Eigenbedarf anmelden: Wann Sie kündigen dürfen und welche Fehler die Kündigung kosten

Sie wollen selbst in Ihre vermietete Wohnung ziehen oder sie Ihrem Kind überlassen? Das geht, aber nur mit einem Grund, den das Gesetz anerkennt, einem formgerechten Schreiben und einer Frist von bis zu neun Monaten. Wer die Wohnung nach einer Umwandlung gekauft hat, wartet in Berlin unter Umständen zehn Jahre. Eine Kündigung mit Formfehler oder für die falsche Person ist unwirksam, und wer Eigenbedarf schuldhaft vortäuscht, schuldet Schadensersatz. Diese Seite zeigt Voraussetzungen, Fristen und die typischen Fehler aus Sicht des Eigentümers.

Sie ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Ob Ihr Eigenbedarf trägt, entscheiden Gerichte nach allen Umständen. Lassen Sie das Schreiben vor dem Versand anwaltlich oder von Ihrem Eigentümerverband prüfen. Rechtsstand: 27.09.2026.

Wann ist Eigenbedarf ein Kündigungsgrund?

Als Vermieter können Sie nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung, um danach mehr Miete zu verlangen, ist ausgeschlossen; dafür gibt es die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eigenbedarf liegt vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Gerichte müssen Ihren Entschluss, selbst einzuziehen oder Angehörige einziehen zu lassen, und Ihre Vorstellung vom angemessenen Wohnbedarf grundsätzlich achten. Geprüft wird, ob Sie den Wunsch ernsthaft verfolgen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe dahinterstehen und ob er missbräuchlich ist, etwa bei weit überhöhtem Bedarf (BGH, Beschluss vom 21.08.2018, VIII ZR 186/17, Rn. 20 und 21).

Auch eine zeitweise Nutzung, etwa als Zweitwohnung, kann genügen; einen Lebensmittelpunkt in der Wohnung oder eine feste Mindestnutzungsdauer verlangt der BGH nicht, entscheidend ist der Einzelfall (Rn. 22 bis 25). Wer im selben Haus wohnt und seine bisherige Wohnung umbauen und verkaufen will, kündigt die ähnlich große Mietwohnung nicht schon rechtsmissbräuchlich; auch selbst herbeigeführter Bedarf ist zu respektieren (BGH, Urteil vom 24.09.2025, VIII ZR 289/23, zurückverwiesen).

Für wen dürfen Sie Eigenbedarf geltend machen?

Das Gesetz nennt Sie selbst, Ihre Familienangehörigen und Angehörige Ihres Haushalts. Wer zur Familie zählt, bemisst der BGH am Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO): Wer es hat, ist Familienangehöriger, unabhängig davon, wie eng der Kontakt tatsächlich ist (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 276/23, Rn. 27).

Person	Eigenbedarf möglich?	Beleg
Sie selbst	ja	§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Ehegatte, Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern	ja	§ 383 Abs. 1 ZPO, BGH VIII ZR 276/23
Geschwister	ja	§ 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO
Nichte, Neffe	ja	BGH VIII ZR 159/09
Schwager, Schwägerin	ja, enger Kontakt nicht nötig	§ 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO, BGH VIII ZR 276/23
Cousin, Cousine	nein, auch nicht bei enger Bindung	BGH VIII ZR 276/23
Angehörige Ihres Haushalts	ja	§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Gesellschafter einer GbR und ihre Angehörigen	für Kündigungen vor 2024 ja; danach offen	BGH VIII ZR 232/15, VIII ZR 276/23

Die letzte Zeile hat einen Haken: Für Kündigungen vor dem 01.01.2024 hat der BGH den Eigenbedarf einer GbR für ihre Gesellschafter anerkannt. Ob das nach der Reform des Gesellschaftsrechts (MoPeG) weiter gilt, hat er ausdrücklich offengelassen (VIII ZR 276/23, Rn. 17).

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Die Kündigung braucht die schriftliche Form (§ 568 Abs. 1 BGB), also Ihre eigenhändige Unterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB). Eine einfache E-Mail, ein Fax oder eine eingescannte Unterschrift genügen nicht; ersetzen kann die Schriftform nur die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 126 Abs. 3, § 126a Abs. 1 BGB).

1. Unterschrift: eigenhändig; Empfehlung: alle Vermieter unterschreiben.
2. Empfänger: Empfehlung: an alle Mieter des Vertrags.
3. Person: Wer soll einziehen? Name und Verhältnis zu Ihnen.
4. Interesse: Warum braucht diese Person die Wohnung? Konkrete Lebensumstände.
5. Kündigungstermin: das Datum, zu dem das Mietverhältnis enden soll.
6. Hinweis auf den Widerspruch: Möglichkeit, Form und Frist nach §§ 574 bis 574b BGB (§ 568 Abs. 2 BGB).
7. Zugang: Empfehlung: nachweisbar zustellen.

