Der Notar beim Immobilienkauf: Was vom Entwurf bis zur Umschreibung passiert

Ob Sie eine Wohnung verkaufen oder kaufen: Ohne Notar wird der Vertrag nicht wirksam, und der Notar gestaltet, in welcher Reihenfolge Geld und Eigentum die Seiten wechseln. Wer den Ablauf kennt, prüft den Entwurf gezielter, weiß, welche Fristen gelten und welche nicht, und kann die Kostenrechnung nachvollziehen.

Diese Seite erklärt die Arbeit des Notars vom Entwurf bis zur Umschreibung im Grundbuch (Rechtsstand 03.10.2026). Den ganzen Weg von der Bewertung bis zum Grundbuch aus Käufer- und Verkäufersicht zeigt der Beitrag Immobilie kaufen und verkaufen: der Ablauf.

Das Wichtigste auf einen Blick

Schritt	Wer handelt	Grundlage
Entwurf, bei Verbraucher­vertrag im Regelfall zwei Wochen vorher	Notar	§ 17 Abs. 2a BeurkG
Kaufvertrag beurkunden	Notar, beide Seiten	§ 311b Abs. 1 BGB
Auflassung erklären	beide Seiten gleichzeitig vor dem Notar	§ 925 BGB
Vormerkung eintragen	Notar beantragt, Grundbuchamt trägt ein	§§ 883, 885 BGB
Anzeige an das Finanzamt binnen zwei Wochen	Notar	§ 18 GrEStG
Fälligkeits­mitteilung, Zahlung	Notar teilt mit, Käufer zahlt	Kaufvertrag
Umschreibung nach Zahlung und Unbedenk­lichkeits­bescheinigung	Notar beantragt, Grundbuchamt trägt ein	§ 22 GrEStG, § 873 BGB

Warum ein Notar dabei sein muss und für wen er arbeitet

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt für Häuser ebenso wie für Eigentumswohnungen. Das Eigentum selbst geht erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch über (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Einigung, die Auflassung, muss „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile“ vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, zuständig ist jeder Notar (§ 925 Abs. 1 BGB). Gleichzeitig anwesend heißt nicht zwingend persönlich: Wer nicht kommen kann, kann sich vertreten lassen oder die Erklärung nachträglich genehmigen (Bundesnotarkammer).

Der Notar ist unparteiisch. Er hat „nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen“; Grundstücksgeschäfte oder Darlehen zu vermitteln ist ihm verboten (§ 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4 Satz 1 BNotO). Er soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite belehren und darauf achten, dass „unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden“ (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Nach der Bundesnotarkammer achtet er darauf, dass keine Seite ungesichert vorleistet: Der Käufer zahlt erst, wenn sein Eigentumserwerb gesichert ist, der Verkäufer verliert das Eigentum nicht ohne den Kaufpreis.

Was der Notar nicht prüft: Für wirtschaftliche, steuerliche oder bautechnische Fragen ist er grundsätzlich nicht zuständig (BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14, Rn. 19). Ob der Preis angemessen ist, lässt sich mit einer Wertermittlung der Wohnung einschätzen; ob ein Verkauf Steuer auslöst, zeigt die Seite zur Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf, Ihren Fall klärt eine Steuerberatung.

Den Notar wählen Sie frei. Welchen Notar die Beteiligten nehmen, „können die Vertragsparteien frei bestimmen“; weil der Käufer nach dem Gesetz die Beurkundungskosten trägt, hat er nach der Bundesnotarkammer „regelmäßig einen gewissen Vorrang bei der Auswahl“. Wie Verkäufer ohne Makler den Notar beauftragen, beschreibt der Beitrag Immobilie verkaufen ohne Makler.

Fragen kosten nichts extra, solange beurkundet wird. Nach der Bundesnotarkammer entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten: „die gesamte Beratung ist bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten“, unabhängig von Aufwand und Zahl der Besprechungen. Platzt der Kauf vor der Beurkundung, berechnet der Notar Entwurf oder Beratung gesondert (siehe Abschnitt „Kauf geplatzt“ unten).

