Teilungserklärung lesen: Welche Regeln für Ihre Wohnung wirklich gelten

Darf die Praxis im Erdgeschoss bleiben? Zahlen Sie die Sanierung Ihres Balkons allein? Stimmt die Versammlung nach Köpfen oder nach Anteilen ab? Die Antwort steht meist in zwei Dokumenten, die kaum jemand ganz liest: der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Diese Seite zeigt, wie Sie beide lesen, wo Sie sie bekommen, welche Klauseln trotz Unterschrift nicht gelten und was Sie vor einem Wohnungskauf prüfen sollten. Stand: 28.09.2026.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung: was ist was?

Die Teilungserklärung macht aus einem Grundstück einzelne Einheiten, die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Beide Begriffe stehen so nicht im Wohnungseigentumsgesetz. Es spricht von der „Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt“, mit der ein Alleineigentümer teilt (§ 8 Abs. 1 WEG), vom „Vertrag der Miteigentümer“ (§ 3 Abs. 1 WEG) und von „Vereinbarungen“ der Eigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie eine Eigentümergemeinschaft insgesamt funktioniert, erklärt der Beitrag Was ist eine WEG?.

Dokument	Was es regelt (Grundlage)
Teilungs­erklärung (oder Teilungs­vertrag)	Aufteilung in Mit­eigentums­anteile, jeweils verbunden mit Sonder­eigentum (§ 8 Abs. 1, § 3 Abs. 1 WEG)
Aufteilungs­plan	Bau­zeichnung mit Lage und Größe der Räume; gleiche Nummer für alle Räume einer Einheit (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG)
Abge­schlossen­heits­bescheinigung	Baubehörde bestätigt, dass die Räume in sich abge­schlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 3 WEG)
Gemein­schafts­ordnung	Verein­barungen der Eigentümer, etwa zu Kosten, Stimmrecht und Nutzung (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 5 Abs. 4 WEG)
Nachträge	spätere Verein­barungen; gegen Käufer wirksam nur mit Eintragung (§ 10 Abs. 3 WEG)

Häufig stehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in derselben Urkunde.

Was in der Teilungserklärung steht

Die Teilungserklärung ordnet jeder Einheit zu, was ihr allein gehört und welchen Anteil sie am Rest hat. Diese Punkte finden Sie darin:

1. Miteigentumsanteil: Nach ihm richtet sich Ihr Anteil an den Nutzungen und, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist, an den Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG).
2. Sondereigentum mit Nummer: Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung plus Miteigentumsanteil, Teileigentum dasselbe für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, etwa Gewerbe (§ 1 Abs. 2, 3 WEG).
3. Stellplätze und Außenflächen: Stellplätze gelten als Räume. Sondereigentum kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa eine Terrasse, wenn die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt; solche Flächen sollen im Aufteilungsplan mit Maßangaben bestimmt sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, 3 WEG).
4. Sondernutzungsrechte: das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums, etwa Garten oder Stellplatz (§ 5 Abs. 4 WEG).
5. Zweckbestimmung: ob eine Einheit Wohnung oder Teileigentum ist. Sie bestimmt mit, wie Sie die Räume nutzen dürfen.

Welche Bauteile wie Fenster, Balkone oder Leitungen wem gehören, erklärt der Beitrag Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: was gehört wem?. Hier geht es nur darum, wo die Zuordnung im Dokument steht.

So lesen Sie den Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die die Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehen hat. Alle Räume und Grundstücksteile derselben Einheit tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). So gehen Sie vor:

1. Eigene Nummer suchen: Die Nummer Ihrer Einheit steht im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs und in der Teilungserklärung.
2. Alle Räume markieren: Suchen Sie im Plan jeden Raum mit dieser Nummer, auch Keller, Dachboden oder Stellplatz.
3. Nummern abgleichen: Die Nummern in der Teilungserklärung „sollen“ mit denen des Plans übereinstimmen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 WEG). Weichen sie ab, fragen Sie nach.
4. Kennzeichnung lesen: Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf tragen Räume einer Einheit eine arabische Nummer im Kreis, Gemeinschaftsräume ein „G“ ohne Kreis. Treppenhaus, Heizungsraum, Hausanschlussraum, Fahrradkeller, Trockenraum und Spielplatz sind dort „zwingend Gemeinschaftseigentum“ (Hinweisblatt des Bezirksamts, Stand 08.06.2026). Andere Behörden können anders kennzeichnen.
5. Räume ohne Kennzeichnung nicht vorschnell einordnen: Nach demselben Hinweisblatt sind sie keiner Einheit zugeordnet; „Das Notariat kann die Zuordnung in der Teilungserklärung eintragen.“ Lesen Sie also in der Urkunde nach.
6. Heutigen Zustand vergleichen: Notieren Sie Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit und klären Sie sie mit der Verwaltung.

