Wer „Was ist meine Wohnung wert?“ fragt, landet oft bei Online-Rechnern, die für das Ergebnis Ihre E-Mail-Adresse verlangen. Dabei gibt es eine amtliche Stelle, der jeder notarielle Kaufvertrag in Abschrift zu übersenden ist: den Gutachterausschuss. Seine Marktberichte und Bodenrichtwerte stehen online. Sie zeigen, was Wohnungen wie Ihre tatsächlich gekostet haben, nicht, was Verkäufer verlangen.
Diese Seite erklärt, welche Zahl was bedeutet, wo Sie die amtlichen Daten in Berlin, Leipzig, Hamburg und Magdeburg finden, wie Profis rechnen und wann Sie ein Gutachten brauchen. Eines vorweg: Amtliche Durchschnittswerte geben eine Orientierung, den Verkehrswert Ihrer Wohnung ermittelt erst ein Gutachten. Den gesamten Weg vom Preis bis zum Grundbuch zeigt der Beitrag Immobilie kaufen und verkaufen: der Ablauf.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Wert | Was er ist | Wofür |
|---|---|---|
| Verkehrswert | Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB) | Verkauf, Erbe, Scheidung, Gutachten |
| Angebotspreis | Preisvorstellung im Inserat | Vermarktung, kein Wertnachweis |
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Bodenwert je m² Grundstücksfläche, unbebaut gedacht | Ausgangswert, nicht Wohnungswert |
| Durchschnittspreis im Marktbericht | Mittel oder Median tatsächlicher Kaufpreise eines Segments | Orientierung |
| Steuerwert (Grundsteuer, Erbschaftsteuer) | Typisierter Wert nach dem Bewertungsgesetz | Nur für die Steuer |
Verkehrswert, Angebotspreis, Kaufpreis: drei verschiedene Zahlen
Das Gesetz definiert den Wert einer Immobilie so: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)
Daraus folgen drei Dinge für Ihre Wohnung:
- Der Verkehrswert gilt für einen Stichtag. Maßgeblich sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag und der Zustand der Wohnung am Qualitätsstichtag (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV). Ein Wert von vor drei Jahren sagt wenig über heute.
- Persönliches zählt nicht. Was Sie selbst bezahlt oder investiert haben, was die Wohnung Ihnen bedeutet oder welchen Preis ein Verwandter zahlen würde, bleibt außen vor.
- Grundlage sind Kaufpreise, keine Angebote. Zur Wertermittlung dienen Kaufpreise, „bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind“ (§ 9 Abs. 2 ImmoWertV). Vergleichspreise sind „Kaufpreise solcher Grundstücke“, die zum zu bewertenden Objekt passen (§ 25 ImmoWertV). Der Angebotspreis im Inserat ist eine Preisvorstellung; ob ein Käufer ihn zahlt, zeigt erst der Kaufvertrag.
Im Folgenden heißt der gesuchte Wert immer Verkehrswert.
Woher die amtlichen Zahlen kommen: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung
Für die Wertermittlung „werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet“ (§ 192 Abs. 1 BauGB). Sie bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern.
Ihre Datenbasis ist die Kaufpreissammlung. Jeder Vertrag, mit dem jemand ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung gegen Entgelt überträgt, ist „von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden“ (§ 195 Abs. 1 BauGB). Der Notar muss also jeden Kaufvertrag dorthin schicken. Der Gutachterausschuss wertet die Sammlung aus und ermittelt daraus Bodenrichtwerte und weitere Daten für die Wertermittlung (§ 193 Abs. 5 BauGB).
