Wer in Marzahn-Hellersdorf eine Eigentumswohnung, ein Mietshaus oder ein Haus in Biesdorf, Kaulsdorf oder Mahlsdorf besitzt, sollte wissen: Eine bekannte Berliner Regel greift hier nicht, Milieuschutz gibt es im Bezirk nicht. Andere Regeln gelten trotzdem, und wer sie übersieht, riskiert zum Beispiel eine Geldbuße bis 50.000 € wegen Mietpreisüberhöhung. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, was bei Aufteilung, Leerstand und Miete gilt und welches Amt wofür zuständig ist.
Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.
Marzahn-Hellersdorf in Zahlen
Der Bezirk unterscheidet sich stark vom Berliner Durchschnitt: viele Wohnungen der Baujahre 1979 bis 1990, wenige Eigentumswohnungen, viele städtische und genossenschaftliche Vermieter. Zum Zensusstichtag 15.05.2022 gab es rund 141.000 Wohnungen:
| Kennzahl (Zensus 2022) | Bezirk | Berlin |
|---|---|---|
| Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum | rund 141.000 | 2.018.831 |
| in Häusern einer Eigentümergemeinschaft (WEG) | 4,3 % | 18,4 % |
| Baujahr 1979 bis 1990 | 63,4 % | 12,4 % |
| in Gebäuden mit nur einer Wohnung | 16,6 % | 8,6 % |
| vom Eigentümer bewohnt (aller Wohnungen) | 18,1 % | 15,4 % |
| Kommune oder kommunale Wohnungsunternehmen | 29,5 % | 18,9 % |
| Wohnungsgenossenschaften | 22,3 % | 10,2 % |
| mit Fernwärme beheizt | 75,1 % | 43,1 % |
| leer stehend | 1,4 % | 2,0 % |
Die Bezirkswerte sind eigene Summen aus den neun Bezirksregionen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg; die Tabellen sind laut Amt wegen der Geheimhaltung in der Regel nicht exakt additiv. Der WEG-Anteil von 4,3 % ist der niedrigste der zwölf Bezirke. Die Zahlen zeigen: Eigentumswohnungen sind hier die Ausnahme. Alle Bezirke im Vergleich zeigt die Karte auf der Seite Berlin.
Großsiedlung oder Einfamilienhaus: zwei Wohnwelten im Bezirk
Hinter den Bezirkswerten stehen zwei sehr unterschiedliche Teile. In den drei Bezirksregionen Biesdorf, Kaulsdorf und Mahlsdorf liegen 26,2 % der Wohnungen, aber 89,7 % aller vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen. In den sechs Regionen von Marzahn und Hellersdorf wohnt nur in 2,5 % der Wohnungen der Eigentümer selbst.
| Bezirksregion | Wohnungen (davon selbst bewohnt) | Bestandsmiete €/m² |
|---|---|---|
| Marzahn Nord | 12.739 (213) | 5,89 |
| Marzahn Mitte | 26.359 (414) | 5,89 |
| Marzahn Süd | 21.359 (1.667) | 6,01 |
| Hellersdorf Nord | 19.595 (52) | 6,60 |
| Hellersdorf Ost | 11.249 (102) | 6,27 |
| Hellersdorf Süd | 12.726 (197) | 5,72 |
| Biesdorf | 14.436 (7.015) | 7,98 |
| Kaulsdorf | 8.926 (5.940) | 7,47 |
| Mahlsdorf | 13.588 (9.960) | 8,62 |
Die Bestandsmiete ist die durchschnittliche Nettokaltmiete des Zensus 2022 in Wohngebäuden ohne Wohnheime, Berlin 7,67 €/m²; sie ist keine Mietspiegel- und keine Angebotsmiete. Einen Bezirkswert hat das Amt nicht veröffentlicht. In Gebäuden mit nur einer Wohnung lagen in Mahlsdorf 9.437, in Biesdorf 6.375 und in Kaulsdorf 5.578 Wohnungen.
Gibt es in Marzahn-Hellersdorf Milieuschutz? Nein
Marzahn-Hellersdorf ist der einzige der zwölf Berliner Bezirke ohne soziales Erhaltungsgebiet. Das belegen drei Quellen:
- Straßenliste der Senatsverwaltung (Stand 21.02.2026): Einträge aus elf Bezirken, keiner aus Marzahn-Hellersdorf.
- Geoportal Berlin (abgerufen 27.09.2026): 82 soziale und 94 städtebauliche Erhaltungsgebiete, keines davon im Bezirk.
- Monitoring-Bericht 2024 im Auftrag der Senatsverwaltung (August 2025): für Marzahn-Hellersdorf „Keine sozialen Erhaltungsgebiete“.
Für Eigentümer folgt daraus: Für Modernisierung, Rückbau oder Nutzungsänderung brauchen Sie derzeit keine Genehmigung nach § 172 BauGB. Die Umwandlungsverordnung 2025 für kleinere Häuser in Milieuschutzgebieten hat hier keinen Anwendungsbereich, und das Vorkaufsrecht des Bezirks in Erhaltungsgebieten spielt keine Rolle. Bauordnung und Denkmalschutz gelten trotzdem; zuständig ist die Bauaufsicht des Bezirks. Ein Bezirk kann neue Gebiete festlegen. Prüfen Sie vor einem Umbau oder Verkauf deshalb die aktuelle Straßenliste oder Karte. Wie Milieuschutz in den anderen Bezirken funktioniert, erklärt der Beitrag Milieuschutz in Berlin.
