Ein Miteigentümer zahlt sein Hausgeld nicht, und die Verwaltung meldet Rückstände? Dann fehlt der Gemeinschaft Geld, mit dem sie ihre laufenden Kosten bezahlt. Wie hoch das Hausgeld ist, was darin steckt und wann es fällig wird, erklärt ein eigener Beitrag. Hier geht es um Ihre Sicht als zahlender Eigentümer: wer den Rückstand eintreiben muss, wie der Weg von der Mahnung bis zur Zwangsversteigerung aussieht, welche Fristen laufen und was der Ausfall Sie kostet. Zinssatz und Rechtsstand: 28.09.2026. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wem steht das Hausgeld zu, und wer muss handeln?
Das Hausgeld gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht den einzelnen Eigentümern. Zahlt ein Eigentümer nicht, hat nur die Gemeinschaft Ansprüche gegen ihn, nicht die Miteigentümer (BGH, Urteil vom 10.02.2017, V ZR 166/16, zum alten Recht). Heute folgt das auch aus § 9a Abs. 1 WEG: Die Gemeinschaft kann Rechte erwerben und vor Gericht klagen. Warum sie eine eigene Rechtsperson ist, erklärt der Beitrag Was ist eine WEG?
Handeln muss deshalb die Gemeinschaft, und zwar durch ihre Verwaltung:
| Wer | Rolle beim Rückstand |
|---|---|
| Gemeinschaft | Gläubigerin des Hausgelds (§ 9a Abs. 1 WEG) |
| Verwaltung | vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG) |
| alle Eigentümer gemeinsam | vertreten die Gemeinschaft, wenn es keine Verwaltung gibt (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG) |
| Sie als einzelner Eigentümer | kein eigener Anspruch; Sie sorgen dafür, dass die Verwaltung handelt |
Braucht die Verwaltung dafür einen Beschluss?
Eine feste Antwort gibt das Gesetz nicht. Ohne Beschluss darf und muss die Verwaltung Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und solche, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Ob eine Hausgeldklage darunter fällt, ist nicht höchstrichterlich geklärt.
Klarheit schafft ein Beschluss. Die Eigentümer können die Befugnisse der Verwaltung durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG) und beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind (§ 28 Abs. 3 WEG). Viele Gemeinschaften regeln so eine feste Mahnroutine, zum Beispiel:
- Zahltag des Hausgelds und Zahlungsweg, etwa per Lastschrift.
- Wann die Verwaltung erinnert und mahnt.
- Ab welchem Rückstand sie ohne weiteren Beschluss Mahnbescheid beantragt oder klagt.
Auf derselben Grundlage kann ein Beschluss vorsehen, dass bei Verzug das restliche Jahreshausgeld sofort fällig wird (sogenannte Verfallklausel). Prüfen Sie auch, ob Ihre Gemeinschaftsordnung dazu schon etwas regelt; wie Sie sie lesen, zeigt Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung richtig lesen. Wie Sie eine Mahnroutine auf die Tagesordnung bringen, erklärt Beschlussantrag formulieren.
Ab wann ist der Eigentümer im Verzug, und welche Zinsen fallen an?
Grundlage der Zahlungspflicht ist der Beschluss über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Ein Beschluss über den Wirtschaftsplan legt nach dem BGH im Zweifel nur die Höhe der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen fest, nicht das gesamte Zahlenwerk (Beschluss vom 25.10.2023, V ZB 9/23); mehr dazu unter Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
In Verzug kommt der Eigentümer, wenn er auf eine Mahnung nach Fälligkeit nicht zahlt; Mahnbescheid und Klage stehen der Mahnung gleich (§ 286 Abs. 1 BGB). Ohne Mahnung tritt Verzug ein, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob ein im Beschluss festgelegter Monatstermin dafür genügt, ist nicht höchstrichterlich geklärt; eine Mahnung schafft Klarheit.
