Leipzig in Zahlen
Leipzig ist eine Mieterstadt mit viel Altbau. Das Statistische Landesamt Sachsen hat zum Zensus-Stichtag 15.05.2022 für die Stadt gezählt:
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum | 354.898 in 64.821 Gebäuden |
| Mietwohnungen | 290.581 (81,9 %) |
| Eigentümerquote | 13,3 % |
| Wohnungen in Häusern einer Eigentümergemeinschaft | 97.519 (27,5 %) |
| Wohnungen in Gebäuden bis Baujahr 1949 | 51,6 % |
| Leerstand | 5,4 % (19.308 Wohnungen), davon 51,1 % seit 12 Monaten und länger |
| Durchschnittliche Nettokaltmiete (Bestand 2022) | 6,5 €/m² |
Die Durchschnittsmiete ist ein Wert über alle Bestandsmieten von 2022, keine Angebotsmiete. Die Zensuswerte sind durch das Geheimhaltungsverfahren leicht überlagert, Summen können abweichen. Weil gut ein Viertel der Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt und über die Hälfte in Gründerzeit- und älteren Häusern, betreffen die soziale Erhaltungssatzung, Sanierung und Beschlüsse der Gemeinschaft viele Leipziger Eigentümer. Die Zählung liegt vor dem Leipziger Zweckentfremdungsverbot; wie viele leere Wohnungen heute genehmigungspflichtig wären, lässt sich daraus nicht ablesen.
Die Regeln im Überblick
Leipzig hat mehrere Sonderregeln für Eigentümer, die meisten aus sächsischen Verordnungen oder städtischen Satzungen. Drei davon enden am 30.06.2027.
| Regel | Für wen und wie lange |
|---|---|
| Mietpreisbremse: bei Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete | Vermieter bei Neuvermietung, bis 30.06.2027 |
| Kappungsgrenze: höchstens 15 % Mieterhöhung in drei Jahren | Vermieter im laufenden Mietverhältnis, bis 30.06.2027 |
| Qualifizierter Mietspiegel 2025–2027, für Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² nur einfacher Mietspiegel | Vermieter und Mieter, laut Stadt bis 30.06.2027 |
| Soziale Erhaltungssatzung: Genehmigung für Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung | alle Eigentümer in 9 Gebieten, auch Selbstnutzer; unbefristet, Überprüfung alle fünf Jahre |
| Zweckentfremdungsverbot: Genehmigung bei mehr als 12 Wochen Gästevermietung im Jahr oder mehr als 12 Monaten Leerstand | Eigentümer und Mieter im ganzen Stadtgebiet; Satzung gilt fünf Jahre ab 01.09.2024 |
| Grundsteuer B mit Hebesatz 450 % | alle Eigentümer; laufend, Hebesatz-Satzung ab 2025 |
| Genehmigung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen | gilt in Leipzig nicht |
| Verlängerte Kündigungssperre nach Umwandlung | gilt in Leipzig nicht, es bleibt bei der Bundesfrist von 3 Jahren |
Die Staatsregierung hat angekündigt, nach einem Gutachten der empirica AG „voraussichtlich im dritten Quartal 2026“ zu entscheiden, ob weitere Maßnahmen nötig sind. Stand 26.09.2026: keine Entscheidung veröffentlicht.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: was bis 30.06.2027 gilt
Die Mietpreisbremse gilt in Leipzig seit 13.07.2022 ohne Unterbrechung. Die aktuelle Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 02.12.2025 bestimmt Dresden und Leipzig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, gilt seit 01.01.2026 und tritt mit Ablauf des 30.06.2027 außer Kraft. Das Bundesrecht würde eine Verordnung bis 31.12.2029 erlauben (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB), Sachsen hat kürzer verordnet. Die Mietspiegel-Broschüre der Stadt nennt noch das alte Enddatum 31.12.2025; sie wurde vor der Verlängerung gedruckt.
| Mietpreisbremse | Angabe |
|---|---|
| Wann | neuer Mietvertrag |
| Grenze | Vergleichsmiete + 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB) |
| Verordnung | SächsMPBVO vom 02.12.2025 |
| In Leipzig seit | 13.07.2022 |
| Endet | 30.06.2027 |
| Kappungsgrenze | Angabe |
|---|---|
| Wann | Mieterhöhung im laufenden Vertrag |
| Grenze | 15 % in drei Jahren, höchstens bis zur Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 BGB) |
| Verordnung | SächsKappGrVO vom 10.06.2025 |
| In Leipzig seit | Februar 2018 |
| Endet | 30.06.2027 |
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Ohne Verordnung läge die Kappungsgrenze bei 20 %. Zum Vergleich: In Berlin läuft die Mietpreisbremse bis 31.12.2029. Wie Sie die zulässige Miete berechnen, welche Ausnahmen gelten und wie eine Mieterhöhung Schritt für Schritt abläuft, erklärt der Beitrag Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig.
