Ein Mieter zieht ein, eine Wohnung wird geerbt, der Grundsteuerbescheid enthält eine falsche Wohnfläche: Als Eigentümer landen Sie früher oder später bei einem Amt. Welches das ist, hängt von der Lage ab, und in Berlin, Leipzig und Hamburg ist es nicht immer dieselbe Stelle. Diese Übersicht ordnet jeden Behördengang einer Situation zu, nennt Stelle, Gebühr und Frist und führt Sie zur Seite mit den Einzelheiten. Vieles erledigt der Notar ohnehin; wo Sie selbst handeln müssen, steht im ersten Abschnitt. Stand: 03.10.2026.
Drei Stellen, ein Überblick
| Stelle | Wofür Eigentümer dort sind |
|---|---|
| Grundbuchamt beim Amtsgericht | Grundbuchauszug, Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall |
| Stadt oder Bezirk | Meldewesen, Bauaufsicht, Vorkaufsrecht der Gemeinde, Zweckentfremdung, Kataster |
| Finanzamt | Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer (in Leipzig kommt der Grundsteuerbescheid selbst von der Stadt) |
Was Notar und Hausverwaltung ohnehin erledigen und was bei Ihnen bleibt
Viele Eigentümer suchen Formulare, die sie gar nicht brauchen. Beim Kauf übernimmt der Notar die meisten Behördenkontakte. Selbst gefragt sind Sie vor allem beim Vermieten, im Erbfall und bei der Grundsteuer.
| Aufgabe | Wer sie erledigt | Grundlage |
|---|---|---|
| Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht der Gemeinde | In der Regel das beurkundende Notariat | § 28 Abs. 1 BauGB; Behördenseiten Berlin, Leipzig, Hamburg |
| Anzeige des Kaufvertrags an das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) | Der Notar, elektronisch und binnen zwei Wochen nach der Beurkundung | § 18 Abs. 1, Abs. 3 GrEStG |
| Eigentumswechsel durch Kauf für die Grundsteuer | Laut Senatsverwaltung für Finanzen Berlin der Notar, nicht der Eigentümer | SenFin Berlin, FAQ Grundsteuer |
| Wohnungsgeberbestätigung beim Einzug | Sie als Wohnungsgeber oder eine von Ihnen beauftragte Person, etwa die Hausverwaltung | § 19 Abs. 1 Satz 2 BMG |
| Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall | Die Erben selbst | § 82 GBO, § 35 GBO |
| Anzeige der Erbschaft an das Finanzamt | Die Erben selbst | § 30 ErbStG |
| Einspruch gegen Grundsteuerbescheide, Änderungsanzeige | Sie als Eigentümer | § 355 AO, § 228 BewG |
Als Eigentümer eingetragen wird der Käufer erst, wenn dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (§ 22 Abs. 1 GrEStG).
Vermieten: Einzug bestätigen, Ferienwohnung und Leerstand
| Anlass und Verfahren | Stelle in Berlin, Leipzig, Hamburg | Gebühr und Frist |
|---|---|---|
| Mieter zieht ein: Wohnungsgeberbestätigung | Sie stellen die Bestätigung dem Mieter aus, er legt sie bei der Anmeldung vor. Formulare: Berlin Muster des Landesamts für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten, Leipzig Formular der Stadt (Fassung 05/2026), Hamburg Vordruck EA – 6700-25 – 10.19 | Binnen zwei Wochen nach dem Einzug (§ 17 Abs. 1, § 19 Abs. 1 BMG); Bußgeld bis 1.000 € bei Versäumnis (§ 54 BMG) |
| Wer ist in meiner Wohnung gemeldet? Melderegisterauskunft | Berlin: jedes Bürgeramt oder das Landesamt, formlos schriftlich per Post; Leipzig und Hamburg: Meldebehörde | Unentgeltlich bei Glaubhaftmachung eines rechtlichen Interesses (§ 50 Abs. 4 BMG) |
| Ferienwohnung, Leerstand: Zweckentfremdungsverbot in Berlin | Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt; Antrag schriftlich, keine Online-Einreichung | Laut service.berlin.de: Genehmigung 225 € je Wohneinheit, zeitweise Vermietung der Hauptwohnung 100 €, der Nebenwohnung 150 €; Registriernummer ohne gesonderte Gebühr |
| Ferienwohnung, Leerstand: Zweckentfremdungsverbot in Leipzig | Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung | Genehmigung 30 bis 249 € (Verwaltungskostensatzung, Kommunales Kostenverzeichnis Nr. 6.10) |
| Ferienwohnung, Leerstand: Wohnraumschutz in Hamburg | Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt; Wohnraumschutznummer online | Laut hamburg.de 225 bis 5.200 €, grundsätzlich auch bei Ablehnung oder Rücknahme |
Der Mietvertrag ersetzt die Bestätigung nicht; Berlin und Hamburg sagen das ausdrücklich. Bestätigt wird nur der Einzug. Zum Ausfüllen gibt es die Vorlage Wohnungsgeberbestätigung; wie die Bestätigung in die Neuvermietung passt, zeigt Neuvermietung rechtssicher. Tagesgrenzen, Genehmigungsgründe und Bußgelder zur Ferienwohnung stehen auf den drei Stadtseiten.