Der Entwurf und die Zweiwochenfrist

Bei Verbraucherverträgen, die beurkundet werden müssen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Vertrags „vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden. Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.“ (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2, Satz 3, 4 BeurkG)

Wann die Frist gilt. Ein Verbrauchervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB). Geschützt ist der Verbraucher, gleich auf welcher Seite er steht:

• Sie kaufen als Privatperson von einem Unternehmer, etwa von einem Bauträger oder einem Wohnungsunternehmen: Die Frist gilt zu Ihren Gunsten.
• Sie verkaufen als Privatperson an ein Unternehmen: Auch dann ist es ein Verbrauchervertrag, die Frist schützt Sie als Verkäufer.
• Privatperson verkauft an Privatperson: Die gesetzliche Regelfrist gilt nicht. Fordern Sie den Entwurf trotzdem so früh an, dass Sie ihn in Ruhe lesen und Fragen stellen können.

Ob jemand Verbraucher ist, muss der Notar klären, wenn es nicht offensichtlich ist; bleiben Zweifel, muss er den Beteiligten wie einen Verbraucher behandeln. Die Verwaltung eigenen Vermögens ist dabei regelmäßig privat, auch der Kauf mehrerer Wohnungen macht den Käufer nicht offensichtlich zum Unternehmer (BGH, Urteil vom 28.05.2020, III ZR 58/19, Leitsätze a und b, Rn. 15, 19).

Verzichten können Sie nicht. Die Regelfrist steht nach dem Bundesgerichtshof „nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten“. Ist sie nicht abgelaufen und ihr Zweck nicht anderweitig erfüllt, muss der Notar die Beurkundung auch dann ablehnen, wenn beide Seiten sie wünschen; ein Vermerk in der Urkunde, die Käufer bestünden trotz Belehrung auf sofortiger Beurkundung, genügt nicht (BGH, Urteil vom 07.02.2013, III ZR 121/12, Leitsätze a bis c, Rn. 22). Ein im Vertrag vereinbartes freies Rücktrittsrecht ersetzt die Frist ebenfalls nicht, und eine Verzichtserklärung in der Urkunde ist ohne Bedeutung (III ZR 292/14, Leitsatz a, Rn. 13, 19). Unterschreiten darf der Notar die Frist nur, wenn der Schutz vor einer übereilten Bindung im Einzelfall auf andere Weise gewährleistet ist (III ZR 121/12, Leitsatz b; III ZR 292/14, Rn. 18).

Die drei Urteile sind zu § 17 Abs. 2a BeurkG in der bis 30.09.2013 geltenden Fassung ergangen. Diese sah die Zwei-Wochen-Regel bereits „in der Regel“ vor; die heutige Fassung behält die Regelfrist und verlangt zusätzlich, dass der Text vom beurkundenden Notar kommt und Gründe für ein Unterschreiten in der Niederschrift stehen. Die Aussagen tragen deshalb weiter.

Was im Kaufvertrag steht: Worauf Sie im Entwurf achten

Den Vertrag entwirft der Notar; was darin geregelt wird, bestimmen die Parteien. Diese Punkte sollten Sie im Entwurf finden und verstehen:

• Fälligkeit des Kaufpreises: In der Regel wird sie abhängig gemacht von den erforderlichen Genehmigungen, der eingetragenen Vormerkung, den Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen und der Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (Bundesnotarkammer).
• Zahlungsfrist: Nach der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer „innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Frist“ (Bundesnotarkammer). Ein Gesetz legt die Frist nicht fest; was im Entwurf steht, gilt.
• Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: Nach dem Gesetz mit der Übergabe (§ 446 BGB). „In der Regel ist im Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet“ (Bundesnotarkammer).
• Haftungsausschluss für Mängel: Darauf kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB). Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsschluss, hat er keine Mängelrechte (§ 442 Abs. 1 BGB). Ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB).
• Hausgeld und Sonderumlage: Der Erwerber haftet für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie vorher beschlossen wurde; fällig wird sie erst mit dem Abruf durch den Verwalter, sofern der Beschluss nicht ausdrücklich sofortige Fälligkeit bestimmt (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, noch zum WEG vor dem 01.12.2020; die Haftung für danach fällige Beträge trägt weiter). Regeln Sie im Vertrag, wer Hausgeld und offene Sonderumlagen bis und ab welchem Stichtag trägt.
• Verwalterzustimmung: Ist in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung zur Veräußerung vereinbart, sind Kaufvertrag und Übertragung unwirksam, solange sie fehlt; versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund (§ 12 WEG). Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich die Teilungserklärung nach der Bundesnotarkammer vor der Beurkundung aushändigen lassen. Welche Unterlagen der Verkäufer bereithält, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.
• Vermietete Wohnung: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die sich „während der Dauer seines Eigentums“ ergeben, auch in die Mietkaution (§§ 566, 566a BGB). Was Käufer sonst vom Mieter übernehmen, erklärt der Beitrag vermietete Wohnung kaufen.
• Finanzierungsvollmacht: Mit ihr kann der Käufer schon vor dem Eigentumserwerb eine Grundschuld für seine Bank bestellen (Bundesnotarkammer).
• Kostenverteilung: wer Notar, Grundbuch, Lastenfreistellung und Grunderwerbsteuer trägt (siehe Abschnitt „Wer zahlt was“ unten).
• Alles gehört in die Urkunde: Absprachen außerhalb der Urkunde sind nach der Bundesnotarkammer „grundsätzlich unwirksam und können darüber hinaus zur Ungültigkeit des gesamten Kaufvertrages führen“. Legen Sie dem Notar jede Nebenabrede offen.

