Umlaufbeschluss per E-Mail: Wann er gilt und was das BGH-Urteil von 2026 klärt

Die Verwaltung schickt eine E-Mail mit einem Beschlussvorschlag und bittet um Ihre Stimme, oder Sie selbst wollen einen Auftrag vergeben, ohne bis zur nächsten Versammlung zu warten. Dann stellen sich drei Fragen: Gilt eine Abstimmung per E-Mail, was passiert, wenn jemand nicht antwortet, und was können Sie tun, wenn Sie das Ergebnis für falsch halten?

Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17.07.2026 ist eine wichtige Frage geklärt: Ein Umlaufbeschluss, der nur mit Mehrheit gefasst und verkündet wird, obwohl kein wirksamer Absenkungsbeschluss vorliegt, ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Diese Seite erklärt die Regeln, die für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gelten.

Was ist ein Umlaufbeschluss, und wann gilt er?

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss der Eigentümer ohne Versammlung. Im Normalfall entscheiden die Eigentümer „durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Das Gesetz lässt eine Ausnahme zu: „Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.“ (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Vor der Reform hieß es „schriftlich“; seit dem 01.12.2020 genügt die Textform (BT-Drs. 19/22634, S. 18; § 48 Abs. 1 WEG).

Es gibt zwei Wege:

Weg	Was nötig ist
Allstimmiger Umlauf­beschluss	Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG)
Mehrheits-Umlauf­beschluss	vorheriger Beschluss, dass für diesen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG)

Die virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG) ist dagegen eine Versammlung ohne Präsenzort; der Umlauf kommt ganz ohne Versammlung aus. Wie Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung funktionieren, zeigt der Beitrag Einladung zur Eigentümerversammlung: Fristen und Form.

Reicht eine E-Mail oder ein Klick im Portal?

In der Regel ja, wenn die Antwort die Textform erfüllt. Nach § 126b BGB muss „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden“. Ein dauerhafter Datenträger ist ein Medium, das die Erklärung für einen angemessenen Zeitraum speichert und unverändert wiedergeben kann.

Die Gesetzesbegründung sagt ausdrücklich, dass die Textform Umlaufbeschlüsse „im Wege elektronischer Kommunikation“ ermöglicht, „zum Beispiel per E-Mail, über Internetplattformen oder Apps“ (BT-Drs. 19/18791, S. 72). Ob eine bestimmte Nachricht in einem Messenger oder ein Klick in einem Portal die beiden Merkmale erfüllt, hängt vom Einzelfall ab: Ist die Person genannt, und bleibt die Erklärung gespeichert?

Antwortweg	Textform?
E-Mail mit Namen	ja
Portal oder App	wenn Person genannt und Erklärung gespeichert
Telefon oder mündlich	nein

Praktisch heißt das: Nennen Sie in jeder Antwort Ihren Namen und Ihre Einheit, und heben Sie Vorschlag und Antwort auf. Die Verwaltung sollte alle Antworten ebenso aufbewahren.

Alle müssen zustimmen: Was zählt, was nicht?

„Alle“ heißt alle Wohnungseigentümer der Gemeinschaft, nicht nur die, die antworten. Der BGH spricht vom „Erfordernis der Allstimmigkeit“ (Urteil vom 17.07.2026, V ZR 190/25, Rn. 5). Solange kein Absenkungsbeschluss vorliegt, zählt nur ein ausdrückliches Ja in Textform.

Antwort	Zählt als Zustimmung?
Ja in Textform	ja
Nein	nein
Enthaltung	nein
Keine Antwort	nein, Schweigen ist keine Zustimmung
Ja nur am Telefon oder mündlich	nein, keine Textform

Eine Regel, nach der Schweigen nach einer bestimmten Zeit als Zustimmung gilt, kennt § 23 Abs. 3 WEG nicht. Ein Satz wie „Wer nicht widerspricht, stimmt zu“ im Anschreiben ändert daran nichts.

Eine einzige Gegenstimme oder fehlende Antwort genügt also, damit die Zustimmung aller fehlt. Beim Mehrheits-Umlauf nach einem Absenkungsbeschluss zählt dagegen die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wie Enthaltungen und Stimmrechte dabei in der Versammlung gezählt werden, erklärt der Beitrag Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG; ob diese Regeln im Umlauf ebenso gelten, prüft diese Seite nicht.

