Sie wollen, dass die Gemeinschaft endlich über die undichten Fenster, einen anderen Kostenschlüssel oder Ihre Wallbox abstimmt? Dann reicht es nicht, das Anliegen in der Versammlung anzusprechen. Beschlossen werden kann nur, was bei der Einberufung als Gegenstand bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ihr Anliegen muss also rechtzeitig auf die Tagesordnung, und der Beschlusstext muss so klar sein, dass er sich umsetzen lässt und später keinen Streit auslöst. Dieser Beitrag zeigt, wann die Verwaltung Ihren Punkt aufnehmen muss, wie Sie den Antrag formulieren und was Sie tun können, wenn er nicht auf die Tagesordnung kommt.
Können Sie als Eigentümer einen Tagesordnungspunkt verlangen?
Ja, wenn die Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der BGH hat entschieden: „Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte von dem Verwalter verlangen, wenn deren Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht“ (Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16, Rn. 62). Der BGH hat das zum alten Recht entschieden; der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung steht heute in § 18 Abs. 2 WEG. Er richtet sich gegen die Gemeinschaft, die der Verwalter vertritt (§ 9b Abs. 1 WEG). Ihr Adressat ist deshalb in der Praxis die Verwaltung, die für die Gemeinschaft handelt. Eine Entscheidung zum neuen Recht, die diesen Satz ausdrücklich bestätigt, hat die Redaktion nicht gefunden.
Im Übrigen entscheidet die Verwaltung über die Tagesordnung nach pflichtgemäßem Ermessen. Einzelne Eigentümer können nicht selbst Punkte ankündigen und die Versammlung so zu einem Beschluss zwingen (Rn. 62). Wer in der Gemeinschaft was entscheidet, erklärt der Beitrag Was ist eine WEG?.
Ein anderer Weg ist das Verlangen nach einer eigenen Versammlung: Das setzt mehr als ein Viertel der Eigentümer voraus (§ 24 Abs. 2 WEG, dazu unten).
Tagesordnungspunkt oder Beschlussantrag: Was ist der Unterschied?
Der Tagesordnungspunkt nennt den Gegenstand, der Beschlussantrag den Text, über den abgestimmt wird. Nach dem BGH müssen Tagesordnungspunkte und vorgesehene Beschlüsse so genau bezeichnet sein, dass die Eigentümer verstehen und überblicken können, was erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen das auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung (Urteil vom 13.01.2012, V ZR 129/11, Rn. 9, zum alten Recht; § 23 Abs. 2 WEG gilt inhaltlich fort). Im Fall genügte „Aufbringung einer Sonderumlage von 750.000 € zur Sicherung der Sanierung und der Bewirtschaftung“ mit kurzer Erläuterung (Rn. 10).
| Begriff | Was drinsteht |
|---|---|
| Tagesordnungspunkt | der Gegenstand, schlagwortartig genügt in der Regel (§ 23 Abs. 2 WEG) |
| Beschlussantrag | der konkrete Text, über den abgestimmt wird; mitzuschicken ist eine Empfehlung, keine Pflicht |
| Erläuterung und Unterlagen | im Einzelfall nötig, etwa bei einer Sonderumlage (V ZR 129/11, Rn. 12) |
Ein Punkt „Verschiedenes“ ohne nähere Angabe bezeichnet keinen Gegenstand. Was sonst in die Einladung gehört, erklärt der Beitrag Frist, Form und Tagesordnung der Einladung.
So reichen Sie Ihren Antrag ein
Eine gesetzliche Form oder Frist für den Antrag eines einzelnen Eigentümers gibt es nicht. Die Redaktion empfiehlt diese Schritte:
- Gemeinschaftsordnung prüfen: Sehen Sie nach, ob sie Regeln zu Anträgen enthält. Wo Sie das finden, erklärt der Beitrag Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
- An die Verwaltung richten: Sie vertritt die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG).
- Textform wählen: Eine E-Mail genügt. Textform heißt eine lesbare Erklärung mit Ihrem Namen auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Das ist ein Rat für den Nachweis, keine Pflicht.
- Früh einreichen: Der Antrag muss vor dem Versand der Einladung bei der Verwaltung sein. Die Einladungsfrist soll außer in besonders dringenden Fällen mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG); planen Sie die Vorbereitungszeit der Verwaltung zusätzlich ein.
- Vollständig einreichen: Gegenstand, Beschlusstext, kurze Begründung und Unterlagen wie Angebote oder Pläne. Bitten Sie um eine Bestätigung bis zu einem Datum Ihrer Wahl.
- Einladung prüfen: Steht Ihr Punkt darin, und ist er so bezeichnet, wie Sie ihn beantragt haben?
Können Sie selbst nicht zur Versammlung kommen, lassen Sie sich mit einer Vollmacht für die Eigentümerversammlung vertreten.
