Sie wollen ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen, aus einem Zweifamilienhaus zwei Einheiten machen oder einen ausgebauten Dachboden als eigene Wohnung eintragen lassen? Dann führt der Weg über die Bauaufsicht: Ohne deren Abgeschlossenheitsbescheinigung und den gesiegelten Aufteilungsplan trägt das Grundbuchamt keine Teilung ein. Der Antrag selbst ist kurz, die Arbeit steckt in den Plänen, und Gebühr und Unterlagen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt, in Berlin sogar von Bezirk zu Bezirk. Diese Seite zeigt, wer zuständig ist, welche Pläne Sie brauchen, was es in Berlin, Leipzig und Hamburg kostet und woran Anträge scheitern. Weitere Wege zu Ämtern finden Sie im Überblick Behördengänge für Eigentümer. Stand: 03.10.2026.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Wozu? | Anlage zur Eintragungsbewilligung, zusammen mit dem gesiegelten Aufteilungsplan | § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG |
| Wer stellt aus? | Nur die Baubehörde, keine Sachverständigen | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG, § 2 AVA |
| Wer beantragt? | Eigentümer, Erbbauberechtigte und jede Person mit glaubhaft gemachtem berechtigtem Interesse, etwa Erwerber | § 3 Abs. 1 AVA |
| Form? | Schriftlich oder elektronisch, ein Formular ist nicht vorgeschrieben | § 3 Abs. 2 AVA |
| Pläne? | Bauzeichnung, auf Papier zweifach und höchstens DIN A3, bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung | § 3 Abs. 3 AVA |
| Gebühr? | Berlin 74 € je Eigentumseinheit, mindestens 296 €; Hamburg 150 € je Nutzungseinheit und 10 € je Stellplatz, mindestens 150 €; Leipzig laut Stadt mindestens 84 € | Landesgebührenrecht, siehe unten |
| Dauer? | Keine gesetzliche Frist; Hamburg nennt „bis zu mehreren Monaten“ | hamburg.de |
Die Abkürzung AVA steht für die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz vom 06.07.2021. Sie hat die Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974 ersetzt (§ 9 AVA).
Wann brauchen Sie das?
Das Gesetz verlangt die Bescheinigung immer dann, wenn Wohnungseigentum im Grundbuch entstehen soll. § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG sagt wörtlich:
„Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; 2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.“
Typische Anlässe:
- Aufteilung eines Hauses: durch Vertrag mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG) oder durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, die Teilungserklärung (§ 8 WEG). Für die Teilung durch den Eigentümer gelten § 3 Abs. 3 und § 7 WEG entsprechend (§ 8 Abs. 2 WEG).
- Änderung einer bestehenden Aufteilung: eine neue Einheit nach dem Dachausbau, zwei Wohnungen werden zusammengelegt oder eine Wohnung geteilt. Bezirke wie Mitte unterscheiden dafür im Formular zwischen Neu-, Änderungs- und Ergänzungsantrag. Ob und wie die Teilungserklärung geändert werden muss, klärt der Notar. Was für den Umbau selbst in einer bestehenden Gemeinschaft gilt, erklärt der Beitrag bauliche Veränderungen in der WEG.
- Dauerwohnrecht: Auch dafür gibt es eine Bescheinigung der Abgeschlossenheit (§ 32 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 WEG, § 1 AVA).
Fehlt die Bescheinigung, darf das Grundbuchamt die Teilung nicht vollziehen; ihr Vorliegen ist Voraussetzung für den Vollzug (BGH, Beschluss vom 21.03.2024, V ZB 10/23, Rn. 20; BGH, Beschluss vom 28.11.2024, V ZB 24/23, Rn. 11).
Nicht nötig ist ein eigener Antrag, wenn Sie eine bestehende Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen. Bescheinigung und Aufteilungsplan liegen dann schon in der Grundakte; eine Kopie bekommen Sie beim Grundbuchamt, siehe Grundbuchauszug beantragen und die Unterlagen für den Wohnungsverkauf. Was in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung selbst steht, erklärt der Beitrag Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Was heißt „in sich abgeschlossen“?
