Die Einladung liegt auf dem Tisch, und Sie fragen sich, was an dem Abend passiert: Wer hat das Sagen, wann ist etwas beschlossen, und was dürfen Sie selbst? Das Gesetz schreibt nur wenige Schritte vor; den Rest regelt die Praxis. Wer die Pflichtpunkte kennt, erkennt Fehler noch am selben Abend, und das zählt: Mit der Verkündung eines Beschlusses beginnt bereits die Frist für eine Anfechtung.
Wie Verwaltung, Beirat und Versammlung in der Gemeinschaft zusammenwirken, erklärt der Beitrag wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert. Was vor dem Abend gilt, also Frist, Form und Tagesordnung, steht im Beitrag Einladung zur Eigentümerversammlung: Frist, Form und Tagesordnung.
So läuft eine Eigentümerversammlung ab
Eine gesetzlich vorgeschriebene Reihenfolge gibt es nicht. Das WEG regelt nur einzelne Punkte: den Vorsitz, die Tagesordnung, Mehrheit, Stimmrecht und Vollmacht sowie die Niederschrift. Üblich ist dieser Ablauf:
| Schritt | Was passiert (Grundlage) |
|---|---|
| 1. Eröffnung | Die Leitung begrüßt und prüft, ob ordnungsgemäß eingeladen wurde (Praxis) |
| 2. Leitung | Die Verwaltung leitet, die Versammlung kann anders beschließen (§ 24 Abs. 5 WEG) |
| 3. Anwesenheit | Teilnehmerliste (Praxis), Vollmachten in Textform prüfen (§ 25 Abs. 3 WEG) |
| 4. Tagesordnung | Nur Gegenstände aus der Einladung (§ 23 Abs. 2 WEG), meist in deren Reihenfolge (Praxis) |
| 5. Aussprache | Bericht, Fragen, Rede und Gegenrede (BGH, V ZR 60/10) |
| 6. Abstimmung | Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) |
| 7. Verkündung | Die Leitung stellt das Ergebnis fest und gibt es bekannt (BGH, V ZB 10/01) |
| 8. Schluss | Die Leitung schließt die Versammlung (Praxis) |
| 9. Niederschrift | Unverzüglich, mit drei Unterschriften (§ 24 Abs. 6 WEG) |
Ein Schritt „Beschlussfähigkeit feststellen“ gehört nach dem Gesetz seit dem 01.12.2020 nicht mehr dazu, auch wenn manche Ratgeber ihn noch nennen.
Wer leitet die Versammlung, und kann man die Leitung austauschen?
In der Regel die Verwaltung. Das Gesetz sagt: „Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.“ (§ 24 Abs. 5 WEG). Ein besonderes Quorum nennt die Vorschrift nicht; für den Beschluss über eine andere Leitung genügt deshalb die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Die Leitung hat Gewicht. Nach der Rechtsprechung des BGH prüft sie die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen, beurteilt das Abstimmungsergebnis rechtlich, stellt es fest und verkündet es; ihre Einschätzung ist aus Gründen der Rechtssicherheit vorläufig verbindlich (Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01, zum alten Recht). Gegen eine manipulierte Feststellung können die Eigentümer nach derselben Entscheidung schon in der Versammlung vorgehen, indem sie die Leitung nach § 24 Abs. 5 WEG austauschen, und später durch Anfechtung.
Ob ein geplanter Wechsel der Leitung in der Einladung angekündigt sein muss, konnten wir nicht an einer Primärquelle prüfen. Ist ein Wechsel geplant, nehmen Sie ihn deshalb am besten als eigenen Punkt in die Tagesordnung auf, wie in unserer Einladung zur Eigentümerversammlung beim Verwalterwechsel. Gibt es keine Verwaltung, hilft der Beitrag Versammlung ohne Verwalter selbst einberufen.
Muss die Versammlung beschlussfähig sein?
Nach dem Gesetz nicht mehr. Bis November 2020 regelte § 25 WEG, wann eine Versammlung beschlussfähig ist. Mit der WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft trat, wurden diese Vorschriften aufgehoben. Die Gesetzesbegründung sagt dazu: „Nach dem Entwurf ist damit jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an ihr teilnehmen.“ (BT-Drs. 19/18791, S. 73).
Für Sie heißt das: Auch wenn nur wenige Eigentümer kommen, kann die Versammlung wirksam beschließen. Wer fernbleibt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden. Können Sie nicht kommen, erteilen Sie einer Person Ihres Vertrauens eine Vollmacht (siehe unten).