Für die Begründung genügen grundsätzlich die Person und ihr Interesse an der Wohnung; zu anderen Wohnungen, die in Frage kämen, muss das Schreiben nichts sagen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15). Gründe, die nicht im Schreiben stehen, zählen später nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Fehlt der Hinweis auf den Widerspruch, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Welche Kündigungsfrist gilt?

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Für Sie als Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Zeit seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter. Eine kürzere Frist zulasten des Mieters können Sie nicht wirksam vereinbaren (§ 573c Abs. 4 BGB).

Beispiel: Die Kündigung geht am Freitag, 02.10.2026, zu, dem zweiten Werktag des Monats.

Zeit seit Überlassung	Frist	Mietende
unter fünf Jahren	drei Monate	31.12.2026
fünf bis unter acht Jahre	sechs Monate	31.03.2027
ab acht Jahren	neun Monate	30.06.2027

Geht das Schreiben erst nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich das Mietende um einen Monat. Planen Sie den Zugang deshalb mit Puffer zum Monatsbeginn. Kündigen Sie im selbst bewohnten Zweifamilienhaus ohne berechtigtes Interesse nach § 573a BGB, verlängert sich die Frist um weitere drei Monate (siehe Alternativen unten).

Was kann der Mieter dagegen tun?

Der Mieter kann widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung Ihrer Interessen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist (§ 574 Abs. 2 BGB). Auf Ihrer Seite zählen nur die Gründe aus dem Kündigungsschreiben, außer sie sind später entstanden (§ 574 Abs. 3 BGB).

1. Form und Frist: Der Widerspruch ist in Textform zu erklären. Kommt er später als zwei Monate vor dem Mietende, können Sie die Fortsetzung ablehnen, sofern Sie rechtzeitig auf den Widerspruch hingewiesen haben (§ 574b BGB).
2. Abwägung: Es genügt, dass die Belange des Mieters überwiegen. Hohes Alter und lange Mietdauer allein begründen noch keine Härte; drohen gesundheitliche Folgen, müssen Gerichte sie konkret aufklären, regelmäßig durch Sachverständige (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18). Der Wunsch eines Käufers, selbst einzuziehen, darf dabei nicht geringer gewichtet werden als der Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters (Leitsatz d).
3. Ergebnis: Einigen Sie sich nicht, bestimmt das Gericht, ob, wie lange und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis weiterläuft, bei ungewissem Ende der Härte auch auf unbestimmte Zeit (§ 574a Abs. 2 BGB).

Wohnung gekauft: Wann dürfen Sie kündigen?

Als Käufer treten Sie in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Wurde erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dann veräußert, können Sie sich erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Sperre gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird, außer diese gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder das Wohnungseigentum wurde schon vor der Überlassung begründet (§ 577a Abs. 1a BGB). Die Frist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht schon mit dem Kaufvertrag (BGH VIII ZR 276/23, Rn. 24).

Punkt	Berlin	Leipzig
Sperrfrist	zehn Jahre, ganz Berlin	drei Jahre (Bundes­recht)
Grundlage	Kündigungs­schutz­klausel-Verordnung vom 13.06.2023, gültig bis 30.09.2033	Sachsen hat keine Verordnung nach § 577a Abs. 2 BGB erlassen

Vorsicht bei der Familien-GbR: Bringen Sie eine Wohnung, die nach der Überlassung umgewandelt wurde, in eine GbR mit Ehegatten und Kindern ein, ist das eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB; die Ausnahme für Familien hilft bei dieser Sperrfrist weder direkt noch entsprechend (BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24).

In Berliner Milieuschutzgebieten verkürzt sich die Berliner Frist um fünf Jahre, wenn die Umwandlung mit der Verpflichtung genehmigt wurde, sieben Jahre nur an Mieter zu verkaufen (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB). Mehr: Umwandlung in Berlin, Milieuschutz in Berlin, Erhaltungssatzung in Leipzig.

Welche Fehler machen die Kündigung unwirksam?

Diese acht Fehler kosten die Kündigung oder machen das Festhalten an ihr angreifbar:

1. Gründe fehlen oder bleiben allgemein: Person und Interesse gehören ins Schreiben; nachschieben geht nur bei später entstandenen Gründen (§ 573 Abs. 3 BGB).
2. Falsche Person: Für einen Cousin gibt es keinen Eigenbedarf, auch bei enger Bindung (BGH VIII ZR 276/23).
3. Bedarf schon bei Vertragsschluss geplant: Wer unbefristet vermietet, obwohl er die baldige Selbstnutzung beschlossen hat oder erwägt, und das verschweigt, kündigt später rechtsmissbräuchlich. Eine allgemeine „Bedarfsvorschau“ schulden Sie aber nicht (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 154/14). Klären Sie den Punkt deshalb schon bei der Neuvermietung, etwa mit einem Zeitmietvertrag (siehe unten).
4. Bedarf weit überhöht oder anders erfüllbar: etwa in einer frei gewordenen eigenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche (BGH VIII ZR 186/17, Rn. 21).
5. Sperrfrist übersehen: nach Umwandlung und Verkauf, in Berlin zehn Jahre (§ 577a BGB).
6. Form nicht gewahrt: Kündigung per einfacher E-Mail oder ohne Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB).
7. Wegfall nicht mitgeteilt: Entfällt der Bedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist, müssen Sie das sagen (BGH VIII ZR 339/04).
8. Kündigung, um die Miete zu erhöhen: ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Welche Pflichten haben Sie bis zum Ende der Kündigungsfrist?