In die Sammlung selbst schauen können Sie nur eingeschränkt. Auskünfte daraus „sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen“ (§ 195 Abs. 5 BauGB). In Berlin erhalten Privatpersonen laut ServicePortal nur „blockbezogene (anonymisierte, nicht grundstücksbezogene) Auskünfte … bei Darlegung des berechtigten Interesses“. Die Gebühr für bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum beträgt 146,00 € Grundgebühr bis 12 Datensätze und 10,40 € je weiterem Datensatz (VermGebO Tarifstelle 7007). In Leipzig kostet eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung bis 5 Kauffälle je 20 €, je weiterem Kauffall 10 €, mindestens 30 € (Kostenverzeichnis Nr. 4.1).
Für die meisten Eigentümer reichen die veröffentlichten Auswertungen: die Marktberichte und die Bodenrichtwerte.
Amtliche Quellen in Ihrer Stadt
Das Bewertungsrecht ist bundesweit gleich. Unterschiede gibt es bei Zuständigkeit, Datenangebot und Gebühren der Gutachterausschüsse.
| Stadt | Was es gibt | Wo |
|---|---|---|
| Berlin | Bodenrichtwerte jährlich zum 1. Januar, Immobilienpreis-Info (Preisniveau Wohnungseigentum aus der Kaufpreissammlung), Immobilienmarktbericht 2025/2026 | Gutachterausschuss Berlin, Immobilienpreis-Info |
| Leipzig | Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 (Themenstadtplan, BORIS.Sachsen), Marktbericht 2026 mit Ertragsdaten für Eigentumswohnungen | Gutachterausschuss Leipzig, BORIS.Sachsen |
| Hamburg | Bodenrichtwerte jährlich in BORIS.HH, Immobilienmarktbericht 2026; vorläufige Vergleichswerte über IDA.HH (kostenpflichtig) | BORIS.HH, Gutachterausschuss Hamburg |
| Magdeburg | Ein Gutachterausschuss für ganz Sachsen-Anhalt, Geschäftsstelle beim LVermGeo; Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 in der Webanwendung | LVermGeo Sachsen-Anhalt |
| Bundesweit | BORIS-D als Übersicht „zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Bundesländer“ | BORIS-D |
Berlin
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sitzt bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Fehrbelliner Platz 4, 10707 Berlin. BORIS Berlin bietet laut Gutachterausschuss „die kostenfreie Onlineabfrage der Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1964“; die Jahrgänge 2002 bis 2026 stehen direkt in BORIS Berlin, ältere über das Geoportal Berlin. Die Immobilienpreis-Info informiert „über die allgemeinen Preisniveaus in den Teilmärkten Baugrundstücke, Einfamilienhausgrundstücke und Wohnungseigentum nach Ihren Vorgaben. Als Datengrundlage dienen die ausgewerteten Kauffälle der Kaufpreissammlung.“ Für steuerliche Zwecke gilt laut Gutachterausschuss: „amtliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten – insbesondere für steuerliche Zwecke – weiterhin nur über die jeweiligen Länderportale“, also nicht über BORIS-D. Weitere Regeln für Eigentümer in der Hauptstadt: Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.
Leipzig
Der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig sitzt im Stadthaus, Burgplatz 1, 04109 Leipzig. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 wurden am 26.02.2026 beschlossen und stehen seit 06.03.2026 online; die Einsicht online oder in der Geschäftsstelle ist laut Stadt kostenfrei, eine schriftliche Auskunft kostet 30 € je Wert. Von den Marktberichten in Berlin, Leipzig und Hamburg weist nur der Leipziger Ertragsdaten für Eigentumswohnungen zur Wertermittlung aus (Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren). Mehr zur Stadt: Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig.
Hamburg
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gehört zum Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV). Der Bodenrichtwert „wird jährlich vom Gutachterausschuss ermittelt und in BORIS.HH, der interaktiven Bodenrichtwertkarte von Hamburg veröffentlicht“; die Auskunft dort ist ohne Gebühr. Der Immobilienmarktbericht 2026 enthält einen Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen und einen Umrechnungsfaktor für vermietete Wohnungen. Mehr zur Stadt: Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg.