Der qualifizierte Leipziger Mietspiegel 2025–2027
Der Leipziger Mietspiegel 2025–2027 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Der Stadtrat hat ihn am 25.06.2025 anerkannt, ebenso der Mieterverein Leipzig und erstmals auch eine Vermieterseite, die Plattform der Leipziger Wohnungsgenossenschaften „wohnen bei uns“. Er gilt ab 01.07.2025 „als qualifizierter Mietspiegel mit Vermutungswirkung“ bis 30.06.2027. Vor Gericht wird damit vermutet, dass er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB).
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Herausgeber | Sozialamt der Stadt Leipzig |
| Erhebungsstichtag | 01.10.2024 |
| Befragung | Oktober 2024 bis 24.02.2025 |
| Datensätze in der Auswertung | 5.999 |
| Gültig | 01.07.2025 bis 30.06.2027 |
Drei Einschränkungen gehören dazu (Stand 26.09.2026):
- Nicht qualifiziert: Für Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² gilt er nur als einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, weil es dafür zu wenige Datensätze gibt. Die Beispielliste der Stadt für wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale ist nur eine Orientierung und nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels.
- Gerichtlich angegriffen: Zum Mietspiegel 2025–2027 ist keine Gerichtsentscheidung bekannt, weder der Stadt noch in der Rechtsprechungsdatenbank der sächsischen Justiz (ESAMOSplus, keine Treffer für Amts- und Landgericht Leipzig). Bei den Vorgängern 2020 und 2022 war die Qualifizierung umstritten, unter anderem wegen der Anpassungsfristen und der Zuständigkeit der Stadt vor dem 30.12.2022.
- Noch gültig: Die Stadt nennt als Geltung 01.07.2025 bis 30.06.2027. Nach § 558d Abs. 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel zwei Jahre nach dem Datenstichtag anzupassen, hier zum Stichtag 01.10.2026, und nach vier Jahren neu zu erstellen, hier spätestens zum Stichtag 01.10.2028. Die Stadt schreibt ihn ab Herbst 2026 fort; der Mietspiegel 2027–2029 soll ab 01.07.2027 gelten. Ob der Mietspiegel zwischen dem 01.10.2026 und dem Erscheinen der Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist gerichtlich nicht geklärt.
Für Vermieter ist er zweifach wichtig: Er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich Mietpreisbremse und Mieterhöhung messen. Und wer eine Mieterhöhung verlangt, muss die Werte des qualifizierten Mietspiegels auch dann nennen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt, etwa ein Gutachten oder Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB). Wie Sie Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Spannbereich einordnen, erklärt der Beitrag Leipziger Mietspiegel 2025–2027: So ermitteln Sie die Vergleichsmiete. Wie der Berliner Mietspiegel aufgebaut ist, zeigt der Beitrag zum Berliner Mietspiegel 2026.
Soziale Erhaltungsgebiete: Genehmigung und Vorkaufsrecht
Leipzig hat derzeit 9 rechtskräftige soziale Erhaltungsgebiete. Wer dort ein Gebäude zurückbauen, ändern oder anders nutzen will, braucht eine Genehmigung der Stadt, auch für Maßnahmen, die nach der Sächsischen Bauordnung keine Baugenehmigung brauchen. Das gilt für bewohnte und leerstehende Wohnungen, nicht für Neubau. Jeder Antrag wird im Einzelfall nach den Leipziger Genehmigungskriterien geprüft.
| Gebiete | Rechtsverbindlich seit |
|---|---|
| Alt-Lindenau, Lindenau, Am Lene-Voigt-Park, Eisenbahnstraße, Connewitz, Eutritzsch | 05.07.2020 |
| Plagwitz/Kleinzschocher, Leutzsch | 03.04.2022 |
| Schönefeld (westlicher Bereich) | 23.02.2025 |
Die Stadt betont, dass die Satzung keinen individuellen Mieterschutz bietet; sie wirkt nur indirekt auf die Miete, weil Modernisierungen begrenzt werden. Die Festsetzungen werden alle fünf Jahre überprüft. Welche Gebiete genau betroffen sind, was die Stadt genehmigt und wie der Antrag läuft, erklärt der Beitrag Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig.
Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks im Gebiet prüft die Stadt ihr Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Käufer können es mit einer Abwendungsvereinbarung abwenden. Nach dem Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20) ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen der Satzung entsprechend bebaut ist und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel aufweist (§ 26 Nr. 4 BauGB). Zum Vergleich: Berlin hat 82 Milieuschutzgebiete.
