Wer eine Wohnung für 300.000 € in Berlin kauft, zahlt im Beispiel dieser Seite rund 21.200 € zusätzlich an Finanzamt, Notar und Grundbuch, ohne Makler und ohne Grundschuld. Dieses Geld ist weg, auch wenn Sie die Wohnung später wieder verkaufen. Ob sich der Kauf trotzdem gegenüber der Miete rechnet, hängt von Annahmen ab, die nur Sie für Ihren Fall treffen können.
Diese Seite rechnet mit offen gelegten Werten aus Gesetz und amtlicher Statistik (Stand 27.09.2026) und zeigt, welche Stellschrauben das Ergebnis drehen. Sie ersetzt keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung; setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.
Die Entscheidung hängt an wenigen Stellschrauben
Eine Antwort, die für alle gilt, gibt es nicht. Das Ergebnis Ihrer Rechnung bestimmen vor allem diese Größen:
- Kaufpreis der konkreten Wohnung.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler. Sie fallen einmal an und kommen nicht zurück.
- Zins und Tilgung des Darlehens, abhängig von Eigenkapital und Zinsbindung.
- Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft, einschließlich Erhaltungsrücklage, und mögliche Sonderumlagen.
- Haltedauer: Je kürzer Sie in der Wohnung bleiben, desto stärker wiegen die Kaufnebenkosten.
Auf der anderen Seite stehen die Miete, die Sie für eine vergleichbare Wohnung zahlen würden, und das, was Ihr Eigenkapital sonst an Zinsen oder Erträgen bringen würde. Wie sich Kaufpreise und Mieten in den nächsten Jahren entwickeln, weiß niemand sicher; diese Seite macht dazu keine Prognose.
Hier geht es um die Wohnung, in der Sie selbst wohnen wollen. Wer eine Wohnung zum Vermieten kauft, rechnet anders: mit Mieteinnahmen, Leerstand und Steuern. Das zeigt der Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Rendite und laufende Kosten.
Was der Kauf zusätzlich zum Kaufpreis kostet
Beim Kauf für 300.000 € ohne Makler kommen in Berlin 21.244,45 € hinzu, in Leipzig 19.744,45 €. Der Unterschied liegt allein in der Grunderwerbsteuer: 6 % in Berlin, 5,5 % in Sachsen. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Tabelle B; bei 300.000 € beträgt eine volle Gebühr 635 €.
| Posten (Kaufpreis 300.000 €) | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Berlin (6 %) | 18.000,00 € |
| Grunderwerbsteuer Leipzig (5,5 %) | 16.500,00 € |
| Notar: Kaufvertrag 2,0, Vollzug 0,5, Betreuung 0,5 Gebühren, mit 19 % Umsatzsteuer, in beiden Städten | 2.266,95 € |
| Grundbuch: Eigentümer 1,0, Vormerkung 0,5, Löschung der Vormerkung 25 €, in beiden Städten | 977,50 € |
| Summe Berlin ohne Makler und Grundschuld | 21.244,45 € (7,08 %) |
| Summe Leipzig ohne Makler und Grundschuld | 19.744,45 € (6,58 %) |
| Grundschuld über 240.000 €: Notar 636,65 €, Grundbuch 535 € | + 1.171,65 € |
| Summe Berlin mit Grundschuld | 22.416,10 € (7,47 %) |
| Summe Leipzig mit Grundschuld | 20.916,10 € (6,97 %) |
Das ist ein Beispiel, keine Notarrechnung: Auslagen wie Dokumentenpauschale und Grundbuchabrufe sind nicht enthalten, und ob Vollzug, Betreuung und Vormerkung anfallen, hängt vom Auftrag und vom Kaufvertrag ab. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) und wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG).
Makler: Einen gesetzlichen Provisionssatz gibt es nicht. Beim Kauf einer Wohnung darf sich der Makler von Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe bezahlen lassen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, übernehmen Sie höchstens denselben Betrag, fällig erst nach Nachweis seiner Zahlung (§ 656d BGB).