Was Käufer vor dem Termin insgesamt prüfen sollten, sammelt die Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Der Notartermin: Was Sie mitbringen und was passiert

1. Ausweis: Der Notar soll sich Gewissheit über die Person der Beteiligten verschaffen (§ 10 Abs. 1 BeurkG). Bringen Sie dafür ein gültiges Ausweisdokument mit.
2. Steuer-Identifikationsnummer: Die Anzeige an das Finanzamt muss die Steuer-ID von Verkäufer und Käufer enthalten (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Halten Sie sie zum Termin bereit.
3. Vorlesen ist Pflicht: Die Niederschrift muss in Gegenwart des Notars vorgelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden (§ 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG). Ein Verzicht auf das Vorlesen „ist nicht möglich und würde zur Unwirksamkeit des Vertrages führen“ (Bundesnotarkammer). Nur für bestimmte beigefügte Schriftstücke, etwa Bestandsverzeichnisse oder Erklärungen zur Grundschuld, die nicht im Grundbuch selbst stehen müssen, lässt das Gesetz einen Verzicht auf das Vorlesen zu (§ 14 Abs. 1 BeurkG).
4. Fragen und Änderungen: Stellen Sie Fragen, bevor Sie unterschreiben. Änderungen werden in die Niederschrift aufgenommen und mit vorgelesen.
5. Persönlich oder vertreten: Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher seine Erklärungen „persönlich oder durch eine Vertrauensperson“ abgibt (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG). Sonst ist Vertretung oder nachträgliche Genehmigung möglich.
6. Unterschrift bindet: Mit der Beurkundung ist der Vertrag geschlossen. Ein Widerrufsrecht gibt es nicht (siehe Abschnitt „Widerruf und Rücktritt“ unten).
7. Grundschuld: Finanziert der Käufer, sollte die Grundschuld möglichst gleich nach dem Kaufvertrag bestellt werden, weil die Bank in aller Regel erst nach ihrer Eintragung auszahlt (Bundesnotarkammer).

Wie lange ein Termin dauert, regelt kein Gesetz; eine belastbare Angabe dazu gibt es nicht.

Die Auflassungsvormerkung: Schutz für den Käufer

Zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden (§ 883 Abs. 1 BGB). Eingetragen wird sie auf Bewilligung des Verkäufers, dessen Grundstück betroffen ist (§ 885 Abs. 1 Satz 1 BGB); den Antrag stellt in der Regel der Notar.

Ihre Wirkung: Eine Verfügung, die nach der Eintragung über die Wohnung getroffen wird, „ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.“ (§ 883 Abs. 2 BGB) Verkauft der Verkäufer also ein zweites Mal oder vollstreckt ein Gläubiger in die Wohnung, geht das dem Käufer gegenüber ins Leere, soweit es seinen Anspruch beeinträchtigen würde.

Die Eintragung kostet beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr (KV 14150 GNotKG), bei 300.000 € Kaufpreis 317,50 €. Gelöscht wird die Vormerkung mit der Umschreibung, dafür fallen 25 € an (KV 14152 GNotKG).