Aufteilen in Eigentumswohnungen: Was im Bezirk gilt
Ganz Berlin ist nach der Verordnung vom 11.11.2025 ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB gilt deshalb auch hier, vom 01.01.2026 bis 31.12.2030:
| Haus | Genehmigung nötig? | Grundlage |
|---|---|---|
| bestehendes Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen | ja | § 250 Abs. 1 BauGB |
| bis fünf Wohnungen | nein, weil es im Bezirk keinen Milieuschutz gibt | § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB |
| Flächen mit zusätzlichem Wohnraum (Anbau, Aufstockung, Dachausbau) | für diese Flächen nein | § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB |
Den Antrag stellen Sie „bei dem für Planen zuständigen Amt des Bezirks“ (§ 2 der Verordnung), hier beim Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Premnitzer Straße 4; klären Sie vorher telefonisch, welche Stelle den Antrag bearbeitet. Zu erteilen ist die Genehmigung, wenn
- für Miterben oder Vermächtnisnehmer aufgeteilt wird,
- an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft wird,
- an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung verkauft wird,
- der Verzicht auf die Aufteilung auch mit Blick auf das Allgemeinwohl nicht mehr zumutbar ist oder
- vorgemerkte Ansprüche Dritter sonst nicht erfüllt werden können.
Im Übrigen „darf eine Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist“ (§ 250 Abs. 4 BauGB). Die Senatsverwaltung spricht von einem grundsätzlichen Verbot.
Umgewandelte Wohnungen im Bezirk (Monitoring-Bericht 2024):
| Jahr | Wohnungen |
|---|---|
| 2018 | 230 |
| 2019 | 368 |
| 2020 | 153 |
| 2021 | 456 |
| 2022 | 539 |
| 2023 | 34 |
| 2024 | 14 |
2020 bis 2024 stammten 63,4 % dieser Wohnungen aus den Baujahren 1950 bis 1989, in Berlin insgesamt stammten 47,9 % aus der Zeit vor 1919. Mehr dazu: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
Leerstand und Ferienwohnung: das Zweckentfremdungsverbot
In Berlin gilt seit dem 01.05.2014 das Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf nur drei Monate leer stehen. Wer eine Wohnung länger leer lassen oder als Ferienwohnung vermieten will, braucht eine Genehmigung. Seit dem 17.06.2026 gilt das Vierte Änderungsgesetz; neue Registriernummern werden derzeit nicht vergeben (Senatsverwaltung, Stand 27.09.2026).
Zuständig ist das Wohnungsamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt:
- Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf, Wohnungsamt: Brodauer Straße 16–22, 12621 Berlin
- Post: Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf, Wohnungsamt, 12591 Berlin
- Kontakt: Tel. (030) 90293-6224, [email protected]
Das Wohnungsamt arbeitet als reines Backoffice ohne Sprechzeiten und nimmt keine Unterlagen persönlich an. Unterlagen zur Zweckentfremdung schicken Sie per Post, werfen sie in den Hausbriefkasten oder senden sie per E-Mail. Die Gebühren sind berlinweit gleich:
| Leistung | Gebühr |
|---|---|
| Genehmigung der Zweckentfremdung | 225,00 € je Wohneinheit |
| Genehmigung des Leerstands | 77,00 bis 693,00 € je Antrag |
| Negativattest ohne Renditeberechnung | 77,00 bis 231,00 € |
Zum Zensusstichtag standen im Bezirk 2.040 Wohnungen leer, 337 davon seit mindestens zwölf Monaten; das sagt nichts darüber, ob ein Leerstand erlaubt war. Beachten Sie aktuelle Hinweise auf der Seite des Bezirksamts.
Miete im Bezirk: Wohnlage, Mietpreisbremse, „Gutes Wohnen“
Für Mieterhöhungen und Neuvermietung gilt der Berliner Mietspiegel 2026. Er ist qualifiziert (§ 558d BGB) und gilt seit dem 28.05.2026 mit Datenstichtag 01.09.2025; die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Minderausstattungsabschlag gehören nicht zum qualifizierten Teil. Eine Gerichtsentscheidung zu seiner Qualifizierung ist nicht bekannt; anzupassen ist er zwei Jahre nach dem Stichtag, neu zu erstellen nach vier Jahren (§ 558d Abs. 2 BGB); ein Enddatum hat die Stadt nicht genannt.
Die Wohnlage richtet sich nach der Adresse, oft nach der Hausnummer:
| Adresse | Wohnlage |
|---|---|
| Hultschiner Damm 1–179 und 2–204, Alt-Mahlsdorf 17–123 | gut |
| Alt-Kaulsdorf, Alt-Biesdorf | mittel |
| Märkische Allee 40–158 / 160–414 | mittel / einfach |
| Marzahner Promenade, Mehrower Allee | einfach |
Alle Adressen des Bezirks tragen den Gebietsstand „O“. Für Wohnungen, die 1973 bis 1990 bezugsfertig wurden, gilt deshalb die Spalte für diesen Gebietsstand; das betrifft hier viele Wohnungen.