§ 3 Abs. 3 WEG lautet: „Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.“ Was das baulich heißt, regelt die AVA:
- Abgetrennt: Die Wohnung oder die Räume sind baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt, zum Beispiel durch Wände und Decken (§ 5 Abs. 1 Nr. 1 AVA).
- Eigener Zugang: Es gibt einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum. Der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen und nicht ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 AVA).
- Räume außerhalb: Zusätzliche abschließbare Räume außerhalb des Abschlusses, etwa ein Keller, können zur Wohnung gehören (§ 5 Abs. 2 AVA).
- Stellplätze und Freiflächen: Stellplätze gelten als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG); Sondereigentum kann sich auch auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa Terrassen oder Gartenflächen, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Für diese Flächen genügen Maßangaben, die Größe und Lage „ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes“ bestimmbar machen (§ 6 AVA).
- Stellplatz als eigene Einheit: Ein Stellplatz kann zu einer Wohnung gehören oder, wenn er über das gemeinschaftliche Eigentum zugänglich ist, allein eine Teileigentumseinheit bilden; auch in Mehrfachparkern, wenn jeder Platz eindeutig bezeichnet ist (§ 7 Abs. 1 und 2 AVA).
Keine Markierung mehr nötig: Seit dem 01.12.2020 ersetzen bei Stellplätzen und Freiflächen die Maßangaben die Abgeschlossenheit. Eine Markierung auf dem Grundstück „ist dagegen […] nicht mehr vorgesehen, auch nicht für Stellplätze“ (Begründung zum WEMoG, BT-Drucksache 19/18791, S. 39).
Was die Bescheinigung nicht sagt: Sie ist „ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften zu erteilen“ (§ 4 Abs. 2 AVA). Das Bezirksamt Reinickendorf schreibt, ein baurechtlich ungenehmigter Zustand werde damit „nicht legalisiert“; das Bezirksamt Lichtenberg nennt die Bescheinigung eine „Zuarbeit an das Grundbuchamt“, die Schall- und Wärmeschutz nicht bestätigt. Auch der Aufteilungsplan regelt nur die räumliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, nicht die erlaubte Nutzung (BGH, Urteil vom 09.12.2016, V ZR 84/16, Rn. 17, 19; noch zum alten WEG vor dem 01.12.2020, die Aussage trägt, weil § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG insoweit gleich geblieben ist). Was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, erklärt der Beitrag Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.
Wer ist zuständig?
Die Bescheinigung erteilt „die nach Landesrecht zuständige Behörde“ (§ 2 AVA), also die Baubehörde. Sachverständige dürfen sie nicht ausstellen: Die frühere Ermächtigung der Länder dafür hat das WEMoG gestrichen. Laut Gesetzesbegründung hatte „bislang kein Bundesland Gebrauch gemacht“; Aufteilungsplan und Bescheinigung bedürfen „stets der Mitwirkung der Baubehörden“ (BT-Drucksache 19/18791, S. 43).
Berlin: Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirks
Ein landesweites Verfahren im Service-Portal gibt es nicht. Zuständig ist die Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirks, in dem das Grundstück liegt; das Formularcenter der Berliner Bauaufsicht verweist ausdrücklich an „die Bauaufsicht des Bezirkes, in welchem das betroffene Grundstück liegt“.
Angaben laut den Seiten der Bezirksämter, abgerufen am 03.10.2026. Mehr Berliner Regeln im Leitfaden für Eigentümer in Berlin.
Leipzig: Amt für Bauordnung und Denkmalpflege
Für die ganze Stadt ist das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege zuständig: Technisches Rathaus, Haus C, Prager Straße 118-120, 04317 Leipzig, [email protected]; welche Abteilung bearbeitet, richtet sich nach dem Stadtteil (Dienststelle Bauordnung). Die Stadt bietet ein Antragsformular „als Hilfestellung“ an. Mehr im Leitfaden für Eigentümer in Leipzig.
