Wohnung in der WEG geerbt: 6 Schritte, 3 Fristen und wer das Hausgeld zahlt

Die Nachricht vom Nachlassgericht ist da, der Verwalter fragt, wer künftig das Hausgeld zahlt, und im Grundbuch steht noch der Name des Verstorbenen. Wer eine Eigentumswohnung erbt, muss in den ersten Wochen und Monaten einiges klären: ob Sie die Erbschaft annehmen, welchen Nachweis das Grundbuchamt verlangt, ab wann das Hausgeld Ihre eigene Schuld ist und wie mehrere Erben in der Eigentümerversammlung abstimmen. Drei Fristen zählen dabei: sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt und zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung.

Diese Seite zeigt die Schritte mit den Rechtsgrundlagen. Sie ist eine allgemeine Information; bei einem überschuldeten Nachlass, Streit unter Erben oder Fragen zur Erbschaftsteuer im Einzelfall helfen ein Notar, ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Steuerberater.

Was ist jetzt zu tun? Die Schritte im Überblick

Die Reihenfolge ergibt sich aus den Fristen. Nur zwei Schritte haben eine gesetzliche Frist, einer eine Gebührenfrist; für die übrigen gibt es keine feste Frist, sie eilen aber praktisch.

Schritt	Frist	Grundlage
1. Annehmen oder ausschlagen	6 Wochen ab Kenntnis, mit Auslandsbezug 6 Monate	§§ 1943, 1944 BGB
2. Erbnachweis beschaffen	keine gesetzliche Frist	§ 35 GBO, § 2353 BGB
3. Grundbuch berichtigen lassen	gebührenfrei bei Antrag binnen 2 Jahren seit dem Erbfall	KV Nr. 14110 GNotKG, § 82 GBO
4. Verwalter informieren, Kontakt­person nennen	keine gesetzliche Frist, praktisch sofort	§ 25 Abs. 2, 3 WEG
5. Hausgeld weiterzahlen	ab Fälligkeit laut Wirtschafts­plan	§ 16 Abs. 2, § 28 WEG
6. Erbschaft dem Finanzamt anzeigen	3 Monate ab Kenntnis	§ 30 ErbStG

Die folgenden Abschnitte erklären jeden Schritt, dazu die Besonderheiten bei mehreren Erben, bei einer vermieteten Wohnung und die zuständigen Stellen in Berlin und Leipzig.

Sind Sie schon Eigentümer? Erbfall, Annahme und Ausschlagung

Ja, mit dem Erbfall. „Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über“ (§ 1922 Abs. 1 BGB). Dazu gehört die Wohnung; Sie werden Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Sie können die Erbschaft aber ausschlagen (§ 1942 Abs. 1 BGB), binnen sechs Wochen, nachdem Sie vom Anfall und vom Grund der Berufung erfahren haben; bei einem Testament beginnt die Frist nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Mit Ablauf der Frist gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).

„Wer erbt, erbt auch die Schulden“, schreibt das Land Berlin. Ausgeschlagen wird durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht, entweder zur Niederschrift des Gerichts oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 Abs. 1 BGB); eine einfache privatschriftliche Erklärung genügt nicht. Geht die Erklärung über einen Notar, muss sie bis zum Fristende beim Nachlassgericht eingegangen sein.

Fragen Sie deshalb vor Fristablauf beim Verwalter nach offenem Hausgeld und beschlossenen Sonderumlagen. Das ist eine praktische Nachfrage, kein gesetzlicher Auskunftsanspruch.

Erbschein oder notarielles Testament: Welcher Nachweis reicht?

Das Grundbuchamt akzeptiert als Nachweis der Erbfolge grundsätzlich nur einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einem Testament oder Erbvertrag in einer öffentlichen Urkunde, genügen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung; hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 GBO).