Nach dem Termin: vom Vollzug bis zur Umschreibung

Die Reihenfolge regelt der Kaufvertrag; üblich ist dieser Ablauf (Bundesnotarkammer):

1. Anzeige an das Finanzamt: Der Notar zeigt den Vertrag binnen zwei Wochen nach der Beurkundung elektronisch an, auch wenn die Wirksamkeit noch von einer Genehmigung oder Bedingung abhängt (§ 18 Abs. 1, 3 GrEStG).
2. Vormerkung: Der Notar beantragt sie und überwacht die Eintragung.
3. Genehmigungen, Zustimmungen, Vorkaufsrechte, Löschungsunterlagen: Der Notar holt etwa die Verwalterzustimmung, die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers ein. Beim Kauf von Wohnungseigentum steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB); bei Grundstücken kann sie es binnen drei Monaten nach Mitteilung ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Mehr dazu im Beitrag zum Negativzeugnis über das Vorkaufsrecht. Ist eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden oder soll sie umgewandelt werden, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht, nicht aber, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB); er kann es bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung ausüben (§ 469 Abs. 2 BGB).
4. Grunderwerbsteuerbescheid: Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt (§ 15 GrEStG).
5. Fälligkeitsmitteilung und Zahlung: Liegen die vereinbarten Voraussetzungen vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt in der vereinbarten Frist, direkt an den Verkäufer und, soweit Belastungen abzulösen sind, an dessen Bank. Bei Finanzierung erhält die Bank des Käufers eine Kopie der Mitteilung und zahlt den finanzierten Teil direkt aus.
6. Besitzübergang: zum Zeitpunkt, den der Vertrag bestimmt, häufig mit der Kaufpreiszahlung.
7. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht; nach seinem Ermessen auch in anderen Fällen, wenn die Steuerforderung nicht gefährdet ist. Sie wird schriftlich erteilt, „eine elektronische Übermittlung der Bescheinigung ist ausgeschlossen“ (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Ohne sie darf der Käufer grundsätzlich nicht eingetragen werden (§ 22 Abs. 1 GrEStG).
8. Umschreibung: Der Notar reicht den Antrag erst ein, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Mit der Eintragung wird der Käufer Eigentümer; die Vormerkung und nicht übernommene Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht.

Wie viele Wochen das dauert, legt kein Gesetz fest. Für Hamburg sagt die Finanzverwaltung: „Die Steuerfestsetzung dauert in der Regel etwa sechs Wochen, kann aber im Einzelfall teilweise auch deutlich länger sein.“

Grundsteuer im Jahr des Verkaufs: Nach dem Grundsteuergesetz des Bundes wird sie nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 Abs. 1 GrStG), und der Erwerber haftet neben dem früheren Eigentümer für die Steuer seit Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung (§ 11 Abs. 2 GrStG). Vereinbarungen im Kaufvertrag „wirken zwischen den Vertragsparteien, aber nicht gegenüber dem Finanzamt“ (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin).

Fälligkeitsmitteilung: wann der Kaufpreis gezahlt wird

Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat. Die Voraussetzungen stehen im Vertrag, typischerweise die eingetragene Vormerkung, die Genehmigungen, die Löschungsunterlagen und die Erklärung zum Vorkaufsrecht. Ab der Mitteilung läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist; eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Für Verkäufer heißt das: Bis zur Zahlung bleiben Sie Eigentümer, die Umschreibung beantragt der Notar in der Regel erst danach.

Notaranderkonto: nur in Ausnahmefällen

Der Notar darf kein Bargeld annehmen. Geld zur Verwahrung nimmt er nur, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ der Beteiligten besteht und eine Verwahrungsanweisung mit den Auszahlungsvoraussetzungen vorliegt, die er angenommen hat (§ 57 Abs. 1, 2 BeurkG). Für jede Auszahlung fällt eine volle Gebühr an (KV 25300 GNotKG). Üblich ist die direkte Zahlung nach der Fälligkeitsmitteilung.

Was Notar und Grundbuch kosten

Notarkosten sind „bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und damit bei jeder Notarin und jedem Notar gleich“ (Bundesnotarkammer). Vereinbarungen über die Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG). In Berlin, Leipzig und Hamburg kosten Notar und Grundbuch also dasselbe; Unterschiede gibt es nur bei der Grunderwerbsteuer. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und sind degressiv (Tabelle B GNotKG); bei 300.000 € beträgt eine volle Gebühr 635 €.

Beispiel, keine Notarrechnung. Annahmen: Kaufpreis 300.000 €, der Notar übernimmt Vollzug und Betreuung, eine Vormerkung wird eingetragen und gelöscht, der Käufer finanziert mit einer Grundschuld über 240.000 €. Es ist derselbe Fall wie im Beitrag Mieten oder kaufen, der alle Kaufnebenkosten mit Grunderwerbsteuer durchrechnet.