Magdeburg
Sachsen-Anhalt hat einen einzigen Gutachterausschuss. Der Standort Magdeburg des LVermGeo, Otto-von-Guericke-Straße 15, 39104 Magdeburg, ist zuständig für die „Landeshauptstadt Magdeburg, Landkreise Harz und Börde, Salzlandkreis“. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 sind beschlossen und in der Webanwendung ohne Gebühr einsehbar; eine schriftliche Auskunft ist kostenpflichtig. Ein Gutachten beantragen Sie online oder per Vordruck.
Bodenrichtwert richtig lesen
Bodenrichtwerte sind „durchschnittliche Lagewerte für den Boden“. In bebauten Gebieten werden sie mit dem Wert ermittelt, „der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre“ (§ 196 Abs. 1 BauGB). „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ (§ 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB)
Drei Punkte, die oft falsch verstanden werden:
- Er gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche, nicht Wohnfläche. Bezugsgröße ist ein „unbebautes und fiktives Grundstück“, typisch für die Zone; je Zone gibt es einen Wert, „Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig“ (§ 13 ImmoWertV).
- Er ist kein Wohnungswert. Der Gutachterausschuss Leipzig schreibt wörtlich: „Bodenrichtwerte stellen keine Verkehrswerte dar.“ Berlin: Sie „berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke, eignen sich aber als Ausgangswerte für die Marktorientierung“.
- Für Ihre Wohnung zählt er nur anteilig. Als Wohnungseigentümer gehört Ihnen ein Miteigentumsanteil am Grundstück; der steht in der Teilungserklärung. Außerdem zeigt der Bodenrichtwert, wie gefragt die Lage ist.
Berlin hat zum 01.01.2026 laut Marktbericht ein „unverändertes Bodenrichtwertniveau … für Bauland des Geschosswohnungsbaus“ festgestellt.
Die drei Verfahren der ImmoWertV und welches für Ihre Wohnung passt
„Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.“ Gewählt wird nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr und der Eignung der Daten; „die Wahl ist zu begründen“ (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Den Verkehrswert leitet der Gutachter aus dem Ergebnis „unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit“ ab (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV).
| Verfahren | Kernidee | Typischer Einsatz |
|---|---|---|
| Vergleichswert (§ 24 ImmoWertV) | Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder ein Vergleichsfaktor je m² Wohnfläche, an das Objekt angepasst | Eigentumswohnungen, selbst genutzt oder frei |
| Ertragswert (§ 27 ImmoWertV) | Marktüblich erzielbare Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, mit Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz | Renditeobjekte, vermietete Häuser |
| Sachwert (§ 35 ImmoWertV) | Wert der Gebäude und Außenanlagen plus Bodenwert, angepasst mit einem Sachwertfaktor | Vor allem selbst genutzte Häuser |
Vergleichswert. Er wird „aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen“ ermittelt oder durch Multiplikation eines angepassten Vergleichsfaktors mit der Bezugsgröße, etwa der Wohnfläche (§ 24 Abs. 1 und 2 ImmoWertV). Ein Beispiel für einen solchen Faktor: Der Hamburger Gutachterausschuss veröffentlicht einen Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen mit einer Formel aus 12 Merkmalen, darunter Lage, Baujahr, Erdgeschoss- und Dachgeschosslage, Einbauküche, Aufzug, Wohnfläche und Modernisierung (Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kap. 7.6.1).
Ertragswert. Grundlage sind „marktüblich erzielbare[] Erträge“ (§ 27 Abs. 1 ImmoWertV); die tatsächliche Miete zählt nur, „wenn sie marktüblich erzielbar“ ist (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Abgezogen werden Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten (§ 32 Abs. 1 ImmoWertV). Für Wohnungen ist das Verfahren seltener: Hamburg schreibt zu seinem Liegenschaftszinssatz für Eigentumswohnungen, er „ist nicht zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Eigentumswohnung vorgesehen, sondern nur zur Wertermittlung von Wohnrechten u.ä.“. Leipzig dagegen weist Ertragsdaten für Eigentumswohnungen aus.
