Erhaltungsrücklage: Wie viel ist genug, und wo steht, was wirklich da ist?

Im Wirtschaftsplan steht eine neue Zuführung zur Rücklage, vor dem Kauf einer Wohnung wollen Sie wissen, wie gut die Gemeinschaft vorgesorgt hat, oder die Verwaltung kündigt eine Sonderumlage an und Sie fragen sich, wo die Rücklage geblieben ist. Die Antwort auf „Wie viel ist genug?“ findet sich nicht in einer Faustformel, sondern in den Unterlagen Ihrer Gemeinschaft. Diese Seite zeigt, was das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, warum es keine Pflichtzahl gibt und wie Sie Soll, Ist und Kontostand auseinanderhalten. Die Regeln gelten für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Stand: 28.09.2026.

Was ist die Erhaltungsrücklage, und muss jede WEG eine haben?

Ja. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG), also auch die Ansammlung einer angemessenen Rücklage.

Bis 30.11.2020 hieß sie Instandhaltungsrückstellung oder Instandhaltungsrücklage. Der neue Name soll nach der Gesetzesbegründung verdeutlichen, „dass es sich dabei nicht um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt“ (BT-Drucks. 19/18791, S. 61). Der BGH verwendet beide Begriffe gleichbedeutend (Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24, Rn. 14).

Frage	Antwort
Wem gehört das Geld?	der Gemeinschaft, es ist Gemeinschafts­vermögen (§ 9a Abs. 3, § 28 Abs. 4 WEG)
Wofür ist es gedacht?	für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 und 4 WEG)
Gibt es weitere Rücklagen?	ja, durch Beschluss möglich (§ 28 Abs. 1 WEG; BT-Drucks. 19/18791, S. 76)

Die Rücklage ist also kein persönliches Sparkonto der einzelnen Eigentümer, sondern Geld der Gemeinschaft, das für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bereitsteht.

Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?

Eine Zahl schreibt das Gesetz nicht vor, weder je Quadratmeter noch je Wohnung. Der BGH lässt den Eigentümern viel Spielraum: „Bei der Bestimmung der Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen“; ein konkreter Reparaturbedarf ist dafür nicht nötig (Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24, Rn. 18).

Für die Vorschüsse zur Kostentragung zieht der BGH eine Grenze: Anfechtbar kann der Beschluss „allenfalls“ sein, wenn bei der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt (V ZR 108/24, Leitsatz). Für die Zuführung zur Rücklage wiederholt das Urteil diese Formel nicht, betont aber auch dort das weite Ermessen (Rn. 18). Wer gegen die Höhe klagen will, hat also eine hohe Hürde.

Was die Höhe begründen kann, steht in Ihren eigenen Unterlagen: Alter und Zustand des Hauses, anstehende Erhaltungsmaßnahmen, frühere Beschlüsse und gesetzliche Pflichten, etwa beim Heizungstausch in der WEG.

Und die Werte je m²? Die oft genannten 7,10, 9 und 11,50 € je m² und Jahr sind Höchstsätze aus § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) für die Kostenmiete im geförderten Wohnungsbau. Sie gelten für die ganze Wohnung und verändern sich laut Verordnung alle drei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex (§ 26 Abs. 4 II. BV). Ein Maßstab des WEG sind sie nicht.

Wer beschließt die Zuführung, und wer zahlt wie viel?

Die Eigentümer beschließen „über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen“ (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt. Beschlossen wird nach dem BGH im Zweifel nur die Höhe der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen, nicht das Zahlenwerk selbst (Beschluss vom 25.10.2023, V ZB 9/23). Wie in der Versammlung abgestimmt wird, erklärt der Beitrag Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG.

So entsteht Ihr Betrag:

1. Gesamtzuführung: Der Wirtschaftsplan nennt, wie viel im Jahr in die Rücklage fließen soll.
2. Verteilung: Aufgeteilt wird nach dem Schlüssel, der in Ihrer Gemeinschaft gilt. Für die Kosten der Gemeinschaft sieht das Gesetz Miteigentumsanteile vor (§ 16 Abs. 2 WEG). Ob ein per Beschluss geänderter Schlüssel auch für die Zuführung gelten kann, hat der BGH, soweit hier geprüft, nicht entschieden.
3. Ihr Anteil: Er steht in Ihrem Einzelwirtschaftsplan und ist Teil Ihres Hausgelds.

Zurückhalten dürfen Sie beschlossene Vorschüsse auch im Streit mit der Verwaltung nicht (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Fehlt der Wirtschaftsplan ganz, hilft Kein Wirtschaftsplan: Was dann gilt.

Soll und Ist: So lesen Sie die Rücklage in Ihren Unterlagen

Soll ist die beschlossene Zuführung, Ist das tatsächlich eingezahlte Geld. Sind Eigentümer im Rückstand, weichen beide ab.

