Sie wohnen weit weg von Ihrer Wohnung oder wollen an einem Abend ohne Anreise mitstimmen? Online dabei sein können Sie nur unter zwei Voraussetzungen: Die Gemeinschaft muss die Online-Teilnahme beschlossen haben (oder alle Eigentümer haben sie vereinbart), und bei der hybriden Versammlung müssen Sie den Zugang selbst bei der Verwaltung verlangen.
Für die rein virtuelle Versammlung gelten seit dem 17.10.2024 strengere Regeln: drei Viertel der abgegebenen Stimmen, höchstens drei Jahre und bei Beschlüssen vor 2028 bis einschließlich 2028 einmal im Jahr eine Präsenzversammlung, außer die Eigentümer verzichten darauf durch einstimmigen Beschluss. Diese Regeln gelten bundesweit gleich, auch in Berlin und Leipzig.
Präsenz, hybrid oder rein virtuell: die drei Formen im Vergleich
Das Gesetz kennt neben der Präsenzversammlung zwei Formen mit Online-Teilnahme. Der wichtigste Unterschied: Die hybride Versammlung bleibt rechtlich eine Präsenzversammlung, die virtuelle hat keinen Versammlungsort mehr.
| Form | Was das heißt | Nötiger Beschluss |
|---|---|---|
| Präsenz | alle vor Ort oder vertreten | keiner, Regelfall (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG) |
| Hybrid | Versammlung vor Ort, einzelne Eigentümer online zugeschaltet | Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2, § 25 Abs. 1 WEG), seit 01.12.2020 |
| Rein virtuell | kein Versammlungsort, auch die Verwaltung ist online | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen, gilt höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG), seit 17.10.2024 |
Eine rein virtuelle Versammlung ist auch ohne Beschluss möglich, wenn alle Eigentümer das vereinbart haben (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Vor der Reform 2024 war das laut Gesetzesbegründung der einzige Weg (BT-Drucks. 20/9890, S. 1 und S. 10). Ob Ihre Gemeinschaft eine solche Vereinbarung hat, steht in der Gemeinschaftsordnung, die Teil Ihrer Teilungserklärung ist.
Nicht zu verwechseln ist die Online-Versammlung mit dem Umlaufbeschluss, bei dem ganz ohne Versammlung entschieden wird (§ 23 Abs. 3 WEG).
Hybride Versammlung: nur mit Beschluss
Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer beschließen, dass Eigentümer „an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können“. Diese Beschlusskompetenz gibt es seit dem 01.12.2020 (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 123/23, Rn. 17).
Der Beschluss ist Voraussetzung. Der BGH formuliert es klar: „Nur wenn ein solcher Beschluss gefasst ist, darf eine Online-Teilnahme eines Wohnungseigentümers erfolgen, andernfalls ist sie unzulässig.“ Liegt der Beschluss vor, haben Sie das Recht, davon Gebrauch zu machen (Rn. 17).
Die hybride Versammlung „ist und bleibt jedoch eine Präsenzversammlung, an der (lediglich) einzelne Wohnungseigentümer online teilnehmen dürfen“ (Rn. 17). Versammlungsort ist der Ort, an dem sich die Anwesenden treffen; Einwahldaten ersetzen die Angabe dieses Ortes nicht (Rn. 22).
Eine besondere Mehrheit nennt die Vorschrift nicht, es gilt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Wie Stimmen gezählt werden und was mit Enthaltungen geschieht, erklärt der Beitrag Mehrheiten und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Eine Befristung sieht das Gesetz für diesen Beschluss nicht vor.
Rein virtuelle Versammlung seit dem 17.10.2024
§ 23 Abs. 1a WEG wurde durch das Gesetz vom 10.10.2024 eingefügt (BGBl. 2024 I Nr. 306, ausgegeben am 16.10.2024). Es trat am Tag nach der Verkündung in Kraft, also am 17.10.2024. Der Wortlaut:
„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung).“
Der Beschluss kann zwei Wege öffnen:
- „stattfindet“: Die Versammlungen im Zeitraum finden nur online statt.