Hamburg: Bauprüfdienststelle des Bezirksamts
In Hamburg stellen Sie den Antrag bei der Bauprüfdienststelle des Bezirksamts, in dem der Bauort liegt. Welche Stelle das ist, ermittelt die Adresssuche auf der Service-Seite von hamburg.de. Laut hamburg.de findet keine telefonische Beratung mehr statt, und „die Beratung außerhalb von laufenden Genehmigungsverfahren ist kostenpflichtig“. Mehr im Leitfaden für Eigentümer in Hamburg.
Welche Unterlagen?
Die AVA verlangt eine Bauzeichnung, auf Papier in zweifacher Ausfertigung und höchstens im Format DIN A3; bei elektronischem Antrag ein Dokument, das sich in DIN A3 drucken lässt. Bei bestehenden Gebäuden muss es eine Baubestandszeichnung sein (§ 3 Abs. 3 AVA). Die Behörden konkretisieren das so:
- Antrag: unterschrieben vom Eigentümer oder einer bevollmächtigten Person. Leipzig verlangt die Unterschrift des Eigentümers oder „nachweislich“ Bevollmächtigter.
- Grundbuchauszug: Mitte verlangt einen Eigentumsnachweis, Friedrichshain-Kreuzberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick einen aktuellen Grundbuchauszug, Leipzig einen Auszug „nicht älter als sechs Monate“. In Reinickendorf ist er „empfohlen, ist aber keine Pflichtunterlage“. Wie Sie ihn bekommen, steht unter Grundbuchauszug beantragen; einen fertigen Brief bietet die Vorlage Antrag auf einen Grundbuchauszug.
- Vollmacht und Registerauszug: wenn eine andere Person den Antrag stellt; bei juristischen Personen verlangt Leipzig einen Handelsregisterauszug.
- Lageplan: Leipzig verlangt einen Katasterkartenauszug und einen Lageplan im Maßstab 1:500; Friedrichshain-Kreuzberg einen Lageplan des Gebäudes und für Stellplätze und Freiflächen einen Plan mit Bemaßung.
- Grundrisse aller Geschosse: einschließlich Keller, Tiefgarage, Dachboden und Spitzboden (Friedrichshain-Kreuzberg); Leipzig nennt Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100.
- Schnitte und Ansichten: verlangt unter anderem von Friedrichshain-Kreuzberg, Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick und Leipzig.
- Nummerierung: Alle Räume und Grundstücksteile einer Einheit tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Mitte verlangt die Nummer der Eigentumseinheit in jedem Raum.
- Anzahl und Form: alles zweifach. Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Reinickendorf wollen die Pläne zusätzlich digital; Friedrichshain-Kreuzberg verlangt Zeichnungen ohne farbliche Einträge und eine freie Fläche von etwa 9,5 × 6 cm für Stempel und Siegel.
Wer zeichnet die Pläne? Meist ein Architekt oder Bauzeichner. Eine besondere Qualifikation verlangen Charlottenburg-Wilmersdorf und Reinickendorf nicht; die Zeichnungen „müssen nicht von einem Bauvorlageberechtigten angefertigt sein“ (Charlottenburg-Wilmersdorf). Was die Pläne kosten, ist nicht festgelegt; fragen Sie nach einem Angebot.
Welchen Stand zeigen die Pläne? Hier formulieren die Behörden unterschiedlich. Hamburg: „Die Unterlagen müssen mit den genehmigten Bauvorlagen der letzten Baugenehmigung übereinstimmen.“ Charlottenburg-Wilmersdorf erteilt die Bescheinigung bei bestehenden Gebäuden nur, „wenn … der Ist-Zustand dem Soll-Zustand der Bauakten entspricht“. Mitte lässt im Formular erklären, dass die Baubestandszeichnungen dem tatsächlichen Zustand und dem letzten genehmigten Stand entsprechen. Reinickendorf dagegen schreibt mit § 4 Abs. 2 AVA, die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit sei „von Rechts wegen nicht zu prüfen“. Eine Gerichtsentscheidung, die diesen Unterschied klärt, liegt uns nicht vor. Fragen Sie vor dem Zeichnen bei Ihrer Bauaufsicht, welchen Stand die Pläne zeigen müssen. Wer die genehmigten Pläne braucht, muss die Bauakte einsehen.
