Er darf Nachzahlungen verlangen und schuldet ein Guthaben, egal wann der Anspruch fällig wird (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03). Das Urteil erging zu § 571 BGB in der alten Fassung; die Regel steht heute inhaltsgleich in § 566 Abs. 1 BGB („während der Dauer seines Eigentums”), deshalb trägt es weiter.
- Laufender Abrechnungszeitraum: Dazu entscheidet das Urteil nichts. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer den Zeitraum abrechnet, in dem das Eigentum wechselt, und wie Verkäufer und Käufer Vorauszahlungen und Kosten untereinander ausgleichen.
- Abrechnung ohne WEG-Beschluss: Die Jahresfrist gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Eigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15).
Wie Sie die Abrechnung erstellen, zeigt die Seite Nebenkostenabrechnung erstellen.
Selbst einziehen: Eigenbedarf und Sperrfrist
Als neuer Eigentümer können Sie den Mietvertrag nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa wenn Sie die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen; die Gründe gehören ins Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB). Prüfen Sie vor dem Kauf in dieser Reihenfolge:
- Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt? Dann können Sie sich auf Eigenbedarf erst nach Ablauf einer Sperrfrist seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Sie beginnt mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch (BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24). Wurde die Wohnung nach der Umwandlung schon einmal verkauft, klären Sie mit Rechtsrat, ab wann die Frist für Sie läuft.
- Kaufen Sie zu mehreren oder als Gesellschaft (GbR)? Dann gilt dieselbe Sperre auch ohne Umwandlung (§ 577a Abs. 1a BGB), und sie läuft ebenfalls ab der Eintragung (BGH, Urteil vom 21.03.2018, VIII ZR 104/17). Ausnahmen: Die Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an, oder das Wohnungseigentum wurde schon vor dem Einzug des Mieters begründet. Ehegatten gehören auch getrennt oder geschieden zur selben Familie (BGH, Urteil vom 02.09.2020, VIII ZR 35/19); ein Cousin gehört nicht dazu (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 276/23). Die Familienausnahme gilt nicht für die Sperre nach einer Umwandlung aus Schritt 1 (BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24).
- Nach der Sperrfrist oder ohne Sperrfrist: Es gilt die Kündigungsfrist. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig; für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung an den Mieter um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Mietzeit beim Verkäufer zählt also mit.
- Härte: Der Mieter kann der Kündigung wegen einer Härte widersprechen. Wie das Gericht abwägt, steht unter Eigenbedarfskündigung: Begründung, Fristen, Härte.
| Fall | Sperrfrist | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohnung war schon vor dem Einzug des Mieters Eigentumswohnung, Sie kaufen allein | keine, nur Kündigungsfrist | §§ 573, 573c BGB |
| Umwandlung nach dem Einzug des Mieters, Berlin | 10 Jahre (Verordnung gilt bis 30.09.2033) | § 577a Abs. 1, 2 BGB; Kündigungsschutzklausel-Verordnung |
| Umwandlung nach dem Einzug des Mieters, Hamburg | 10 Jahre (Verordnung gilt bis 31.08.2033) | § 577a Abs. 1, 2 BGB; Kündigungsschutzfristverordnung |
| Umwandlung nach dem Einzug des Mieters, Leipzig | 3 Jahre (Sachsen hat keine Verordnung erlassen) | § 577a Abs. 1 BGB |
| Kauf durch mehrere oder eine GbR, ohne Familien- oder Haushaltsausnahme | wie oben je Stadt: 10, 10 oder 3 Jahre | § 577a Abs. 1a, 2 BGB |
In einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutz) kann die Frist kürzer sein: Hat sich der Eigentümer bei der Genehmigung der Umwandlung verpflichtet, sieben Jahre lang Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern, verkürzt sich die Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB um fünf Jahre, und die Frist nach Abs. 1 entfällt (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB). Wie das vor Ort aussieht, erklären die Seiten Umwandlung in Berlin: Genehmigung, Milieuschutz, zehn Jahre und Umwandlung in Hamburg.
Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die von der Sperre oder vom Kündigungsschutz zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam (§ 573 Abs. 4, § 577a Abs. 3 BGB). Am 09.07.2026 hat der Bundestag laut seinem Textarchiv außerdem einen Gesetzentwurf zur Eigenbedarfskündigung (BT-Drs. 21/6915) an die Ausschüsse überwiesen; auch er ist Stand 03.10.2026 nicht geltendes Recht. Planen Sie eine Kündigung, lassen Sie sie von einem Rechtsanwalt für Mietrecht oder Ihrem Eigentümerverband prüfen.
Vorkaufsrecht des Mieters: was es für Sie als Käufer heißt
Wurde an der Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, darf der Mieter beim Verkauf an einen Dritten vorkaufen. Das gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters (§ 577 Abs. 1 BGB). Für Sie als Käufer zählt:
- Nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, auch wenn das Vorkaufsrecht damals wegen eines Verkaufs an einen Familienangehörigen nicht ausgeübt werden konnte (BGH, Urteil vom 22.06.2007, V ZR 269/06).