Ausgangslage	Nachweis für das Grundbuch
Kein Testament, gesetzliche Erbfolge	Erbschein
Handschrift­liches Testament	Erbschein
Notarielles Testament oder Erbvertrag	Urkunde mit Eröffnungs­niederschrift; Erbschein nur, wenn das Grundbuchamt ihn verlangt
Auslandsbezug	Europäisches Nachlass­zeugnis möglich

Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht auf Antrag; er bezeugt das Erbrecht und bei Miterben die Größe des Erbteils (§ 2353 BGB). Er kostet zwei Gebühren nach Tabelle B: 1,0 für das Verfahren und 1,0 für die eidesstattliche Versicherung (KV Nr. 12210, 23300 GNotKG). Maßgeblich ist der Wert des Nachlasses beim Erbfall abzüglich der Schulden des Verstorbenen (§ 40 Abs. 1 GNotKG).

Rechenbeispiel (angenommener Reinnachlass 300.000 €): Eine 1,0-Gebühr beträgt 635 €, beide Gebühren zusammen 1.270 €. Das sind nur die Gebühren, ohne Auslagen und ohne Umsatzsteuer, falls Sie die Versicherung bei einem Notar abgeben.

Grundbuch berichtigen: binnen zwei Jahren ohne Gebühr

Das Grundbuch wird nach einem Todesfall nicht automatisch berichtigt. Das Grundbuchamt soll den Erben die Pflicht auferlegen, die Berichtigung zu beantragen und die Unterlagen zu beschaffen (§ 82 GBO). Vom Erbfall erfährt es durch das Nachlassgericht, wenn diesem Grundbesitz im Nachlass bekannt ist (§ 83 GBO).

Warten kostet Geld: Die Gebühr „wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird“, auch nach einer Erbauseinandersetzung (KV Nr. 14110 Anm. Abs. 1 GNotKG). Danach fällt eine 1,0-Gebühr nach dem Verkehrswert der Wohnung an, bei 300.000 € also 635 €; berichtigt das Grundbuchamt von Amts wegen (§ 82a GBO), das Doppelte (KV Nr. 14111 GNotKG).

1. Grundbuchamt ermitteln: das Amt, bei dem das Grundbuch der Wohnung geführt wird.
2. Antrag schriftlich stellen.
3. Nachweis beifügen: in Berlin eine Ausfertigung des Erbscheins (Kopien reichen nicht) oder beglaubigte Kopien von notariellem Testament und Eröffnungsprotokoll.
4. Eintragung abwarten.

Für einen Verkauf müssen Sie nicht vorher selbst eingetragen sein (§ 40 Abs. 1 GBO), den Erbnachweis brauchen Sie trotzdem; für eine neue Grundschuld gilt die Ausnahme nicht (§ 39 Abs. 1 GBO). Prüfen Sie dann auch die Unterlagen für den Verkauf einer Eigentumswohnung und ob die Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungszustimmung vorsieht.

Hausgeld nach dem Erbfall: Wer zahlt, und mit welchem Vermögen?

Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach Miteigentumsanteil, soweit nichts Abweichendes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG); die Vorschüsse stehen im Wirtschaftsplan. Für Erben zählt, wann eine Forderung entstanden ist:

Forderung	Wer haftet, womit
Rückstände des Verstorbenen	Nachlass­verbindlichkeit (§ 1967 BGB); Haftung beschränkbar auf den Nachlass durch Nachlass­verwaltung oder Nachlass­insolvenz (§ 1975 BGB), bei fehlender Masse Dürftigkeits­einrede (§ 1990 BGB)
Hausgeld, das nach dem Erbfall fällig oder beschlossen wird	nach dem BGH in der Regel spätestens nach Annahme oder Fristablauf, wenn der Erbe die Wohnung nutzen kann, eine eigene Schuld des Erben, der dann auch mit seinem Vermögen haftet
Mehrere Erben	Gesamtschuldner für gemeinschaftliche Nachlass­verbindlichkeiten (§ 2058 BGB); bis zur Teilung kann jeder, von Ausnahmen abgesehen, die Zahlung aus seinem eigenen Vermögen verweigern (§ 2059 BGB); das gilt für Nachlass­verbindlichkeiten, nicht für Hausgeld, das nach dem BGH eine eigene Schuld der Erben ist

Maßstab des BGH ist, ob dem Erben das Halten der Wohnung als Verwaltung des Nachlasses zuzurechnen ist: in der Regel spätestens nach Annahme oder Fristablauf, wenn er die Wohnung faktisch nutzen kann; auch Leerstehenlassen zählt (Urteil vom 05.07.2013, V ZR 81/12, Rn. 16, zum Recht vor dem 01.12.2020). Vor der Annahme kann die Gemeinschaft Nachlassansprüche nicht gegen den Erben einklagen (§ 1958 BGB).