Ab Verzug ist das Geld zu verzinsen, mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz im Jahr (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz beträgt seit 01.07.2026 laut Bundesbank 1,52 %, der Verzugszins also 6,52 %. Zum 01.01.2027 kann sich der Satz ändern.
| Rückstand (Beispiel) | Zinsen für ein volles Jahr Verzug |
|---|---|
| 1.000 € | 65,20 € |
| 3.000 € | 195,60 € |
| 10.000 € | 652,00 € |
Zinsen fallen nur für die Dauer des Verzugs an.
Darf der Eigentümer das Hausgeld zurückhalten?
Nein. Gegen beschlossene Hausgeldvorschüsse ist ein Zurückbehaltungsrecht generell ausgeschlossen, selbst wenn der Eigentümer es auf anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche stützt, im entschiedenen Fall auf den Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Aufrechnen darf er nur ausnahmsweise, und zwar mit Gegenforderungen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.
Typische Einwände und was davon zu halten ist:
| Einwand des Säumigen | Rechtslage |
|---|---|
| „Die Jahresabrechnung fehlt.“ | kein Grund, Vorschüsse zurückzuhalten (V ZR 190/24) |
| „Ich bin mit der Verwaltung unzufrieden.“ | kein Zurückbehaltungsrecht gegen beschlossene Vorschüsse (V ZR 190/24) |
| „Ich habe Gegenansprüche.“ | Aufrechnung nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen |
| „Der Beschluss ist falsch.“ | Ein Beschluss, der nicht nichtig ist, ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 WEG) |
Wer einen Vorschussbeschluss für fehlerhaft hält, muss ihn also rechtzeitig vor Gericht angreifen; wie das geht, zeigt Beschluss anfechten. Bis dahin bleibt die Zahlungspflicht bestehen. Unzufriedenheit mit der Verwaltung ist ein Thema für die Versammlung, nicht für das Hausgeldkonto.
Der Weg zum Geld in fünf Stufen
Die Einteilung in fünf Stufen ist eine redaktionelle Übersicht, keine gesetzliche Reihenfolge.
- Gespräch und Zahlungserinnerung: In der Praxis üblich ist zuerst eine Erinnerung, oft mit dem Angebot einer Ratenzahlung. Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht.
- Mahnung mit Frist: Sie setzt den Säumigen in Verzug, falls er es nicht schon ist, und ab dann laufen Verzugszinsen (§§ 286, 288 BGB).
- Mahnbescheid oder Klage: gerichtlich, beim zuständigen Mahngericht oder beim Amtsgericht am Ort der Anlage (nächster Abschnitt).
- Titel: Erhebt der Säumige nicht rechtzeitig Widerspruch gegen den Mahnbescheid, erlässt das Gericht auf Antrag einen Vollstreckungsbescheid (§ 699 Abs. 1 ZPO); er steht einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil gleich (§ 700 Abs. 1 ZPO). Sonst ist der Titel ein Urteil. Die Beträge sollten nach Art (Vorschuss, Nachschuss, Sonderumlage) und Zeitraum aufgeschlüsselt sein, damit der Titel für den Vorrang in der Zwangsversteigerung taugt (§ 10 Abs. 3 ZVG).
- Vollstreckung: etwa durch Pfändung, oder durch Zwangsversteigerung der Wohnung, die das Vollstreckungsgericht auf Antrag anordnet (§ 15 ZVG).
Mahnbescheid oder Klage: Welches Gericht ist zuständig?