- Auch bei Teileigentum an Räumen, die zu Wohnzwecken vermietet sind, kann es entstehen (BGH, Urteil vom 21.05.2025, VIII ZR 201/23).
- Mitteilung: Der Verkäufer oder Sie teilen dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit und unterrichten ihn über sein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB). Ausüben kann er es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB).
- Frist: zwei Monate nach Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB), wenn keine längere Frist bestimmt ist. Ist sie abgelaufen, ist das Vorkaufsrecht erloschen; die Parteien können es nicht nachträglich wieder öffnen (BGH, Urteil vom 21.05.2025, VIII ZR 201/23).
- Folge: Übt der Mieter es aus, kommt der Kauf zwischen ihm und dem Verkäufer zu den Bedingungen zustande, die Sie vereinbart hatten (§ 464 Abs. 2 BGB).
Wie der Kaufvertrag Sie für diesen Fall absichert, besprechen Sie mit dem Notar. Unterrichtet der Verkäufer den Mieter pflichtwidrig nicht und erfährt dieser erst nach Erfüllung des Kaufvertrags davon, kann der Mieter vom Verkäufer Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14). Was der Verkäufer dazu vorbereitet, steht unter Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.
Den Mieter informieren: Mitteilung, Konto, Übergangsmonat
Der Mieter erfährt vom Verkauf nicht automatisch. Bis er es weiß, darf er an den Verkäufer zahlen:
- Zahlungen an den Verkäufer wirken Ihnen gegenüber für den Monat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang erfährt, bei Kenntnis nach dem 15. auch für den Folgemonat. Zahlt er nach dem Eigentumsübergang in Kenntnis davon an den Verkäufer, wirkt das Ihnen gegenüber nicht (§ 566c BGB).
- Vorausverfügungen des Verkäufers über die Miete, etwa eine Abtretung, wirken Ihnen gegenüber nur für den Monat des Eigentumsübergangs, bei Übergang nach dem 15. auch für den Folgemonat. Für spätere Monate nur, wenn Sie sie beim Übergang kennen (§ 566b BGB).
- Mitteilung des Verkäufers: Teilt er dem Mieter mit, dass er das Eigentum auf Sie übertragen hat, muss er das hinsichtlich der Miete gegen sich gelten lassen, auch wenn die Übertragung nicht oder nicht wirksam erfolgt ist. Zurücknehmen kann er die Mitteilung nur mit Ihrer Zustimmung (§ 566e BGB). Zugleich befreit die Mitteilung ihn von der Bürgenhaftung, wenn der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB).
Üblich ist ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer mit dem Datum des Eigentumsübergangs und der neuen Kontoverbindung.
Vermietet oder leer: was der Mieter am Preis ändert
Ob eine vermietete Wohnung günstiger ist, lässt sich für die einzelne Wohnung nur mit einer Bewertung sagen. Amtliche Zahlen dazu gibt es für Berlin: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum für steuerliche Zwecke zum Stichtag 31.12.2024 veröffentlicht (Amtsblatt Nr. 50 vom 05.12.2025, Stand 02.03.2026).
- Ausgewertet sind 9.779 Verkäufe aus 2024, davon 2.249 vermietete und 7.530 bezugsfreie Wohnungen.
- Die Auswertung weist getrennte Durchschnittspreise für vermietete und für bezugsfreie Wohnungen aus.
- Wo es in einer Gruppe der Auswertung keine vermieteten Verkäufe gab, hat der Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Abschlag auf den Wert bezugsfreier Wohnungen ermittelt: je nach Bezirksgruppe zwischen 17 und 29 %.
- Diese Faktoren ersetzen laut Gutachterausschuss keine gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes.
Für Hamburg und Leipzig nennt diese Seite keine Zahl. Warum ein Mieter den Wert für einen Selbstnutzer drückt, folgt aus dem Gesetz: Kündigungsschutz, gegebenenfalls Sperrfrist und eine Miete, die sich nur in den Grenzen von § 558 BGB anpassen lässt. Wie Sie den Wert einer vermieteten Wohnung ermitteln, zeigt die Seite Wohnung: Wert ermitteln; wie Sie die Rendite rechnen, die Seite Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Rendite rechnen. Finanzierung, Tilgung und Steuern als Kapitalanleger stehen unter Vermögensaufbau mit Immobilien. Eine Rendite oder ein steuerliches Ergebnis verspricht diese Seite nicht; dafür ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Selbst vermieten oder verwalten lassen
Mit der Eintragung im Grundbuch liegen Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, Kaution und Reparaturen bei Ihnen. Wer die Mietverwaltung der eigenen Wohnung abgeben will, beauftragt eine Sondereigentumsverwaltung. A1 Asset One bietet sie in Berlin und Leipzig an.
Rechtsfragen im Einzelfall beantwortet diese Seite nicht: Den Kaufvertrag gestaltet der Notar, eine Kündigung oder eine strittige Miethöhe prüfen ein Rechtsanwalt für Mietrecht oder Ihr Eigentümerverband.