Sachwert. Der Sachwert ergibt sich aus den Sachwerten der baulichen und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert (§ 35 Abs. 1 ImmoWertV).
Dass Eigentumswohnungen in der Regel im Vergleichswertverfahren bewertet werden, steht so nicht in der ImmoWertV. Das Steuerrecht schreibt es für die Erbschaft- und Schenkungsteuer vor: Wohnungseigentum ist dort „grundsätzlich“ im Vergleichswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Wie Sie die Rendite einer vermieteten Wohnung berechnen, steht im Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Rendite rechnen.
Selbst grob einordnen: ein Beispiel mit amtlichen Zahlen
So nutzen Sie einen Marktbericht für eine erste Einordnung. Beispiel Leipzig, sanierte Altbauwohnung, 68 m², ohne Stellplatz, Wiederverkauf:
- Segment im Marktbericht suchen. Marktbericht Leipzig 2026, Tabelle 99: sanierter Altbau, Wiederverkauf, ohne Stellplatz, 1.902 Fälle im Jahr 2025, Median 2.770 €/m², Mittelwert 2.850 €/m².
- Mit der Wohnfläche multiplizieren. 68 m² × 2.770 €/m² = 188.360 €.
- Nach Verfügbarkeit unterscheiden. Tabelle 101: bezugsfrei Median 2.971 €/m², also 202.028 €; vermietet Median 2.612 €/m², also 177.616 €.
- Spanne beachten. Im selben Segment reichen die Preise von 1.013 bis 6.103 €/m². Lage, Zustand, Etage und Ausstattung verschieben den Wert stärker als jede Durchschnittszahl.
Das ist ein Durchschnitt, kein Verkehrswert Ihrer Wohnung.
Zum Vergleich Berlin: Der Durchschnittskaufpreis aller nicht in Paketen verkauften Eigentumswohnungen lag 2025 bei 5.511 €/m² (2024: 5.251 €/m²), bei einer mittleren Wohnfläche von 70,92 m² (Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Kap. 5.5). Hamburg: Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Mittel 515.000 €; die mittlere Wohnfläche lag bei 76 m², der mittlere Preis bei 6.345 €/m² (3.115 Fälle; Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kap. 3.3).
Für vermietete Wohnungen: der Ertragsfaktor. Leipzig weist für den Wiederverkauf sanierter Altbauwohnungen 2025 (Restnutzungsdauer 35 bis 49 Jahre, 252 Fälle) einen Rohertragsfaktor von 29,3 aus, bei einer mittleren Nettokaltmiete von 8,63 €/m² und 75 m² (Tabelle 121). Rechnung: 75 m² × 8,63 € × 12 = 7.767,00 € Jahresnettokaltmiete × 29,3 = 227.573 €, rund 3.034 €/m²; das Tabellenmittel des Kaufpreises liegt bei 2.981 €/m². Das zeigt die Logik eines Ertragsfaktors (§ 20 Abs. 3 Nr. 2 ImmoWertV), kein vollständiges Ertragswertverfahren: Bodenwert, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer fehlen.
Was den Wert Ihrer Wohnung hebt oder drückt
Die ImmoWertV nennt als wertbeeinflussende Merkmale unter anderem Lage, Ertragsverhältnisse, Ausstattung und Qualität „einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit“, baulichen Zustand, Alter und Restnutzungsdauer sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (§ 2 Abs. 3, § 5 Abs. 4 ImmoWertV).