Was die Gemeinschaftsordnung typischerweise regelt

Die Gemeinschaftsordnung darf vom Gesetz abweichen, soweit das WEG nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die wichtigsten Bereiche und ihre Grenzen:

Bereich	Regelbar	Grenze
Kosten	anderen Schlüssel als die Mit­eigentums­anteile; Erhaltungs­kosten etwa für Balkone Einzelnen zuweisen	Mehrheit kann für einzelne Kosten oder Kosten­arten neu beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)
Stimm­recht	Abstimmung nach Anteilen oder Einheiten statt nach Köpfen (gesetzliche Regel: § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG)	kein Stimm­rechts­entzug wegen Hausgeld­verzug (BGH, V ZR 60/10, altes Recht)
Nutzung	Zweck­bestimmung, etwa Wohnung, Laden, Büro	öffent­liches Recht gilt daneben
Verkauf	Zustimmung der Verwaltung oder anderer Eigentümer (§ 12 Abs. 1 WEG)	nur aus wichtigem Grund versagbar (§ 12 Abs. 2 WEG)
Verwal­tung	nichts, was die Abberufung erschwert	Abwei­chungen unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG)

Wie viel an der Gemeinschaftsordnung hängt, zeigen zwei neue Entscheidungen. Weist sie die Erhaltung der Balkone einzelnen Eigentümern zu, bleibt die Gemeinschaft für Erhaltungsbeschlüsse zuständig, die Einzelnen tragen aber die vereinbarten Kosten (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24). Und Mietausfall wegen einer verschleppten Sanierung ersetzt die Gemeinschaft nur, wenn die entgangene Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25).

Gegen zweckwidrige Nutzung, etwa Gewerbe in einer Wohnung, geht die Gemeinschaft vor, nicht der Einzelne (BGH, Urteil vom 28.01.2022, V ZR 86/21). Eine Klausel, die Ferienvermietung erlaubt, ersetzt keine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot in Berlin. Mehr zur Abstimmung: Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG.

Wo Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bekommen

Am schnellsten über Ihre eigenen Unterlagen, sonst über Verwaltung oder Grundbuchamt:

1. Eigene Unterlagen: Aus Ihrem Kauf haben Sie oft eine Kopie, etwa vom Notar.
2. Verwaltung: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG); einen Anspruch auf eine Kopie nennt die Vorschrift nicht. Wie das geht, zeigt der Beitrag Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, mit der Vorlage E-Mail: Einsicht in die Unterlagen verlangen.
3. Grundbuchamt: Die Gemeinschaftsordnung steht meist nicht wörtlich im Grundbuch, sondern in der Urkunde, auf die es Bezug nimmt (§ 7 Abs. 3 WEG), also in der Grundakte. Die Einsicht gilt auch für diese Urkunden, und Sie können eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt (§ 12 Abs. 1, 2 GBO). Eigentümer sind stets einsichtsberechtigt; Kaufinteressenten weisen ihr Interesse nach, in Sachsen mit einer Vollmacht des Eigentümers, in Berlin etwa mit Kaufvertrag oder Entwurf.
4. Nachträge mitbestellen: Das Amtsgericht Leipzig nennt Kopien der Teilungserklärung, von Nachträgen und der Abgeschlossenheitsbescheinigung als eigene Antragsgegenstände.

Leistung	Kosten
Einsicht beim Grundbuch­amt (Berlin, Sachsen)	kostenfrei
Ausdruck aus dem Grundbuch	10 €, amtlich oder beglaubigt 20 €
Datei aus dem Grundbuch	5 €, beglaubigt 10 €
Kopien aus der Grundakte	Auslagen nach Seitenzahl laut Kosten­rechnung

Gilt die Gemeinschaftsordnung vor dem Gesetz?

Ja, soweit das Gesetz es zulässt. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.“ Daraus folgen drei Regeln:

1. Vorrang mit Ausnahmen: Die Gemeinschaftsordnung gilt vor dem Gesetz, außer das WEG verbietet Abweichungen ausdrücklich, etwa bei der Abberufung des Verwalters: „Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig“ (§ 26 Abs. 5 WEG). Klauseln, die sie erschweren, sind seit dem 01.12.2020 unwirksam (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21).
2. Alte Klauseln weichen meist dem neuen Recht: Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 01.12.2020, die von bei der Reform geänderten Vorschriften abweichen, stehen dem neuen Recht nicht entgegen, soweit sich kein anderer Wille ergibt. „Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen“ (§ 47 WEG).
3. Verweise meinen das aktuelle Gesetz: Verweist die Gemeinschaftsordnung nur auf „das Gesetz“, ist im Zweifel das jeweils geltende WEG gemeint (BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22).

Nach einer Entscheidung zum alten Recht darf eine Teilungserklärung Eigentümer, die mit dem Hausgeld im Verzug sind, weder von der Versammlung noch vom Stimmrecht ausschließen (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10). Was die Gemeinschaft stattdessen tun kann, zeigt der Beitrag Hausgeldrückstand eines Miteigentümers.

Kann man Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ändern?

