Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft oder schon eine vermietet, hört oft dieselben Sätze: Der Mieter zahlt den Kredit ab, der Hebel vervielfacht die Rendite, das Finanzamt beteiligt sich. Jeder dieser Sätze stimmt nur unter Bedingungen. Diese Seite rechnet die Mechanik an einem durchgehenden Beispiel vor, mit dem amtlichen Durchschnittszins und amtlichen Preisdaten, und zeigt auch, wann die Rechnung kippt. Sie sagt nicht, ob sich ein bestimmter Kauf lohnt, und ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die Rendite einer konkreten Wohnung mit Kaufnebenkosten, Hausgeld und Stadtzahlen rechnet Eigentumswohnung als Kapitalanlage: was nach Kosten bleibt durch; wie Kauf und Verkauf Schritt für Schritt ablaufen, zeigt Immobilienkauf und -verkauf: der Ablauf.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Baustein | Wie er Vermögen aufbaut | Was ihn begrenzt |
|---|---|---|
| Tilgung | Die Schuld sinkt, Ihr Eigenkapital in der Immobilie wächst | Kostet laufend Geld, die Rate muss tragbar sein |
| Miete | Trägt einen Teil der Rate | Leerstand, Mietausfall, Regulierung der Miethöhe |
| Wertänderung | Kann den Hebel positiv machen | Nicht garantiert, 2023 fielen die Preise um 8,5 % |
| Hebel (Kredit) | Verstärkt die Rendite auf das Eigenkapital | Wirkt in beide Richtungen |
| Steuern | Abschreibung und Schuldzinsen können die Steuer mindern | Höchstens um Ihren Grenzsteuersatz |
Das Rechenmodell dieser Seite
Alle Rechnungen auf dieser Seite nutzen dasselbe Beispiel. Bis auf den Zins sind alle Werte Annahmen, keine Durchschnitte und keine Empfehlung.
| Wert | Betrag | Annahme oder Quelle |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 360.000 € | Annahme |
| Kaufnebenkosten | 40.000 € | Annahme, rund 11 % des Kaufpreises |
| Gesamtkapital | 400.000 € | Summe |
| Eigenkapital | 100.000 € | Annahme |
| Darlehen | 300.000 € | Gesamtkapital minus Eigenkapital |
| Zins | 4,04 % | Bundesbank, Durchschnitt August 2026, vorläufig |
| Anfängliche Tilgung | 2 % | Annahme |
| Jahreskaltmiete | 12.600 € | Annahme |
| Nicht umlegbare Kosten | 2.400 € im Jahr | Annahme |
Der Zins ist der durchschnittliche Effektivzins neuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer Zinsbindung über zehn Jahre, August 2026, von der Deutschen Bundesbank als vorläufig gekennzeichnet (abgerufen 03.10.2026). Er ist ein Durchschnitt über alle Neuabschlüsse, kein Angebot für Ihren Fall; laut Reihenbeschreibung enthält er „keine eventuell anfallenden sonstigen Kosten“. Das Beispiel rechnet ihn vereinfacht wie einen Sollzins. Zum Vergleich: Juli 2026 3,92 %, Juni 3,98 %, Mai 3,97 %.
Woraus sich Kaufnebenkosten zusammensetzen, erklärt Mieten oder kaufen; die Grunderwerbsteuer je Bundesland steht in der Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung. Setzen Sie für Ihre Rechnung die Werte aus Exposé, Finanzierungsangebot, Mietvertrag und Wirtschaftsplan ein.
Der Leverage-Effekt: Wann der Kredit die Rendite erhöht
Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) ist eine Rechenregel, vor Steuern:
Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Kreditzins) × Kredit ÷ Eigenkapital
Liegt die Gesamtkapitalrendite über dem Zins, steigt die Rendite auf Ihr Eigenkapital mit jedem Euro Kredit. Liegt sie darunter, sinkt sie.