So läuft der Kauf ab
Der Kaufvertrag über eine Wohnung muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, und die setzt voraus, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Die Reihenfolge der Schritte dazwischen regelt der Kaufvertrag; üblich ist dieser Ablauf:
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen (siehe Abschnitt „Vor dem Kauf“).
- Finanzierungszusage der Bank einholen.
- Kaufvertrag beim Notar beurkunden lassen. Die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) erklären beide Seiten gleichzeitig vor dem Notar (§ 925 Abs. 1 BGB).
- Vormerkung im Grundbuch, wenn der Kaufvertrag sie vorsieht.
- Grunderwerbsteuer: Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen an, in Berlin zentral dem Finanzamt Spandau. Beide Vertragsparteien schulden die Steuer; regelmäßig verpflichtet der Kaufvertrag den Käufer zur Zahlung.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach der Zahlung stellt das Finanzamt sie aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen (§ 22 Abs. 1 GrEStG).
- Kaufpreis zahlen, sobald der Notar mitteilt, dass die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen.
- Umschreibung im Grundbuch: Ab dann sind Sie Eigentümer und Mitglied der Gemeinschaft.
Was die Eigentumswohnung jeden Monat kostet
Als Eigentümer zahlen Sie jeden Monat Zins und Tilgung an die Bank und Hausgeld an die Gemeinschaft. Das Hausgeld ist mehr als die Nebenkosten, die Sie als Mieter kennen.
| Als Mieter zahlen Sie | Als Eigentümer zahlen Sie |
|---|---|
| Nettokaltmiete | Zins und Tilgung, solange ein Darlehen läuft |
| Betriebskosten, soweit der Mietvertrag sie umlegt, auch die Grundsteuer | Hausgeld mit den Betriebskosten des Hauses; Grundsteuer für Ihre Wohnung nach eigenem Bescheid |
| Verwaltung und Erhaltung nicht gesondert | im Hausgeld: Verwaltung, Erhaltung, Erhaltungsrücklage |
| — | Sonderumlagen, wenn die Gemeinschaft sie beschließt |
| — | Instandhaltung in Ihrer eigenen Wohnung |
Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung, trägt jeder Eigentümer nach seinem Anteil (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Vorschüsse und die Rücklage beschließen die Eigentümer nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG); was er enthält und wie er sich von der Abrechnung unterscheidet, erklärt der Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Der Mieter zahlt sie deshalb nicht gesondert; wirtschaftlich stecken sie in seiner Miete. Was eine Verwaltung kostet, zeigt Hausverwaltung Kosten in Berlin.
Wie hoch das Hausgeld einer bestimmten Wohnung ist, steht nur im Wirtschaftsplan ihrer Gemeinschaft; eine Pauschale je Quadratmeter nennt diese Seite bewusst nicht. Reicht das Geld nicht, kann eine Sonderumlage folgen.
Rechenbeispiel Finanzierung: Darlehen 240.000 € (80 % von 300.000 €), Zins 3,92 %, anfängliche Tilgung 2 %. Die Rate beträgt rund 1.184 € im Monat, anfangs 784 € Zins und 400 € Tilgung. Vereinfacht ist dabei der Effektivzins der Bundesbank-Statistik wie ein Sollzins angesetzt; rechnet man den Monatszins aus dem Effektivzins ab, ergibt sich rund 1.170 €. Ihr Angebot der Bank kann davon abweichen.
