Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig: Was bis Juni 2027 gilt

Das Wichtigste auf einen Blick

In Leipzig gelten zwei getrennte Grenzen für die Miete. Die Mietpreisbremse greift nur, wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Die Kappungsgrenze greift nur, wenn Sie die Miete in einem laufenden Mietverhältnis bis zur Vergleichsmiete erhöhen. Für Mieterhöhungsvereinbarungen im laufenden Mietverhältnis gilt die Mietpreisbremse nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21). Wie die Mietpreisbremse bundesweit funktioniert, unabhängig von Leipzig, erklärt der Beitrag Mietpreisbremse erklärt: Regeln, Ausnahmen und Folgen im ganzen Bundesgebiet.

	Mietpreis­bremse	Kappungs­grenze
Gilt für	Miete zu Beginn eines neuen Miet­vertrags	Miet­erhöhung im laufenden Miet­verhältnis
Grenze	ortsübliche Vergleichs­miete plus 10 %	höchstens 15 % in drei Jahren, nie über die Vergleichs­miete
Rechts­grundlage	§ 556d BGB mit Sächsischer Mietpreis­begrenzungs­verordnung (Sächs­MPBVO)	§ 558 Abs. 3 BGB mit Sächsischer Kappungs­grenzen-Verordnung (Sächs­KappGrVO)
In Leipzig seit	13.07.2022, aktuelle Verord­nung seit 01.01.2026	18.02.2018, aktuelle Verord­nung seit 01.07.2025
Gilt bis	30.06.2027	30.06.2027
Gebiet	ganz Leipzig und ganz Dresden	ganz Leipzig und ganz Dresden

Maßstab für beide Grenzen ist der qualifizierte Leipziger Mietspiegel 2025–2027, der ebenfalls am 30.06.2027 endet. Welche weiteren Regeln Leipziger Eigentümer beachten müssen, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig. Viele Seiten im Netz nennen für die Mietpreisbremse noch das Ende 31.12.2025; das ist durch die neue Verordnung vom 02.12.2025 überholt.

Welche Gebiete betroffen sind

Beide Verordnungen nennen nur zwei Städte: die Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Stadt Leipzig. Innerhalb Leipzigs gilt das gesamte Stadtgebiet. Die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung bestimmt ausdrücklich „die gesamte Stadt Dresden und die gesamte Stadt Leipzig“ zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Wohnungsmärkte beider Städte könnten „nicht in geografisch geteilte Teilmärkte zerlegt werden“; teilräumliche Daten haben beide Städte nicht vorgelegt.

Ort	Mietpreis­bremse	Kappungs­grenze
Leipzig, alle Stadt­bezirke und Ortsteile	ja	15 %
Dresden, ganzes Stadtgebiet	ja	15 %
Umland, etwa Markkleeberg, Taucha, Schkeuditz, Markran­städt	nein	20 % (Bundesrecht)

Für Ihre Wohnung in Leipzig spielt es also keine Rolle, ob sie im Zentrum, in Plagwitz oder in Grünau liegt. Die Lage wirkt sich nur über den Mietspiegel auf die Vergleichsmiete aus, nicht auf die Frage, ob die Grenzen gelten.

Für Leipzig sieht die Staatsregierung vier von fünf landesweiten Indikatoren für einen angespannten Markt als erfüllt an. Nach Angaben der Stadt Leipzig in der Begründung stieg die Nettokaltmiete im Bestand von 2020 bis 2024 von 6,20 auf 7,14 €/m², der marktaktive Leerstand lag 2024 bei 1,6 %.

So rechnen Sie die zulässige Neuvertragsmiete aus

Bei einer Neuvermietung darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Grenze gilt für Mietverträge, die am oder nach dem 13.07.2022 unterschrieben wurden. Ältere Mieten haben Bestandsschutz; eine nachträgliche Senkung bestehender Mieten sieht die Mietpreisbremse nicht vor.