| Faktor | Wirkung und Beleg | Wo Sie die Zahl finden |
|---|---|---|
| Lage und Wohnlage | Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Umwelteinflüsse (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) | Bodenrichtwert, Wohnlage im Mietspiegel |
| Baujahr, Zustand, Modernisierung | Unterlassene Instandhaltung kann die Restnutzungsdauer „verkürzen“ (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV); Baumängel und Bauschäden führen zu Abschlägen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) | Protokolle, Beschluss-Sammlung, Energieausweis |
| Vermietet oder frei | Vermietete Wohnungen erzielten in den ausgewerteten Segmenten in Berlin und Leipzig 2025 niedrigere Preise je m² | Marktbericht, Mietvertrag |
| Hausgeld und Erhaltungsrücklage | Berlin: Bei Weiterverkäufen „dürfte … die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung beeinflussen“ | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht |
| Beschlossene Sonderumlage | Der Käufer haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage | Beschluss-Sammlung, Protokolle |
Vermietet oder frei
Wie stark eine Vermietung den Preis drückt, hängt von Miete und Markt ab; eine feste Prozentzahl gibt es nicht. Die amtlichen Zahlen:
- Leipzig 2025 (sanierter Altbau, Wiederverkauf, ohne Stellplatz): bezugsfrei Median 2.971 €/m² (653 Fälle), vermietet Median 2.612 €/m² (1.052 Fälle). Der Median vermieteter Wohnungen liegt damit rund 12 % unter dem bezugsfreier.
- Berlin 2025 (umgewandelte Altbauwohnungen bis Baujahr 1919): vermietet 4.017 €/m² (904 Fälle), bezugsfrei 5.833 €/m² (2.177 Fälle), im Mittel rund 31 % Unterschied.
- Hamburg rechnet mit einem Umrechnungsfaktor: Verkehrswert vermietet geteilt durch unvermietet = 0,6578 + 0,0513 × Rendite in Prozent, wobei die Rendite die marktübliche Jahresnettokaltmiete × 100 geteilt durch den Verkehrswert unvermietet ist. Beispiel: unvermietet 400.000 €, marktübliche Jahresnettokaltmiete 12.000 €, Rendite 3 %. Faktor 0,8117, vermietet also rund 324.700 €, ein Abschlag von rund 19 %. Bei 1 % Rendite weist die Tabelle 29 % Abschlag aus, bei 6,7 % keinen. Der Faktor beruht auf 2.815 Verkäufen aus 2014 bis 2018 und gilt nur für Hamburg.
Die Prozentwerte für Leipzig und Berlin sind eigene Rechnungen aus verschiedenen Segmenten, keine Regel. Was ein Mietvertrag für Käufer bedeutet, steht im Beitrag Vermietete Wohnung kaufen.
Hausgeld, Erhaltungsrücklage und Sonderumlage
Käufer einer Eigentumswohnung kaufen die Finanzen der Eigentümergemeinschaft mit. Die Ansammlung einer „angemessenen Erhaltungsrücklage“ gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Den Stand der Rücklagen finden Sie im Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich erstellt und der „jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen“ ist (§ 28 Abs. 4 WEG). Wie Sie die Zahlen lesen, erklären die Beiträge Hausgeld in der WEG, Erhaltungsrücklage der WEG und Jahresabrechnung prüfen.
Bei Sonderumlagen hat der BGH entschieden: Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn sie vorher beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Leitsätze a und b). Einzelheiten im Beitrag Sonderumlage in der WEG.
Milieuschutz und Umwandlung
Im Milieuschutzgebiet sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig; die Länder können per Verordnung auch die Begründung von Wohnungseigentum genehmigungspflichtig machen (§ 172 Abs. 1 BauGB). Hinzu kommt § 250 BauGB für die Umwandlung in angespannten Wohnungsmärkten, mit Verordnungen bis längstens 31.12.2030. Für eine bestehende Eigentumswohnung gilt: Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde steht ihr „nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ (§ 24 Abs. 2 BauGB). In Berlin ist die Lage zu einem Milieuschutzgebiet einer der Indikatoren des Wohnlagemodells für den Mietspiegel 2026.
