Mehrheit in der Eigentümerversammlung: Wann Ihr Beschluss wirklich gilt

Die Hände sind oben, die Verwaltung verkündet „angenommen“, und Sie fragen sich: Stimmt das überhaupt? Zählen die Enthaltungen mit, hat der Eigentümer mit vier Wohnungen vier Stimmen, und müssen Sie eine teure Maßnahme mitbezahlen, gegen die Sie gestimmt haben? Die Antworten stehen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und in Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH). Diese Seite erklärt sie für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), Stand 28.09.2026. Prüfen Sie zuerst Ihre Gemeinschaftsordnung: Sie kann das Stimmrecht anders regeln. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt die Seite nicht.

Welche Mehrheit braucht ein Beschluss?

Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen: „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ (§ 25 Abs. 1 WEG). Nicht die Mehrheit aller Eigentümer und nicht die Mehrheit der Anwesenden zählt, sondern nur, ob es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Die Gesetzesbegründung zur WEG-Reform sagt dazu, bei der Berechnung der Mehrheit komme es „allein auf die abgegebenen Stimmen an“ (BT-Drs. 19/18791, S. 73).

Das gilt für die meisten Beschlüsse, auch für eine Sonderumlage, einen neuen Verwalter oder eine bauliche Veränderung. Zwei Voraussetzungen kommen hinzu:

1. Gegenstand in der Einladung: Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Wie Sie das prüfen, zeigt der Beitrag Einladung zur Eigentümerversammlung: Fristen und Tagesordnung.
2. Gemeinschaftsordnung: Die Eigentümer können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), etwa zum Stimmrecht.

Vorsicht mit älteren Ratgebertexten: Die „doppelt qualifizierte Mehrheit“ (drei Viertel aller Stimmberechtigten und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) stammt aus dem Recht vor dem 01.12.2020 und gilt nicht mehr.

Wie zählen Enthaltungen und Abwesende?

Gar nicht. Entscheidend ist allein, ob die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen; Enthaltungen sind nicht mitzuzählen, wer sich enthält, wirkt wie jemand, der ferngeblieben ist (BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, Rn. 8). Die Entscheidung erging zum Recht vor dem 01.12.2020; die Gesetzesbegründung zur Reform stellt ebenso allein auf die abgegebenen Stimmen ab.

Beispiel mit frei gewählten Zahlen, eine Gemeinschaft mit zehn Eigentümern, eine Stimme je Eigentümer:

Abstimmung	Gezählt	Ergebnis
4 Ja, 3 Nein, 2 Enthaltungen, 1 abwesend	4 gegen 3	angenommen
3 Ja, 3 Nein, 3 Enthaltungen, 1 abwesend	3 gegen 3	abgelehnt
2 Ja, 1 Nein, 3 Enthaltungen, 4 abwesend	2 gegen 1	angenommen

Dass ein Gleichstand keine Mehrheit ist, folgt aus dem Wort „Mehrheit“; eine Entscheidung, die das ausdrücklich sagt, haben wir nicht gelesen.

Aus dem BGH-Fall, in dem nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wurde: 463,40 Ja gegen 382,25 Nein bei 89,70 Enthaltungen (je von 1.000 Anteilen). Ohne die Enthaltungen überwogen die Ja-Stimmen. Ungültig war der Beschluss trotzdem, aus einem anderen Grund, den der Abschnitt zur Verwalterwahl weiter unten erklärt.

Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein?

Keine Mindestzahl. Seit dem 01.12.2020 kennt das WEG keine Beschlussfähigkeit mehr. Die Gesetzesbegründung sagt dazu: Die Absätze zur Beschlussfähigkeit „werden aufgehoben. Nach dem Entwurf ist damit jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an ihr teilnehmen.“ (BT-Drs. 19/18791, S. 73). Der geltende § 25 WEG enthält kein Quorum. Eine „Wiederholungsversammlung“, weil zu wenige gekommen sind, ist nach dem Gesetz deshalb nicht mehr nötig.

Steht in Ihrer Gemeinschaftsordnung noch eine alte Quorum-Klausel, hilft § 47 WEG: Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 01.12.2020 stehen dem neuen Recht nicht entgegen, soweit sich aus ihnen kein anderer Wille ergibt, und „ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen“. Eine solche Klausel gilt also in der Regel nicht fort; im Einzelfall kommt es auf ihren Wortlaut an.