Umlaufbeschluss mit Mehrheit: der Absenkungsbeschluss

„Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.“ (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Der BGH nennt das einen „sog. Absenkungsbeschluss“ (V ZR 190/25, Rn. 5).

Den Zweck beschreibt der Rechtsausschuss des Bundestags: Sehen sich die Eigentümer in der Versammlung „mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage“, abschließend zu entscheiden, können sie beschließen, „diesen Beschluss im Umlaufverfahren nachzuholen“ (BT-Drs. 19/22634, S. 45).

So war es im Fall des BGH: Die Versammlung beschloss, über die Erneuerung der Heizung im Umlauf mit Mehrheit zu entscheiden. Danach wurde der Auftrag im Umlauf mit einfacher Mehrheit vergeben, die Finanzierung in einer außerordentlichen Versammlung beschlossen (V ZR 190/25, Rn. 1, 2). Welche Pflichten beim Heizungstausch bestehen, zeigt der Beitrag Heizungsgesetz in der WEG.

Zwei Grenzen gelten:

1. Einzelner Gegenstand: nach dem Wortlaut nur für einen Gegenstand, nicht allgemein für künftige Umläufe.
2. Verbrauch: Ob ein Absenkungsbeschluss mehrere Umlaufbeschlüsse zum selben Gegenstand tragen kann, ist streitig; der BGH hat es offengelassen. Jedenfalls ist er verbraucht, wenn die Maßnahme samt Finanzierung abschließend beschlossen ist (Rn. 22).

Eigene Regeln Ihrer Gemeinschaftsordnung zum Umlauf prüft diese Seite nicht.

So läuft ein Umlaufbeschluss ab

Wer den Umlauf einleitet, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich; in der Praxis ist es die Verwaltung. Eine gesetzliche Frist für die Antworten gibt es nicht. Ein sauberer Ablauf hat sieben Schritte (Ablauf nach VDIV-Fachbeitrag vom 12.04.2021 und § 24 Abs. 7 WEG):

1. Vorschlag formulieren: ein Gegenstand, genau beschrieben, etwa Auftrag, Auftragnehmer, Betrag und Finanzierung.
2. Weg klären: Braucht es die Zustimmung aller, oder liegt ein Absenkungsbeschluss für genau diesen Gegenstand vor?
3. An alle senden: den Vorschlag in Textform an alle Eigentümer, mit einer angemessenen Frist für die Antwort.
4. Antworten sammeln: jede Antwort in Textform aufbewahren.
5. Auszählen und verkünden: das Ergebnis mit Datum allen mitteilen. Dass auch ein Umlaufbeschluss verkündet wird, zeigt der Wortlaut von § 24 Abs. 7 WEG („Datum der Verkündung“).
6. Eintragen: in die Beschluss-Sammlung mit Ort und Datum der Verkündung.
7. Frist im Blick behalten: Ab der Beschlussfassung läuft die Monatsfrist für eine Anfechtung (§ 45 WEG).

Als Eigentümer prüfen Sie vor allem Schritt 2: Heißt es, die Mehrheit genüge, fragen Sie nach dem Absenkungsbeschluss mit Datum. Fehlt er, braucht der Beschluss auch Ihre Zustimmung.

Wann eignet sich der Umlauf, wann nicht?

Der Umlauf passt, wenn sich die Eigentümer einig sind oder eine Entscheidung nur vertagt wurde. Die Gesetzesbegründung hält ihn etwa für das Verlangen nach bestimmten baulichen Veränderungen „gerade in kleineren Gemeinschaften“ für denkbar (BT-Drs. 19/18791, S. 63). Bei Streit führt der allstimmige Umlauf selten zum Ziel, weil eine Stimme genügt, um ihn zu verhindern.