Ihre Gemeinschaftsordnung kann vom Gesetz abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Alte Quorum-Klauseln aus der Zeit vor der Reform stehen dem neuen Recht aber in der Regel nicht entgegen (§ 47 WEG). Ob eine erst nach der Reform vereinbarte Mindestanwesenheit wirksam wäre, ist hier nicht geprüft. Was Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regeln, sollten Sie deshalb vor der Versammlung nachlesen. Wie alte Klauseln zu lesen sind, erklärt der Beitrag welche Mehrheit für welchen Beschluss nötig ist.
Wer darf teilnehmen und abstimmen?
Jeder Wohnungseigentümer darf teilnehmen und hat nach dem Gesetz eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Die wichtigsten Fälle:
| Situation | Was gilt |
|---|---|
| Eigentümer mit mehreren Wohnungen | Nach dem Gesetz eine Stimme; maßgeblich ist das Grundbuch (BGH, V ZR 64/20, zu § 25 Abs. 2 WEG a. F.) |
| Mehrere Eigentümer einer Wohnung | Sie stimmen nur einheitlich ab (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG) |
| Vertretung | Vollmacht in Textform, etwa per E-Mail, notfalls noch während der Versammlung (§ 25 Abs. 3 WEG; BT-Drs. 19/18791, S. 73) |
| Online dabei sein | Nur, wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat, und Sie müssen es selbst verlangen (BGH, V ZR 123/23) |
| Hausgeldrückstand | Stimmrecht bleibt, außer bei Beschlüssen über Klagen gegen Sie (BGH, V ZR 290/16, altes Recht) |
| Geschäft oder Rechtsstreit mit Ihnen | Kein Stimmrecht (§ 25 Abs. 4 WEG) |
Die Gemeinschaftsordnung kann das Stimmrecht anders regeln, etwa nach Miteigentumsanteilen. Ein Hausgeldrückstand ist auch kein Grund, einen Eigentümer von der Versammlung auszuschließen (BGH, V ZR 60/10, altes Recht). Hybride und rein virtuelle Versammlungen erklärt der Beitrag online an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Für die Vertretung gibt es unsere Vorlage: Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
Darf ich einen Berater oder eine Begleitperson mitbringen?
Das WEG regelt nicht, ob Personen, die nicht Eigentümer sind, an der Versammlung teilnehmen dürfen, also etwa ein Anwalt, ein Sachverständiger oder der Ehepartner, der nicht im Grundbuch steht. Viele Ratgeber nennen dazu feste Regeln. Eine Gerichtsentscheidung dazu konnten wir nicht an der veröffentlichten Originalfassung prüfen; verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine feste Regel, weder in die eine noch in die andere Richtung.
Sicher sind diese Wege:
- Gemeinschaftsordnung lesen: Sie kann regeln, wer Eigentümer vertreten darf (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).
- Vollmacht erteilen: Mit einer Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG) nimmt die bevollmächtigte Person an Ihrer Stelle teil und stimmt für Sie ab.
- Begleitung ankündigen: Wollen Sie selbst kommen und zusätzlich jemanden mitbringen, kündigen Sie das vorher bei der Verwaltung an. Das ist eine Empfehlung, kein Anspruch.
- Zu Beginn klären: Fragen Sie zu Beginn, ob jemand widerspricht, und bitten Sie darum, die Entscheidung der Versammlung im Protokoll festzuhalten.
Ist die Rechtslage für Ihren Fall wichtig, etwa weil ein strittiger Beschluss ansteht, lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.
Worüber abgestimmt werden darf: Tagesordnung und „Verschiedenes“
Nur über angekündigte Punkte. § 23 Abs. 2 WEG lautet: „Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.“ Dafür reicht nach dem BGH regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung; die Eigentümer müssen aber verstehen und überblicken können, was erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen das hat (Urteil vom 13.01.2012, V ZR 129/11, Rn. 9, zum alten Recht; § 23 Abs. 2 ist inhaltlich gleich geblieben).
Unter „Verschiedenes“ steht in der Regel kein bezeichneter Gegenstand. Dort sollte deshalb nur besprochen werden; ein neues Thema gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.