Kaufen und verkaufen: Grundbuch, Vorkaufsrecht, Bauakte
| Anlass und Verfahren | Stelle in Berlin, Leipzig, Hamburg | Gebühr und Frist |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug beantragen | Berlin: jedes Amtsgericht mit Grundbuchamt, vor Ort (nicht telefonisch) oder schriftlich per Post oder Fax. Leipzig: Grundbuchamt, Schongauer Straße 5, schriftlich, auch per E-Mail mit handschriftlicher Unterschrift. Hamburg: schriftlich, nicht per E-Mail | 10 € einfach, 20 € amtlich oder beglaubigt (GNotKG KV 17000, 17001) |
| Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht | Antrag in der Regel über das Notariat. Berlin: Bezirksamt, Fachbereich Stadtplanung; Leipzig: Stadtplanungsamt; Hamburg: Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen, dort „Negativattest“ genannt | Berlin 100 € (BauGebO Tarifstelle 14.2); Leipzig 90 € für ein einzelnes Flurstück (Kommunales Kostenverzeichnis Nr. 6.3); Hamburg 10 bis 250 € (GebG Anlage Nr. 5 b) |
| Grunderwerbsteuer | Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an, das Finanzamt erlässt den Bescheid | Anzeige binnen zwei Wochen nach der Beurkundung (§ 18 Abs. 3 GrEStG) |
| Unterlagen für den Verkauf | Welche Unterlagen Sie brauchen und wo Sie sie bekommen: Unterlagen für den Wohnungsverkauf | Siehe dort |
| Bauakte einsehen, Baulasten | Berlin: Bezirksamt; für Leipzig und Hamburg haben wir die Wege noch nicht ausgewertet | Berlin laut service.berlin.de: Bauakteneinsicht mindestens 36 €; Baulasten 17 € Negativbescheinigung, 29 € Abschriften je Grundstück |
| Flurkarte (Liegenschaftskarte) | Berlin: Vermessungsamt des Bezirks; Leipzig: Amt für Geoinformation und Bodenordnung; Hamburg: Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Bestellung online | Berlin 16 € je Blatt; Leipzig noch nicht ausgewertet; Hamburg nach Gebührenordnung, Betrag auf hamburg.de nicht genannt |
Zum Vorkaufsrecht: Die Gemeinde kann es nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt:
„Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.“ (§ 24 Abs. 2 BauGB)
Zur Bearbeitungsdauer nennt das Amtsgericht Leipzig für Grundbuchauszüge derzeit ca. 6 Wochen (abgerufen 03.10.2026); Hamburg nennt sie „vom Einzelfall abhängig“. Das sind Angaben der Behörden, keine Zusagen. Für die Flurkarte meldete service.berlin.de am 03.10.2026, die Dienstleistung stehe „derzeit nicht zur Verfügung“; vor einem Antrag lohnt ein Blick auf die Seite. Ihren eigenen Antrag auf einen Auszug können Sie mit der Vorlage Antrag auf Grundbuchauszug stellen.
Erben: Grundbuch berichtigen, Erbschein, Anzeige an das Finanzamt
| Anlass und Verfahren | Stelle in Berlin, Leipzig, Hamburg | Gebühr und Frist |
|---|---|---|
| Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen | Grundbuchamt, das das Grundbuch führt (Berlin: ausschließlich dieses); Antrag schriftlich, in Leipzig und Hamburg genügt der Antrag eines Erben. Nachweis: Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis; bei notariellem Testament oder Erbvertrag genügen diese Urkunde und die Eröffnungsniederschrift, wenn das Grundbuchamt die Erbfolge damit für nachgewiesen hält (§ 35 Abs. 1 GBO) | Gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht, auch nach Erbauseinandersetzung (GNotKG KV 14110 Anm. Abs. 1) |
| Erbschein beantragen: Geerbte Wohnung in der WEG | Nachlassgericht | Verfahrensgebühr 1,0 nach dem Nachlasswert; für die eidesstattliche Versicherung wird die Gebühr gesondert erhoben (GNotKG KV 12210) |
| Erbschaft dem Finanzamt anzeigen | Für die Erbschaftsteuer zuständiges Finanzamt, schriftlich | Binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Anfall; bei Grundbesitz auch dann, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat (§ 30 Abs. 1, Abs. 3 ErbStG) |
Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in Leipzig und Hamburg nicht aus; den Erbschein verlangen die Gerichte als Ausfertigung, nicht als Kopie. Lassen Sie die Berichtigung liegen, „soll“ das Grundbuchamt Ihnen die Pflicht zum Antrag auferlegen (§ 82 Satz 1 GBO); Hamburg weist darauf hin, dass dann ein Zwangsgeld möglich ist. Für den Antrag gibt es die Vorlage Antrag auf Grundbuchberichtigung. Gehört ein Haus mehreren Erben gemeinsam, ist ein Notar oder Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner für die Aufteilung.