Im Beispiel bringt die Wohnung als Reinertrag 12.600 € Miete minus 2.400 € nicht umlegbare Kosten, also 10.200 € im Jahr. Bezogen auf das Gesamtkapital von 400.000 € sind das 2,55 %. Der Kredit kostet 4,04 % von 300.000 €, also 12.120 € Zins im Jahr. Für das Kreditverhältnis gilt: 300.000 € Kredit auf 100.000 € Eigenkapital, Faktor 3.
Fall A, Wertsteigerung 3 % (Annahme): Steigt der Wert um 3 % des Kaufpreises, also 10.800 € im Jahr, beträgt der Ertrag 21.000 € oder 5,25 % des Gesamtkapitals.
| Fall A | Ohne Kredit | Mit Kredit |
|---|---|---|
| Ertrag vor Zins | 21.000 € | 21.000 € |
| Zins | – | 12.120 € |
| Rendite auf das Eigenkapital | 5,25 % | 8,88 % |
Ohne Kredit hätten Sie 400.000 € eigenes Geld eingesetzt und 5,25 % erzielt. Mit Kredit setzen Sie 100.000 € ein und erzielen (21.000 − 12.120) ÷ 100.000 = 8,88 %. Das ist der positive Hebel.
Die Schwelle: Positiv wird der Hebel im Beispiel erst, wenn die Gesamtkapitalrendite den Zins von 4,04 % übersteigt. Bei 2,55 % Reinertrag braucht es dafür eine Wertsteigerung von mehr als 5.960 € im Jahr, das sind 1,49 % des Gesamtkapitals oder rund 1,66 % des Kaufpreises. Ob eine Wohnung an Wert gewinnt, hängt von Lage, Zustand und Markt ab; wie Sie den Wert mit amtlichen Daten einschätzen, zeigt Wohnungswert ermitteln.
Negativer Leverage: Wenn der Zins höher ist als die Rendite
Derselbe Hebel wirkt nach unten, sobald die Immobilie weniger abwirft, als der Kredit kostet. Mehr Kredit macht einen Verlust dann größer, nicht kleiner.
Fall B, keine Wertänderung (Annahme): Es bleibt der Reinertrag von 10.200 € oder 2,55 %.
| Fall B | Ohne Kredit | Mit Kredit |
|---|---|---|
| Ertrag vor Zins | 10.200 € | 10.200 € |
| Zins | – | 12.120 € |
| Rendite auf das Eigenkapital | 2,55 % | −1,92 % |
Fall C, Wertrückgang 8,5 % wie 2023 (Annahme): Fällt der Wert um 8,5 % des Kaufpreises, also 30.600 €, so wie der Häuserpreisindex 2023 bundesweit zurückging, wird der Ertrag negativ: 10.200 − 30.600 = −20.400 € oder −5,10 % des Gesamtkapitals.
| Fall C | Ohne Kredit | Mit Kredit |
|---|---|---|
| Ertrag vor Zins | −20.400 € | −20.400 € |
| Zins | – | 12.120 € |
| Rendite auf das Eigenkapital | −5,10 % | −32,52 % |
Ohne Kredit hätten Sie 5,10 % verloren, mit Kredit fast ein Drittel Ihres eingesetzten Eigenkapitals in einem Jahr. Alle drei Fälle sind vereinfacht: ein Jahr, vor Steuern, die Tilgung ist nicht abgezogen (sie verschiebt Geld vom Konto in die Immobilie, siehe unten), und die Kaufnebenkosten sind nicht als Verlust gebucht.
Warum die Frage heute anders steht als 2020: Der Durchschnittszins mit über zehn Jahren Zinsbindung lag im Dezember 2020 bei 1,11 %, dem niedrigsten Wert der Reihe seit 2019, und im August 2026 bei 4,04 % (vorläufig). Mit dem Zins von Dezember 2020 wäre derselbe Reinertrag von 2,55 % ohne jede Wertsteigerung positiv gehebelt gewesen.