Wird trotzdem abgestimmt, ist der Beschluss nicht automatisch unwirksam. Ein Beschluss gilt, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, es sei denn, er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG). Ob ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG einen Beschluss nichtig oder nur anfechtbar macht, ist hier nicht abschließend geprüft. Sind Sie dagegen, behalten Sie im Zweifel die Monatsfrist für die Anfechtung im Blick. Wie Sie ein eigenes Thema rechtzeitig einbringen, zeigt der Beitrag eigenen Beschlussantrag auf die Tagesordnung bringen.
Aussprache: Ihr Recht zu reden, und wo es endet
Mitreden gehört zum Kern Ihrer Rechte. Nach dem BGH gehört zu den Mitgliedschaftsrechten die Befugnis, „auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen“; ein allgemeiner Ausschluss eines Eigentümers von Versammlungen ist deshalb unzulässig (Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Rn. 8, zum alten Recht).
Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nach dieser Entscheidung nur statthaft, wenn die geordnete Durchführung der Versammlung auf andere Weise nicht gewährleistet werden kann, etwa wenn ein Eigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses in erheblicher Weise stört. Hausgeldverzug genügt dafür nicht.
Die Folgen eines rechtswidrigen Ausschlusses sind erheblich: Er schlägt nach dem BGH auf alle danach gefassten Beschlüsse durch, unabhängig von den Mehrheiten. Bei anderen Mängeln wird ein Beschluss dagegen in der Regel nicht für ungültig erklärt, wenn feststeht, dass der Mangel das Ergebnis nicht beeinflusst hat (Rn. 10).
Ob und wie weit die Leitung eine Redezeit begrenzen oder einzelnen Teilnehmern das Wort entziehen darf, regelt das WEG nicht, und eine geprüfte Gerichtsentscheidung dazu liegt uns nicht vor. Wird Ihnen das Wort entzogen, bitten Sie darum, das im Protokoll festzuhalten.
Abstimmung: Wie gezählt wird
Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Es zählt nur, ob die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen; Enthaltungen werden nicht mitgezählt (BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, Rn. 8, zum alten Recht; die Regel gilt nach § 25 Abs. 1 WEG weiter).
| Beispiel | Ergebnis |
|---|---|
| 10 Ja, 8 Nein, 5 Enthaltungen | angenommen, 10 Ja gegen 8 Nein |
| 8 Ja, 8 Nein, 7 Enthaltungen | abgelehnt, keine Mehrheit |
Wie abgestimmt wird, etwa per Handzeichen oder Stimmzettel, schreibt das Gesetz nicht vor. Nach dem Gesetz zählt jeder Eigentümer mit einer Stimme; Ihre Gemeinschaftsordnung kann nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten zählen lassen. Für manche Beschlüsse, etwa bestimmte bauliche Veränderungen, gelten besondere Mehrheiten; die Schwellen erklärt der Beitrag Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG.
Ein Fall aus Leipzig zeigt, wie viel an der Zählung hängt: Bei einer Verwalterwahl mit mehreren Bewerbern brach die Leitung nach dem ersten Bewerber ab, der mehr Ja- als Nein-Stimmen, aber keine absolute Mehrheit hatte. Die Bestellung war ungültig (BGH, V ZR 324/17). Was bei einer Neuwahl sonst gilt, steht im Beitrag Verwaltung abwählen und neu bestellen.
Wann ein Beschluss gilt: Feststellung und Verkündung
Nicht mit dem Handzeichen, sondern mit der Verkündung. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitz grundsätzlich „konstitutive Bedeutung“ zu; sie ist im Regelfall Voraussetzung dafür, dass ein Beschluss wirksam zustande kommt (Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01, Leitsatz b, zum alten Recht; nach unserer Einordnung gelten die Grundsätze fort, eine ausdrückliche Bestätigung durch den BGH nach der Reform gibt es aber nicht).
Das bedeutet für Sie:
- In der Versammlung: Feststellung und Verkündung müssen in der Versammlung erfolgen. Ins Protokoll müssen sie nicht, und sie können auch stillschweigend geschehen; ist ein klares Abstimmungsergebnis protokolliert, gilt im Zweifel, dass es festgestellt wurde.
- Auch ein Nein ist ein Beschluss: Die förmlich festgestellte Ablehnung eines Antrags ist ein Beschluss (Negativbeschluss), kein Nichtbeschluss (Leitsatz c).
- Die Frist läuft: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG), nicht erst nach dem Protokoll.