Frist und Bearbeitungsdauer
Eine gesetzliche Frist für die Bearbeitung gibt es nicht. Die Behörden sagen:
| Ort | Angabe der Behörde | Stand |
|---|---|---|
| Berlin | keine Angabe zur Bearbeitungsdauer; Mitte verteilt die Anträge „aufgrund des hohen Antragsaufkommens“ auf die technischen Sachbearbeiter | abgerufen 03.10.2026 |
| Leipzig | keine Angabe zur Bearbeitungsdauer | abgerufen 03.10.2026 |
| Hamburg | Fristen: „Keine“; „Sie müssen mit einer Bearbeitungsdauer von bis zu mehreren Monaten rechnen.“ | hamburg.de, aktualisiert 02.10.2026 |
Charlottenburg-Wilmersdorf weist darauf hin: „Eine Vorprüfung der eingereichten Unterlagen ist grundsätzlich nicht vorgesehen.“
Hinweis zur IT in Berlin: Das Land Berlin meldet einen Cyberangriff auf das Landesnetz; die IT-Systeme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen wurden am 14.08.2026 vorsorglich vom Netz getrennt (berlin.de/cyberangriff, Stand 29.09.2026). Das Bezirksamt Pankow meldet, das elektronische Baugenehmigungsverfahren sei „aktuell nicht in Funktion“, mit „erheblich eingeschränkte[n] Arbeitsabläufe[n]“ (Stand 07.09.2026). Ob die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen betroffen ist, sagen beide Stellen nicht. Fragen Sie bei Ihrem Bezirk nach dem aktuellen Stand.
Warum die Reihenfolge zählt: Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, weist das Grundbuchamt den Antrag zurück oder setzt eine angemessene Frist zur Behebung; nach Ablauf der Frist ist der Antrag zurückzuweisen, wenn die Behebung nicht nachgewiesen ist (§ 18 Abs. 1 GBO). Zwei Berliner Fälle beim BGH zeigen, was das heißt:
- Im Fall V ZB 10/23 war die Bescheinigung im September 2020 beim Bezirksamt beantragt, im Januar 2021 beanstandete das Amt „Unstimmigkeiten der Aufteilungspläne“, erteilt wurde sie erst im September 2022. Die Zurückweisung durch das Grundbuchamt drei Monate nach Antragseingang hielt der eingeschränkten Prüfung des BGH stand (BGH, Beschluss vom 21.03.2024, V ZB 10/23, Rn. 2, 3, 24, 26). Das ist ein Einzelfall, keine allgemeine Bearbeitungsdauer.
- Im Fall V ZB 24/23 hatte der BGH gegen die Annahme des Kammergerichts, dass gewöhnlich eine Frist von fast acht Monaten für die Nachreichung ausreicht, „nichts zu erinnern“ (BGH, Beschluss vom 28.11.2024, V ZB 24/23, Rn. 14, 16).
- Ob das Bezirksamt die Bescheinigung zu Unrecht verweigert oder verzögert hat, prüft das Grundbuchamt nicht (V ZB 10/23, Rn. 27).
- War die Zurückweisung rechtsfehlerfrei und wird die Bescheinigung erst mit der Beschwerde nachgereicht, gilt die Beschwerde wie ein neuer Antrag. Eine inzwischen in Kraft getretene Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB ist dann zu beachten, eingetragen wird nur mit Nachweis der Genehmigung (V ZB 10/23, Leitsatz 2; V ZB 24/23, Rn. 9, 10).
Praktisch heißt das: Beantragen Sie die Bescheinigung vor dem Notartermin, jedenfalls bevor die Teilung beim Grundbuchamt beantragt wird.