Aufteilen und umbauen: Abgeschlossenheit, Umwandlung, Erhaltungsgebiet
| Anlass und Verfahren | Stelle in Berlin, Leipzig, Hamburg | Gebühr und Frist |
|---|---|---|
| Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen | Berlin: Bauaufsicht des Bezirks; Leipzig: Amt für Bauordnung und Denkmalpflege; Hamburg: Bauprüfdienststelle des Bezirksamts | Berlin 74 € je Eigentumseinheit, mindestens 296 € (BauGebO Tarifstelle 11.3); Leipzig laut leipzig.de mindestens 84 €; Hamburg laut hamburg.de mindestens 150 €, Bearbeitung „bis zu mehreren Monaten“ |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen: Berlin, Hamburg | Berlin: für Planen zuständiges Amt des Bezirks; Hamburg: Bezirksamt; Leipzig: keine Umwandlungsgenehmigung, weil Sachsen keine Verordnung dazu erlassen hat | Siehe Stadtseiten |
Wer ein Haus in Wohnungseigentum aufteilt, braucht für das Grundbuch einen von der Baubehörde gesiegelten Aufteilungsplan und deren Bescheinigung, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Satz 1, § 3 Abs. 3 WEG). Wie Aufteilungsplan und Teilungserklärung zusammenhängen, erklärt Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Liegt das Haus in einem Erhaltungsgebiet, gelten für Umbau und Aufteilung zusätzliche Regeln: in Berlin Milieuschutz und Erhaltungsgebiete, in Leipzig die soziale Erhaltungssatzung, in Hamburg die soziale Erhaltungsverordnung. Bei einer Aufteilung sind Notar und Architekt die richtigen Ansprechpartner.
Steuern: Grundsteuerbescheid prüfen, Einspruch, Änderungen anzeigen
Für die Grundsteuer gibt es drei Bescheide. Wer welchen erlässt und wie Sie sich wehren:
| Bescheid | Wer ihn erlässt | Rechtsbehelf |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert (Hamburg: Bezeichnung laut Bescheid) | Berlin: Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; Leipzig: Finanzamt Leipzig I; Hamburg: Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz | Einspruch beim Finanzamt |
| Grundsteuermessbetrag | Wie beim Grundsteuerwert | Einspruch beim Finanzamt |
| Grundsteuer (Zahlbetrag) | Berlin: Finanzamt; Leipzig: Stadt Leipzig; Hamburg: Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz | Berlin und Hamburg: Einspruch; Leipzig: Widerspruch bei der Stadt |
Worauf es beim Einspruch ankommt:
- Den richtigen Bescheid angreifen. Ist die Wohnfläche oder das Baujahr falsch, steckt der Fehler im Wertbescheid. Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid „können nur durch Anfechtung dieses Bescheids, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids, angegriffen werden“ (§ 351 Abs. 2 AO). In Leipzig ist ein Widerspruch gegen den Bescheid der Stadt laut leipzig.de nicht erforderlich, wenn sich der Einwand nur auf den Messbetrag bezieht.
- Die Frist läuft ab Bekanntgabe. Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Ein per Post übermittelter Bescheid gilt im Inland am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, ein elektronisch übermittelter am vierten Tag nach der Absendung, außer er ist später zugegangen (§ 122 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 2a AO). Fehlt die Rechtsbehelfsbelehrung oder ist sie falsch, gilt ein Jahr (§ 356 Abs. 2 AO).
- Form. Der Einspruch ist schriftlich oder elektronisch einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären (§ 357 Abs. 1 AO); elektronisch geht es über Mein ELSTER. Dafür gibt es die Vorlage Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid.
- Zahlen müssen Sie trotzdem. Der Einspruch hält die Erhebung der Abgabe nicht auf (§ 361 Abs. 1 AO). Die Aussetzung der Vollziehung müssen Sie gesondert beantragen.
