Wie lang ist die Einladungsfrist?
Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Das ist eine Soll-Vorschrift: Ein Verstoß macht Beschlüsse in der Regel anfechtbar, nicht automatisch unwirksam. Die Regeln sind Bundesrecht und gelten in Berlin, Leipzig und überall sonst gleich.
| Zeitraum | Einladungsfrist |
|---|---|
| bis 30.11.2020 | zwei Wochen |
| seit 01.12.2020 (WEG-Reform) | mindestens drei Wochen |
Der Regierungsentwurf der Reform sah vier Wochen vor, damit Eigentümer mehr Zeit zur Vorbereitung haben, etwa um sich beraten zu lassen, und den Termin früher freihalten können. Der Rechtsausschuss des Bundestags setzte dann drei Wochen durch (BT-Drucks. 19/18791 und 19/22634).
Was als besondere Dringlichkeit gilt, beschreibt das Gesetz nicht näher. Auch wann die Frist beginnt und wie sie gezählt wird, regelt das WEG nicht. Wer einlädt, versendet deshalb am besten so früh, dass die Einladung drei Wochen vor dem Termin sicher bei allen angekommen ist. Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: Eine Ladung vom 10.02.2022 zu einer Versammlung am 04.03.2022 wahrte die Frist (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 123/23, Rn. 26).
Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen?
Im Normalfall lädt die Verwaltung ein, mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Außerdem muss sie einberufen, wenn eine Vereinbarung der Eigentümer, etwa die Gemeinschaftsordnung, es vorsieht oder wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG).
| Situation | Wer lädt ein |
|---|---|
| Normalfall, mindestens einmal im Jahr | Verwaltung |
| Mehr als ein Viertel verlangt es in Textform | Verwaltung, sie ist dazu verpflichtet |
| Keine Verwaltung oder pflichtwidrige Weigerung | Vorsitz des Verwaltungsbeirats, dessen Vertretung oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG) |
Einen einzelnen Eigentümer ohne Ermächtigung nennt § 24 Abs. 3 WEG nicht. Die Ermächtigung kann die Gemeinschaft nach der Gesetzesbegründung jederzeit ohne konkreten Anlass beschließen, etwa in kleinen Gemeinschaften ohne Verwaltung und Beirat. Wird die Einberufung pflichtwidrig verweigert und kommt die Ermächtigung nicht zustande, lässt sie sich nach der Gesetzesbegründung per Beschlussersetzungsklage durchsetzen: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Welche Aufgaben der Beirat sonst hat, erklärt der Beitrag Verwaltungsbeirat: Aufgaben, Rechte und Grenzen. Das Zusammenspiel von Verwaltung, Beirat und Versammlung zeigt Was ist eine WEG?.
Brief oder E-Mail: Welche Form braucht die Einladung?
Beides genügt. Die Einberufung erfolgt in Textform (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG). Textform heißt nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Ein Brief erfüllt das ebenso wie eine E-Mail; die Gesetzesbegründung zum WEG nennt die E-Mail ausdrücklich als Beispiel (BT-Drucks. 19/18791). Eine eigenhändige Unterschrift verlangt die Textform nicht.
Prüfen Sie eine erhaltene Einladung so:
- Absender: Ist erkennbar, wer einlädt? Die Textform verlangt, dass der Erklärende genannt ist.
- Datenträger: Können Sie die Einladung aufbewahren oder speichern, etwa als Brief oder E-Mail?
- Eingang: Heben Sie Umschlag oder E-Mail mit Datum auf. Damit können Sie später zeigen, wann die Einladung ankam.
Dieselbe Form gilt für Vollmachten: Sie bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Wer nicht selbst kommen kann, nutzt unsere Vollmacht für die Eigentümerversammlung. Wie Stimmen gezählt werden und welche Mehrheit ein Beschluss braucht, erklärt der Beitrag Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG.
Was muss in der Einladung stehen?
Notwendig sind Ort und Zeit der Versammlung sowie die Gegenstände, über die beschlossen werden soll. So fasst der BGH den notwendigen Inhalt der Ladung zusammen (Urteil vom 20.09.2024, V ZR 123/23, Rn. 22); für die Beschlussgegenstände folgt das aus § 23 Abs. 2 WEG. Alles Weitere ist sinnvoll, aber keine Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Einladung.