Wege aus der persönlichen Haftung nennt der BGH selbst (Rn. 18): die Erbschaft binnen sechs Wochen ausschlagen; bei unerkannter Überschuldung unter bestimmten Voraussetzungen die Annahme anfechten; für künftiges Hausgeld die Wohnung verkaufen oder die Zwangsversteigerung beantragen. Bei überschuldetem Nachlass lassen Sie sich vor Fristablauf beraten.

Mehrere Erben: Stimmrecht und Entscheidungen in der Erbengemeinschaft

Mehrere Erben halten den Nachlass gemeinschaftlich (§ 2032 BGB). In der WEG gilt: „Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben“ (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme; ob Ihre Gemeinschaftsordnung die Stimmen anders verteilt, etwa nach Miteigentumsanteilen, lesen Sie dort nach (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Frage	Was gilt
Laufende Verwaltung	Mehrheit nach der Größe der Erbteile (§ 2038 Abs. 2, § 745 Abs. 1 BGB); notwendige Erhaltungs­maßnahmen darf jeder allein treffen
Verkauf der Wohnung	nur alle Erben gemeinsam (§ 2040 Abs. 1 BGB)
Aufteilung des Nachlasses	jeder Miterbe kann sie jederzeit verlangen (§ 2042 BGB)
Eigenen Erbteil verkaufen	notariell beurkundet; bei Verkauf an einen Dritten Vorkaufsrecht der übrigen Miterben binnen zwei Monaten (§§ 2033, 2034 BGB)

Praktisch bestimmen die Erben einen Miterben als Ansprechpartner und bevollmächtigen ihn für die Versammlung. Vollmachten brauchen Textform (§ 25 Abs. 3 WEG); dafür gibt es die Vorlage Vollmacht für die Eigentümerversammlung. Übernimmt ein Miterbe die Wohnung zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Verwalter informieren: Diese Angaben und Unterlagen braucht die WEG

Eine gesetzliche Frist, den Verwalter zu informieren, gibt es nicht. Ohne Ihre Angaben kann die Verwaltung aber weder Hausgeld richtig einziehen noch Sie einladen; Einladungen zur Versammlung gehen in Textform an die Eigentümer, in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG).

Das teilen Sie der Verwaltung mit:

1. Sterbefall und eine Kopie des Erbnachweises
2. Namen und Anschriften aller Erben
3. Kontaktperson mit Vollmacht in Textform
4. Konto für Hausgeld-Lastschrift und Guthaben
5. ob die Wohnung selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden soll

Das fordern Sie an: letzte Jahresabrechnung, aktuellen Wirtschaftsplan, Beschluss-Sammlung und Niederschriften der letzten Versammlungen, offene Sonderumlagen und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Als Wohnungseigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Wie Sie die Abrechnung lesen, zeigt der Beitrag Jahresabrechnung prüfen. Bei Fragen, die die Verwaltung offenlässt, ist der Verwaltungsbeirat ein weiterer Ansprechpartner.

Vermietete Wohnung geerbt: Mietvertrag, Miete, Kaution

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter: Die Erben treten mit dem Erbfall als Gesamtrechtsnachfolger an die Stelle des Vermieters (§ 1922 BGB). „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) regelt nur die Veräußerung; ein neuer Vertrag ist nicht nötig.

1. Mieter schriftlich informieren: neue Vermieter, Kontaktperson, Konto für die Miete.
2. Ein Konto aller Erben nutzen: Bei mehreren Erben kann der Mieter nur an alle gemeinsam zahlen, und jeder Miterbe kann nur Zahlung an alle verlangen (§ 2039 BGB).
3. Kaution prüfen: Die Mietkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt sein, die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).
4. Offene Abrechnungen erledigen: Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Für Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete und Neuvermietung gelten für Sie die Regeln jedes Vermieters, in Berlin etwa die Mietpreisbremse. Kündigt der Mieter, hilft der Beitrag Mieter kündigt: was nun?.