1. Vergleichsmiete ermitteln: mit dem Leipziger Mietspiegel 2025–2027 und dem Online-Rechner der Stadt. Der Mietspiegel ist qualifiziert nach § 558d BGB und gilt vom 01.07.2025 bis 30.06.2027. Die Beispielliste der Stadt für wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale ist laut Broschüre nur Orientierung und nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels. Gerichtsentscheidungen zum Mietspiegel 2025–2027 sind der Stadt nicht bekannt (Stand 26.09.2026).
2. Grenze berechnen: Vergleichsmiete mal 1,10.
3. Ausnahmen prüfen: Vormiete, Modernisierung, Neubau (nächster Abschnitt).
4. Vorab informieren: Stützen Sie sich auf eine Ausnahme, teilen Sie das dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mit.
5. Unterlagen aufbewahren: Mietspiegel-Einordnung, Vormietvertrag, Modernisierungsbelege. Bei der Übergabe die Zählerstände beim Mieterwechsel festhalten.

Beispiel der Stadt Leipzig	Wert
Ortsübliche Vergleichs­miete	6,50 €/m²
plus 10 %	0,65 €/m²
höchstens zulässige Miete	7,15 €/m²

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Das Bundesrecht kennt mehrere Ausnahmen; sie gelten in Leipzig genauso wie in anderen Städten mit Mietpreisbremse.

Ausnahme	Norm	Beispiel der Stadt Leipzig
Höhere Vormiete	§ 556e Abs. 1 BGB	Vergleichs­miete 6,50 €/m², Vormiete 7,50 €/m²: 7,50 €/m² zulässig
Moderni­sierung in den letzten drei Jahren	§ 556e Abs. 2 BGB	5,70 € + 10 % (0,57 €) + Moderni­sierungs­zuschlag 0,50 € = 6,77 €/m²
Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet	§ 556f Satz 1 BGB	Grenze gilt nicht
Erste Vermietung nach umfassender Moderni­sierung	§ 556f Satz 2 BGB	Grenze gilt nicht
Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch	§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB	laut Freistaat etwa Ferien- oder Monteurs­wohnungen

Für Ferien- und Monteurswohnungen gilt in Leipzig zusätzlich das Zweckentfremdungsverbot mit seiner 84-Tage-Grenze: Ab dem 85. Gästetag im Kalenderjahr braucht die Vermietung eine Genehmigung der Stadt.

Bei der Vormiete bleiben Mietminderungen immer außer Betracht, ebenso Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter im letzten Jahr vor Ende des Mietverhältnisses vereinbart wurden (§ 556e Abs. 1 Satz 2 BGB). Es zählt nur eine Vormiete, die selbst zulässig war (BGH, VIII ZR 229/22).

„Umfassend“ ist eine Modernisierung nach Auffassung der Stadt Leipzig, wenn der Bauaufwand etwa einem Drittel des Neubauaufwands entspricht; das ist eine Literaturauffassung, keine Gesetzesregel. War es tatsächlich nur eine einfache Modernisierung, kann sich der Vermieter jedenfalls auf den Zuschlag nach § 556e Abs. 2 BGB berufen (BGH, VIII ZR 36/23).

Auskunft vorab ist Pflicht: Wer sich auf eine dieser Ausnahmen nach §§ 556e, 556f BGB stützt, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).

Bei der Vormiete genügt die vereinbarte Höhe (BGH, VIII ZR 75/23), bei umfassender Modernisierung der Hinweis darauf (BGH, VIII ZR 9/22). Fehlt die Auskunft, gilt die Ausnahme nicht; holt der Vermieter sie formgerecht nach, kann er sich erst zwei Jahre danach auf die Ausnahme berufen. War die Auskunft nur nicht in Textform erteilt, gilt die Ausnahme ab der formgerechten Nachholung.

Staffelmiete und Indexmiete

Auch bei Staffel- und Indexmiete gilt die Mietpreisbremse, aber unterschiedlich. Wie beide Vertragsformen allgemein funktionieren, erklärt der Beitrag Staffelmiete, Indexmiete und Modernisierungsumlage.