Was amtliche Mietrenditen zeigen: Für Leipzig veröffentlicht der Gutachterausschuss Rohertragsfaktoren. Eigentumswohnungen im Wiederverkauf kosteten dort 2025 im Mittel das 27,4- bis 32,5-Fache der Jahresnettokaltmiete (Grundstücksmarktbericht Leipzig, Stichtag 01.01.2026). Nach eigener Umrechnung sind das rund 3,1 bis 3,6 % Bruttomietrendite, vor Kaufnebenkosten und nicht umlegbaren Kosten, also unter dem Durchschnittszins. Das gilt für Leipzig und lässt sich nicht auf jede Stadt übertragen. Ein Hebel entsteht bei solchen Zahlen nur, wenn zur Miete eine Wertsteigerung kommt.
Tilgung: Wie viel Vermögen in zehn Jahren entsteht
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich; mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt. Das Beispiel, monatlich gerechnet:
| Darlehen 300.000 €, 4,04 % Zins, 2 % Anfangstilgung | Betrag |
|---|---|
| Rate | 1.510 € im Monat, 18.120 € im Jahr |
| Jahr 1: Zinsen | 12.007,64 € |
| Jahr 1: Tilgung | 6.112,36 € |
| Zehn Jahre: Tilgung insgesamt | 73.780,39 € |
| Zehn Jahre: Zinsen insgesamt | 107.419,61 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 226.219,61 € |
Die Tilgung baut Vermögen auf, weil die Schuld sinkt. Das Geld dafür kommt aber aus den laufenden Einnahmen oder aus Ihrem Einkommen.
„Der Mieter zahlt den Kredit ab“, nachgerechnet: Der Reinertrag von 10.200 € deckt 56,3 % der Jahresrate von 18.120 €. Aus eigener Tasche zahlen Sie vor Steuern 7.920 € im Jahr, 660 € im Monat. Im Beispiel trägt die Miete also gut die Hälfte; den Rest bringen Sie selbst auf. Wie sich die Steuer darauf auswirkt, zeigt der Abschnitt zu den Steuern.
Inflation: Was die Zahlen von 2020 bis 2025 zeigen
Immobilien gelten als Schutz vor Inflation. Die amtlichen Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen für die letzten Jahre ein gemischtes Bild:
| Jahr | Verbraucherpreise | Preise für Wohnimmobilien |
|---|---|---|
| 2021 | +3,1 % | +11,7 % |
| 2022 | +6,9 % | +6,0 % |
| 2023 | +5,9 % | −8,5 % |
| 2024 | +2,2 % | −1,5 % |
| 2025 | +2,2 % | +3,2 % |
Veränderung zum Vorjahr; Häuserpreisindex für alle typischen Käufe von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern, neu und bestehend. Bestehende Wohnimmobilien allein verloren 2023 sogar 9,3 %.
- Preisbereinigt gesunken: Von 2020 bis 2025 stiegen die Verbraucherpreise um 21,9 %, die Preise für Wohnimmobilien um 10,1 %. Preisbereinigt lagen die Immobilienpreise 2025 damit rund 9,7 % unter 2020 (eigene Rechnung, bundesweiter Durchschnitt, regional verschieden, Mieterträge nicht enthalten).
- Vom Hoch zum Tief: Im Quartalsindex (2025 = 100) lag der Höchststand bei 109,6 im 2. Quartal 2022, der Tiefstand bei 95,5 im 1. Quartal 2024, ein Rückgang um 12,9 % (eigene Rechnung). Im 2. Quartal 2026 lag der Index bei 100,6 (vorläufig), noch 8,2 % unter dem Höchststand.
- Die Schuld verliert an Kaufkraft: Ein Darlehen von 300.000 € bleibt nominal gleich. Nach der Preisentwicklung von 2020 bis 2025 entspricht es rund 246.100 € in Kaufkraft von 2020 (eigene Rechnung). Das sagt nichts über die Entwicklung von Miete oder Wert Ihrer Wohnung.
- Über längere Zeit: Destatis nennt für 2010 bis 2025 einen Preisanstieg für Wohnimmobilien „um rund 82%“ und für die Inflation im selben Zeitraum 38 %. Dieser Zeitraum enthält die Niedrigzinsphase; die Gegenüberstellung der beiden Zahlen ist unsere eigene.