Mit dem Zugang der Kündigung ist Ihre Arbeit nicht getan. Bis zum Ende der Kündigungsfrist gelten zwei Pflichten.

Wegfall des Bedarfs mitteilen: Fällt der Eigenbedarf nach einer wirksamen Kündigung weg, zählt das nur, wenn es vor Ablauf der Kündigungsfrist geschieht. Dann müssen Sie den Mieter informieren (BGH, Urteil vom 09.11.2005, VIII ZR 339/04). Halten Sie trotzdem an der Kündigung fest, ist das rechtsmissbräuchlich (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15, Rn. 62).

Freie Wohnung anbieten: Wird im selben Haus oder in derselben Wohnanlage während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, die Ihnen zur Verfügung steht, müssen Sie sie dem Mieter anbieten (VIII ZR 232/15, Leitsatz a).

Pflicht	gilt bis	Folge bei Verstoß
Wegfall des Bedarfs mitteilen	Ablauf der Kündigungs­frist	Festhalten an der Kündigung rechts­miss­bräuch­lich
Vergleich­bare Wohnung anbieten	Ablauf der Kündigungs­frist	Schadens­ersatz in Geld, Kündigung bleibt wirksam

Wichtig: Seit dieser Entscheidung von 2016 macht eine verletzte Anbietpflicht die berechtigte Kündigung nicht mehr unwirksam; der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben. Der Mieter kann keine Fortsetzung verlangen, nur Schadensersatz in Geld (VIII ZR 232/15, Leitsatz b).

Was droht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Wer Eigenbedarf schuldhaft vortäuscht, schuldet dem Mieter Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, wie bei jeder schuldhaft unberechtigten Kündigung (BGH, Urteil vom 10.06.2015, VIII ZR 99/14).

Kritisch wird es, wenn nach dem Auszug niemand einzieht. Dann liegt nach dem BGH der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben war; der Fall betraf eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs, der BGH stützt sich dabei ausdrücklich auf seine Rechtsprechung zum Eigenbedarf. Sie müssen substantiiert und stimmig darlegen, warum er nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind strenge Anforderungen zu stellen. Gelingt das nicht, gilt die Pflichtverletzung als unstreitig (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 44/16, Rn. 19 und 22).

In jenem Fall verlangte der Mieter unter anderem Umzugskosten, höhere Mietaufwendungen und Prozesskosten; der BGH hob die Abweisung dieser Positionen auf und verwies die Sache zurück.

Auch ein Räumungsvergleich schützt Sie nicht automatisch. Er schließt den Anspruch nur aus, wenn die Parteien damit auch den Streit darüber beilegen wollten, ob der Bedarf bestand; an einen Verzicht des Mieters sind strenge Anforderungen zu stellen, ein Anhaltspunkt kann eine namhafte Abstandszahlung sein (VIII ZR 99/14).

Empfehlung: Dokumentieren Sie Ihre Planung, etwa Umzugsvorbereitung oder den Mietvertrag mit der Bedarfsperson, damit Sie einen späteren Wegfall erklären können.

Welche Alternativen gibt es zur Eigenbedarfskündigung?

Wer schon beim Vermieten weiß, dass er die Wohnung später selbst nutzen will, hat andere Wege als die spätere Kündigung. Wie Sie befristete und unbefristete Verträge richtig gestalten, zeigt der Beitrag Mietvertrag: Was hineingehört.

Weg	Voraus­setzung	Beleg
Zeit­miet­vertrag	Sie wollen die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich, Familie oder Haushalt nutzen und teilen dem Mieter den Grund bei Vertrags­schluss schriftlich mit	§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB
Erleichterte Kündigung	Sie bewohnen selbst ein Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen; kein berechtigtes Interesse nötig, Frist plus drei Monate, im Schreiben angeben, dass Sie sich auf § 573a stützen	§ 573a Abs. 1 und 3 BGB
Aufhebungs­vertrag	Mieter und Vermieter einigen sich auf ein Mietende	Verein­barung

Fehlt beim Zeitmietvertrag die schriftliche Mitteilung des Grundes, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 BGB); dann bleibt nur die Kündigung mit allen Regeln dieser Seite.

Zieht der Mieter aus, folgen Übergabe und die Abrechnung der Mietkaution. Einen Überblick über alle Regeln für Eigentümer in beiden Städten geben die Leitfäden für Berlin und Leipzig.