Posten	Grundlage	Betrag
Beurkundung Kaufvertrag	KV 21100, 2,0	1.270,00 €
Vollzug (Genehmigungen, Löschungs­unterlagen u. a.)	KV 22110, 0,5	317,50 €
Betreuung (Fälligkeits­mitteilung, Vorlagesperre)	KV 22200, 0,5	317,50 €
Umsatzsteuer 19 %	KV 32014	361,95 €
Notar Kaufvertrag		2.266,95 €
Grundbuch: Eintragung Eigentümer	KV 14110, 1,0	635,00 €
Grundbuch: Vormerkung	KV 14150, 0,5	317,50 €
Grundbuch: Löschung der Vormerkung	KV 14152	25,00 €
Grundbuch Kauf		977,50 €
Grundschuld 240.000 €: Notar mit Umsatzsteuer	KV 21200, 1,0	636,65 €
Grundschuld: Eintragung im Grundbuch	KV 14121, 1,0	535,00 €
Summe ohne Auslagen		4.416,10 € (1,47 %)
Summe ohne Grundschuld		3.244,45 € (1,08 %)

Dazu kommen Auslagen: eine Post- und Telekommunikationspauschale von höchstens 20 € je notariellem Verfahren (KV 32005) zuzüglich Umsatzsteuer, eine Dokumentenpauschale von 0,15 € je Seite (KV 32001), Grundbuchabrufe in voller Höhe (KV 32011) und bei elektronischem Grundbuchvollzug gegebenenfalls eine Gebühr für strukturierte Daten von 0,1 (KV 22115), hier 63,50 € zuzüglich Umsatzsteuer. Ob Vollzug, Betreuung und Vormerkung anfallen, hängt vom Auftrag und vom Vertrag ab.

Alte Grundschuld des Verkäufers: Die Erklärungen zur Löschung von Grundpfandrechten und die Belastungsvollmacht für den Käufer gehören zum selben Beurkundungsgegenstand wie der Kaufvertrag und werden nicht gesondert bewertet (§ 109 Abs. 1 GNotKG). Die Löschung im Grundbuch kostet eine halbe Gebühr aus dem Nennbetrag (KV 14140); bei einer Grundschuld über 150.000 € (Annahme) sind das 177,00 €.

Kostenrechnung prüfen: Die Rechnung des Notars muss unter anderem die Nummern des Kostenverzeichnisses und den Geschäftswert nennen (§ 19 GNotKG). Hält der Kostenschuldner sie für falsch, kann er die Entscheidung des Landgerichts am Amtssitz des Notars beantragen (§ 127 Abs. 1 GNotKG).

Grunderwerbsteuer: 6 % in Berlin (Senatsverwaltung für Finanzen), 5,5 % in Sachsen für Rechtsvorgänge seit dem 01.01.2023 (§ 1 SächsGrEStSatzG) und 5,5 % in Hamburg (hamburg.de). Die Sätze weiterer Länder stehen in der Checkliste für Käufer.

Wer zahlt was: Käufer, Verkäufer oder beide

Das Gesetz sagt: „Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.“ (§ 448 Abs. 2 BGB) Der Kaufvertrag kann die Kosten anders verteilen. Typisch ist nach der Bundesnotarkammer, dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten trägt, „wobei die Kosten der Lastenfreistellung regelmäßig der Verkäufer übernimmt“. Verlangt die abzulösende Bank des Verkäufers Treuhandauflagen, entsteht eine Treuhandgebühr (KV 22201); sie trägt „im Regelfall die Verkäuferseite“.

Gegenüber dem Notar haften beide. Die Kosten schuldet, wer den Auftrag erteilt hat, und jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde, auch für Vollzug und Betreuung; mehrere haften als Gesamtschuldner (§§ 29 Nr. 1, 30 Abs. 1, 32 Abs. 1 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar also auch an den Verkäufer halten.

Grunderwerbsteuer: Steuerschuldner sind regelmäßig beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG). In Berlin heißt es dazu: „Grundsätzlich schulden beide Parteien des Kaufvertrags die Steuer gemeinsam. Regelmäßig wird aber im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist.“

Kauf geplatzt: Was der Entwurf kostet

Die Beratung ist nur dann in der Beurkundungsgebühr enthalten, wenn beurkundet wird. Entwurfsgebühren werden nach der Bundesnotarkammer „nur dann in Rechnung gestellt, wenn es nicht zur notariellen Beurkundung kommt“.

