Die Versammlung hat die Dachsanierung, den Fenstertausch oder das Gutachten beschlossen, Monate später ist nichts beauftragt und Nachfragen bleiben unbeantwortet. Dann ist Ihr Beschluss nicht verloren: Er bindet die Gemeinschaft, und Sie können seine Umsetzung verlangen. Diese Seite zeigt, wer zuständig ist, ob es eine Frist gibt, mit welchen sechs Schritten Sie die Umsetzung in Gang bringen und wann ein Wechsel der Verwaltung das bessere Mittel ist. Arbeitet die Verwaltung auch sonst schlecht, gibt die Übersicht Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung den Rahmen.
Ist der Beschluss verbindlich, und wer muss ihn umsetzen?
Ja, der Beschluss gilt. Das Gesetz sagt: „Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“ (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Nichtig ist nur ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG).
Die Umsetzung schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Bundesgerichtshof sagt: Nach dem WEMoG trifft die Pflicht zur Umsetzung von Beschlüssen „nicht mehr den Verwalter, sondern die GdWE“; „internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen umsetzt“ (Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23, Rn. 16).
| Beteiligter | Rolle bei der Umsetzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Versammlung | beschließt Ob, Umfang, Budget, falls nötig Termin | § 25 Abs. 1 WEG |
| Gemeinschaft | schuldet die Umsetzung gegenüber jedem Eigentümer | § 18 Abs. 1, 2 WEG |
| Verwalter | führt aus, vergibt Aufträge, vertritt nach außen | BGH V ZR 241/23; § 9b Abs. 1 WEG |
| Beirat | unterstützt und überwacht; sein Vorsitzender vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter | § 29 Abs. 2, § 9b Abs. 2 WEG |
| Sie als Eigentümer | können die Umsetzung von der Gemeinschaft verlangen | § 18 Abs. 2 WEG |
Bis wann muss ein Beschluss umgesetzt sein?
Eine gesetzliche Umsetzungsfrist gibt es nicht; das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine. Maßgeblich ist zuerst der Beschluss selbst: Steht dort ein Termin, ist das der Maßstab.
Einen Anhaltspunkt gibt ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2026 zu unterlassener Erhaltung: Ab Kenntnis vom Handlungsbedarf „hat die GdWE die gebotenen Maßnahmen zu beschließen und innerhalb angemessener Zeit durchzusetzen“ (Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25, Rn. 22). Eine zur Wohnnutzung notwendige Maßnahme darf danach nicht zurückgestellt werden. Das Urteil betrifft einen Schadensersatzfall; als allgemeiner Maßstab für jeden Beschluss ist es nur ein Anhaltspunkt, und was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab.
Für künftige Beschlüsse gilt deshalb: Legen Sie den Termin gleich mit fest. Die Eigentümer können die Aufgaben des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG „durch Beschluss einschränken oder erweitern“ (§ 27 Abs. 2 WEG), und sie dürfen ihm nach einem Grundsatzbeschluss die Ausführung im Einzelnen übertragen, etwa die Auftragsvergabe (BGH, V ZR 241/23). Wir empfehlen, dazu einen Termin und eine Pflicht zum Bericht an die Eigentümer oder den Beirat in den Beschluss aufzunehmen.
Zuerst klären: Was genau wurde beschlossen?
Bevor Sie nachfragen, brauchen Sie den genauen Wortlaut:
| Unterlage | Was das Gesetz sagt |
|---|---|
| Niederschrift der Versammlung | ist über die gefassten Beschlüsse „unverzüglich“ aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG) |
| Beschluss-Sammlung | führt der Verwalter; jeder Eigentümer bekommt auf Verlangen Einsicht (§ 24 Abs. 7, 8 WEG) |
Notieren Sie Datum der Versammlung, Nummer des Tagesordnungspunkts (TOP) und den Beschlusstext, samt Termin oder Budget, falls genannt.