- Konkrete Fehler benennen. Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin prüft Sachverhaltsfehler wie Wohnfläche, Gebäudeart oder Baujahr im Einzelfall; Einwände gegen die typisierte Miete oder den Bodenrichtwert haben nach ihrer Auffassung „grundsätzlich keine Aussicht auf Erfolg“. Der Bundesfinanzhof hat die Bewertung von Wohnungseigentum im Bundesmodell, das in Berlin und Leipzig gilt, für verfassungsgemäß gehalten (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 25/24). Abschließend geklärt ist die Verfassungsfrage nicht: Gegen das Urteil ist eine Verfassungsbeschwerde anhängig (Stand 03.10.2026). Zum Hamburger Modell hat der Bundesfinanzhof eine mündliche Verhandlung für den 11.11.2026 angesetzt.
Änderungen anzeigen: Ändert sich am Grundstück etwas, das sich auf den Grundsteuerwert, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken kann, etwa durch Anbau, Abriss oder eine andere Nutzung, müssen Sie es anzeigen.
- Berlin und Leipzig: beim Feststellungsfinanzamt, innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres der Änderung, also bis 31. März des Folgejahres (§ 228 Abs. 2 Satz 3 BewG). Die Anzeige ist eine eigenhändig zu unterschreibende Steuererklärung (§ 228 Abs. 5 BewG).
- Sonderfälle in Berlin und Leipzig: Ändert sich die Nutzung oder das Eigentum bei steuerbefreitem Grundbesitz oder fallen die Voraussetzungen einer ermäßigten Steuermesszahl weg, ist dies bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt anzuzeigen, das den Messbetrag festsetzt (§ 19 GrStG).
- Hamburg: eigenes Landesrecht; Anzeige bis 31. März des Folgejahres (§ 6 Abs. 5 Satz 2, § 7 Abs. 3 HmbGrStG), mit Vordruck HmbGrSt 5 oder über ELSTER.
- Verkauf: Den Eigentumswechsel durch Kaufvertrag zeigt nach Auskunft der Berliner Finanzverwaltung der Notar an, nicht Sie.
Was in Ihrer Stadt gilt, mit Hebesatz und Beispielen, steht in Grundsteuer Berlin, Grundsteuer Leipzig und Sachsen und Grundsteuer Hamburg. Welche Steuern Vermieter sonst betreffen, zeigt der Steuer-Leitfaden für Vermieter. Ob sich ein Einspruch in Ihrem Fall lohnt, klärt ein Steuerberater.
Fristen auf einen Blick
| Frist | Wofür, ab wann | Grundlage |
|---|---|---|
| Zwei Wochen | Wohnungsgeberbestätigung, ab Einzug | § 17 Abs. 1, § 19 Abs. 1 BMG |
| Zwei Wochen | Anzeige des Kaufvertrags durch den Notar, ab Beurkundung | § 18 Abs. 3 GrEStG |
| Ein Monat | Einspruch gegen Grundsteuerwert-, Messbetrags- und (Berlin, Hamburg) Grundsteuerbescheid, ab Bekanntgabe | § 355 Abs. 1 AO |
| Laut Bescheid | Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Leipzig | Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid |
| Drei Monate | Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde, ab Mitteilung des Kaufvertrags | § 28 Abs. 2 BauGB |
| Drei Monate | Anzeige einer Erbschaft, ab Kenntnis vom Anfall | § 30 Abs. 1 ErbStG |
| Zwei Jahre | Gebührenfreie Grundbuchberichtigung, ab Erbfall | GNotKG KV 14110 Anm. Abs. 1 |
| Bis 31. März des Folgejahres | Grundsteuer-Änderungsanzeige: Berlin und Leipzig drei Monate ab Jahresende, Sonderfälle und Hamburg bis 31. März | § 228 Abs. 2 BewG; § 19 Abs. 3 GrStG; § 6 Abs. 5, § 7 Abs. 3 HmbGrStG |
Selbst erledigen oder abgeben?
- Selbst erledigen: Für die häufigsten Anträge gibt es amtliche Formulare und die Vorlagen des Ratgebers: Wohnungsgeberbestätigung, Antrag auf Grundbuchauszug, Antrag auf Grundbuchberichtigung und Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. Welche Stelle zuständig ist und wie ein Verfahren abläuft, erklärt Ihnen Lotte, die KI-Assistentin des Ratgebers. Den Antrag stellen und unterschreiben Sie selbst; eine Rechtsberatung ersetzt Lotte nicht.
- Abgeben: Beim Kauf erledigt das Notariat Negativzeugnis und Anzeige an das Finanzamt. Eine Hausverwaltung kann als Ihre Beauftragte die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BMG), und für die Bauakteneinsicht in Berlin nennt service.berlin.de Hausverwaltungen ausdrücklich unter den Berechtigten. Was eine Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung sonst übernimmt, steht in Sondereigentumsverwaltung. Beim Einspruch gegen einen Steuerbescheid hilft im Einzelfall ein Steuerberater, bei Streit mit einer Behörde ein Rechtsanwalt.
Regeln, die nur in Ihrer Stadt gelten, bündeln die Leitfäden für Berlin, Leipzig und Hamburg.
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