- Regional verschieden: Im 2. Quartal 2026 stiegen die Preise für Wohnimmobilien bundesweit um 0,6 % zum Vorjahresquartal. In den sieben größten Metropolen, darunter Berlin und Hamburg, gaben Eigentumswohnungen um 0,4 % nach; in kreisfreien Großstädten außerhalb der Metropolen stiegen sie um 2,0 % (Destatis, vorläufig).
Vergangene Preisentwicklungen sagen nichts über künftige aus.
Steuern im Überblick: AfA, Schuldzinsen, Verluste
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG).
| Regel | Wirkung | Norm |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung „in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen“ | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG |
| Grundsteuer, Versicherungen | Werbungskosten | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG |
| Abschreibung (AfA) Gebäude | jährlich 2,5 % (fertiggestellt vor 1925), 2 % (1925 bis 2022), 3 % (nach 2022) | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG |
| Neubau | degressiv 5 %, daneben Sonderabschreibung möglich, jeweils nur unter Voraussetzungen | § 7 Abs. 5a, § 7b EStG |
| Tilgung | keine Werbungskosten | – |
| Verlust | mindert andere Einkünfte desselben Jahres, Rest wird zurück- oder vorgetragen | § 2 Abs. 3, § 10d EStG |
Rechenbeispiel, erstes Jahr (Annahmen): Die Wohnung wurde 1960 fertiggestellt, also gilt 2 % AfA. Auf das Gebäude entfallen angenommen 75 % der 400.000 € Anschaffungskosten, also 300.000 €; wie hoch der Gebäudeanteil wirklich ist, hängt vom Einzelfall ab. Die AfA beträgt 6.000 € im Jahr. Die nicht umlegbaren Kosten von 2.400 € zählen hier als Werbungskosten.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Miete | 12.600 € |
| Zinsen Jahr 1 | −12.008 € |
| AfA | −6.000 € |
| Weitere Werbungskosten | −2.400 € |
| Einkünfte aus Vermietung | −7.808 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % mindert dieser Verlust die Einkommensteuer um rund 3.279 €. Aus eigener Tasche zahlen Sie dann nach Steuer rund 4.641 € statt 7.920 € im Jahr. Die Rechnung gilt nur, solange Ihr Einkommen auch nach dem Abzug im 42-%-Bereich bleibt, und ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Ein Verlust bleibt ein Verlust: Der Einkommensteuertarif 2026 erreicht 42 % ab 69.879 € und 45 % ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen (§ 32a Abs. 1 Satz 2 EStG). Von jedem Euro Verlust tragen Sie, nur mit der Einkommensteuer gerechnet, also mindestens 55 Cent selbst, bei 42 % sind es 58 Cent; mit Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kann der Anteil etwas niedriger liegen. Steuerregeln verbessern die Rechnung, sie machen aus einem Verlust keinen Gewinn.
Verluste über Jahre: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist nach dem Bundesfinanzhof „grundsätzlich und typisierend davon auszugehen“, dass Sie einen Überschuss erzielen wollen, „auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben“ (BFH, Urteil vom 20.06.2023, IX R 17/21). Eine Ausnahme gilt unter anderem für Objekte mit mehr als 250 m² Wohnfläche; dort prüft das Finanzamt mit einer Prognose über die gesamte Nutzungsdauer.
Was Sie anderswo im Detail finden:
- Alle Werbungskosten und Steuerregeln für Vermieter: Steuern für Vermieter
- Abschreibung, Bemessungsgrundlage, Kaufpreisaufteilung: AfA für vermietete Immobilien
- Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten: Das Bundesfinanzministerium hat sein Schreiben dazu vom 22.02.2023 am 01.12.2025 aufgehoben; was heute gilt, erklärt Restnutzungsdauergutachten.
- Renovieren nach dem Kauf: Anschaffungsnahe Herstellungskosten und die 15-%-Grenze
- Hausgeld und Steuer: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt; mehr unter Erhaltungsrücklage der WEG und im Leitfaden für Vermieter.