Wie formulieren Sie den Beschlusstext bestimmt und umsetzbar?
Schreiben Sie den Text so, dass ihn ein Außenstehender ohne Ihre Erklärung versteht. Beschlüsse sind nach dem BGH objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen; maßgebend ist, wie der Beschluss nach Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23, Rn. 7).
Als Raster der Redaktion, nicht als gesetzliche Mindestliste, helfen diese Fragen:
- Was genau soll geschehen, und wo?
- Wer führt es aus, auf Grundlage welchen Angebots?
- Was kostet es, und wer trägt die Kosten?
- Woraus wird bezahlt, und wann ist das Geld fällig?
- Wer darf den Auftrag erteilen, und bis wann?
Nicht jedes Detail muss die Versammlung selbst festlegen. Die Eigentümer dürfen Entscheidungen per Beschluss auf die Verwaltung übertragen (§ 27 Abs. 2 WEG). Bei Erhaltungsmaßnahmen ist das nach dem BGH regelmäßig jedenfalls ordnungsmäßig, wenn die Eigentümer das „Ob“ selbst beschließen und die Verwaltung nur über die Ausführung entscheidet; ein ausdrücklicher Entscheidungsmaßstab ist nicht nötig (Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23).
Beispiele der Redaktion: So nicht, besser so
Die folgenden Formulierungen sind Beispiele der Redaktion. Sie machen einen Antrag klarer, garantieren aber keinen bestandskräftigen Beschluss. Eckige Klammern ersetzen Sie durch Ihre Angaben.
| Unklar | Besser |
|---|---|
| „Die Fenster werden erneuert.“ | „Die Gemeinschaft lässt die Fenster im Treppenhaus [Aufgang, Geschosse] gemäß Angebot der Firma [Name] vom [Datum] über [Betrag] € brutto erneuern. Die Kosten werden der Erhaltungsrücklage entnommen. Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag zu erteilen.“ |
| „Die Kosten werden gerecht verteilt.“ | „Ab dem Wirtschaftsjahr [Jahr] werden die Kosten für [Kostenart] nach [Maßstab] verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).“ |
| „Es wird eine Sonderumlage erhoben.“ | „Sonderumlage von [Betrag] € für [Zweck], verteilt nach [Schlüssel], fällig am [Datum] oder in [Zahl] Raten zum [Datum].“ |
| „Wohnung 5 darf eine Wallbox bauen.“ | „Dem Eigentümer der Wohnung Nr. [Nummer] wird gestattet, an Stellplatz [Nummer] nach Plan vom [Datum] einen Ladepunkt einzubauen. Die Kosten trägt dieser Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG).“ |
Die bessere Fassung nennt jeweils Gegenstand, Umfang, Kosten, Finanzierung und wer handelt. Bauliche Veränderungen, die etwa dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, kann jeder Eigentümer verlangen, wenn sie angemessen sind (§ 20 Abs. 2 WEG); mehr im Beitrag Bauliche Veränderungen: Ihre Rechte als Eigentümer.
Welche Angaben zu Kosten und Finanzierung gehören hinein?
Ein Antrag, der Geld kostet, sagt, wie viel, wer zahlt und woraus:
| Baustein | Was hineingehört |
|---|---|
| Kostenhöhe | Angebot als Tatsachengrundlage; eine starre Pflicht zu Vergleichsangeboten gibt es nicht (BGH, V ZR 7/25) |
| Kostenverteilung | geltender oder angemessener abweichender Schlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG; BGH, V ZR 81/23), bei baulichen Veränderungen § 21 WEG |
| Finanzierung | Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kredit |
| Fälligkeit | Datum oder Raten (§ 28 Abs. 3 WEG) |
| Ausführung | wer den Auftrag erteilt (§ 27 Abs. 2 WEG) |
Leicht zu übersehen: Wollen Sie für eine Sonderumlage einen anderen Schlüssel, müssen Sie das vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage beantragen; eine Sonderumlage nach dem geltenden Schlüssel ist ordnungsmäßig (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23). Nach einer Entscheidung zum alten Recht wird eine Sonderumlage erst mit Abruf durch die Verwaltung fällig, wenn der Beschluss nichts anderes regelt (V ZR 257/16); heute können die Eigentümer die Fälligkeit ausdrücklich beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG). Ein Kredit der Gemeinschaft kann ordnungsmäßig sein, wenn das Nachschussrisiko vorher erörtert wurde und das im Protokoll steht (V ZR 244/14, zum alten Recht). Wie ein Schlüssel dauerhaft geändert wird, erklärt der Beitrag Kostenverteilung in der WEG ändern.