Situation	Besserer Weg
Kleine Gemeinschaft, alle einig	allstimmiger Umlauf­beschluss
Versammlung hat eine Detail­frage vertagt	Absenkungs­beschluss, dann Umlauf mit Mehrheit
Akuter Schaden am Gemeinschafts­eigentum	Verwalter handelt (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG); jeder Eigentümer darf Notmaßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG)
Streit in der Gemeinschaft	Versammlung, bei besonderer Dringlichkeit mit kürzerer Einladungs­frist (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG)
Auftrag nach beschlossener Maßnahme	Entscheidung über die Ausführung per Beschluss an den Verwalter übertragen (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23)

Nach § 27 Abs. 1 WEG darf der Verwalter außerdem Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Was Sie tun können, wenn die Verwaltung bei einem Schaden nicht handelt, zeigt der Beitrag Reparaturen: Verwaltung bleibt untätig.

Ohne Verwalter: Wer stößt den Umlauf an?

Auch eine Gemeinschaft ohne Verwalter kann im Umlauf beschließen, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Nach außen gilt dann: „Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten.“ (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Wer den Vorschlag verschickt, regelt das Gesetz nicht; stimmen Sie das in der Gemeinschaft ab.

Ein Anwendungsfall: Die Eigentümer ermächtigen per Umlaufbeschluss einen von ihnen, zur nächsten Versammlung einzuladen, etwa um einen neuen Verwalter zu bestellen. Wie Sie die Versammlung dann organisieren, mit Adressen, Frist und Protokoll, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren.

Für die Beschluss-Sammlung ohne Verwalter sieht das Gesetz vor: „Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.“ (§ 24 Abs. 8 Satz 2 WEG). Legen Sie deshalb früh fest, wer die Beschlüsse einträgt.

Scheitert der Umlauf, bleibt die Versammlung. Hat die Gemeinschaft einen Verwalter, der nicht einlädt, hilft die Vorlage Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung, auch als E-Mail.

Fehler und Folgen: Was der BGH 2026 entschieden hat

Bis zum Urteil vom 17.07.2026 war streitig, ob ein Mehrheits-Umlaufbeschluss ohne wirksame Absenkung nichtig, ein Nichtbeschluss oder anfechtbar ist (V ZR 190/25, Rn. 25 bis 29). Der BGH: nur anfechtbar, weil die Eigentümer auf die Allstimmigkeit rechtswirksam verzichten können (Rn. 32).

Fehler	Folge
Mehrheits-Umlauf, obwohl der Absenkungs­beschluss fehlt, nichtig oder für ungültig erklärt ist	Umlauf­beschluss nur anfechtbar, nicht nichtig, kein Nicht­beschluss (Leitsatz b, Rn. 31, 34)
Absenkungs­beschluss selbst fehlerhaft	eigenständig anfechtbar, sonst bestands­kräftig (Leitsatz a, Rn. 17)
Absenkungs­beschluss angefochten	gilt bis zum Urteil; der Umlauf darf trotzdem stattfinden (Rn. 18)
Umlauf­beschluss wird bestands­kräftig	Klage gegen den Absenkungs­beschluss wird unzulässig (Leitsatz c)
Verstoß gegen unverzichtbares Recht	nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG)

Für Sie heißt das: Ein Umlaufbeschluss, der als gefasst verkündet wird, gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt, außer er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG). Verkündet die Verwaltung dagegen, dass die Zustimmung aller fehlt, ist kein Beschluss zustande gekommen. Wie es sich auswirkt, wenn ein Eigentümer den Vorschlag gar nicht erhalten hat, hat der BGH für den Umlauf nicht entschieden (Stand 28.09.2026).

Umlaufbeschluss anfechten: Frist und Gericht

Wer einen Umlaufbeschluss für fehlerhaft hält, muss ihn selbst fristgerecht anfechten. Eine Klage nur gegen den Absenkungsbeschluss reicht nicht: Sie wird unzulässig, sobald der Umlaufbeschluss bestandskräftig ist (V ZR 190/25, Leitsatz c).

Frage	Was gilt
Frist für die Klage	ein Monat nach der Beschluss­fassung (§ 45 Satz 1 WEG)
Frist für die Begründung	zwei Monate nach der Beschluss­fassung, mit unterschriebenem Schriftsatz (§ 45 Satz 1 WEG; BGH, Urteil vom 23.06.2023, V ZR 28/22)
Gegen wen	die Gemeinschaft der Wohnungs­eigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG)
Wo	ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG)

Die Frist läuft ab der Beschlussfassung (§ 45 WEG); wann das beim Umlaufbeschluss genau ist, hat der BGH nicht entschieden. Rechnen Sie sicherheitshalber ab dem frühesten möglichen Zeitpunkt und lassen Sie den Beschluss früh anwaltlich prüfen.