Ferienwohnung und Leerstand: das Zweckentfremdungsverbot
Seit 01.09.2024 gilt im gesamten Leipziger Stadtgebiet die Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS). Sie beruht auf dem Sächsischen Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 14.02.2024 und gilt fünf Jahre (§ 14 ZwEVS). Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum mehr als 12 Wochen im Kalenderjahr an Gäste oder kurzzeitig vermietet wird oder länger als zwölf Monate leer steht (§ 4 Abs. 1 ZwEVS). Das ist nicht verboten, braucht aber eine Genehmigung.
- Gästevermietung: Bis 12 Wochen im Jahr, laut Stadt 84 Kalendertage, ist keine Genehmigung nötig; ab dem 85. Tag schon.
- Eigene Hauptwohnung: Wird sie während einer Abwesenheit länger vermietet, ist die Genehmigung im Regelfall zu erteilen (§ 6 Abs. 2 ZwEVS). Genehmigungsfrei ist das nicht.
- Leerstand über 12 Monate: zulässig bei nachweislich erfolgloser Vermietung oder zügigem Umbau oder Modernisierung (§ 4 Abs. 2 ZwEVS).
- Weitere Genehmigungsgründe: etwa noch nicht amortisierte Investitionen aus der Zeit vor der Satzung, Ersatzwohnraum oder eine Ausgleichszahlung (§§ 5 bis 7 ZwEVS).
- Baurecht: Die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung braucht unabhängig davon grundsätzlich eine Baugenehmigung (§ 59 Abs. 1 SächsBO).
Der Übergangsschutz für gemeldete Ferienwohnungen, die schon vor der Satzung genutzt wurden, lief am 01.09.2026 aus. Eine Registriernummer für Inserate gibt es in Leipzig derzeit nicht. Verstöße kosten bis 100.000 € Bußgeld. Was nach dem Ende des Übergangsschutzes gilt und wie Sie Genehmigung oder Negativattest beantragen, erklärt der Beitrag Zweckentfremdungsverbot in Leipzig.
Was Vermieter in Leipzig tun sollten
- Vor jeder Neuvermietung die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel 2025–2027 ermitteln und höchstens 10 % aufschlagen, außer eine Ausnahme nach § 556f BGB greift.
- Vor jeder Mieterhöhung prüfen, ob die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Die Kappungsgrenze einhalten: höchstens 15 % in drei Jahren und nie über die Vergleichsmiete.
- Die Mietspiegelwerte im Erhöhungsverlangen nennen, auch bei Begründung mit Gutachten oder Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Ferienvermietung und Leerstand zählen: ab dem 85. Gästetag im Jahr eine Genehmigung beantragen, ebenso bei Leerstand über 12 Monate, wenn keine Ausnahme nach § 4 Abs. 2 ZwEVS greift (erfolglose Vermietung, zügiger Umbau).
- Im Erhaltungsgebiet vor jeder Modernisierung und jedem Umbau die Genehmigung der Stadt einholen, bevor Aufträge vergeben werden.
- Den 30.06.2027 im Blick behalten: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Mietspiegel enden dann nach heutigem Stand gleichzeitig.
Bei Genehmigungen im Erhaltungsgebiet und nach dem Zweckentfremdungsverbot entscheidet das Amt im Einzelfall. Wer unsicher ist, klärt das Vorhaben vorab mit dem Amt oder lässt sich beraten.
Was Eigentümergemeinschaften wissen müssen
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen die Leipziger Regeln vor allem Sanierungen am gemeinsamen Haus und die Grundsteuer.
- Sanierung im Erhaltungsgebiet: Auch Maßnahmen ohne Baugenehmigung nach der Sächsischen Bauordnung können genehmigungspflichtig sein. Die Genehmigung der Stadt gehört vor die Auftragsvergabe, am besten schon in die Vorbereitung des Beschlusses.
- Grundsteuer: Ändert sich die Steuer nicht, setzt Leipzig sie seit 2026 per öffentlicher Bekanntmachung fest, ohne jährlichen Bescheid (Amtsblatt 01/2026 vom 10.01.2026, § 27 Abs. 3 GrStG).
- Eigentümerwechsel: Sächsische Finanzämter bearbeiten 2025 eingetretene Änderungen, auch einen Eigentümerwechsel, erst im Laufe des Jahres 2026. Voreigentümer können deshalb noch Vorauszahlungsbescheide erhalten.
Wer die Verwaltung wechseln will, findet die Schritte im Beitrag Hausverwaltung abwählen.
Umwandlung und Verkauf: was in Leipzig gilt
In Leipzig braucht die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen keine Genehmigung. Das ist der größte Unterschied zu Berlin, wo die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig ist.
- § 250 BauGB: Die Übersicht des Deutschen Notarinstituts (Stand 20.01.2026) führt Umwandlungsverordnungen nur für Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Eine sächsische Verordnung ist nicht bekannt.
- § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB: Eine sächsische Verordnung, die die Umwandlung in Erhaltungsgebieten genehmigungspflichtig macht, ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026).
- § 577a BGB: Sachsen hat keine Verordnung für eine längere Kündigungssperre erlassen. Es gilt die Bundesfrist: Der Käufer einer umgewandelten, vermieteten Wohnung kann sich erst drei Jahre nach dem Erwerb auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen.
Worauf Käufer vermieteter Wohnungen achten:
- Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter umgewandelt, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB).
- Eigenbedarf ist in diesem Fall erst nach drei Jahren möglich.
- Liegt das Haus in einem Erhaltungsgebiet, kann die Stadt beim Verkauf eines bebauten Grundstücks ihr Vorkaufsrecht prüfen.
Grundsteuer in Leipzig
Sachsen weicht bei den Steuermesszahlen vom Bundesrecht ab (Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz vom 21.12.2021). Leipzig hat den Hebesatz für die Grundsteuer B mit der Hebesatz-Satzung ab 2025 von 650 % auf 450 % gesenkt, damit das Aufkommen insgesamt annähernd gleich bleibt. Einzelne Eigentümer können trotzdem mehr oder weniger zahlen als vorher. Wie Sie Ihren Betrag nachrechnen, warum 2026 kein Bescheid kam und wer beim Verkauf zahlt, erklärt der Beitrag Grundsteuer in Leipzig.
| Grundstück | Steuermesszahl in Sachsen |
|---|---|
| Unbebaut | 0,36 ‰ |
| Ein- und Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum | 0,36 ‰ |
| Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes und sonstiges Grundstück | 0,72 ‰ |
| Hebesatz Leipzig ab 2025 | |
|---|---|
| Grundsteuer B | 450 % |
| Grundsteuer A | 600 % |
Den Grundsteuerwert und den Messbetrag setzt das Finanzamt Leipzig I fest, den Jahresbetrag die Stadtkämmerei; gezahlt wird an die Stadtkasse. Gegen einen Steuerbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO).
Leipzig und Berlin: was anders ist
Viele Ratgeber und KI-Antworten übertragen Berliner Regeln auf Leipzig. Die Tabelle zeigt die Unterschiede; die Berliner Werte stammen aus dem Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.
| Thema | Leipzig und Berlin |
|---|---|
| Mietpreisbremse | Leipzig bis 30.06.2027, Berlin bis 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze 15 % | Leipzig bis 30.06.2027, Berlin bis 10.05.2028 |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen | Leipzig ohne Genehmigung; Berlin mit Genehmigung bei mehr als 5 Wohnungen, im Milieuschutz auch darunter |
| Kündigungssperre nach Umwandlung | Leipzig 3 Jahre (Bundesrecht), Berlin 10 Jahre |
| Soziale Erhaltungsgebiete | Leipzig 9, Berlin 82 |
| Ferienwohnung ohne Genehmigung | Leipzig bis 12 Wochen im Jahr, Berlin nicht, dort immer mit Genehmigung |
| Leerstand ohne Genehmigung | Leipzig bis 12 Monate, Berlin bis 3 Monate |
| Registriernummer für Inserate | Leipzig nein, Berlin ja |
| Bußgeld Zweckentfremdung | Leipzig bis 100.000 €, Berlin bis 500.000 € |
| Hebesatz Grundsteuer B | Leipzig 450 %, Berlin 470 % |
Gleich ist das Bundesrecht: die Grenze der Mietpreisbremse von 10 % über der Vergleichsmiete, die Ausnahmen nach § 556f BGB, das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB und die Einschränkung des kommunalen Vorkaufsrechts durch das Bundesverwaltungsgericht.
Wer in Leipzig wofür zuständig ist
| Thema | Zuständig |
|---|---|
| Zweckentfremdung, Ferienwohnung, Leerstand | Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Technisches Rathaus, Prager Straße 118–120, 04317 Leipzig |
| Soziale Erhaltungssatzungen, Vorkaufsrecht der Stadt | Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung |
| Mietspiegel | Sozialamt der Stadt Leipzig |
| Nutzungsänderung, Baugenehmigung | Bauaufsicht der Stadt Leipzig |
| Grundsteuerbescheid, Hebesatz, Zahlungsweise | Stadtkämmerei |
| Zahlung der Grundsteuer | Stadtkasse |
| Grundsteuerwert und Messbetrag | Finanzamt Leipzig I, Wilhelm-Liebknecht-Platz 3–4, 04105 Leipzig |
| Mietpreisbremse und Kappungsgrenze (Verordnungen) | Sächsisches Staatsministerium für Infrastruktur und Landesentwicklung |