Notieren Sie am Abend den Wortlaut des Antrags und die Zahl der Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen. Verweigert die Leitung die Feststellung, bleibt der Weg zum Gericht; lassen Sie sich dann anwaltlich beraten.
Wenn etwas schiefläuft: Schritte am Abend und danach
Fehler lassen sich am leichtesten beheben, solange die Versammlung noch läuft:
- Vor der Abstimmung: Sprechen Sie Fehler an, etwa einen unklaren Antrag, und stellen Sie einen Änderungsantrag.
- Unklare Zählung: Bitten Sie um Wiederholung oder eine namentliche Zählung und schreiben Sie selbst mit.
- Falsch verkündetes Ergebnis: Widersprechen Sie sofort und beantragen Sie, dass eine andere Person die Versammlung leitet (§ 24 Abs. 5 WEG; BGH, V ZB 10/01, zum alten Recht). Eine Voraussetzung für die spätere Anfechtung ist der Widerspruch nach dieser Entscheidung nicht.
- Einwand festhalten: Bitten Sie darum, Ihren Einwand ins Protokoll aufzunehmen. Das ist eine Bitte; einen Anspruch darauf regelt das Gesetz nicht ausdrücklich.
- Niederschrift einsehen: Sie dürfen Einsicht in Unterlagen und Protokolle verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Fristgerecht anfechten: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Warten Sie nicht auf das Protokoll.
Ob und wie Sie klagen, erklärt der Beitrag Beschluss anfechten: Frist und Klage. Vor einer Klage sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG); in Berlin ist das nach dem Service-Portal des Landes das Amtsgericht.
Nach der Versammlung: Protokoll und Beschluss-Sammlung
Über die gefassten Beschlüsse ist „unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen“ (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG); nach der Gesetzesbegründung unverzüglich nach Beendigung der Versammlung. Unterschreiben müssen:
| Wer unterschreibt? | Wann? |
|---|---|
| Vorsitz der Versammlung | immer |
| ein Wohnungseigentümer | immer |
| Vorsitz des Verwaltungsbeirats oder Vertretung | wenn ein Beirat bestellt ist |
Außerdem führt die Verwaltung die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Sie enthält nur den Wortlaut der in der Versammlung verkündeten Beschlüsse mit Ort und Datum der Versammlung, nicht etwa alle Vereinbarungen der Eigentümer. Eintragungen sind unverzüglich zu erledigen.
Eine Pflicht, Ihnen das Protokoll zuzuschicken, steht nicht im WEG; Sie können es aber einsehen. Was im Einzelnen ins Protokoll gehört und was Sie bei Fehlern tun, erklärt der Beitrag was ins Protokoll gehört und wer unterschreibt. Ein Muster mit Abstimmungsergebnissen zeigt unsere Muster-Niederschrift zum Verwalterwechsel. Welche Rolle der Beirat spielt, erklärt der Beitrag Aufgaben des Verwaltungsbeirats.
Wie lange dauert eine Eigentümerversammlung? Ein Beispielabend
Eine gesetzliche Vorgabe zur Dauer gibt es nicht; sie hängt von Tagesordnung, Größe der Anlage und Streitpunkten ab. Die folgende Tabelle ist ein redaktionelles Beispiel für eine Versammlung mit sechs Punkten, keine Norm und kein Durchschnittswert. Der tatsächliche Ablauf kann je nach Tagesordnung stark abweichen.
| Uhrzeit (Beispiel) | Schritt |
|---|---|
| 18:00 bis 18:10 | Eröffnung und Leitung |
| 18:10 bis 18:20 | Anwesenheit und Vollmachten |
| 18:20 bis 18:45 | Bericht der Verwaltung und des Beirats |
| 18:45 bis 19:30 | Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan |
| 19:30 bis 20:15 | Erhaltungsmaßnahme mit Angeboten |
| 20:15 bis 20:30 | Verschiedenes, ohne Beschluss |
| 20:30 | Schluss |
Vor den Beschlüssen über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung soll der Verwaltungsbeirat beide prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wie das geht, zeigt der Beitrag wie der Beirat die Belege prüft. Was Sie mit dem Hausgeld zahlen, wird mit dem Wirtschaftsplan beschlossen. Muss eine Frage nicht bis zur nächsten Versammlung warten, können alle Eigentümer auch ohne Versammlung per Umlaufbeschluss entscheiden.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ihre Gemeinschaftsordnung kann vom Gesetz abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).