Ist ein Beschluss angefochten, ist das in der Beschluss-Sammlung anzumerken (§ 24 Abs. 7 Satz 4 WEG). Die Erhebung einer Klage hat der Verwalter den Eigentümern „unverzüglich bekannt zu machen“ (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 Satz 1 WEG).
Wie weit die Umsetzung ist, zeigen die Verwaltungsunterlagen, etwa Angebote oder Auftragsschreiben; Einsicht können Sie von der Gemeinschaft verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Wie das geht, erklärt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen; den Text liefert die E-Mail „Einsicht in Unterlagen verlangen“.
Sechs Schritte: So bringen Sie die Umsetzung in Gang
Die ersten drei Schritte klären die Lage mit der Verwaltung, die letzten drei bringen das Thema vor alle Eigentümer und notfalls vor Gericht.
- Beschluss und Verzögerung dokumentieren: Datum der Versammlung, TOP, Wortlaut und jede bisherige Nachfrage mit Datum. Das zahlt sich aus: Verlangt ein Eigentümer später vor Gericht die Abberufung, würdigt das Gericht alle gegen die Verwaltung erhobenen Vorwürfe; allgemeingültige zeitliche Grenzen für ältere Pflichtverletzungen gibt es nicht (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21).
- Stand der Umsetzung erfragen und Frist setzen: Fragen Sie per E-Mail, welche Schritte erfolgt sind, bis wann die Umsetzung abgeschlossen sein soll und welche Hindernisse es gibt. Wir schlagen rund zwei Wochen für eine Antwort mit Zeitplan vor. Das ist eine Antwortfrist, keine gesetzliche Frist und keine Frist für die Umsetzung selbst. Den Text liefert die E-Mail-Vorlage „Umsetzung eines Beschlusses verlangen“. Kommt schon auf einfache Anfragen keine Antwort, hilft Hausverwaltung reagiert nicht.
- Beirat einschalten: „Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.“ (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG). Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Beirats die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Nehmen Sie ihn in Kopie. Nicht jede Gemeinschaft hat einen Beirat; er wird durch Beschluss bestellt (§ 29 Abs. 1 WEG). Mehr dazu: Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Rechte.
- Mitstreiter suchen und Versammlung verlangen: Bleibt die Verwaltung trotz Frist untätig, bringen Sie das Thema vor alle Eigentümer. Der Verwalter muss eine Versammlung einberufen, wenn dies „in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird“ (§ 24 Abs. 2 WEG). Bezeichnen Sie die Tagesordnungspunkte genau, denn zur Gültigkeit eines Beschlusses muss der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Dafür gibt es das Schreiben „Verlangen auf Einberufung“ und die E-Mail „Versammlung verlangen“. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, können der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG); siehe Eigentümerversammlung selbst organisieren.
- In der Versammlung beschließen: zum Beispiel einen Termin und eine Berichtspflicht für die Umsetzung, die Ermächtigung eines Eigentümers nach § 9b Abs. 2 WEG, den Regress gegen die Verwaltung oder ihre Abberufung. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Formulierungen liefern die Beschlussvorschläge zur Abberufung.
- Gericht als letzter Weg, Klage gegen die Gemeinschaft: Sie können auf ordnungsmäßige Verwaltung klagen (§ 18 Abs. 2 WEG). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Die Schritte mit Form und Frist im Überblick:
| Schritt | Form, Frist und Grundlage |
|---|---|
| 2 E-Mail an die Verwaltung | keine Form vorgeschrieben; Antwortfrist rund zwei Wochen (Empfehlung); Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG |
| 4 Versammlung verlangen | Verlangen in Textform (§ 24 Abs. 2 WEG); die Einladung soll mindestens drei Wochen vor der Versammlung kommen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG) |
| 6 Klage | gegen die Gemeinschaft, ausschließlich beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 44 Abs. 2, § 43 Abs. 2 WEG; § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG) |
Vor einer Klage: Reihenfolge und Kosten
Ob Sie direkt auf Umsetzung eines bestimmten Beschlusses klagen können oder zuerst die Versammlung befassen müssen, können wir nicht allgemein beantworten. Wir empfehlen, das Anliegen vorher in die Versammlung zu bringen: Wer dort keinen Antrag stellt, obwohl er die Beschlussfassung hätte beeinflussen können, riskiert bei einem späteren Schadensersatz ein Mitverschulden (BGH, V ZR 18/25, Rn. 24).