Mieten gegen Kaufen rechnen: die Annahmen offenlegen
Eine faire Rechnung stellt beide Wege mit denselben Annahmen nebeneinander. Die Beispielwerte stammen aus dieser Seite; ersetzen Sie sie durch Ihre eigenen.
| Annahme | Beispielwert; echter Wert aus |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 €; aus Angebot und Exposé |
| Kaufnebenkosten | 21.244,45 € (Berlin, ohne Makler und Grundschuld); Steuersatz des Landes, Notarkosten nach GNotKG |
| Eigenkapital | 60.000 € plus Nebenkosten; aus Ihrem Vermögen |
| Zins | 3,92 % effektiv, Zinsbindung über 10 Jahre, Juli 2026; aus den Angeboten der Banken |
| Tilgung | 2 % anfänglich; Ihre Wahl im Darlehensvertrag |
| Hausgeld | offen; aus dem Wirtschaftsplan der Gemeinschaft |
| Miete einer vergleichbaren Wohnung | offen; Ihre heutige Miete oder vergleichbare Angebote |
| Ertrag des Eigenkapitals, wenn Sie mieten | offen; aus Ihrer Anlage |
| Entwicklung von Kaufpreis und Miete | offen; keine verlässliche Quelle |
| Haltedauer | offen; aus Ihrer Lebensplanung |
Der Zins ist ein Durchschnitt: Die Bundesbank weist für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über zehn Jahren Zinsbindung im Juli 2026 einen Effektivzins von 3,92 % aus (vorläufiger Wert; Mai 3,97 %, Juni 3,98 %). Über alle Laufzeiten waren es 3,94 %, bei fünf bis zehn Jahren 3,78 %.
Nach zehn Jahren stehen im Finanzierungsbeispiel noch rund 181.348 € Restschuld offen. Was die Wohnung dann wert ist und welche Miete Sie in dieser Zeit gezahlt hätten, lässt diese Seite offen, weil es dafür keine belastbare Zahl gibt.
Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer
Mit dem Kauf werden Sie Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über Ihre Wohnung entscheiden Sie weitgehend allein, über das Haus die Mehrheit. Wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) funktioniert, erklärt der Grundlagenbeitrag.
Was Sie dürfen:
- Ihre Wohnung bewohnen, vermieten oder anders nutzen, soweit das Gesetz nicht entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG).
- In der Eigentümerversammlung abstimmen; es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
- Angemessene bauliche Veränderungen verlangen, etwa für E-Auto-Laden oder Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG).
- Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
Was Sie müssen:
- Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse einhalten; das Betreten Ihrer Wohnung dulden, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse es vorsehen oder es Ihnen keinen übermäßigen Nachteil bringt (§ 14 Abs. 1 WEG).
- Beschlossene Hausgeldvorschüsse zahlen, ohne Zurückbehaltungsrecht.
- Kosten baulicher Veränderungen mittragen, die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurden (außer bei unverhältnismäßigen Kosten) oder sich amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).
- Für Schulden der Gemeinschaft gegenüber Gläubigern nach Ihrem Anteil haften (§ 9a Abs. 4 WEG).
Beim Hausgeld gilt: Auch wenn die Jahresabrechnung nicht kommt, dürfen Sie beschlossene Vorschüsse nicht zurückbehalten (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24); aufrechnen können Sie nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen. Ihr Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen machen Sie mit der E-Mail-Vorlage zur Einsicht geltend. Welche Aufgaben der Verwaltungsbeirat hat, erklärt ein eigener Beitrag.
Vor dem Kauf: die Unterlagen der WEG prüfen
Mit der Wohnung kaufen Sie die Finanzen der Gemeinschaft mit. Den Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gibt § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer; als Kaufinteressent kommen Sie in der Regel über den Verkäufer, etwa mit seiner Vollmacht, an die Unterlagen. Welche Unterlagen ein Verkäufer bereithalten sollte, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: die Unterlagen. Prüfen Sie:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: was zu Ihrer Wohnung gehört, welche Kosten Sie tragen, ob Vermieten eingeschränkt ist.
- Wirtschaftsplan: Höhe des Hausgelds und der Zuführung zur Rücklage.
- Letzte Jahresabrechnungen: Nachzahlungen, Rückstände, Kosten im Verlauf. Worauf es ankommt, zeigt Jahresabrechnung der WEG prüfen.