	Staffel­miete	Index­miete
Was geprüft wird	jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB)	nur die Ausgangs­miete (§ 557b Abs. 4 BGB)
Zeitpunkt der Prüfung	Fällig­keit der ersten Miete der jewei­ligen Staffel	Beginn des Miet­verhältnisses
Maßstab	Vergleichs­miete zum Zeitpunkt der Staffel plus 10 %	Vergleichs­miete bei Mietbeginn plus 10 %
Miet­erhöhung nach Miet­spiegel	während der Laufzeit ausge­schlossen (§ 557a Abs. 2 BGB)	ausge­schlossen (§ 557b Abs. 2 BGB)

Bei der Staffelmiete müssen Sie vor jeder Staffel neu rechnen, denn die Vergleichsmiete kann sich bis dahin geändert haben, etwa durch einen neuen Mietspiegel. Eine in einer früheren Staffel wirksam vereinbarte Miete bleibt erhalten. Liegt eine spätere Staffel über der Grenze, ist die Vereinbarung nach dem Gesetzeswortlaut unwirksam, „soweit die zulässige Miete überschritten wird“ (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Stadt Leipzig beschreibt die Folge in ihren Antworten auf häufige Fragen anders: Dort soll die ganze Staffel unwirksam sein und die letzte zulässige Staffel weiter gelten. Die Rechtsfolge ist damit nicht einheitlich dargestellt; planen Sie die Staffeln deshalb so, dass jede einzelne unter der Grenze bleibt.

Bei der Indexmiete unterliegt nur die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse. Danach folgen Anpassungen dem Verbraucherpreisindex; Mietspiegel und Kappungsgrenze spielen dann keine Rolle.

Kappungsgrenze: 15 % in drei Jahren

Im laufenden Mietverhältnis können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Dabei darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen; in Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Für Leipzig gilt die abgesenkte Grenze von 15 % ohne Unterbrechung seit 18.02.2018, auf Antrag der Stadt beim Freistaat. Die aktuelle SächsKappGrVO vom 10.06.2025 gilt vom 01.07.2025 bis 30.06.2027.

Es gilt immer die niedrigere von zwei Grenzen: die Vergleichsmiete oder die Miete von vor drei Jahren plus 15 %. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder Betriebskosten (§ 560 BGB) zählen dabei nicht mit.

Fiktives Rechenbeispiel	Wert
Nettokaltmiete vor drei Jahren, seitdem nicht erhöht	6,00 €/m²
plus höchstens 15 %	0,90 €/m²
Kappungs­grenze	6,90 €/m²
Vergleichs­miete laut Miet­spiegel	7,20 €/m²
höchstens verlangbar	6,90 €/m² (der niedrigere Wert)

Erhöhungen innerhalb der drei Jahre vor dem Erhöhungszeitpunkt zählen auf die 15 % an, außer solche wegen Modernisierung oder Betriebskosten. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche; ist sie größer als im Vertrag angegeben, gilt die Kappungsgrenze trotzdem (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).

Mieterhöhung in Leipzig Schritt für Schritt

Die Fristen und Formvorschriften kommen aus dem Bundesrecht, die 15-%-Grenze aus der sächsischen Verordnung. Ein Beispiel mit Kalenderdaten und die häufigen Fehler zeigt der Beitrag Mieterhöhung in Leipzig.

1. Sperrfristen prüfen: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB).
2. Vergleichsmiete ermitteln: mit dem qualifizierten Leipziger Mietspiegel 2025–2027 und dem Rechner der Stadt.
3. Kappungsgrenze rechnen: Miete von vor drei Jahren plus 15 %. Erhöhungen in diesem Zeitraum (ohne Modernisierung und Betriebskosten) sind in dieser Grenze schon enthalten und verbrauchen einen Teil der 15 %. Der niedrigere Wert aus Kappungsgrenze und Vergleichsmiete ist die Obergrenze.
4. Verlangen in Textform schreiben und begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Die Angaben des qualifizierten Mietspiegels für die Wohnung müssen Sie auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung mit einem Gutachten oder Vergleichswohnungen begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
5. Zustimmung abwarten: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit.
6. Erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat: Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB).
7. Klage nur als letzter Schritt: Stimmt der Mieter nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).

Wie der Berliner Mietspiegel aufgebaut ist, zeigt der Beitrag zum Berliner Mietspiegel 2026; seine Werte gelten in Leipzig nicht.

Was bei Verstößen droht

Liegt die vereinbarte Miete bei einer Neuvermietung über der Grenze, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt; der Mietvertrag bleibt bestehen.