Verkauf: Steuerfrei erst nach zehn Jahren
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ oder „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt haben (Satz 3).
Die Abschreibung wirkt beim Verkauf zurück: Die Anschaffungskosten mindern sich um die abgezogene AfA (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr „weniger als 1 000 Euro“ beträgt (Satz 5); das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie überschritten, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
Rechenbeispiel, Verkauf nach acht Jahren (Annahmen wie oben): Sie verkaufen zum Kaufpreis von 360.000 €, Verkaufskosten bleiben außer Acht. Die Anschaffungskosten von 400.000 € mindern sich um 8 × 6.000 € AfA auf 352.000 €. Steuerpflichtig sind 8.000 € Gewinn, obwohl der Preis nicht gestiegen ist. Nach mehr als zehn Jahren wäre derselbe Verkauf nicht steuerbar. Einzelheiten zur Frist und zur Selbstnutzung stehen unter Immobilie steuerfrei verkaufen.
Die Risiken, ehrlich gerechnet
| Risiko | Was passiert | Zahl oder Beleg |
|---|---|---|
| Zinsänderung | Nach der Zinsbindung wird die Restschuld zum dann geltenden Zins weiterfinanziert | Im Beispiel je Prozentpunkt rund 2.262 € mehr Zins im Jahr |
| Leerstand, Mietausfall | Miete fehlt, Hausgeld und Rate laufen weiter | § 16 Abs. 2 WEG |
| Sonderumlage, Kredit der WEG | Zusätzliche Zahlungen an die Gemeinschaft | BGH V ZR 257/16, V ZR 244/14 |
| Erhaltungsstau | Instandsetzung ist Pflicht des Vermieters | § 535 Abs. 1 BGB |
| Preisrückgang | Der Wert sinkt, der Kredit bleibt | 2023 −8,5 %, Hoch bis Tief −12,9 % |
| Klumpenrisiko | Eine Wohnung, ein Ort, ein Mieter | – |
| Geringe Liquidität | Geld ist gebunden, Verkauf braucht Zeit | § 573 Abs. 1 BGB |
| Regulierung | Miethöhe bei Neuvermietung begrenzt, Erhöhungen im Bestand durch die Kappungsgrenze | § 556d BGB, Stadttabelle unten |
Zinsänderung und Anschlussfinanzierung: Im Beispiel bleiben nach zehn Jahren rund 226.220 € Restschuld. Jeder Prozentpunkt mehr Zins kostet darauf rund 2.262 € im Jahr, zwei Prozentpunkte 4.524 €. Ein Rückblick mit den Durchschnittszinsen für 5 bis 10 Jahre Bindung: Wer im Dezember 2020 zu 1,02 % finanzierte und 2026 eine Restschuld von angenommen 250.000 € zu 3,81 % (August 2026, vorläufig) anschließt, zahlt 9.525 € statt 2.550 € Zins im Jahr. Einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzins kann der Darlehensnehmer „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB); bei einer späteren neuen Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins zählt deren Zeitpunkt.
Leerstand und Mietausfall: Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach seinem Anteil (§ 16 Abs. 2 WEG), auch wenn die Wohnung leer steht; mehr unter Hausgeld in der WEG. Steuerlich bleiben die Kosten während eines Leerstands Werbungskosten, solange Sie den Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben haben. Ein besonders langer Leerstand kann diese Absicht im Einzelfall entfallen lassen, und für ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen tragen Sie die Feststellungslast (BFH, Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12: Wohnung seit 1997 leer, nur möbliert und zu steigender Miete inseriert, kein Makler). Zahlt ein Mieter nicht, hilft Mietrückstand und Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Sonderumlage und Kredit der Gemeinschaft: Reicht das Geld aus dem Wirtschaftsplan nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, auch in Raten oder zur Finanzierung von Darlehensraten; als Käufer zahlen Sie eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, zum Recht vor dem 01.12.2020). Auch ein langfristiger, hoher Kredit der Gemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn das Risiko einer Nachschusspflicht vorher erörtert und protokolliert wurde (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14, ebenfalls zum Recht vor dem 01.12.2020). Mehr unter Sonderumlage in der WEG.