Wenn die Bescheinigung versagt wird: hamburg.de nennt als Rechtsbehelf die verwaltungsgerichtliche Klage. Für Berlin und Leipzig haben wir dazu keine Angabe der Behörden gefunden. Ob sich ein Rechtsmittel lohnt, klären Sie mit einem Rechtsanwalt.
Was kostet es?
Die Gebühr richtet sich nach Landesrecht:
| Ort | Gebühr | Grundlage und Stand |
|---|---|---|
| Berlin | 74 € je Eigentumseinheit, mindestens 296 € | Baugebührenordnung, Anlage, Tarifstelle 11.3; Fassung vom 29.04.2024, gültig ab 12.05.2024 |
| Hamburg | 150 € je Nutzungseinheit, 10 € je Stellplatz, mindestens 150 € je Antrag | Baugebührenordnung vom 02.12.2025, Anlage 1 Nr. 3.1; gültig ab 01.01.2026 |
| Leipzig | laut Stadt „mindestens 84,00 Euro“ für eine Neuausstellung, „mindestens 42,00 Euro“ für eine Änderung | Zehntes Sächsisches Kostenverzeichnis, lfd. Nr. 17, Tarifstellen 9.1 bis 9.4 |
Rechenbeispiele (eigene Rechnung, keine Behördenangabe):
- Berlin: Bei drei Einheiten ergeben 3 × 74 € = 222 €, es gilt die Mindestgebühr von 296 €. Bis vier Einheiten zahlen Sie also 296 €; bei sechs Einheiten 444 €, bei zehn Einheiten 740 €. Ob Stellplätze oder Kellerräume als eigene „Eigentumseinheit“ zählen, steht nicht im Tarif; fragen Sie beim Bezirk nach.
- Hamburg: Bei sechs Wohnungen und zwei Stellplätzen ergeben 6 × 150 € + 2 × 10 € = 920 €.
- Leipzig: Die Stadt rechnet eine Neuausstellung nach den Tarifstellen 9.1 bis 9.3 ab. Das Kostenverzeichnis sieht für das Ausfertigen eines Aufteilungsplans 42 € vor und für die Bescheinigung je Sondereigentum 42 € innerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens oder einen Rahmen von 62 bis 200 € außerhalb davon. Wie sich der Betrag im Einzelfall zusammensetzt, sagt die Stadt nicht; ein Rechenbeispiel geben wir deshalb nicht.
Ablehnung in Berlin: Wird der Antrag abgelehnt, werden ein Zehntel bis fünf Zehntel der vollen Gebühr erhoben; ebenso, wenn Sie den Antrag zurücknehmen, nachdem die sachliche Bearbeitung begonnen hat, aber bevor sie abgeschlossen ist (§ 5 Abs. 1 Baugebührenordnung Berlin).
Ältere Hamburger Zahlen: Beträge wie 38,10 € oder 152,40 € je Einheit, die im Netz noch stehen, stammen aus der alten Baugebührenordnung von 2006. Die neue Ordnung gilt für Verfahren, die nach dem 31.12.2025 eingeleitet werden (§ 8 Baugebührenordnung Hamburg 2025).
Hinzu kommen Kosten, für die es keine amtliche Gebühr gibt: die Pläne vom Architekten oder Bauzeichner, später Notar und Grundbuchamt für die Teilung. Dazu nennen wir keine Zahlen.
Formular oder formloser Antrag
Ein Formular ist nicht vorgeschrieben; die AVA verlangt nur einen Antrag „schriftlich oder elektronisch“ (§ 3 Abs. 2 AVA). Hat das Land die elektronische Übermittlung an das Grundbuchamt zugelassen, gelten für einen elektronischen Antrag die Formvorgaben seiner Verordnung dazu (§ 3 Abs. 2 AVA mit § 135 Abs. 1 Satz 2 GBO).