Um wie viel Milieuschutz den Preis einer bestehenden Wohnung ändert, belegt keine amtliche Quelle. Die Regeln vor Ort stehen in Milieuschutz in Berlin, Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin, Umwandlung in Hamburg und Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig.
Online-Bewertung: was sie kann und was nicht
Online-Bewertungen rechnen mit Durchschnittsdaten und Ihren Angaben. Niemand besichtigt die Wohnung, besondere Merkmale wie ein Bauschaden, eine beschlossene Sonderumlage oder ein ungewöhnlicher Mietvertrag fehlen. Die Gutachterausschüsse sagen das über ihre eigenen Online-Angebote selbst:
- Hamburg zu den vorläufigen Vergleichswerten in IDA.HH: Sie geben „eine gute Orientierung beim Erwerb oder Verkauf von … Eigentumswohnungen …. Objektspezifische Grundstücksmerkmale werden jedoch nicht berücksichtigt. Die Genauigkeit eines Gutachtens wird hiermit somit nicht erreicht.“
- Berlin zur Immobilienpreis-Info: Sie informiert über die „allgemeinen Preisniveaus“.
Für Online-Werte gilt dasselbe wie für Bodenrichtwerte: Sie geben eine Orientierung, nicht den Verkehrswert. Gleichen Sie ein Ergebnis mit dem Marktbericht Ihres Segments ab. Liegt es weit über dem Median, fragen Sie, womit die Abweichung begründet ist.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Ein Gutachten brauchen Sie, wenn ein Dritter den Wert akzeptieren muss oder viel Geld davon abhängt.
| Anlass | Warum | Grundlage |
|---|---|---|
| Erbe, Pflichtteil | Der Pflichtteil richtet sich nach dem Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls, „soweit erforderlich, durch Schätzung“ | §§ 2311, 2314 BGB |
| Scheidung, Zugewinn | Anfangs- und Endvermögen werden mit dem Wert am Stichtag angesetzt; jeder Ehegatte kann die Wertermittlung verlangen | §§ 1376, 1379 BGB |
| Schenkung, Erbschaftsteuer | Niedrigeren Wert als den Steuerwert nachweisen | § 198 BewG |
| Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung | Aufteilung auf Grund und Gebäude im Streit mit dem Finanzamt | BFH IX R 26/19 |
| Streit unter Miteigentümern oder Erben | Ein neutraler Wert schafft eine Verhandlungsgrundlage | Verkehrswert nach § 194 BauGB |
Pflichtteil. Ist der Pflichtteilsberechtigte nicht Erbe, kann er verlangen, „dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird“ (§ 2314 Abs. 1 BGB); die Kosten „fallen dem Nachlass zur Last“ (§ 2314 Abs. 2 BGB). Das gilt auch, wenn der Erbe die Wohnung schon verkauft hat. Für die Berechnung orientiert sich der Wert bald nach dem Erbfall verkaufter Gegenstände, von außergewöhnlichen Verhältnissen abgesehen, grundsätzlich am erzielten Verkaufspreis, außer der Pflichtteilsberechtigte trägt Tatsachen vor und stellt unter Beweis, dass der Erlös nicht dem Verkehrswert zur Zeit des Erbfalls entsprach. Ein Gutachten gerade eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann er nicht verlangen; maßgebend ist ein unparteiischer Sachverständiger (BGH, Urteil vom 29.09.2021, IV ZR 328/20, Leitsatz, Rn. 9, 11, 12). Mehr zur geerbten Wohnung: Wohnung in der WEG geerbt.
Finanzamt. Als Nachweis eines niedrigeren Werts „kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses … oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen“ (§ 198 Abs. 2 BewG, für Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021). Ob das Gutachten den Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung; erbracht ist er, wenn dem Gutachten ohne weitere Beweiserhebung gefolgt werden kann (BFH, Urteil vom 05.12.2019, II R 9/18, Leitsatz 3). Die damals verlangte Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige gilt nach der Neufassung des § 198 Abs. 2 BewG nicht mehr. Statt eines Gutachtens kann auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind (§ 198 Abs. 3 BewG).