Die Mietpreisbremse in Berlin gilt in der ganzen Stadt. Davon zu trennen ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG: Unangemessen hoch sind Entgelte, die „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen“; die Geldbuße reicht bis 50.000 €.
Seit Mitte Mai 2026 prüft das Wohnungsamt Hinweise von Mietern im Projekt „Gutes Wohnen“ im Einzelfall und gleicht mit Wohnlage und Mietspiegel ab; gegebenenfalls ist zu viel gezahlte Miete zurückzuerstatten. Stand 19.08.2026: 34 laufende Verfahren, 85 eingestellte Vorgänge.
Ämter in Marzahn-Hellersdorf auf einen Blick
Die Ämter sitzen an zwei Adressen: Stadtentwicklungsamt, Stadtplanung und Bauaufsicht in der Premnitzer Straße 4, das Wohnungsamt in der Brodauer Straße 16–22. Post an beide Ämter geht an das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf, 12591 Berlin, mit dem Namen des Amts.
| Anliegen | Stelle und Kontakt |
|---|---|
| Aufteilung (§ 250 BauGB), Bauleitplanung | Fachbereich Stadtplanung, Premnitzer Straße 4, 12681 Berlin, Tel. (030) 90293-5201, [email protected] |
| Zuständigkeit unklar | Stadtentwicklungsamt, Premnitzer Straße 4, 12681 Berlin, Tel. (030) 90293-5101, [email protected] |
| Bauantrag, Wohnungsaufsicht, Denkmalschutz | Fachbereich Bauaufsicht, Wohnungsaufsicht und Denkmalschutz, Premnitzer Straße 4, 12681 Berlin, Tel. (030) 90293-5640, [email protected] |
| Zweckentfremdung, Leerstand, Ferienwohnung | Wohnungsamt, Brodauer Straße 16–22, 12621 Berlin, Tel. (030) 90293-6224, [email protected] |
| Mietpreisüberhöhung | Wohnungsamt, Projekt „Gutes Wohnen“, Brodauer Straße 16–22, 12621 Berlin, Tel. (030) 90293-6281, [email protected] |
Der Fachbereich Stadtplanung hat Sprechzeit am Dienstag von 9 bis 12 Uhr und nach Vereinbarung. Das Wohnungsamt hat keine Sprechzeiten; schreiben Sie per Post oder E-Mail. Mieter melden eine überhöhte Miete seit dem 01.07.2026 auch online über das Service-Portal Berlin, das die Anzeige an den Bezirk weiterleitet.
Das Stadtentwicklungsamt betreut außerdem die Städtebauförderung für die Großsiedlungen, mit den Programmen „Nachhaltige Gebietserneuerung“ und „Sozialer Zusammenhalt“ und seit 2025 „Lebendige Zentren“ (Tel. (030) 90293-5214). Auf seiner Seite liegt auch ein Flyer zur kostenlosen Mieterberatung im Bezirk 2026.
Klären Sie ein Vorhaben am besten vorab in der Sprechzeit des Fachbereichs Stadtplanung, bevor Sie einen Notar oder Handwerker beauftragen. Beachten Sie dabei aktuelle Hinweise auf den Seiten des Bezirksamts.
Hausverwaltung in Marzahn-Hellersdorf: worauf Eigentümer achten
Nur rund 4 % der Wohnungen im Bezirk liegen in WEG-Häusern, und nur 805 der 32.760 Gebäude mit Wohnraum gehörten zum Zensus 2022 einer Eigentümergemeinschaft (2,5 %, Berlin 10,5 %). Die Zahlen zeigen: Wer hier eine Eigentumswohnung besitzt, sitzt oft in einer kleinen Gemeinschaft oder in einem der wenigen aufgeteilten Großbauten. Für die Wahl der Verwaltung helfen diese Prüffragen:
- Kleine Objekte: Übernimmt die Verwaltung auch kleine Gemeinschaften und einzelne Häuser?
- Kosten: Welche Leistungen sind im Preis enthalten, welche kosten extra? Womit Sie rechnen müssen, zeigt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?
- Laufzeit: Bestellt wird für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Aufteilung für höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Wechsel: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden.“ Sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Sind Sie mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden, gehen Sie in Schritten vor: Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, fragen Sie mit Frist nach (E-Mail-Vorlage Rückmeldung), dann verlangen Sie eine Versammlung (Verlangen auf Einberufung, auch als E-Mail) und beschließen dort die Abberufung und Neubestellung. Den Wechsel erklärt Hausverwaltung abwählen.
A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat kein Büro im Bezirk. Auf der Berlin-Karte am nächsten liegt der Hauptsitz Kreuzberg, Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin; weitere Büros sind in der Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin, und Am Borsigturm 13, 13507 Berlin. Nachbarbezirke: Lichtenberg und Treptow-Köpenick.