Für Sie heißt das: Wer nicht kommt, überlässt die Entscheidung den anderen. Können Sie nicht teilnehmen, erteilen Sie eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung. Lädt die Verwaltung gar nicht ein, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren, wer einberufen darf.

Wie viele Stimmen haben Sie? Kopf-, Wert- und Objektprinzip

Nach dem Gesetz eine: „Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme.“ (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das heißt Kopfprinzip. Ihre Gemeinschaftsordnung kann als Vereinbarung etwas anderes bestimmen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Prinzip	Stimmen	Grundlage
Kopf­prinzip	eine je Eigentümer, gleich wie viele Einheiten	§ 25 Abs. 2 WEG, gilt ohne andere Regel
Wert­prinzip	nach Miteigentums­anteilen	Vereinbarung in der Gemeinschafts­ordnung
Objekt­prinzip	eine je Einheit	Vereinbarung in der Gemeinschafts­ordnung

Sonderfälle beim Kopfprinzip:

1. Mehrere Wohnungen: eine Stimme (BGH, Urteil vom 20.11.2020, V ZR 64/20, Rn. 16).
2. Wohnung mehrerer Personen, etwa Ehepaar oder Erbengemeinschaft: nur einheitlich abstimmen (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG); mehr dazu im Beitrag Wohnung in der WEG geerbt.
3. Gemischte Eigentumsverhältnisse: Gehören Wohnungen nur teilweise denselben Personen, haben die Eigentümer jeder Wohnung je eine Stimme (V ZR 64/20, Leitsatz).
4. Übertragung einzelner Wohnungen, auch an Angehörige oder eine eigene Gesellschaft: Maßgeblich ist das Grundbuch, dadurch können Stimmen hinzukommen (V ZR 64/20, Rn. 17; BGH, Urteil vom 14.07.2017, V ZR 290/16, Leitsatz 1).
5. Teileigentum, etwa Gewerbe oder ein Stellplatz als Sondereigentum: Die Regeln gelten entsprechend (§ 1 Abs. 6, § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG); ob es so ist, steht in der Teilungserklärung.

Beide BGH-Urteile betreffen das alte Recht; § 25 Abs. 2 WEG ist unverändert.

Bauliche Veränderungen: Wer entscheidet, wer zahlt?

Beschlossen wird eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Die höhere Mehrheit entscheidet nicht über das Ob, sondern darüber, wer die Kosten trägt:

Beschluss oder Fall	Wer zahlt
mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentums­anteile	alle nach Anteilen, außer die Kosten sind unverhältnis­mäßig (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG)
Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit	alle nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG)
sonst, etwa knappe einfache Mehrheit	nur wer zugestimmt hat (§ 21 Abs. 3 WEG)
Maßnahme auf Verlangen eines Eigentümers, etwa Ladepunkt oder Barriere­reduzierung (§ 20 Abs. 2 WEG)	dieser Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG)

„Aller Miteigentumsanteile“ heißt: Die Anteile der Abwesenden zählen im Nenner mit. Wie die zwei Drittel zu zählen sind, wenn Ihre Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmrecht vorsieht, sagt der Wortlaut nicht ausdrücklich; klären Sie das im Einzelfall. Wer nach § 21 nichts zahlen muss, darf auch durch einen anderen Kostenbeschluss nicht belastet werden (§ 21 Abs. 5 WEG). Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, dürfen gar nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG).

Der Rechtsausschuss des Bundestags hält es besonders in kleineren Gemeinschaften für sinnvoll, nach den Nein-Stimmen zu fragen (Subtraktionsverfahren): So sieht jeder, ob sie ein Drittel übersteigen, und kann seine Hand noch heben (BT-Drs. 19/22634, S. 44). Als zweiten Weg nennt der Ausschuss einen Beschluss unter der Bedingung, dass alle die Kosten tragen (S. 44–45). Wie das bei der Heizung in der WEG aussieht, erklärt der eigene Beitrag.

Alle Schwellen im Überblick

Neben der einfachen Mehrheit nennt das WEG einige andere Schwellen. Die meisten Beschlüsse brauchen nur die erste Zeile.