- Vermögensbericht: Er enthält den Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG). Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
- Beschluss-Sammlung und Protokolle: geplante Sanierungen, beschlossene Sonderumlagen, Kredite der Gemeinschaft. Ein Kredit kann ordnungsmäßig sein, wenn das Nachschussrisiko vorher erörtert und protokolliert wurde (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14, altes Recht).
- Offene Sonderumlagen im Kaufvertrag regeln: Eine vor dem Kauf beschlossene, erst danach fällige Sonderumlage zahlt der Käufer (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, altes Recht).
- Grundbuch: in Berlin auf einen Vermerk prüfen, dass auch der Verkauf genehmigt werden muss (§ 250 Abs. 3 BauGB).
Flexibilität: Mieter und Eigentümer im Vergleich
Als Mieter kommen Sie mit rund drei Monaten Frist aus der Wohnung. Als Eigentümer müssen Sie verkaufen oder vermieten, und beides kostet Zeit und Geld.
| Frage | Mieter | Eigentümer |
|---|---|---|
| Wie komme ich raus? | Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB) | Verkauf mit Notar und Grundbuch, oder Vermietung |
| Wie lange dauert es? | rund drei Monate; die längeren Fristen nach fünf und acht Jahren gelten nur für den Vermieter, Abweichungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB) | je nach Käufersuche und Kaufvertrag |
| Was geht verloren? | nichts aus einem Kauf | die Nebenkosten des eigenen Kaufs |
| Steuer beim Verkauf | kein Thema | steuerfrei bei Selbstnutzung nach § 23 EStG, Details unten |
Als Eigentümer dürfen Sie Ihre Wohnung bei einem Umzug auch vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG); prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung auf Einschränkungen. Sie werden dann selbst Vermieter, mit allen Pflichten aus dem Mietrecht. Worauf es dabei ankommt, zeigt Neuvermietung rechtssicher.
Berlin und Leipzig: Preise, Mieten, Steuern
In Leipzig liegt das Preisniveau deutlich unter Berlin. Die Werte stammen von den Gutachterausschüssen und beruhen auf tatsächlichen Verkäufen, nicht auf Angebotspreisen; beide Städte erfassen allerdings unterschiedliche Teilmärkte.
Berlin
| Punkt | Berlin |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6 % |
| Kaufpreis Eigentumswohnung 2025 | 5.511 €/m² (Mittelwert aller Verkäufe); Neubau 8.108 €/m², Weiterverkauf 6.450 €/m², umgewandelte Mietwohnung 4.928 €/m² |
| Rechnerisch für 70 m² (grobe Orientierung) | 385.770 € |
| 1. Halbjahr 2026 | 7.212 Verkäufe (−2 %), mittlerer Kaufpreis +1 % (erste Analyse bis 15.08.2026) |
| Median der Nettokaltmieten im Mietspiegel 2026 | 7,71 €/m² |
| Von Eigentümern bewohnt (Zensus 2022) | 15,8 % der bewohnten Wohnungen |
| Grundsteuer-Hebesatz | 470 % |
Leipzig
| Punkt | Leipzig |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % (seit 01.01.2023) |
| Kaufpreis Eigentumswohnung 2025 | 2.850 €/m² (Mittelwert), Median 2.770 €/m²; nur sanierter Altbau, Wiederverkauf, ohne Stellplatz |
| Rechnerisch für 70 m² (grobe Orientierung) | 199.500 € |
| 1. Halbjahr 2026 | 2.555 Kauffälle im Sondereigentum (+6 %); Kaufpreise nach Angabe der Stadt „im Allgemeinen“ über dem Vorjahr |
| Median der Nettokaltmieten im Mietspiegel 2025–2027 | 6,56 €/m² |
| Von Eigentümern bewohnt (Zensus 2022) | 13,3 % der bewohnten Wohnungen |
| Grundsteuer-Hebesatz | 450 % |
Die Mietwerte sind Bestandsmieten aller erhobenen Mietverhältnisse, keine Angebotsmieten. Setzen Sie sie deshalb nicht ins Verhältnis zu den Kaufpreisen; für Ihre Rechnung zählt die Miete der konkret vergleichbaren Wohnung.