Zu den Kosten: Prozesskosten der Gemeinschaft aus Beschlussklagen trägt auch ein siegreicher Kläger über den allgemeinen Schlüssel anteilig mit, sofern nichts anderes beschlossen ist (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23). Lassen Sie sich vor einer Klage rechtlich beraten.
Wenn die Verwaltung Gründe für die Verzögerung nennt
Manche Verzögerung hat einen Grund. Fragen Sie nach, ohne vorab zu werten:
| Begründung der Verwaltung | Was im Gesetz steht und was Sie fragen können |
|---|---|
| „Der Beschluss ist angefochten.“ | Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Fragen Sie, wann die Klage mitgeteilt wurde (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG) und warum die Umsetzung deshalb warten soll. |
| „Es fehlen Angebote oder Handwerker.“ | Der Verwalter muss nicht das billigste Angebot nehmen, aber wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen wählen (BGH, V ZR 241/23, Rn. 17). Fragen Sie nach den angefragten Firmen und einem Zeitplan. |
| „Das Geld reicht nicht.“ | Fragen Sie, wie der Beschluss die Finanzierung regelt. Fehlt sie, kann die Versammlung etwa über eine Sonderumlage in der WEG entscheiden. |
| „Der Beschluss ist unklar.“ | Prüfen Sie den Wortlaut in Niederschrift und Beschluss-Sammlung; lässt er Fragen offen, hilft ein klarstellender neuer Beschluss. |
Ob die Umsetzung während einer Anfechtungsklage zurückgestellt werden darf, hängt vom Einzelfall ab; eine allgemeine Regel können wir nicht belegen. Lassen Sie sich dazu rechtlich beraten.
Wer haftet, wenn die Verzögerung Schaden verursacht?
Gegenüber Ihnen haftet die Gemeinschaft, nicht der Verwalter persönlich. Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und entsteht dadurch ein Schaden an Ihrem Sondereigentum, haftet sie nach § 280 Abs. 1 BGB; eine Mahnung ist dafür nicht nötig (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25). Das Verhalten ihres Verwalters muss sie sich zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24, Rn. 20). Fehler bei der Ausführung zählen dabei wie Fehler bei der Beschlussfassung (V ZR 18/25, Rn. 21).
Die Grenzen nach dem Urteil von 2026:
- Zeitpunkt: Die Haftung beginnt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.
- Mietausfall: wird nur ersetzt, wenn die entgangene Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte; den Schaden müssen Sie darlegen und beweisen.
- Mitverschulden: kommt in Betracht, wenn Sie es unterlassen, in der Versammlung eine Beschlussfassung zu beantragen, aber nur, wenn Sie sie tatsächlich hätten beeinflussen können.
Ansprüche aus dem Verwaltervertrag haben Sie nur gegen die Gemeinschaft (BGH, V ZR 34/24). Die Gemeinschaft kann beim Verwalter Regress nehmen; einen solchen Beschluss können Sie nötigenfalls per Beschlussersetzungsklage herbeiführen (ebenda, Rn. 22). Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, ist Einzelfall.
