Sie sind mit Ihrer Verwaltung unzufrieden? Die Gemeinschaft kann sie jederzeit abberufen, ohne Grund und ohne auf das Vertragsende zu warten. Damit der Wechsel ohne Streit gelingt, kommt es auf drei Dinge an: eine korrekte Einladung, Vergleichsangebote vor der Neuwahl und öffentlich beglaubigte Unterschriften unter der Niederschrift, wenn die neue Verwaltung Wohnungsverkäufen zustimmen muss. Fehlen Einladung oder Angebote, droht eine Anfechtung; fehlen die Beglaubigungen, kann die neue Verwaltung ihre Bestellung beim Grundbuchamt nicht in der nötigen Form nachweisen.
Wann ist ein Wechsel sinnvoll?
Einen Grund müssen Sie für die Abberufung nicht nennen (§ 26 Abs. 3 WEG). Trotzdem lohnt ein Blick darauf, ob die Verwaltung ihre gesetzlichen Pflichten erfüllt. Diese Pflichten lassen sich leicht überprüfen:
| Pflicht der Verwaltung | Grundlage |
|---|---|
| mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung einladen | § 24 Abs. 1 WEG |
| für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen | § 28 Abs. 1 WEG |
| nach Ablauf des Jahres die Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht erstellen | § 28 Abs. 2 und 4 WEG |
| dafür sorgen, dass die Niederschrift unverzüglich aufgenommen wird, und die Beschluss-Sammlung führen | § 24 Abs. 6 und 8 WEG |
| Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, selbst treffen, ebenso alles, was eine Frist wahrt oder einen Nachteil abwendet | § 27 Abs. 1 WEG |
Bleiben solche Pflichten liegen, sprechen Sie die Verwaltung am besten zuerst mit einer klaren Frist an. Bessert sich nichts, ist die Abberufung der nächste Schritt. Wer in der Gemeinschaft was entscheidet und wer die Verwaltung kontrolliert, erklärt der Beitrag Was ist eine WEG?.
Der Ablauf in acht Schritten
- Mitstreiter finden: Sprechen Sie andere Eigentümer an. Für die Abberufung brauchen Sie die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG).
- Adressen besorgen: Verlangen Sie Einsicht in die Eigentümerliste. Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen der Eigentümergemeinschaft einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG); eingesehen wird grundsätzlich bei der Verwaltung. Kopien muss sie nach dem BGH nur ausnahmsweise zusenden, wenn Treu und Glauben es gebieten, etwa weil Sie sonst nicht rechtzeitig vor einer Versammlung an die Angaben kommen (Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10, Rn. 7 bis 9 und 11). Das Urteil betrifft das Recht vor der WEG-Reform; auch der heutige § 18 Abs. 4 WEG spricht nur von Einsicht, nicht von Zusendung.
- Angebote einholen: Holen Sie Angebote anderer Verwaltungen ein und schicken Sie die Angebote rechtzeitig vor der Versammlung an alle Eigentümer, am einfachsten mit der Einladung. Nach dem BGH setzt die Neubestellung regelmäßig Vergleichsangebote voraus; schon ein weiteres Angebot kann genügen (Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25, Rn. 10). Wie Sie die Preise vergleichen, zeigt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
- Versammlung verlangen: Mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung mit den Punkten Abberufung und Neubestellung (§ 24 Abs. 2 WEG). Nutzen Sie dafür unsere Vorlage für das Verlangen auf Einberufung.
- Notfalls selbst einladen: Fehlt eine Verwaltung oder weigert sie sich pflichtwidrig, darf der Vorsitz des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Eingeladen werden alle Eigentümer in Textform, die Frist soll außer in besonders dringenden Fällen mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG), etwa mit unserer Einladung zur Eigentümerversammlung beim Verwalterwechsel. Abberufung und Neubestellung müssen als Gegenstand in der Einladung stehen (§ 23 Abs. 2 WEG). Wie ein Eigentümer zur Einladung ermächtigt wird, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren.
- Versammlung durchführen: Den Vorsitz führt sonst die Verwaltung; die Versammlung kann per Beschluss eine andere Person bestimmen (§ 24 Abs. 5 WEG). Anwesenheit und Vollmachten für die Eigentümerversammlung prüfen (Textform, § 25 Abs. 3 WEG), dann die Beschlüsse zu Abberufung und Neubestellung zur Abstimmung stellen und das Ergebnis verkünden.
- Protokoll unterschreiben: Die Niederschrift der Eigentümerversammlung unterschreiben Versammlungsvorsitz, ein Eigentümer und, falls ein Beirat bestellt ist, dessen Vorsitz oder Vertretung (§ 24 Abs. 6 WEG).
- Übergabe organisieren: Vereinbaren Sie mit alter und neuer Verwaltung einen Stichtag, zu dem Unterlagen, Konten und laufende Verträge übergehen. Der alte Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Wer muss unterschreiben, und warum der Notar?
Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass der Verkauf einer Wohnung die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht, etwa der Verwaltung (§ 12 Abs. 1 WEG). Ist die Verwaltung zustimmungsberechtigt, muss sie dem Grundbuchamt ihre Bestellung in der Form des § 29 GBO nachweisen, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, wenn die Unterschriften der Unterzeichner öffentlich beglaubigt sind. Diese Personen unterschreiben also vor einem Notar oder erkennen ihre Unterschrift dort an.
| Wer unterschreibt das Protokoll? | Wann nötig? |
|---|---|
| Vorsitzender der Versammlung | immer |
| ein Wohnungseigentümer | immer |
| Vorsitzender des Beirats oder sein Vertreter | wenn ein Beirat bestellt ist |
Klären Sie vor der Versammlung, wer unterschreibt und ob die Personen zum Notar gehen können. Sonst kann die neue Verwaltung ihre Bestellung nicht nachweisen, und Verkäufe, die ihre Zustimmung brauchen, verzögern sich.
Geht es auch ohne Versammlung?
In der Regel nur, wenn alle Eigentümer einverstanden sind. Dann können Sie ohne Versammlung per Umlaufbeschluss entscheiden. Dafür müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG); fehlt eine einzige Zustimmung, kommt der Beschluss nicht zustande.
Eine Ausnahme: Die Eigentümer können vorher beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Liegt ein solcher Beschluss für Abberufung und Neubestellung vor, reicht auch im Umlaufverfahren die Mehrheit.
Was passiert bei Formfehlern?
Ein Beschluss mit Formfehlern gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG). Klagt niemand innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, bleibt er bestehen (§ 45 WEG). Verlassen Sie sich darauf aber nicht, wenn es Streit gibt: Wird die Bestellung angefochten, ist bis zum Urteil unklar, ob sie Bestand hat. Halten Sie deshalb Einladungsfrist, Tagesordnung und Vergleichsangebote ein. Vor einer Klage oder bei Streit in der Gemeinschaft hilft eine rechtliche Beratung im Einzelfall.