Erhaltungsstau: Der Vermieter hat die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Aufgeschobene Instandhaltung kommt deshalb später als Kosten zurück.
Klumpenrisiko: Mit einer einzelnen Wohnung hängt das Ergebnis an einem Ort, einem Gebäude, einer Gemeinschaft und einem Mieter. Ein Mietausfall oder eine Sonderumlage trifft dann das ganze Investment.
Geringe Liquidität: Das Eigenkapital steckt in der Wohnung, die Kaufnebenkosten (im Beispiel angenommen 40.000 €) bekommen Sie bei einem Verkauf nicht zurück. Ein Verkauf läuft über Notar und Grundbuch und braucht Zeit. Eine vermietete Wohnung lässt sich nicht kurzfristig frei machen: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat; „Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“ (§ 573 Abs. 1 BGB). Was beim Kauf einer vermieteten Wohnung auf Sie übergeht, erklärt Vermietete Wohnung kaufen.
Regulierung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete „höchstens um 10 Prozent übersteigen“ (§ 556d Abs. 1 BGB). Die seit 01.04.2020 geltende Fassung hat der Bundesgerichtshof für verfassungsgemäß und die Berliner Verordnung von 2020 für wirksam gehalten (Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23); das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung von 2020 und die Berliner Verordnung von 2020 nicht angenommen (Kammerbeschluss vom 08.01.2026, 1 BvR 183/25). Über die Verlängerung bis 2029 und die Berliner Verordnung ab 2026 sagen beide Entscheidungen nichts. Die Grundregeln erklärt Mietpreisbremse erklärt.
Was in Berlin, Leipzig und Hamburg zusätzlich wirkt
Hebel, Tilgung, Inflation und Einkommensteuer rechnen sich überall gleich. Lokal unterscheiden sich die Grunderwerbsteuer, die das Gesamtkapital erhöht, und die Regeln für die Miete.
| Stadt | Grunderwerbsteuer | Regeln für die Miete |
|---|---|---|
| Berlin | 6 % | Mietpreisbremse in ganz Berlin 01.01.2026 bis 31.12.2029, Kappungsgrenze 15 % bis 10.05.2028, Milieuschutz in Erhaltungsgebieten |
| Leipzig | 5,5 % (Sachsen) | Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 % nach sächsischen Verordnungen bis 30.06.2027, soziale Erhaltungssatzung |
| Hamburg | 5,5 % | Mietpreisbremse in ganz Hamburg 01.01.2026 bis 31.12.2029, Kappungsgrenze, Soziale Erhaltungsverordnung |
Immobilie als Altersvorsorge: Was eine abbezahlte Wohnung leistet
Ist der Kredit getilgt, fällt der Zins weg. Von der Miete bleibt dann der Überschuss nach den Kosten, die Sie selbst tragen. Im Beispiel wären das vor Steuern 12.600 € Miete minus 2.400 € nicht umlegbare Kosten, also 10.200 € im Jahr, solange Miete und Kosten so bleiben.
Was auch bei einer abbezahlten Wohnung bleibt:
- Instandhaltung: Das Gebäude altert weiter, Ihre Erhaltungspflicht als Vermieter bleibt (§ 535 Abs. 1 BGB).
- Hausgeld und Sonderumlagen: Die Kosten der Gemeinschaft laufen weiter, auch bei Leerstand.
- Mietausfall und Leerstand: Die Einnahme ist nicht garantiert.
- Steuer: Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig; ohne Schuldzinsen gibt es weniger Werbungskosten.
- Liquidität: Wer im Alter Geld braucht, muss verkaufen oder beleihen; beides braucht Zeit.
Eine selbst genutzte Wohnung spart Miete, bringt aber keine Einnahmen. Den Vergleich für Selbstnutzer zeigt Mieten oder kaufen. Ob eine Immobilie zu Ihrer Altersvorsorge passt, hängt von Ihrem übrigen Vermögen, Ihrem Einkommen und Ihrer Lebensplanung ab; diese Seite gibt dazu keine Empfehlung.