Anlass	Schwelle	Grundlage
Beschluss allgemein, auch Kosten­schlüssel für einzelne Kosten ändern	Mehrheit der ab­gegebenen Stimmen	§ 25 Abs. 1, § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Verwalter bestellen oder abberufen	Mehrheit der ab­gegebenen Stimmen; von § 26 Abs. 1 bis 3 darf nicht abgewichen werden	§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1, 5 WEG
Kosten einer baulichen Veränderung auf alle	mehr als 2/3 der ab­gegebenen Stimmen und 1/2 aller Mit­eigentums­anteile	§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG
Versammlung ohne Präsenz (virtuell), längstens drei Jahre	mindestens 3/4 der ab­gegebenen Stimmen	§ 23 Abs. 1a WEG
Verzicht auf die jährliche Präsenz­versammlung bis einschließ­lich 2028 (Beschluss nach § 23 Abs. 1a vor dem 01.01.2028)	ein­stimmiger Beschluss	§ 48 Abs. 6 WEG
Versammlung verlangen	mehr als 1/4 der Eigentümer, in Textform mit Zweck und Gründen	§ 24 Abs. 2 WEG
Zertifi­zierten Verwalter verlangen, wenn weniger als neun Sonder­eigentums­rechte bestehen und ein Eigentümer Verwalter ist	mindestens 1/3 der Eigentümer, nach Köpfen	§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
Beschluss ohne Versammlung	alle in Textform; für einen einzelnen Gegenstand kann Mehrheit vorab beschlossen werden	§ 23 Abs. 3 WEG
Abweichung vom Gesetz, etwa anderes Stimmrecht	Verein­barung, nicht einfacher Beschluss	§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG

Wie der Beschluss ohne Versammlung abläuft, zeigt der Beitrag Umlaufbeschluss in der WEG; wie eine Sonderumlage verteilt wird, der Beitrag Sonderumlage in der WEG.

Wer darf nicht mitstimmen?

Nur wer unter einen der drei Fälle des Gesetzes fällt. Ein Eigentümer ist nicht stimmberechtigt, „wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist“ (§ 25 Abs. 4 WEG). Die drei Fälle:

1. Rechtsgeschäft mit ihm: Die Versammlung beschließt über einen Vertrag der Gemeinschaft mit genau diesem Eigentümer.
2. Rechtsstreit gegen ihn: Es geht darum, eine Klage gegen ihn zu beginnen oder zu beenden.
3. Entziehung: Er ist rechtskräftig verurteilt, sein Wohnungseigentum zu veräußern (§ 17 WEG).

Der BGH legt das eng aus: Das Stimmrecht gehört zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte. Ein bloßer Interessenkonflikt reicht für einen Ausschluss nicht, und auch erhebliche Hausgeldrückstände nehmen das Stimmrecht nicht (V ZR 290/16, Rn. 9). Beschließt die Versammlung aber, gegen den Schuldner gerichtlich vorzugehen, stimmt er dabei nicht mit (Rn. 11). Die Entscheidung erging zu § 25 Abs. 5 WEG a. F., der heute in § 25 Abs. 4 WEG steht.

Die Versammlung kann einem Eigentümer das Stimmrecht also nicht nach eigenem Ermessen absprechen.

Vertreten lassen: Vollmacht in Textform

Sie können sich vertreten lassen. „Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.“ (§ 25 Abs. 3 WEG). Textform heißt: eine lesbare Erklärung, in der Sie als Erklärender genannt sind, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Ein Brief oder eine E-Mail genügt.

Die Vollmacht kann auch kurzfristig kommen. Nach der Gesetzesbegründung ist das „notfalls … sogar noch während der Versammlung möglich (zum Beispiel per E-Mail oder anderer elektronischer Nachricht)“ (BT-Drs. 19/18791, S. 73).

So gehen Sie vor:

1. Vertreter wählen: etwa einen anderen Eigentümer oder eine Person Ihres Vertrauens.
2. Vollmacht schreiben: mit Ihrem Namen, der Wohnung, dem Datum der Versammlung und dem Namen des Vertreters.
3. Rechtzeitig übermitteln: an den Vertreter und an die Versammlungsleitung.

Eine fertige Vorlage bietet die Vollmacht in Textform als Vorlage.

Offen ist, was gilt, wenn eine Vollmacht die Textform nicht einhält: Ob sie dann unwirksam ist oder nur zurückgewiesen werden kann, hat der Gesetzgeber ausdrücklich der Rechtsprechung überlassen. Sicher ist nur der Weg mit Textform.