Das Mahngericht richtet sich nach dem allgemeinen Gerichtsstand der Gemeinschaft (§ 689 Abs. 2 ZPO), also dem Ort des Grundstücks (§ 43 Abs. 1 WEG); die Länder können zentrale Mahngerichte bestimmen (§ 689 Abs. 3 ZPO). Die Klage gehört ausschließlich vor das Amtsgericht am Ort der Anlage, egal wie hoch der Rückstand ist (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG).
| Verfahren und Ort der Anlage | Zuständiges Gericht |
|---|---|
| Mahnbescheid, Anlage in Berlin | Zentrales Mahngericht Berlin-Brandenburg beim Amtsgericht Wedding |
| Mahnbescheid, Anlage in Leipzig | Amtsgericht Aschersleben als zentrales Mahngericht, Anschrift in Staßfurt |
| Klage, Anlage in Berlin | Amtsgericht am Ort der Anlage, siehe Gerichtsfinder auf berlin.de |
| Klage, Anlage in Leipzig | Amtsgericht Leipzig |
| Widerspruch gegen den Mahnbescheid | Abgabe an das Amtsgericht, wenn eine Partei das streitige Verfahren beantragt (§ 696 Abs. 1 ZPO) |
Zur Einordnung: Der Mahnbescheid eignet sich, wenn die Forderung voraussichtlich nicht bestritten wird. Sind Einwände zu erwarten, eignet sich eher die Klage.
Im Mahnantrag ist das Amtsgericht am Ort der Anlage als Gericht für das streitige Verfahren anzugeben (§ 690 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ein Mahnverfahren scheidet aus, wenn der Mahnbescheid öffentlich zugestellt werden müsste (§ 688 Abs. 2 Nr. 3 ZPO), etwa bei unbekanntem Aufenthalt. Berufungsgericht ist in Berlin das Landgericht Berlin II, für Leipzig das Landgericht Dresden (§ 72 Abs. 2 GVG). Mehr zu Ämtern und Gerichten vor Ort: Eigentümer in Berlin, Eigentümer in Leipzig.
Darf der säumige Eigentümer in der Versammlung mitstimmen?
Ja, mit einer Ausnahme: Geht es um die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn, ist er nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Der BGH hat das zum alten Recht auch auf den Beschluss erstreckt, wegen der Zahlungsrückstände die Entziehung einzuleiten (Urteil vom 14.07.2017, V ZR 290/16, Rn. 11). Wie Mehrheiten und Stimmrecht allgemein funktionieren, erklärt Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG.
Im Übrigen behält er seine Rechte:
| Maßnahme gegen den Säumigen | zulässig? |
|---|---|
| Stimmrecht beim Beschluss über den Rechtsstreit gegen ihn | ausgeschlossen (§ 25 Abs. 4 WEG) |
| Ausschluss von der Versammlung wegen Rückstands | nein (BGH, V ZR 60/10) |
| allgemeiner Entzug des Stimmrechts wegen Rückstands | nein (BGH, V ZR 60/10; V ZR 290/16, Rn. 9) |
| Klausel in der Teilungserklärung, die das erlaubt | nichtig (BGH, V ZR 60/10) |
Beide Urteile betreffen altes Recht; eine gegenteilige Regel haben wir im geltenden Gesetz nicht gefunden. Das Stimmrecht entfällt erst, wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung verurteilt ist (§ 25 Abs. 4 WEG). Wichtig für die Leitung der Eigentümerversammlung: Wird ein Eigentümer zu Unrecht ausgeschlossen, können danach gefasste Beschlüsse für ungültig erklärt werden, auch wenn seine Stimmen das Ergebnis nicht geändert hätten (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Leitsatz b).
Zwangsversteigerung: Wie weit reicht der Vorrang der Gemeinschaft?
Mit Hausgeldforderungen steht die Gemeinschaft in Rangklasse 2, also vor den Grundschulden der Banken. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begrenzt diesen Vorrang: „Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“
| Rang (vereinfacht) | Wer |
|---|---|
| 1 und 1a | Ausgaben des Zwangsverwalters; Feststellungskosten bei Insolvenz |
| 2 | Gemeinschaft mit Hausgeld, bis 5 % des Verkehrswerts |
| 3 | öffentliche Lasten, etwa Grundsteuer |
| 4 | Rechte am Grundstück, etwa Grundschulden |
| 5 | Gläubiger, der die Versteigerung betreibt |
Beispiel: Setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert auf 300.000 € fest, hat die Gemeinschaft Vorrang für höchstens 15.000 € einschließlich Nebenleistungen. Für den Rest steht sie nur in Rangklasse 5, wenn sie die Versteigerung selbst betreibt; ob nach den Grundschulden etwas übrig bleibt, hängt vom Einzelfall ab.