Folge	Voraus­setzung	Norm
Rück­zahlung zu viel gezahlter Miete	Der Mieter hat den Verstoß gerügt	§ 556g Abs. 2 BGB
Rück­zahlung nur ab Zugang der Rüge	Rüge mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder nach Ende des Miet­verhältnisses	§ 556g Abs. 2 BGB
Auskunft über die maßgeblichen Tatsachen	Verlangen des Mieters, Antwort in Textform	§ 556g Abs. 3 und 4 BGB
Bußgeld wegen Mietpreis­überhöhung	laut Stadt Leipzig möglich, wenn die Miete mehr als 20 % über der Vergleichs­miete liegt und die weiteren Voraus­setzungen erfüllt sind	§ 5 WiStG
Straf­verfahren wegen Miet­wuchers	laut Stadt Leipzig möglicherweise bei mehr als 50 % Überhöhung	§ 291 StGB

Die Stadt Leipzig verfolgt Mietpreisüberhöhung aktiv. Mieter können Fälle über ein Formular melden; das Sozialamt prüft, vernimmt Zeugen und kann die Wohnung vor Ort vermessen. Am 25.06.2025 lagen der Stadt rund 255 zu verfolgende Meldungen vor.

Die Verfolgung verjährt laut Stadt drei Jahre nach Ende der Ordnungswidrigkeit, also nach Ende des Mietvertrags oder Wegfall der Überhöhung. Die Stadt empfiehlt Vermietern, ihre Bestände zu prüfen und eine überhöhte Miete von sich aus rückwirkend anzupassen. Ob das in Ihrem Fall nötig ist, klären Sie im Zweifel mit einer Rechtsberatung.

Was nach dem 30. Juni 2027 gilt

Mit Ablauf des 30.06.2027 enden in Leipzig gleichzeitig die Mietpreisbegrenzungsverordnung, die Kappungsgrenzen-Verordnung und der Mietspiegel 2025–2027. Ein neuer Mietspiegel 2027–2029 soll ab 01.07.2027 gelten.

Frage	Stand 26.09.2026
Wie lange dürfte Sachsen verlängern?	Das Bundesrecht erlaubt Verord­nungen zur Mietpreis­bremse bis 31.12.2029 (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB); Sachsen hat nur bis 30.06.2027 verordnet.
Was prüft der Freistaat?	Ein Gutachten der empirica AG untersucht den Wohnungsmarkt im ganzen Freistaat.
Wann wird entschieden?	Die Staatsregierung hat eine Entscheidung „voraussichtlich im dritten Quartal 2026“ angekündigt; veröffentlicht ist noch keine.
Was gilt ohne neue Verord­nung?	Kappungs­grenze 20 % in drei Jahren, keine Mietpreis­bremse.

Ob und in welchem Gebiet die Regeln nach dem 30.06.2027 weitergelten, ist offen. Diese Seite wird aktualisiert, sobald der Freistaat entscheidet. Planen Sie Neuvermietungen und Mieterhöhungen bis dahin nach den heute geltenden Grenzen und prüfen Sie vor dem Stichtag den aktuellen Stand auf den Seiten des Freistaats und der Stadt Leipzig.

Leipzig und Berlin im Vergleich

Die Grenze von 10 % über der Vergleichsmiete, die Ausnahmen und die Auskunftspflicht sind Bundesrecht und in beiden Städten gleich. Verordnungen, Laufzeiten und Mietspiegel sind dagegen verschieden.

	Leipzig	Berlin
Mietpreis­bremse gilt bis	30.06.2027 (Sächs­MPBVO)	31.12.2029 (Berliner Mieten­begrenzungs­verordnung)
Maßstab	Leipziger Miet­spiegel 2025–2027	Berliner Miet­spiegel 2026

Berliner Laufzeiten und Mietspiegelwerte lassen sich deshalb nicht auf Leipzig übertragen. Was in Berlin bei Neuvermietung gilt, erklärt der Beitrag zur Mietpreisbremse in Berlin. Einen Überblick über alle Berliner Regeln gibt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.

Anlaufstelle für Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse ist in Leipzig das Sozialamt, Sachgebiet Wohnen, Prager Straße 21, 04103 Leipzig (Tel. 0341 123-3997); Fragen zur Mietpreisüberhöhung beantwortet die Stadt unter [email protected].