Ja, aber meist nicht mit einfacher Mehrheit. Es gibt vier Wege:

Weg	Voraus­setzung
Verein­barung aller Eigentümer	gegen Käufer wirksam nur mit Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 WEG)
Beschluss aufgrund einer Öffnungs­klausel	Die Gemeinschafts­ordnung erlaubt den Beschluss (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG); gegen Käufer nur mit Eintragung (§ 10 Abs. 3 WEG)
Beschluss nach Gesetz	etwa neuer Kosten­schlüssel für einzelne Kosten oder Kostenarten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder Aufhebung der Veräußerungs­zustimmung (§ 12 Abs. 4 WEG)
Anspruch auf Anpassung	Festhalten an der Regel erscheint „aus schwer­wiegenden Gründen“ unbillig (§ 10 Abs. 2 WEG), notfalls vor Gericht

Ein neuer Kostenschlüssel muss angemessen sein (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23). Die Kosten einer Heizungserneuerung bei unterschiedlich großen Einheiten nach Köpfen statt nach vereinbartem Flächen- oder Anteilsschlüssel zu verteilen, widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25). Mehr im Beitrag Kostenverteilung in der WEG ändern.

Ein Sondernutzungsrecht lässt sich ohne Öffnungsklausel nicht per Mehrheit begründen; ein Beschluss ohne Kompetenz ist nichtig (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99, zum alten Recht). Bei Sondernutzungsrechten kann zudem die Zustimmung der Bank nötig sein, die eine Grundschuld auf einer Wohnung hat (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wie Sie eine Änderung auf die Tagesordnung bringen, zeigt der Beitrag Beschlussantrag formulieren; wann ein Beschluss angreifbar ist, erklärt Beschluss anfechten.

Checkliste: Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen

Diese zehn Punkte prüfen Sie inhaltlich, bevor Sie eine Wohnung kaufen:

1. Stimmt die Nummer der Wohnung im Grundbuch mit der im Aufteilungsplan überein (§ 7 Abs. 4 WEG)?
2. Gehören Keller, Stellplatz oder Dachboden mit gleicher Nummer dazu, oder gibt es nur ein Sondernutzungsrecht?
3. Ist die Einheit Wohnung oder Teileigentum (§ 1 Abs. 2, 3 WEG), und passt die geplante Nutzung zur Zweckbestimmung?
4. Wie hoch ist der Miteigentumsanteil (§ 16 WEG)?
5. Gibt es abweichende Kostenregeln, etwa für Balkone, und spätere Beschlüsse zum Kostenschlüssel in der Beschluss-Sammlung?
6. Wird nach Köpfen, Anteilen oder Einheiten abgestimmt?
7. Ist eine Veräußerungszustimmung ausdrücklich eingetragen (§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 12 WEG)?
8. Ist eine Haftung von Käufern für Geldschulden ausdrücklich eingetragen (§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 48 Abs. 3 WEG)?
9. Gibt es eine Öffnungsklausel, und sind darauf gestützte Beschlüsse im Grundbuch eingetragen (§ 10 Abs. 3 WEG)? Bei einem Eigentumswechsel ab 2026 gilt § 10 Abs. 3 WEG auch für Beschlüsse von vor dem 01.12.2020 (§ 48 Abs. 1 WEG).
10. Liegen alle Nachträge vor, und sind sie eingetragen?

Welche Unterlagen Verkäufer dafür bereitstellen, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen. Ob sich der Kauf überhaupt rechnet, prüft Mieten oder kaufen?.

Was gilt in Berlin und Leipzig?

Wo Sie die Grundakte einsehen und was bei einer Aufteilung zu beachten ist:

Thema	Berlin und Leipzig
Grundbuch­amt Berlin	acht Standorte: Amts­gerichte Charlotten­burg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg, Spandau; zuständig nach Grundbuch­bezirk
Grundbuch­amt Leipzig	Amtsgericht Leipzig, Schongauer Straße 5, 04328 Leipzig
Einsicht Berlin	kostenfrei, nur vor Ort, in jedem Berliner Grundbuch­amt
Einsicht Leipzig	Grundakten nur nach Termin (0341/255 8016, Stand 29.09.2026); Kopien schriftlich per Post, Fax oder E-Mail
Aufteilung Berlin	Genehmigung nach § 250 BauGB bei mehr als fünf Wohnungen (01.01.2026 bis 31.12.2030); im sozialen Erhaltungs­gebiet zusätzlich jede Begründung von Wohnungs­eigentum
Aufteilung Leipzig	nach unserer Recherche (Stand 27.09.2026) keine Verordnung nach § 250 oder § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB

In Leipzig beantragen Sie Kopien der Teilungserklärung, von Nachträgen und der Abgeschlossenheitsbescheinigung schriftlich beim Grundbuchamt, per E-Mail an [email protected] (Stand 29.09.2026).

Wer in Berlin trotz vorläufiger Untersagung aufteilt, riskiert, dass die eingetragene Teilung gegenüber dem Land unwirksam ist und gelöscht werden kann (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Käufer einer umgewandelten Wohnung prüfen deshalb Genehmigungsvermerke in Abteilung II des Grundbuchs. Mehr in den Beiträgen Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin, Milieuschutz in Berlin und im Leitfaden für Eigentümer in Leipzig.

Diese Seite hilft beim Lesen, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Wie eine einzelne Klausel auszulegen ist, etwa ob ein „Laden“ auch ein Café sein darf, klären Sie im Einzelfall mit einer rechtlichen Beratung.