Ihren Anspruch muss die Gemeinschaft mit Titel oder der Niederschrift der Beschlüsse samt Anlagen glaubhaft machen (§ 45 Abs. 3 ZVG). Eine Mindesthöhe des Rückstands nennt § 10 Abs. 3 ZVG nicht. Weil nur die letzten Jahre zählen, kostet Abwarten Geld.
Entziehung des Wohnungseigentums: das letzte Mittel
Die Gemeinschaft kann von einem Eigentümer die Veräußerung seiner Wohnung verlangen, wenn er „sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht [hat], dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann“ (§ 17 Abs. 1 WEG). Als Beispiel nennt das Gesetz wiederholte gröbliche Verstöße trotz Abmahnung (§ 17 Abs. 2 WEG).
Nach der Gesetzesbegründung zur WEG-Reform kann auch die Verletzung der Pflicht zur Kostentragung eine Entziehung rechtfertigen. Das frühere Regelbeispiel für den Verzug mit Lasten und Kosten ist dagegen weggefallen, weil sich die Gemeinschaft über § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorrangig befriedigen kann (BT-Drs. 19/18791, S. 57). Einen Betrag, ab dem entzogen werden kann, nennt das Gesetz nicht. Angaben wie „mehr als 3 % des Einheitswerts“ beziehen sich auf das alte Recht.
Der Ablauf:
- Abmahnung des Eigentümers (sie gehört zum gesetzlichen Beispielfall).
- Beschluss der Gemeinschaft, den Anspruch geltend zu machen; nach der Gesetzesbegründung genügt die Mehrheit, der Betroffene stimmt nicht mit (§ 25 Abs. 4 WEG).
- Klage der Gemeinschaft.
- Urteil auf Veräußerung.
- Zwangsversteigerung auf Grundlage des Urteils (§ 17 Abs. 4 WEG).
Was kostet der Ausfall die übrigen Eigentümer?
Zunächst fehlt das Geld in der Kasse. Der BGH dazu: „Bei Zahlungsausfällen kann etwa eine Versorgungssperre drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen.“ (V ZR 190/24, Rn. 15). Gemeint ist eine Sperre durch Versorger gegenüber der Gemeinschaft, keine Maßnahme gegen den Säumigen.
| Folge für die Zahlenden | Grundlage |
|---|---|
| Kosten der Gemeinschaft tragen alle nach ihrem Anteil, soweit nichts anderes beschlossen ist | § 16 Abs. 2 WEG |
| Sonderumlage, wenn der Wirtschaftsplan nicht durchgeführt werden kann, auch in Raten | BGH, V ZR 257/16 (altes Recht) |
| Kredit statt Umlage: Nachschussrisiko bei zahlungsunfähigen Eigentümern vorher erörtern und protokollieren | BGH, V ZR 244/14 (altes Recht) |
| Gläubiger der Gemeinschaft können jeden Eigentümer nach seinem Anteil in Anspruch nehmen | § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG |
| ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt | § 9a Abs. 5 WEG |
Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Der Säumige schuldet 4.800 € (12 × 400 €). Eine Sonderumlage über 4.800 € nach Miteigentumsanteilen belastet eine Wohnung mit 50/1.000 Anteilen mit 240 €. Ob und wie der Säumige selbst in die Umlage einbezogen wird, entscheidet der Beschluss. Wann ein anderer Schlüssel möglich ist, erklärt Kostenverteilung in der WEG ändern. Ob die Erhaltungsrücklage einen Ausfall überbrücken darf, beantwortet dieser Beitrag nicht.
Verjährung: Welche Fristen laufen?