Wohnraum für Menschen: Wer in Deutschland vermietet
Wer eine Wohnung vermietet, stellt Menschen ein Zuhause zur Verfügung. Wie groß dieser Anteil am Wohnungsmarkt ist, zeigt der Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022): Von 43.106.589 Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum waren 23.059.310 oder 53,5 % zu Wohnzwecken vermietet (auch mietfrei), 41,3 % vom Eigentümer selbst bewohnt, 0,7 % privat genutzte Ferien- oder Freizeitwohnungen und 4,5 % leer stehend.
Der Zensus erfasst bei den vermieteten Wohnungen die Eigentumsform des Gebäudes, also wem das Gebäude gehört, nicht die einzelne Wohnung:
| Eigentumsform des Gebäudes | Vermietete Wohnungen | Anteil |
|---|---|---|
| Privatperson/-en | 9.906.943 | 43,0 % |
| Gemeinschaft von Wohnungseigentümern | 4.734.987 | 20,5 % |
| Wohnungsunternehmen, privat und kommunal | 5.122.697 | 22,2 % |
| Wohnungsgenossenschaft | 2.081.729 | 9,0 % |
| Andere (siehe unten) | 1.212.944 | 5,3 % |
Anteile eigene Rechnung, bezogen auf alle 23.059.310 vermieteten Wohnungen; die Zeile „Andere“ fasst die drei Zensus-Gruppen anderes privatwirtschaftliches Unternehmen (701.215), Organisation ohne Erwerbszweck (342.621) und Bund oder Land (169.108) zusammen. Die acht Eigentumsformen ergeben zusammen 10 Wohnungen weniger als die Gesamtzahl; der Zensus erklärt den Unterschied nicht. Gebäude im Eigentum von Privatpersonen sind damit die größte einzelne Gruppe. „Privatperson/-en“ umfasst auch Paare und Erbengemeinschaften. Die Gruppe „Gemeinschaft von Wohnungseigentümern“ gilt nur für Mehrfamilienhäuser, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind; aufgeteilte Reihen- und Doppelhausanlagen stehen in der Regel unter „Privatperson/-en“. Wem die einzelne vermietete Eigentumswohnung gehört, einer Privatperson oder einem Unternehmen, weist der Zensus nicht aus.
Zum Vermieten gehören Pflichten: Der Vermieter hat die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten und „die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“ (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Was das im Alltag bedeutet, zeigt Vermieterpflichten im Mehrfamilienhaus.
Wann Sie sich beraten lassen sollten
Diese Seite erklärt die Mechanik an einem Beispiel. Sie ist keine Anlageberatung und keine Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.
- Steuern: Wie sich Abschreibung, Schuldzinsen, Verluste und ein späterer Verkauf in Ihrem Fall auswirken, rechnet eine Steuerberatung, etwa ein Steuerberater.
- Finanzierung: Zinsbindung, Tilgung, Restschuld und Anschlussfinanzierung lassen Sie sich mit mehreren Angeboten durchrechnen, am besten mit einer unabhängigen Finanzierungsberatung.
- Kaufvertrag: Fragen zum Vertrag beantwortet das beurkundende Notariat; wie der Termin abläuft, zeigt Notar beim Immobilienkauf.
Der Herausgeber dieses Ratgebers, A1 Asset One, begleitet den Verkauf von Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg mit einer Markteinschätzung für den Verkauf (kein Verkehrswertgutachten) und bietet Verwaltung und Vermietung in Berlin und Leipzig an, darunter die Sondereigentumsverwaltung für vermietete Eigentumswohnungen. Steuer- oder Anlageberatung leistet A1 Asset One nicht.
Hinweis: Allgemeine Information ohne Prüfung des Einzelfalls, Stand 03.10.2026. Der Zins für August 2026 ist ein vorläufiger Wert der Bundesbank; ändert er sich, ändern sich alle Rechnungen dieser Seite. Einkommensteuergesetz zuletzt geändert am 29.06.2026, BGB zuletzt geändert am 23.07.2026.