Verwalterwahl mit mehreren Bewerbern: über jeden abstimmen

Stehen mehrere Bewerber zur Wahl, muss über jeden abgestimmt werden, außer ein Bewerber hat schon die absolute Mehrheit erreicht und jeder Eigentümer kann nur eine Ja-Stimme abgeben (BGH, V ZR 324/17, Leitsatz). Ein Abbruch nach dem ersten Kandidaten mit mehr Ja- als Nein-Stimmen kann die Bestellung ungültig machen.

So war es im Leipziger Fall mit 463,40 Ja-Stimmen von 1.000 Anteilen: mehr Ja als Nein, aber keine absolute Mehrheit, die Bestellung war ungültig (Rn. 2, 12). Die Entscheidung betrifft das alte Recht; auch heute wird der Verwalter mit einfacher Mehrheit bestellt (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG).

Ein sauberer Ablauf:

1. Verfahren vorher festlegen: eine Ja-Stimme je Eigentümer oder getrennte Abstimmung je Bewerber.
2. Über jeden Bewerber abstimmen.
3. Nur abbrechen, wenn ein Bewerber die absolute Mehrheit hat und jeder nur eine Ja-Stimme hatte.
4. Ergebnis verkünden und in die Niederschrift aufnehmen; ein Muster zeigt die Vorlage Niederschrift mit Abstimmungsergebnis.

Abberufen werden kann der Verwalter jederzeit; Regeln, die das einschränken, sind unwirksam (§ 26 Abs. 3, 5 WEG; BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21). Mehr im Beitrag Hausverwaltung abwählen: Ablauf und Mehrheit und in den Vorlagen Beschlusstexte für Abberufung und Neubestellung und Einladung mit Tagesordnung zum Verwalterwechsel.

Überstimmt oder blockiert: Was die Minderheit tun kann

Ein Mehrheitseigentümer, der alle überstimmt, behält sein Stimmrecht. Ein Ausschluss wegen Rechtsmissbrauchs kommt nur ausnahmsweise in Betracht; es reicht nicht, dass ein mit seinen Stimmen gefasster Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder er Beschlüsse blockiert (V ZR 290/16, Leitsatz 2). Die Minderheit hat andere Wege:

1. Vor der Versammlung: eigenen Beschlussantrag stellen, notfalls mit mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG); Vorlage: Einberufung verlangen.
2. In der Versammlung: Einwände zur Zählweise vortragen und um Aufnahme ins Protokoll der Eigentümerversammlung bitten.
3. Nach der Versammlung: Anfechtungsklage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung, Begründung binnen zwei Monaten (§ 45 WEG; BGH, Urteil vom 23.06.2023, V ZR 28/22). Bis zum rechtskräftigen Urteil gilt der Beschluss, außer er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG).
4. Bei Blockade: Unterbleibt ein notwendiger Beschluss, kann das Gericht ihn auf Klage fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
5. Kostenrisiko: Prozesskosten der Gemeinschaft trägt auch ein siegreicher Kläger anteilig mit, sofern nichts anderes beschlossen ist (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23).

Fristen und Verfahren im Detail erklärt der Beitrag Beschluss anfechten: Frist und Klage. Lassen Sie sich vor einer Klage anwaltlich beraten. Bei Ärger mit der Verwaltung hilft der Beitrag Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung.

Berlin und Leipzig: Wo Streit über Mehrheiten landet

Das Stimmrecht ist Bundesrecht; Berlin und Sachsen haben keine eigenen Regeln zu Mehrheiten in der WEG. Unterschiede gibt es nur beim Gericht.

Stadt	Zuständig
Berlin	erste Instanz das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG); für Rechtsmittel das Landgericht Berlin II
Leipzig	erste Instanz das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG)

Das Landgericht Berlin II schreibt dazu: „Für Wohnungseigentumssachen nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind stets zunächst die Berliner Amtsgerichte zuständig. Legt eine Partei Rechtsmittel ein, ist hierfür das Landgericht Berlin II zuständig.“

Für die Berufung in WEG-Sachen ist nach dem Gesetz grundsätzlich das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts zuständig; die Länder können per Verordnung ein anderes bestimmen (§ 72 Abs. 2 GVG). Ob Sachsen das getan hat, haben wir nicht geprüft. Ein Beispiel aus Leipzig: Das BGH-Urteil zu Enthaltungen und zur Verwalterwahl (V ZR 324/17) begann am Amtsgericht Leipzig, die Berufung verhandelte das Landgericht Dresden.

Aus Berlin stammt der Fall zur jederzeitigen Abberufung des Verwalters (V ZR 65/21, Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Landgericht Berlin).