Abschreibung. Die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung gewährleistet eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht; bei streitiger Bewertung holt das Finanzgericht in der Regel das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19, Leitsätze 1 bis 3; Fall: vermietete Eigentumswohnung). Mehr dazu in AfA für Vermieter. Ein Gutachten über die Restnutzungsdauer ist etwas anderes als ein Verkehrswertgutachten: siehe Restnutzungsdauergutachten.
Gutachterausschuss oder Sachverständiger?
- Gutachterausschuss: Er erstattet Gutachten über den Verkehrswert auf Antrag unter anderem der „Eigentümer, ihnen gleichstehende[n] Berechtigte[n], Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte[n], für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist“, und von Gerichten (§ 193 Abs. 1 BauGB). Die Gutachten „haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist“ (§ 193 Abs. 3 BauGB). Leipzig rechnet mit „mindestens zwei Ortstermine[n]“, Hamburg mit „ein oder zwei Ortsbesichtigungen“. Wohnungen dürfen dabei nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden (§ 197 Abs. 1 Satz 4 BauGB).
- Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger: Er wird für ein Sachgebiet bestellt, wenn er „besondere Sachkunde“ nachweist, und ist darauf vereidigt, seine Aufgaben „unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch“ zu erfüllen (§ 36 Abs. 1 GewO).
- Zertifizierter Sachverständiger: Für das Finanzamt nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich auch Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert worden sind.
„Kurzgutachten“ ist kein Begriff aus BauGB, ImmoWertV oder BewG. Klären Sie vor dem Auftrag, wofür das Gutachten reichen muss: für Ihre eigene Preisvorstellung, für Miterben, für das Familiengericht oder für das Finanzamt.
Was ein Gutachten kostet
| Stelle | Gebühr | Beispiel |
|---|---|---|
| Gutachterausschuss Leipzig | Nach Tarif und Verkehrswert: bis 50.000 € 1.300 €; über 100.000 bis 250.000 € 8,0 ‰ + 1.300 € (Kostenverzeichnis Tarifstelle 6.1) | Annahme Verkehrswert 200.000 €: 2.900 € netto, 3.451 € mit 19 % Umsatzsteuer |
| Gutachterausschuss Hamburg | 6.000 € Grundbetrag + 0,2 % des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts (GebOVerm 2026, Nr. 11) | Annahme Verfahrenswert 400.000 €: 6.800 € netto, 8.092 € mit Umsatzsteuer |
| Gutachterausschuss Berlin | Nach Tarifstellen 7000 und 7001 VermGebO, abhängig vom Verkehrswert; laut ServicePortal „in der Regel einen vierstelligen Betrag“ | Keine Angabe |
| Privater Sachverständiger | Frei vereinbart; eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es nicht, die HOAI regelt keine Wertermittlung | Angebot einholen |
| Vom Gericht herangezogener Sachverständiger | 125 € je Stunde für die „Bewertung von Immobilien und Rechten an Immobilien“ (JVEG Anlage 1 Nr. 7) | Nur bei Heranziehung durch Gericht, Staatsanwaltschaft und weitere Stellen nach § 1 JVEG |
Zur Leipziger Gebühr: Eine erneute Bewertung binnen zwei Jahren ohne grundlegende Änderung kostet 20 % weniger; ist das Grundstück mit Rechten belastet, wird die Gebühr aus dem unbelasteten Wert berechnet und um 20 % erhöht; Zusatzaufwand wie ein weiterer Ortstermin wird zusätzlich berechnet. In Hamburg kostet jeder zusätzliche Wert 3.000 €. Die Beispiele oben enthalten solche Zuschläge nicht.