| Inhalt | Pflicht? |
|---|---|
| Ort der Versammlung | ja |
| Datum und Uhrzeit | ja |
| Tagesordnung mit jedem Beschlussgegenstand | ja (§ 23 Abs. 2 WEG) |
| Hinweis auf Vertretung, Vollmachtsformular | nein, aber sinnvoll |
| Hinweis auf Online-Teilnahme, Einwahldaten | nein, auch nicht nach einem Beschluss zur Online-Teilnahme |
| Unterlagen zum Beschluss | nicht allgemein, im Einzelfall kann eine Unterlage geboten sein |
Einwahldaten ersetzen nicht die Angabe des Versammlungsorts (BGH, V ZR 123/23, Rn. 22). Soll eine neue Verwaltung bestellt werden, sind nach dem BGH grundsätzlich Angebote mehrerer Verwalter einzuholen (Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10, Leitsatz, zum alten Recht). Dass die Angebote den Eigentümern vor der Versammlung übersandt werden, entspricht nach den Gründen der herrschenden Meinung, der sich der Senat anschließt (Rn. 12). Ein Muster mit Tagesordnung und Beschlussvorschlägen bietet unsere Einladung zur Eigentümerversammlung beim Verwalterwechsel.
Wie genau muss die Tagesordnung sein?
So genau, dass Sie verstehen, worum es geht. Nach dem BGH müssen Tagesordnungspunkte und vorgesehene Beschlüsse so bezeichnet sein, dass die Eigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; „regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus“ (Urteil vom 13.01.2012, V ZR 129/11, Rn. 9, zum alten Recht). Die Regel soll Eigentümer vor überraschenden Beschlüssen schützen.
Im entschiedenen Fall genügte ein Tagesordnungspunkt zu einer Sonderumlage von 750.000 Euro mit einer Erläuterung, die den Sachverhalt in seinen wesentlichen Punkten beschrieb. Unterlagen musste die Verwaltung dort nicht beifügen; bei Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan kann eine Unterlage im Einzelfall aber geboten sein (Rn. 10 bis 12). Wie eine Sonderumlage beschlossen und verteilt wird, erklärt der Beitrag Sonderumlage in der WEG.
„Verschiedenes“: Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Punkt „Verschiedenes“ ohne nähere Angabe bezeichnet keinen Gegenstand. Soll über Ihr Anliegen beschlossen werden, bitten Sie die Verwaltung vor dem Versand der Einladung, es aufzunehmen.
Online teilnehmen: hybride und virtuelle Versammlung
Online dabei sein können Sie nur, wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat; ohne einen solchen Beschluss ist die Online-Teilnahme unzulässig (BGH, V ZR 123/23, Rn. 17). Das Gesetz kennt zwei Formen:
| Form | Voraussetzung |
|---|---|
| Präsenzversammlung mit Online-Teilnahme | Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) |
| Rein virtuelle Versammlung ohne Versammlungsort | Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, für längstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG) |
Eine virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Fassen die Eigentümer den Beschluss vor dem 01.01.2028, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, außer sie verzichten darauf durch einstimmigen Beschluss (§ 48 Abs. 6 WEG).
Wichtig für die Einladung: Auch mit einem Beschluss zur Online-Teilnahme muss die Verwaltung dort weder darauf hinweisen noch Einwahldaten mitteilen. Sie müssen die Online-Teilnahme selbst verlangen; erst dann muss die Verwaltung sie ermöglichen und die Details rechtzeitig mitteilen. Es genügt nicht, nur mitzuteilen, dass Sie nicht vor Ort sein können (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 123/23, Leitsätze, Rn. 22, 24).
Einladung zu spät oder fehlerhaft: Sind die Beschlüsse unwirksam?
In der Regel nicht, sie sind anfechtbar. Die Formvorschriften der §§ 23, 24 WEG für die Einberufung gehören nicht zu den zwingenden Bestimmungen; ihre Verletzung führt regelmäßig zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 123/23, Rn. 10). Ein anfechtbarer Beschluss gilt, solange ihn kein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt hat (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).
| Fehler | Regelmäßige Folge |
|---|---|
| Frist ohne besondere Dringlichkeit unterschritten | anfechtbar |
| Einladung nicht in Textform | anfechtbar |
| Einzelner Eigentümer nicht eingeladen | anfechtbar, nicht nichtig (BGH, V ZR 235/11; V ZR 80/23, Rn. 22) |
Nichtig sind Beschlüsse nach einer Entscheidung zum alten Recht nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen, etwa wenn ein Eigentümer böswillig und gezielt ausgeschlossen werden soll; eine aus Irrtum unterbliebene Einladung genügt nicht (Urteil vom 20.07.2012, V ZR 235/11, Rn. 8). Ob an dieser Ausnahme festzuhalten ist, hat der BGH 2024 offengelassen (V ZR 80/23, Rn. 22).
Fehlt ein Beschlussgegenstand in der Einladung ganz, ist der Beschluss nach § 23 Abs. 2 WEG nicht gültig. Ob er deshalb nichtig oder nur anfechtbar ist, beantworten die hier ausgewerteten Entscheidungen nicht ausdrücklich. Wahren Sie deshalb auch in diesem Fall die Anfechtungsfrist.