Der Berliner Mietspiegel 2026 ist qualifiziert nach § 558d BGB, gilt seit 28.05.2026 (Datenstichtag 01.09.2025) und ist zum Stichtag 01.09.2027 anzupassen; die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Abschlag für Wohnungen ohne Vollausstattung gehören nicht zum qualifizierten Teil, eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 27.09.2026).
Der Leipziger Mietspiegel 2025–2027 ist qualifiziert nach § 558d BGB und gilt laut Stadt bis 30.06.2027; für Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² ist er nur ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), die Beispielliste wohnwertbeeinflussender Merkmale gehört nicht zum qualifizierten Teil, und Gerichtsentscheidungen zu ihm sind nicht bekannt. Seine Anpassung ist zum Stichtag 01.10.2026 fällig; ob er danach bis zur Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist gerichtlich nicht geklärt.
Mehr zur Grundsteuer: Grundsteuer in Berlin und Grundsteuer in Leipzig und Sachsen. Weitere Regeln für Eigentümer zeigen die Leitfäden für Berlin und Leipzig.
Vermietete oder umgewandelte Wohnung kaufen
Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, kann das nicht sofort. Mit dem Eigentum übernehmen Sie den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 Abs. 1 BGB). Einziehen können Sie erst nach einer wirksamen Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs.
Wurde das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum aufgeteilt, gelten zwei Sonderregeln:
- Sperrfrist für Eigenbedarf: frühestens drei Jahre nach der Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder können bis zu zehn Jahre bestimmen. Berlin: zehn Jahre, Verordnung in Kraft vom 01.10.2023 bis 30.09.2033. Sachsen: keine Verordnung, also drei Jahre.
- Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf an Dritte, nicht beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts (§ 577 Abs. 1 BGB). Sind Sie selbst Mieter einer solchen Wohnung, steht Ihnen das Vorkaufsrecht zu.
Wurde das Haus schon vor dem Einzug des Mieters aufgeteilt, gelten beide Regeln nicht.
In Berlin braucht die Umwandlung in Eigentumswohnungen in Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen, die schon 2021 bei Inkrafttreten der ersten Verordnung bestanden, eine Genehmigung (§ 250 BauGB, Verordnung bis 31.12.2030), in Milieuschutzgebieten auch bei kleineren Häusern (Verordnung bis 12.03.2030). In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass auch der Verkauf der Wohnung genehmigt werden muss; das wird ins Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Außerkrafttreten der Verordnung (§ 250 Abs. 3 BauGB). In Leipzig braucht die Aufteilung keine erhaltungsrechtliche Genehmigung; die soziale Erhaltungssatzung in Leipzig betrifft Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung.
Steuern für Selbstnutzer: was gilt
Für die selbst bewohnte Wohnung spielt die Steuer vor allem beim Verkauf eine Rolle. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist das grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft. Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Was dabei genau zählt, zeigt Immobilie steuerfrei verkaufen.
Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen (20 %, höchstens 4.000 €) und Handwerkerleistungen (20 %, höchstens 1.200 €) nach § 35a EStG hängt am eigenen Haushalt. Sie gilt nach dem Gesetz für Mieter ebenso wie für Eigentümer und ist deshalb kein Argument für oder gegen den Kauf.
Wer die Wohnung später vermietet, hat mit anderen Steuerfragen zu tun, etwa Abschreibung und Werbungskosten. Diese erklären der Steuer-Leitfaden für Vermieter und der Beitrag zur Abschreibung (AfA) bei Immobilien. Für Ihren Einzelfall hilft eine Steuerberatung.