Was Sie nicht tun sollten
Zwei naheliegende Reaktionen gehen nach hinten los.
| Reaktion | Warum nicht |
|---|---|
| Hausgeld zurückhalten | Gegenüber beschlossenen Hausgeldvorschüssen ist ein Zurückbehaltungsrecht generell ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). |
| Den beschlossenen Auftrag selbst vergeben | Die Gemeinschaft wird durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Allein dürfen Sie nur Notmaßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). |
Beim Hausgeld bleibt nach dem Bundesgerichtshof nur die Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen möglich. Das Hausgeld ist also weiter zu zahlen, auch wenn ein Beschluss liegen bleibt. Dasselbe gilt, wenn die Abrechnung fehlt; dazu mehr unter Jahresabrechnung kommt nicht.
Die Ausnahme für Notfälle ist eng. Jeder Eigentümer ist „berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind“ (§ 18 Abs. 3 WEG). Einen beschlossenen Auftrag selbst zu erteilen, deckt das nicht. Droht ein Schaden, melden Sie ihn mit Frist über die E-Mail „Schaden melden mit Frist“. Bleiben Reparaturen dauerhaft liegen, hilft Reparaturen: Verwaltung bleibt untätig.
Wann ist es Zeit für eine neue Verwaltung?
Wenn Beschlüsse wiederholt liegen bleiben, Nachfragen ins Leere laufen und auch der Beirat nichts erreicht, ist ein Wechsel oft der wirksamere Weg als der Streit um einzelne Aufträge. Die Gemeinschaft kann ihn jederzeit beschließen: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ (§ 26 Abs. 3 WEG). Abweichungen davon sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG).
Ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung vor Gericht nur erzwingen, wenn ihre Ablehnung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint (BGH, V ZR 65/21). Diese Leitentscheidung stammt aus einem Berliner Verfahren. Deshalb zählt Ihre Dokumentation aus Schritt 1.
So gehen Sie vor:
- Angebote anderer Verwaltungen einholen; Preise einordnen hilft Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
- Versammlung mit den Tagesordnungspunkten Abberufung und Neubestellung einberufen lassen.
- Mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Den ganzen Ablauf mit Einladung, Vollmachten und Protokoll zeigt Hausverwaltung abwählen.
E-Mail-Vorlage: Umsetzung eines Beschlusses verlangen
Die E-Mail-Vorlage füllen Sie im Browser aus: Verwaltung, Ansprechpartner, E-Mail-Adresse, Anschrift der WEG, Einheit, Versammlung, TOP, Beschluss und Frist. Gespeichert wird nichts. Die E-Mail fragt sachlich nach dem Stand, dem Zeitplan und möglichen Hindernissen, ohne Drohung.
Drei Hinweise, bevor Sie senden:
- E-Mail-Adresse finden: Sie steht meist im Verwaltervertrag, in der letzten Einladung, Niederschrift oder Jahresabrechnung. Hat die Verwaltung eine Website, steht sie auch im Impressum: Anbieter geschäftsmäßiger, in der Regel gegen Entgelt angebotener digitaler Dienste, etwa der Website einer Verwaltungsfirma, müssen Angaben zur schnellen elektronischen Kontaktaufnahme „einschließlich der Adresse für die elektronische Post“ ständig verfügbar halten (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 DDG).
- Schriftlich schicken und den Beschluss genau bezeichnen: Für diese Anfrage schreibt das Gesetz keine Form vor. Eine E-Mail mit vollem Namen ist nachweisbar und erfüllt nach dem Wortlaut die Merkmale der Textform nach § 126b BGB, die etwa das Verlangen einer Versammlung braucht. Datum und TOP stehen in Niederschrift oder Beschluss-Sammlung.
- Kopie behalten: Gesendete E-Mail mit Datum speichern oder als PDF sichern, um eine Eingangsbestätigung bitten und Anrufe mit Datum notieren.
A1 Asset One gibt diesen Ratgeber heraus und verwaltet auch Eigentümergemeinschaften. Wenn Ihre Gemeinschaft über einen Wechsel nachdenkt, können Sie über den Kasten zur WEG-Verwaltung ein unverbindliches Angebot anfragen. Die Schritte auf dieser Seite gelten unabhängig davon, welche Verwaltung Sie wählen.