Die Verwaltung nimmt Ihren Antrag nicht auf: Das können Sie tun
Diese Schritte bauen aufeinander auf. Sie sind zugleich Wege, sich um einen Beschluss der Gemeinschaft zu bemühen:
- Nachfragen: Wiederholen Sie Antrag und Begründung und bitten Sie um Antwort bis zu einem Datum, etwa mit der E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung mit Frist. Mehr im Beitrag Hausverwaltung reagiert nicht.
- Beirat einschalten: Sprechen Sie den Verwaltungsbeirat an.
- Mitstreiter suchen: Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss die Verwaltung einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Dafür gibt es die Vorlage zum Verlangen der Einberufung und die E-Mail-Vorlage dazu.
- Selbst einladen: Weigert sich die Verwaltung pflichtwidrig, kann der Beiratsvorsitz, dessen Vertretung oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie das geht: Eigentümerversammlung selbst organisieren.
- Umlaufbeschluss: Stimmen alle Eigentümer in Textform zu, gilt ein Beschluss auch ohne Versammlung (§ 23 Abs. 3 WEG). Das passt eher zu kleinen Gemeinschaften: Umlaufbeschluss in der WEG.
- Beschlussersetzungsklage: Dazu der nächste Abschnitt.
Wann hilft die Beschlussersetzungsklage?
„Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen“ (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG), das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG). Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Begründet ist die Klage nach der Gesetzesbegründung, wenn ein Anspruch auf den begehrten Beschluss besteht, etwa aus § 18 Abs. 2 WEG (BT-Drucks. 19/18791, S. 82).
Vorher müssen Sie in der Regel selbst versucht haben, den Beschluss herbeizuführen. Der BGH hat das für einen Eigentümer entschieden, der eine bauliche Veränderung wollte: Er kann den Beschluss auch im Umlaufverfahren suchen; gelingt ihm das nicht, muss er Beschlussersetzungsklage erheben (Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22, Rn. 28). Ob schon die Weigerung der Verwaltung, Ihren Punkt aufzunehmen, dafür genügt, ist nicht geklärt.
Auch ein Sieg kostet Geld: Prozesskosten, die der Gemeinschaft auferlegt werden, sind Verwaltungskosten; auch der siegreiche Kläger trägt sie über das Hausgeld anteilig mit, sofern nichts anderes beschlossen ist (BGH, V ZR 139/23). Lassen Sie sich vor einer Klage anwaltlich beraten.
Ihr Antrag wird abgelehnt: Negativbeschluss und nächste Schritte
Für Ihren Antrag entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit, es kommt darauf an, ob die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen (BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, zum alten Recht). Für manche Beschlüsse gelten besondere Regeln; mehr dazu im Beitrag Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG, zum Ablauf der Abstimmung im Beitrag Ablauf der Eigentümerversammlung.
Wird Ihr Antrag abgelehnt und das Ergebnis förmlich festgestellt, ist auch das ein Beschluss, ein Negativbeschluss (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01, zum alten Recht; die Grundsätze zur Beschlussfeststellung gelten fort). Achten Sie darauf, dass Ihr Antrag im Wortlaut und das Ergebnis im Protokoll stehen.
Häufig wird eine Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss mit einer Beschlussersetzungsklage verbunden (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21, Rn. 21). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Fristen, Gericht und Kosten erklärt der Beitrag Beschluss anfechten. Wird ein angenommener Beschluss danach nicht umgesetzt, hilft der Beitrag Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um.
Was gilt in Berlin und Leipzig?
Beschlussanträge richten sich überall nach dem Wohnungseigentumsgesetz; Berlin und Leipzig haben dafür keine eigenen Regeln. Örtlich unterscheiden sich nur die Gerichte:
| Ort | Erste Instanz | Berufung |
|---|---|---|
| Berlin | Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt | Landgericht Berlin II |
| Leipzig | Amtsgericht am Ort der Anlage | Landgericht Dresden |
Laut Service Berlin ist für Wohnungseigentumssachen das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, und die Bearbeitung einer Klage hängt von einem Gerichtskostenvorschuss ab. Die Berufungsgerichte nennen die Geschäftsverteilungspläne 2026 der beiden Landgerichte.
Ein Fall aus Berlin (Vorinstanzen AG Berlin-Schöneberg, LG Berlin): Mit einer Beschlussersetzungsklage sollte die Abberufung der Verwaltung erzwungen werden. Der BGH entschied, dass ein einzelner Eigentümer das nur erreicht, wenn die Ablehnung der Abberufung objektiv nicht vertretbar ist (Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21). Wie die Gemeinschaft selbst wechselt, erklärt der Beitrag Hausverwaltung abwählen.
Liegt Ihre Anlage in einem Berliner Milieuschutzgebiet, klären Sie vor einem Antrag auf bauliche Maßnahmen, ob eine Genehmigung nötig ist, und nehmen Sie sie als Auftrag an die Verwaltung in den Antrag auf. Mehr im Beitrag Milieuschutz in Berlin.