Zeitpunkt der Absage	Gebühr	Bei 300.000 €
Bevor der Notar einen Entwurf versandt oder übergeben hat	20 € (KV 21300), bei Beratung die Beratungs­gebühr (KV 21301)	20,00 €
Nach Versand des Entwurfs	0,5 bis 2,0, mindestens 120 € (KV 21302)	je nach Stand
Entwurf vollständig erstellt	Höchstgebühr 2,0 (§ 92 Abs. 2 GNotKG)	1.511,30 € mit Umsatzsteuer

Zahlen muss, wer den Auftrag erteilt hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG). Klären Sie deshalb vorher, wer den Entwurf in Auftrag gibt und wer die Kosten trägt, falls der Kauf nicht zustande kommt.

Widerruf und Rücktritt nach der Beurkundung

Ein Widerrufsrecht gibt es nicht. Selbst bei Verbraucherverträgen gelten die Vorschriften über Informationspflichten und Widerruf bis auf wenige Ausnahmen nicht für notariell beurkundete Verträge und Verträge über den Erwerb von Eigentum an Grundstücken (§ 312 Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB).

Vom beurkundeten Vertrag lösen Sie sich nur auf diesen Wegen:

• Vertragliches Rücktrittsrecht, wenn es im Vertrag vereinbart ist.
• Gesetzlicher Rücktritt, etwa wenn die andere Seite trotz Fristsetzung nicht leistet (§ 323 Abs. 1 BGB).
• Aufhebung im Einvernehmen mit der anderen Seite.
• Anfechtung in Sonderfällen, etwa wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB).

Wird der Erwerb vor dem Eigentumsübergang rückgängig gemacht, setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Antrag nicht fest oder hebt die Festsetzung auf, unter anderem, wenn der Erwerb innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer durch Vereinbarung oder durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts rückgängig gemacht wird (§ 16 Abs. 1 GrEStG). Ob und wie Sie sich in Ihrem Fall lösen können, klärt eine anwaltliche Beratung.

Berlin, Leipzig, Hamburg: Was regional anders ist

Beurkundung, Zweiwochenfrist, Vormerkung, Fälligkeit und die Gebühren sind Bundesrecht und überall gleich. Unterschiede gibt es bei der Grunderwerbsteuer und bei Genehmigungen, die der Notar im Vollzug einholt.

Berlin: Grunderwerbsteuer 6 %, zuständig ist zentral das Finanzamt Spandau; nach der Zahlung schickt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Notariat. Der Verkäufer bleibt für das ganze Kalenderjahr Steuerschuldner der Grundsteuer, mehr dazu bei der Grundsteuer in Berlin. In Gebieten mit Umwandlungsverordnung kann eine Genehmigung bestimmen, dass auch der Verkauf von Wohnungseigentum genehmigungsbedürftig ist; diese Pflicht wird im Grundbuch eingetragen (§ 250 Abs. 3 BauGB). Der Notar sieht das im Grundbuch und holt die Genehmigung im Vollzug ein. Einzelheiten zur Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin; zum Vorkaufsrecht bei ganzen Häusern im Milieuschutzgebiet.

Leipzig: Grunderwerbsteuer 5,5 % für Rechtsvorgänge seit dem 01.01.2023 (§ 1 SächsGrEStSatzG). Eine eigene sächsische Regel für den Ablauf beim Notar ist nicht bekannt.

Hamburg: Grunderwerbsteuer 5,5 %, zuständig ist zentral die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz. Die Finanzverwaltung nennt für die Steuerfestsetzung „in der Regel etwa sechs Wochen“; das ist eine Angabe der Behörde, keine Frist.

Wann Sie zusätzlich Rat brauchen

Der Notar belehrt über die rechtliche Tragweite, berät aber nicht einseitig und ist für Preis, Bauzustand und Steuerfolgen grundsätzlich nicht zuständig. Zusätzlicher Rat lohnt sich vor allem in diesen Fällen:

• Steuern: ob Kauf oder Verkauf Steuern auslöst, klärt eine Steuerberatung.
• Bauzustand: wenn Sie ihn nicht selbst beurteilen können, ein Bausachverständiger vor dem Termin.
• Finanzierung: die Zusage der Bank, bevor Sie sich binden.
• Streit oder Sonderfälle: bei Mängeln nach dem Kauf, Rücktritt oder Anfechtung eine anwaltliche Beratung.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.