- Berlin: Laut Formularcenter der Berliner Bauaufsicht werden Dokumente „auch ohne Formular gern entgegengenommen“, ausdrücklich auch „Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung“. Einzureichen ist der Antrag beim Bezirk. Friedrichshain-Kreuzberg nimmt den Antrag formlos oder mit Formular an, Marzahn-Hellersdorf formlos. Formulare bieten unter anderem Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Spandau, Neukölln, Treptow-Köpenick und Reinickendorf an (Links in der Tabelle oben). Spandau nennt seine E-Mail-Adresse als geeignet für signierte E-Mails.
- Leipzig: Das Formular ist eine Hilfestellung. Per E-Mail nimmt das Amt den Antrag nicht an: „Aus technischen und rechtlichen Gründen ist eine Entgegennahme dieses Antrages per E-Mail durch das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzig derzeit nicht möglich.“ Die Anschrift im Formular lautet: Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, 04092 Leipzig.
- Hamburg: formloser, schriftlicher Antrag mit den Unterlagen bei der zuständigen Stelle; ein Antragsformular gibt es nicht.
Eine eigene Vorlage bieten wir nicht an, denn der Antrag ist kurz und die Arbeit liegt in den Plänen. Diese Angaben fragen die amtlichen Formulare ab, ein formloser Antrag sollte sie ebenfalls enthalten:
- Grundstück: Straße und Hausnummer, Grundbuch und Blatt, Flur und Flurstück.
- Antragsteller: Name, Anschrift, bei Vertretung die Vollmacht.
- Gebührenschuldner: wer die Rechnung bekommt.
- Art des Antrags: Neuantrag, Änderungs- oder Ergänzungsantrag.
- Einheiten: Anzahl und Nummern der Einheiten (von–bis), Stellplätze und Freiflächen.
- Anlagenliste: Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, je zweifach.
- Datum und Unterschrift.
Abgeschlossenheit ist keine Umwandlungsgenehmigung
Wer ein Mietshaus aufteilt, hat es mit drei getrennten Verfahren zu tun:
| Verfahren | Stelle | Worum es geht |
|---|---|---|
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bauaufsicht | Sind die Einheiten in sich abgeschlossen, sind Stellplätze und Freiflächen bemaßt? |
| Genehmigung der Umwandlung (§ 250 BauGB, im Erhaltungsgebiet § 172 BauGB) | in Berlin das für Planen zuständige Amt des Bezirks | Darf in diesem Gebiet Wohnungseigentum gebildet werden? |
| Teilung im Grundbuch | Notar und Grundbuchamt | Teilungserklärung, Eintragung der Einheiten |
Die Bescheinigung ersetzt die Genehmigung nicht. § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB sagt: „Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach Absatz 1 Satz 3 liegt, darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist.“ Das Bezirksamt Mitte rät deshalb, die Genehmigungsfrage zu klären, bevor Kosten für die Bescheinigung entstehen; für Erhaltungsgebiete hat Mitte eine eigene Erklärung zum Antrag. Der Hinweis auf der Seite von Mitte nennt noch die Berliner Verordnung von 2021; welche Regeln heute gelten, steht in den Beiträgen zur Umwandlung.
Einzelheiten je Stadt:
- Berlin: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin und Milieuschutz und Erhaltungsgebiete.
- Hamburg: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Hamburg und die Soziale Erhaltungsverordnung. Die Bescheinigung, dass keine Genehmigung nötig ist (Negativattest), kostet dort 150 € (Baugebührenordnung 2025, Anlage 1 Nr. 3.2.1).
- Leipzig: die soziale Erhaltungssatzung.
Nicht verwechseln: Das Negativzeugnis zum gesetzlichen Vorkaufsrecht beim Verkauf ist wieder etwas anderes, siehe Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht.