Zur Bearbeitungszeit schreibt das ServicePortal Berlin (Stand 03.10.2026): „im Einzelfall eine Bearbeitungszeit von derzeit mindestens einem Jahr üblich“. Hamburg: Die Dauer „schwankt, eine aktuelle Auskunft hierüber erhalten Sie auf telefonische Anfrage“. Planen Sie bei Fristen, etwa im Erbfall, entsprechend früh.
Beim Pflichtteil trägt der Nachlass die Kosten der Wertermittlung, wenn der Pflichtteilsberechtigte nicht Erbe ist (§ 2314 Abs. 2 BGB).
Der Wert vom Finanzamt ist nicht der Verkaufswert
Grundsteuerwert und Grundbesitzwert für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sind nach dem Bewertungsgesetz typisierte Werte, keine Verkehrswerte. Das ServicePortal Berlin schreibt: „Die Bewertung von Immobilien für steuerliche Belange wird regelmäßig von der Finanzverwaltung vorgenommen und unterscheidet sich von der Verkehrswertermittlung.“ Wer den Steuerwert für zu hoch hält, kann einen niedrigeren Wert nachweisen, bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach § 198 BewG, bei der Grundsteuer im Bundesmodell (Berlin, Sachsen) nur, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert „um mindestens 40 Prozent übersteigt“ (§ 220 Abs. 2 BewG). Hamburg hat ein eigenes Grundsteuergesetz.
Ob sich der Nachweis in Ihrem Fall lohnt, klärt eine Steuerberatung. Zur Grundsteuer: Grundsteuer in Berlin, Grundsteuer in Leipzig und Sachsen, Grundsteuer in Hamburg. Steuern beim Verkauf selbst behandelt Immobilie steuerfrei verkaufen.
So gehen Sie vor
- Unterlagen sammeln: Wohnfläche, Baujahr, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Protokolle und gegebenenfalls den Mietvertrag. Was Ihnen fehlt, fordern Sie bei der Verwaltung an, etwa mit der Vorlage E-Mail: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Welche Unterlagen Käufer erwarten, steht in Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.
- Bodenrichtwert und Lage nachsehen: im Bodenrichtwertportal Ihres Landes (BORIS Berlin, BORIS.Sachsen, BORIS.HH, Sachsen-Anhalt).
- Marktbericht lesen: das Segment suchen, das Ihrer Wohnung am nächsten kommt (Baujahr, Erst- oder Wiederverkauf, vermietet oder bezugsfrei), und Median und Spanne notieren.
- Eigene Wohnung einordnen: Zustand, Etage, Ausstattung, Vermietung, Hausgeld, Rücklage und beschlossene Sonderumlagen ehrlich gegen den Durchschnitt halten.
- Anlass prüfen: Reicht eine Orientierung, etwa für die eigene Preisvorstellung, oder muss ein Dritter den Wert anerkennen (Erben, Familiengericht, Finanzamt)? Dann brauchen Sie ein Gutachten von einer passenden Stelle.
- Vor dem Verkauf eine Markteinschätzung einholen: Wer verkaufen will, braucht neben den Daten eine Einschätzung, zu welchem Preis sich die Wohnung vermarkten lässt. Wie Sie den Preis selbst festlegen, zeigt Wohnung ohne Makler verkaufen; woran Sie eine fundierte Bewertung durch einen Makler erkennen, Guten Makler erkennen.
A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, bietet in Berlin, Leipzig und Magdeburg eine Markteinschätzung für den Verkauf an. Sie ist kein Verkehrswertgutachten und kein Nachweis gegenüber Finanzamt, Familiengericht oder Pflichtteilsberechtigten. Für rechtliche Fragen im Einzelfall, etwa zu Pflichtteil oder Zugewinn, ist eine anwaltliche Beratung der richtige Ansprechpartner, für Erbschaft-, Schenkung- und Grundsteuer eine Steuerberatung. Wer als Käufer einen Kaufpreis prüfen will, findet die Schritte in der Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung.