- „stattfinden kann“: Laut Gesetzesbegründung lässt sich das Format für eine bevorstehende Versammlung per Geschäftsordnungsbeschluss festlegen. Fehlt eine Regelung, entscheidet die Verwaltung nach pflichtgemäßem Ermessen (BT-Drucks. 20/9890, S. 18).
Die drei Viertel begründet die Gesetzesbegründung mit der besonderen Bedeutung des Wohnungseigentums. Die Befristung soll verhindern, dass spätere Erwerber unbegrenzt an frühere Beschlüsse gebunden sind (S. 18 f.). Nach drei Jahren muss die Gemeinschaft also neu beschließen. Ob dieser neue Beschluss selbst in einer virtuellen Versammlung gefasst werden darf, ist nicht gerichtlich geklärt.
Muss trotzdem einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden?
Ja, für eine Übergangszeit. § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG lautet: „Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten.“
| Grundlage der virtuellen Versammlung | Präsenzpflicht aus § 48 Abs. 6 WEG? |
|---|---|
| Beschluss vor dem 01.01.2028 | ja, bis einschließlich 2028 einmal im Jahr, außer bei einstimmigem Verzicht |
| Beschluss ab dem 01.01.2028 | nein (Folgerung aus dem Wortlaut) |
| Vereinbarung aller Eigentümer | nein (BT-Drucks. 20/12146, S. 14) |
Einstimmig heißt laut Rechtsausschuss: keine Gegenstimme gegen den Antrag; für den Verzicht ist ein eigener Beschluss nötig (BT-Drucks. 20/12146, S. 14). Gerichtlich bestätigt ist diese Auslegung nicht.
Findet die Präsenzversammlung nicht statt, bleiben die virtuell gefassten Beschlüsse trotzdem gültig: Der Verstoß führt weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit (§ 48 Abs. 6 Satz 2 WEG). Der Rechtsausschuss verbindet den Zeitraum mit der für 2027 geplanten Überprüfung der WEG-Reform (BT-Drucks. 20/12146, S. 14). Die Rechtslage kann sich danach ändern.
Was technisch gewährleistet sein muss
Das Gesetz selbst sagt nur: Die virtuelle Versammlung „muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein“ (§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG). Eine bestimmte Software schreibt es nicht vor.
Was „vergleichbar“ heißt, konkretisiert die Gesetzesbegründung. Sie bindet die Gerichte nicht, zeigt aber, was der Gesetzgeber wollte:
- Videokonferenz: „Zwei-Wege Audio- und Videoverbindung in Echtzeit“; Versammlungen im Chat oder als Telefonkonferenz „kommen nicht in Betracht“.
- Alle Rechte: Die Eigentümer müssen „etwa Rederecht, Fragerecht, Recht zur Antragstellung, Stimmrecht“ ausüben können.
- Barrierefreiheit: Die Technik muss „gegebenenfalls barrierefrei nutzbar sein“.
- Datenschutz: Die Datenverarbeitung muss nach der DSGVO rechtmäßig sein, in der Regel mit Einwilligung der Teilnehmenden. Die Stimme für virtuelle Versammlungen ist keine Einwilligung; diese muss klar davon getrennt eingeholt werden. Verantwortlich ist die Gemeinschaft, regelmäßig vertreten durch die Verwaltung.
Alle Punkte stehen in BT-Drucks. 20/9890, S. 19. Eine Entscheidung des BGH dazu liegt uns nicht vor. Für die hybride Versammlung regelt das Gesetz die Technik bewusst nicht; darüber ist zu beschließen (BT-Drucks. 19/18791, S. 71).