Wann bleibt ein Einladungsfehler ohne Folgen?
Wenn feststeht, dass er das Ergebnis nicht beeinflusst hat. Nach dem BGH scheidet die Ungültigerklärung von Beschlüssen in der Regel aus, „wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat“ (Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Leitsatz b, zum alten Recht). Die fehlende Auswirkung muss also feststehen.
Die Ausnahme: Bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Eigentümers in gravierender Weise aushebeln, kommt es auf das Abstimmungsergebnis nicht an (ebenda).
| Lage | Folge für die Anfechtung |
|---|---|
| Fehler hat sich nachweislich nicht auf das Ergebnis ausgewirkt | Ungültigerklärung scheidet in der Regel aus |
| Schwerer Eingriff in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht | Ergebnis ohne Bedeutung, Anfechtung kann Erfolg haben |
Der Fall betraf keinen Einladungsfehler, sondern den Ausschluss einer Eigentümerin von der Versammlung wegen Hausgeldrückständen. Die Entscheidung beschreibt eine allgemeine Regel für Beschlussmängel. Wie sie bei einer zu kurzen Frist im Einzelfall wirkt, hängt vom Sachverhalt ab; lassen Sie das vor einer Klage anwaltlich einschätzen.
Einladungsfehler bemerkt: Das können Sie tun
Handeln Sie früh: Die Fristen laufen ab der Beschlussfassung, nicht ab dem Eingang der Niederschrift (§ 45 WEG).
- Beleg sichern: Einladung mit Eingangsdatum aufbewahren (Umschlag, E-Mail) und Frist, Form und Tagesordnung prüfen.
- Verwaltung hinweisen: Vor der Versammlung in Textform auf den Fehler aufmerksam machen und um neue Einladung oder Absetzung des Punkts bitten, etwa mit der E-Mail: Bitte um Rückmeldung mit Frist. Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht, gibt der Verwaltung aber Gelegenheit zur Korrektur.
- Stimme sichern: Teilnehmen oder eine Vollmacht in Textform erteilen.
- Niederschrift prüfen: Worauf Sie dabei achten, erklärt der Beitrag Protokoll der Eigentümerversammlung.
- Klage erheben: innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, beim Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 45, § 44 Abs. 2 Satz 1, § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
- Klage begründen: innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung (§ 45 WEG).
Der richtige Beklagte zählt: Im Fall des BGH wahrte eine Klage gegen die übrigen Eigentümer statt gegen die Gemeinschaft die Frist nicht (V ZR 80/23). Wie eine Anfechtung abläuft, beschreibt der Ratgeber Beschluss anfechten in der WEG.
Gilt die Frist aus der Teilungserklärung oder aus dem Gesetz?
Eine eigene Regel in Ihrer Gemeinschaftsordnung kann gelten. Die Eigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Einberufungsregeln des § 24 WEG sind nach dem BGH dispositiv, also durch Vereinbarung änderbar (Urteil vom 08.03.2024, V ZR 80/23, Rn. 22).
Für Vereinbarungen aus der Zeit vor der WEG-Reform gilt eine Auslegungsregel. § 47 WEG lautet:
„Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.“
Ob eine ältere Klausel mit einer kürzeren Frist danach weiter gilt, ist eine Frage des Einzelfalls. Lesen Sie die Klausel im Wortlaut und lassen Sie sie im Zweifel prüfen, bevor Sie sich auf die kürzere oder die gesetzliche Frist verlassen.
Wenn die Verwaltung gar nicht einlädt
Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen, muss die Verwaltung einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Dafür gibt es unsere Vorlage für das Verlangen auf Einberufung und die E-Mail: Eigentümerversammlung verlangen.
Weigert sich die Verwaltung pflichtwidrig oder gibt es keine, dürfen der Beiratsvorsitz, dessen Vertretung oder ein ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie Sie dann Adressen beschaffen, die Versammlung leiten und die Niederschrift aufsetzen, beschreibt der Ratgeber Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren; ein Muster bietet die Niederschrift der Eigentümerversammlung beim Verwalterwechsel.
Stimmen alle Eigentümer in Textform zu, ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG), mehr dazu im Beitrag Umlaufbeschluss in der WEG. Reagiert die Verwaltung auch sonst nicht, helfen die Schritte in Hausverwaltung reagiert nicht und Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung?; soll sie gehen: Hausverwaltung abwählen.
Alle Beiträge rund um Einladung, Abstimmung und Protokoll finden Sie in der Themenwelt Eigentümerversammlung.