Häufige Fehler
| Fehler | Folge | So geht es richtig |
|---|---|---|
| Pläne passen nicht zum Bestand oder zum genehmigten Stand | Beanstandung und Verzögerung; im Fall V ZB 10/23 beanstandete das Bezirksamt „Unstimmigkeiten der Aufteilungspläne“ | Vorher beim Bezirk fragen, welchen Stand die Pläne zeigen müssen; Bauakte einsehen |
| Nicht jeder Raum einer Einheit ist nummeriert | Rückfrage oder Nachforderung | Jede Einheit mit einer Nummer in jedem zugehörigen Raum (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) |
| Pläne größer als DIN A3, nur einfach oder farbig | Nachforderung | Zweifach, höchstens DIN A3 (§ 3 Abs. 3 AVA), ohne farbliche Einträge (Friedrichshain-Kreuzberg) |
| Stellplätze oder Terrassen ohne Maßangaben | Keine Bescheinigung für diese Flächen | Maßangaben ab Grundstücks- oder Gebäudegrenze (§ 3 Abs. 3 WEG, § 6 AVA) |
| Stellplätze nach altem Merkblatt markiert statt bemaßt | Aufwand ohne Nutzen, Maße fehlen | Ältere Merkblätter nennen noch Markierungen; seit 01.12.2020 zählen die Maßangaben |
| Zugang einer Einheit nur durch eine fremde Einheit | Einheit nicht abgeschlossen | Eigener abschließbarer Zugang vom Freien, Treppenhaus oder Vorraum (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 AVA) |
| Antrag durch Dritte ohne Vollmacht, kein Gebührenschuldner | Nachforderung | Vollmacht beilegen, Gebührenschuldner angeben |
| Leipzig: Antrag per E-Mail | wird nicht angenommen | schriftlich an die Anschrift im Formular |
| Teilung beim Grundbuchamt beantragt, bevor die Bescheinigung vorliegt | Zwischenverfügung, nach Fristablauf Zurückweisung; eine inzwischen eingeführte Genehmigungspflicht kann dann greifen (V ZB 10/23, V ZB 24/23) | Erst die Bescheinigung, dann der Antrag beim Grundbuchamt |
| Bescheinigung mit Baugenehmigung verwechselt | Bauordnungsrechtliche Mängel bleiben bestehen | Die Bescheinigung wird ungeachtet des Bauordnungsrechts erteilt (§ 4 Abs. 2 AVA) |
| Umwandlungsgenehmigung nicht bedacht | Bescheinigung bezahlt, Eintragung trotzdem blockiert (§ 250 Abs. 5 BauGB) | Genehmigungsfrage vorab klären |
Veraltete amtliche Merkblätter: Einige Seiten und Merkblätter der Behörden verlangen für Garagenstellplätze noch dauerhafte Markierungen, darunter die Webseiten von Reinickendorf und Lichtenberg und das Hamburger Merkblatt BA-6220-1, das sich noch auf die Verwaltungsvorschrift von 1974 stützt. Seit dem 01.12.2020 genügen Maßangaben im Aufteilungsplan. Manche Seiten nennen als Antragsteller nur Eigentümer und Erbbauberechtigte; nach § 3 Abs. 1 AVA darf auch beantragen, wer ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht, etwa ein Erwerber.
Selbst erledigen oder abgeben?
Den Antrag stellen Sie als Eigentümer selbst; die Pläne zeichnet in der Regel ein Architekt oder Bauzeichner. Wie das Verfahren abläuft und welche Stelle zuständig ist, erklärt Ihnen auch Lotte, die KI-Assistentin des Ratgebers; eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht. Bei einer Aufteilung sind Notar und, wenn es um die Umwandlungsgenehmigung oder einen Streit mit der Behörde geht, ein Rechtsanwalt die richtigen Ansprechpartner.
Geht es um eine Änderung in einer bestehenden Gemeinschaft, etwa nach einem Dachausbau, kann die Verwaltung der Gemeinschaft die Abstimmung zwischen Eigentümern, Architekt und Notar koordinieren. A1 Asset One verwaltet Eigentümergemeinschaften in Berlin und Leipzig, in Hamburg nicht. Wie Sie eine passende Verwaltung finden, steht unter neue Hausverwaltung finden.
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