Was im Beschluss geregelt sein sollte
Über die Ausgestaltung der Online-Teilnahme ist zu beschließen, und der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (BT-Drucks. 19/18791, S. 71; § 18 Abs. 2 WEG). Unterstützungsmaßnahmen für Eigentümer ohne Technik kann er ausdrücklich vorsehen (BT-Drucks. 20/12146, S. 11). Diese Punkte gehören in einen guten Beschluss:
- Form: hybrid oder rein virtuell; bei virtuell „stattfindet“ oder „stattfinden kann“ und wer im Einzelfall entscheidet.
- Laufzeit: bei rein virtuell höchstens drei Jahre ab Beschluss.
- Plattform und Mindesttechnik: Ton und Bild in beide Richtungen.
- Zugang: wie und bis wann Eigentümer die Online-Teilnahme anmelden, wann die Zugangsdaten kommen.
- Identifikation und Vollmachten: wie Teilnehmende erkannt werden; Vollmachten brauchen Textform (§ 25 Abs. 3 WEG).
- Abstimmung: Verfahren und Feststellung des Ergebnisses.
- Wortmeldungen und Anträge während der Sitzung.
- Technische Störungen: Unterbrechung, Wiederholung einer Abstimmung, Abbruch.
- Unterstützung für Eigentümer ohne Technik.
- Datenschutz: getrennte Einwilligung, Information der Teilnehmenden, Regelung zu Aufzeichnungen.
- Kosten.
Die Liste ist eine Empfehlung, keine gesetzliche Pflichtliste. Gesetzlich unterlegt sind nur Form, Laufzeit und die Textform der Vollmacht. Wie Leitung und Abstimmung allgemein funktionieren, zeigt der Beitrag zum Ablauf der Eigentümerversammlung.
Technische Störungen: was gilt und was offen ist
Was mit Beschlüssen passiert, wenn Ton oder Bild ausfällt oder ein Eigentümer mitten in der Abstimmung die Verbindung verliert, regelt das WEG nicht. Auch die Gesetzesmaterialien zu den Reformen 2020 und 2024 sagen dazu nichts, und eine Gerichtsentscheidung dazu liegt uns nicht vor. Aussagen wie „Beschlüsse bleiben dann wirksam“ oder „sind immer anfechtbar“ sind deshalb nicht belegt.
Belegt ist nur der allgemeine Rahmen:
- Ein Beschluss gilt, solange ihn kein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt hat, außer er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG).
- Fehler bei der Einberufung nach §§ 23, 24 WEG führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit (BGH, V ZR 123/23, Rn. 10). Ob das auf Störungen während der Versammlung übertragbar ist, sagt die Entscheidung nicht.
- Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG).
Praktisch heißt das: Legen Sie das Vorgehen bei Störungen im Beschluss fest, und achten Sie darauf, dass im Protokoll der Eigentümerversammlung steht, wer wann verbunden war und welche Abstimmung wie lief. Ob eine konkrete Störung einen Beschluss ungültig macht, entscheidet im Streitfall das Gericht.
So nehmen Sie online teil: Ihre Schritte
Bei der hybriden Versammlung muss die Verwaltung weder in der Einladung auf die Online-Teilnahme hinweisen noch Einwahldaten mitschicken (BGH, V ZR 123/23, Leitsatz a). Was sonst hineingehört, erklärt der Beitrag zu Frist, Form und Tagesordnung der Einladung. Für die rein virtuelle Versammlung ist nicht entschieden, ob die Zugangsdaten in die Einladung gehören.
- Beschlusslage prüfen: Gibt es einen Beschluss zur Online-Teilnahme? Sie dürfen die Beschluss-Sammlung einsehen (§ 24 Abs. 7 WEG); wie Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen durchsetzen, erklärt ein eigener Beitrag.