Steuern im Überblick (ohne Einzelfallberatung)

Ob Erbschaftsteuer anfällt, prüft im Einzelfall ein Steuerberater. Die Grundregeln:

Thema	Was gilt
Anzeige beim Finanzamt	binnen drei Monaten nach Kenntnis; auch bei eröffnetem notariellen Testament, weil Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 1, 3 ErbStG)
Freibeträge	Ehegatte oder Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € (400.000 €, wenn der Elternteil verstorben ist), übrige Steuerklasse I 100.000 €, Steuerklasse II und III 20.000 € (§ 16 Abs. 1 ErbStG); sie gelten jeweils für die Erwerbe von einer Person innerhalb von zehn Jahren
Vermietete Wohnung	Ansatz mit 90 % des Werts (§ 13d ErbStG)
Familienheim	steuerfrei für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder, auch Kinder eines verstorbenen Kindes (Kinder und Enkel bis 200 m² Wohnfläche), wenn der Verstorbene darin wohnte (oder aus zwingenden Gründen nicht konnte) und Sie unverzüglich selbst einziehen; entfällt bei Auszug binnen zehn Jahren ohne zwingende Gründe (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG)
Grunderwerb­steuer	fällt beim Erwerb von Todes wegen und bei der Teilung unter Miterben nicht an (§ 3 Nr. 2, 3 GrEStG)
Grundsteuer	Die Wohnung wird Ihnen zum 01.01. des Folgejahres zugerechnet (§ 9 GrStG, § 222 BewG)

Überträgt ein Erbe die Wohnung bei der Nachlassteilung auf einen Miterben, entfallen 90-%-Ansatz und Familienheim-Befreiung insoweit (§ 13d Abs. 2, § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG). Die Abschreibung (AfA) führen Sie nach den Werten und dem Satz des Verstorbenen fort (§ 11d EStDV). Wie die Zehn-Jahres-Frist für einen steuerfreien Verkauf bei Ihnen läuft, klären Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater; die laufenden Steuern zeigt der Leitfaden Steuern für Vermieter.

Zuständige Stellen in Berlin und Leipzig

Das Recht ist in Berlin und Sachsen dasselbe, nur die Stellen sind verschieden. Das Finanzamt für die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wohnsitz des Verstorbenen, nicht nach der Lage der Wohnung oder Ihrem Wohnsitz (§ 35 Abs. 1 ErbStG).

Berlin

Aufgabe	Zuständig
Erbschein, Ausschlagung	Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen; ausschlagen auch beim Amtsgericht an Ihrem Aufenthaltsort, ein online gebuchter Termin muss in der Sechs-Wochen-Frist liegen
Grundbuch­berichtigung	ausschließlich das Grundbuchamt, bei dem das Grundbuch geführt wird
Erbschaftsteuer	Finanzamt Schöneberg, zentral für Berlin

Leipzig

Aufgabe	Zuständig
Erbschein, Ausschlagung	Amtsgericht Leipzig, Bernhard-Göring-Straße 64; freitags nur mit Termin, wegen der elektronischen Akte längere Bearbeitungszeiten
Grundbuch­berichtigung	Grundbuchamt beim Amtsgericht Leipzig
Erbschaftsteuer	Finanzamt Leipzig I, auch für die Bezirke Döbeln, Eilenburg, Grimma, Leipzig II und Oschatz

Gehört ein ganzes Mietshaus zum Nachlass, das für Miterben in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, ist die Genehmigung im Berliner Milieuschutzgebiet und für die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu erteilen (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2, § 250 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Mehr in den Leitfäden für Berlin und Leipzig und zur Grundsteuer in Berlin und Leipzig.

Hinweis: Allgemeine Information ohne Prüfung des Einzelfalls, Stand 27.09.2026 (Gesetze zuletzt geändert: BGB am 23.07.2026, GBO und ErbStG am 22.06.2026, GNotKG am 10.12.2025, WEG am 10.10.2024). Die Hausgeld-Rechtsprechung des BGH stammt von 2013 und betrifft das WEG vor der Reform zum 01.12.2020.