Wollen Sie Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss angreifen, können Sie beide in einer Klage verbinden oder eine laufende Klage erweitern (V ZR 190/25, Rn. 18). Ablauf und Kosten einer Anfechtungsklage erklärt der Beitrag Beschluss anfechten: Frist, Klage und Kosten.

Beschluss-Sammlung: Wo der Umlaufbeschluss steht

Auch Umlaufbeschlüsse gehören in die Beschluss-Sammlung. Sie enthält nach § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG den Wortlaut „der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung“. Das Wort „schriftlich“ stammt aus der Zeit vor der Reform; der Rechtsausschuss hat die Beschluss-Sammlung „in ihrer gegenwärtigen Form“ beibehalten (BT-Drs. 19/22634, S. 45). Gemeint sind nach heutigem Verständnis die Umlaufbeschlüsse in Textform.

Was für die Eintragung gilt:

1. Wer: Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter (§ 24 Abs. 8 Satz 1 WEG).
2. Wie: Beschlüsse werden fortlaufend eingetragen und nummeriert (§ 24 Abs. 7 Satz 3 WEG).
3. Wann: Eintragungen sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen (§ 24 Abs. 7 Satz 7 WEG).
4. Einsicht: Jeder Eigentümer und ein von ihm ermächtigter Dritter kann Einsicht verlangen (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG).

Fehlt ein Umlaufbeschluss in der Sammlung, fragen Sie bei der Verwaltung nach und verlangen Sie Einsicht; wie das geht, zeigt der Beitrag Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Was außerdem in Niederschrift und Beschluss-Sammlung gehört, erklärt der Beitrag Protokoll der Eigentümerversammlung.

Verwalter per Umlaufbeschluss abberufen?

Ja, unter denselben Regeln wie jeder andere Umlaufbeschluss: Entweder stimmen alle Eigentümer in Textform zu, oder die Eigentümer haben vorher per Absenkungsbeschluss festgelegt, dass für genau diesen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Ein Absenkungsbeschluss für eine andere Frage, etwa einen Handwerkerauftrag, trägt die Abberufung nicht, denn er gilt nur für einen einzelnen Gegenstand.

Ist absehbar, dass nicht alle zustimmen, und fehlt ein Absenkungsbeschluss für die Abberufung, bleibt nur die Versammlung. So gehen Sie vor:

1. Beschlusstext vorbereiten: Abberufung und Neubestellung genau formulieren, als Muster dient die Vorlage Beschluss über Abberufung und Neubestellung der Verwaltung.
2. Weg wählen: Umlauf nur, wenn alle zustimmen werden oder ein passender Absenkungsbeschluss vorliegt; sonst Versammlung mit der Vorlage Einladung zur Eigentümerversammlung (Verwalterwechsel).
3. Festhalten: Beschluss verkünden und eintragen, bei einer Versammlung mit der Vorlage Niederschrift zum Verwalterwechsel.

Den gesamten Ablauf des Wechsels erklärt der Beitrag Hausverwaltung abwählen. Wer nur mit einzelnen Punkten unzufrieden ist, findet Wege im Beitrag Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung.

Was gilt in Berlin und Leipzig?

Der Umlaufbeschluss ist Bundesrecht (§ 23 Abs. 3 WEG); in Berlin und Leipzig gelten dieselben Regeln. Unterschiede entstehen nur über die Gemeinschaftsordnung der einzelnen Anlage.

Auch das Urteil des BGH vom 17.07.2026 (V ZR 190/25) gilt bundesweit: Der Absenkungsbeschluss ist selbstständig anfechtbar (Leitsatz a), ein Mehrheits-Umlaufbeschluss ohne wirksame Absenkung nur anfechtbar (Leitsatz b). Klagen gegen einen Umlaufbeschluss gehören ausschließlich vor das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Eigene Entscheidungen Berliner oder Leipziger Gerichte zum Umlaufbeschluss wertet diese Seite nicht aus.

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wollen Sie einen Umlaufbeschluss angreifen, lassen Sie sich wegen der kurzen Frist früh anwaltlich beraten.