Ansprüche auf Hausgeldvorschüsse verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig waren (§ 199 Abs. 1 BGB). Das hat der BGH zum alten Recht in einem Berliner Verfahren entschieden, das vom Amtsgericht Charlottenburg über das Landgericht Berlin kam; der spätere Beschluss über die Jahresabrechnung lässt die Verjährung nicht neu beginnen (Urteil vom 01.06.2012, V ZR 171/11).
| Vorschuss fällig im Jahr | Verjährung mit Ablauf des |
|---|---|
| 2023 | 31.12.2026 |
| 2024 | 31.12.2027 |
| 2025 | 31.12.2028 |
Gehemmt wird die Verjährung durch Klage auf Leistung und durch Zustellung des Mahnbescheids (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB).
Zum Stand dieses Beitrags heißt das: Rückstände aus dem Jahr 2023 müssen noch 2026 per Mahnbescheid oder Klage verfolgt werden, sonst verjähren sie. Fragen Sie bei der Verwaltung nach, ob für solche Beträge schon ein Verfahren läuft. Denken Sie außerdem an die Zwangsversteigerung: Dort hat die Gemeinschaft Vorrang nur für das Jahr der Beschlagnahme und die zwei Jahre davor.
Was können Sie als zahlender Eigentümer tun?
Sie können nicht selbst klagen, aber Druck machen, damit die Gemeinschaft handelt. Rückstände können Ihnen etwa bei der Prüfung der Jahresabrechnung auffallen. Dann bieten sich diese Schritte an:
- Nachfragen mit Frist: Bitten Sie die Verwaltung schriftlich um Auskunft, welche Rückstände bestehen und was sie unternommen hat, etwa mit der E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung der Verwaltung.
- Unterlagen einsehen: Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG); wie das geht, erklärt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, die passende E-Mail-Vorlage zur Einsicht hilft beim Anfordern.
- Beirat einschalten: Der Verwaltungsbeirat kann das Thema bei der Verwaltung ansprechen.
- Beschluss herbeiführen: Beantragen Sie einen Tagesordnungspunkt zur Mahnroutine oder zu gerichtlichen Schritten. Notfalls können mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), etwa mit der Vorlage für das Verlangen auf Einberufung.
- Untätige Verwaltung: Wenn die Verwaltung nicht reagiert oder Beschlüsse liegen lässt, helfen die Beiträge Hausverwaltung reagiert nicht und Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um.
Sonderfälle: Erbfall, Verkauf, Insolvenz, vermietete Wohnung
Eigentümer verstorben: Nach dem Erbfall fällig werdendes Hausgeld schuldet der Erbe auch mit eigenem Vermögen, wenn ihm das Halten der Wohnung als Verwaltung des Nachlasses zuzurechnen ist; in der Regel spätestens, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und er die Wohnung faktisch nutzen kann (BGH, Urteil vom 05.07.2013, V ZR 81/12, zum alten Recht). Mehr dazu unter Wohnung geerbt.
Wohnung verkauft: Eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, schuldet der Erwerber, auch wenn sie vorher beschlossen wurde; fällig wird sie erst mit dem Abruf durch die Verwaltung, wenn der Beschluss nichts anderes regelt (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, zum alten Recht). Ob ein Käufer für Rückstände des Verkäufers haftet, beantwortet dieser Beitrag nicht. Welche Unterlagen Käufer prüfen sollten, zeigt Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.
Eigentümer insolvent: Hier gelten Sonderregeln, die dieser Beitrag nicht behandelt. Lassen Sie die Gemeinschaft rechtlich beraten.
Ihr Mieter zahlt nicht: Vermieten Sie Ihre Wohnung, schulden Sie das Hausgeld der Gemeinschaft trotzdem, denn die Pflicht folgt aus dem Beschluss über die Vorschüsse, nicht aus dem Mietvertrag (§ 28 Abs. 1, § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Was Sie gegenüber dem Mieter tun können, steht unter Mietrückstand: Mahnung, Kündigung, Schonfrist.