- Online-Teilnahme verlangen: Bei der hybriden Versammlung gilt: Schreiben Sie der Verwaltung, dass Sie online teilnehmen wollen. Nur die Verhinderung zu melden oder eine Absage zu verlangen, genügt nicht (Leitsatz b, Rn. 24). Erst dann muss die Verwaltung die Teilnahme ermöglichen und rechtzeitig die technischen Details mitteilen. Eine Form verlangt der BGH nicht; eine E-Mail dient Ihnen als Nachweis.
- Nachfassen: Kommen keine Zugangsdaten, erinnern Sie mit der E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung mit Frist.
- Absichern: Erteilen Sie parallel einer Vertrauensperson eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung in Textform.
- Nicht zugeschaltet worden: Die Beschlüsse lassen sich innerhalb eines Monats anfechten; ob sie ungültig sind, entscheidet das Gericht.
- Kein Beschluss vorhanden: Stellen Sie für die nächste Versammlung einen Antrag, am besten als abstimmungsreifen Beschlussantrag formuliert.
Ohne Technik dabei sein: Vollmacht und Unterstützung
Wer keinen Computer hat oder mit der Videokonferenz nicht zurechtkommt, verliert seine Stimme nicht. Sie können sich weiter vertreten lassen; die Vollmacht braucht Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), also eine lesbare Erklärung, die Sie als Erklärenden nennt, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB).
Die Gesetzesmaterialien nennen weitere Wege, als Möglichkeit, nicht als Pflicht:
| Möglichkeit | Quelle |
|---|---|
| Hilfe aus dem privaten Bereich, von Verwandten, Freunden oder aus der Nachbarschaft | BT-Drucks. 20/9890, S. 19 und S. 30 |
| Teilnahme bei einem anderen Eigentümer | BT-Drucks. 20/9890, S. 13 und S. 30; BT-Drucks. 20/12146, S. 11 |
| Teilnahme in den Geschäftsräumen der Verwaltung, wenn Entfernung und Beschaffenheit passen | BT-Drucks. 20/12146, S. 11 |
| bereitgestellter Teilnahmeraum oder technische Hilfe in der Wohnung | BT-Drucks. 20/12146, S. 11 |
Der Rechtsausschuss empfiehlt, solche Hilfen schon bei der Beschlussfassung zu besprechen; der Beschluss kann sie vorsehen (BT-Drucks. 20/12146, S. 11). Sprechen Sie das Thema deshalb an, bevor abgestimmt wird, oder wenden Sie sich an den Verwaltungsbeirat, wenn es einen gibt.
Sie wollen lieber persönlich tagen
Gegen eine rein virtuelle Versammlung haben Sie mehr Mittel als gegen eine hybride:
- Drei Viertel: Ohne mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen gibt es keine rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG). Der Bundesrat wollte sogar Einstimmigkeit, die Bundesregierung lehnte das ab (BT-Drucks. 20/9890, S. 28 und S. 30).
- Befristung: Der Beschluss gilt höchstens drei Jahre; danach wird neu abgestimmt.
- Präsenzpflicht: Bei einem Beschluss vor dem 01.01.2028 muss es bis einschließlich 2028 einmal im Jahr eine Präsenzversammlung geben. Den Verzicht darauf verhindert laut Rechtsausschuss schon eine einzige Gegenstimme.
- Ordnungsmäßige Verwaltung: Auch dieser Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 18 Abs. 2 WEG). Laut Rechtsausschuss ist auf Minderheitenschutz zu achten, und niemand darf unbillig benachteiligt werden; dabei zählt, ob jemand technisch nicht teilnehmen kann oder das Format nur nicht für geeignet hält (BT-Drucks. 20/12146, S. 11).
- Anfechtung: Als letzter Schritt können Sie den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten; die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2, § 45 WEG). Ob er Sie unbillig benachteiligt, ist Einzelfall.
Vor einer Klage hilft eine rechtliche Beratung im Einzelfall. Wie Eigentümer ohne Verwaltung einladen, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung selbst organisieren; die Grundlagen erklärt Was ist eine WEG?.