Unterlage	Was dort zur Rücklage steht
Wirtschafts­plan (§ 28 Abs. 1 WEG)	Soll-Zuführung des Jahres, Ihr Anteil im Einzel­wirtschafts­plan
Jahres­abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)	Entwicklung der Rücklage mit Soll- und Ist-Zuführung und Entnahmen (so der BGH zum alten Recht)
Vermögens­bericht (§ 28 Abs. 4 WEG)	Ist-Stand zum Jahresende, ohne offene Forderungen und ohne umgewidmete Mittel
Konto­auszug	Kontostand, der nicht gleich der Rücklage sein muss

Zum Recht vor dem 01.12.2020 hat der BGH die Darstellung so beschrieben: Die tatsächlichen Zahlungen auf die Rücklage erscheinen als Einnahmen, die geschuldeten werden zusätzlich angegeben (Urteil vom 04.12.2009, V ZR 44/09, Leitsatz a). Ob das für die Jahresabrechnung nach neuem Recht ebenso gilt, hat der BGH, soweit hier geprüft, nicht entschieden. Für den Vermögensbericht nennt die Gesetzesbegründung den „Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens“ (BT-Drucks. 19/18791, S. 77).

Ein Beispiel aus einem BGH-Fall zeigt, dass drei Zahlen zum Jahresende verschieden sein dürfen: Soll-Bestand 208.830,57 €, Ist-Bestand 207.581,33 €, Tagesgeldkonto 215.195,46 € (V ZR 80/19, Rn. 30, altes Recht).

Muss die Rücklage auf einem eigenen Konto liegen?

Nein, ein eigenes Rücklagenkonto schreibt das WEG nicht vor. Der BGH hat zum Recht vor dem 01.12.2020 entschieden, dass die Rücklage „nicht von der sonstigen Liquidität getrennt werden muss“; auch nur ein Konto der Gemeinschaft ist zulässig (Versäumnisurteil vom 25.09.2020, V ZR 80/19, Rn. 30). Ausgewiesen wird die Rücklage trotzdem getrennt, nämlich buchhalterisch mit Soll und Ist.

Wer mehr Sicherheit will, kann das in der Gemeinschaft beschließen lassen:

1. Eigenes Rücklagenkonto: Die Eigentümer können die Verwaltung per Beschluss regeln (§ 19 Abs. 1 WEG), also auch ein gesondertes Konto für die Rücklage vorsehen.
2. Zustimmung bei größeren Zahlungen: Die Befugnisse des Verwalters lassen sich per Beschluss einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG). Die Gesetzesbegründung nennt als Beispiel, Zahlungen ab einem bestimmten Betrag von der Zustimmung eines Eigentümers oder eines Dritten abhängig zu machen (BT-Drucks. 19/18791, S. 75).
3. Beirat einbinden: Als zustimmenden Eigentümer kann die Gemeinschaft etwa ein Mitglied des Verwaltungsbeirats bestimmen.

Wie die Rücklage angelegt werden darf, etwa als Tagesgeld, Festgeld oder in Wertpapieren, ist in keiner hier geprüften Entscheidung des BGH geklärt. Lassen Sie sich bei solchen Beschlüssen beraten.

Wann darf Geld aus der Rücklage entnommen werden?

Über eine Maßnahme und ihre Bezahlung aus der Rücklage entscheiden die Eigentümer durch Beschluss. Ohne Beschluss handelt der Verwalter nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder wenn es um eine Frist oder die Abwendung eines Nachteils geht (§ 27 Abs. 1 WEG). Nach dem Beschluss über das Ob kann die Ausführung dem Verwalter übertragen werden (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23). Der Beschluss braucht eine hinreichende Tatsachengrundlage, aber keine starre Zahl von Vergleichsangeboten (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25).

Wichtig für Ihre Abrechnung: „Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen“ (V ZR 96/24, Leitsatz). Sonst zahlen Sie dieselbe Reparatur doppelt.

Wird Rücklagengeld für laufende Rechnungen verwendet, zählt es im Vermögensbericht nicht mehr als Rücklage (BT-Drucks. 19/18791, S. 77). Ob eine solche Umwidmung zulässig ist, regelt das Gesetz nicht.

Der Verbraucherverband wohnen im eigentum empfiehlt, eine solche Umwidmung nur ausnahmsweise zuzulassen, offen zu kommunizieren, das Geld zeitnah zurückzuführen und die Bedingungen per Beschluss und im Verwaltervertrag festzulegen.

Ob die Rücklage für bauliche Veränderungen oder Modernisierungen genutzt werden darf, ist in den hier geprüften Quellen nicht entschieden.

Wenn die Rücklage nicht reicht: Sonderumlage oder Kredit

Reicht die Rücklage für eine nötige Maßnahme nicht, bleiben zwei Wege, auch kombiniert. Dass die Rücklage zuerst aufgebraucht sein muss, bevor eine Sonderumlage kommt, steht in keiner hier geprüften Quelle.

Weg	Worauf Sie achten
Sonder­umlage	Ergänzung des Wirtschafts­plans, wenn dessen Ansätze unrichtig, überholt oder nicht durchführbar sind (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Rn. 13, altes Recht); nach der Gesetzes­begründung ein Nachtrag zum Wirtschafts­plan (BT-Drucks. 19/18791, S. 76)
Kredit der Gemeinschaft	kann ordnungsmäßig sein, wenn das Risiko einer Nachschuss­pflicht vor dem Beschluss erörtert und protokolliert wurde (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14, altes Recht)

Was bei einer Sonderumlage gilt, wie sie verteilt wird und wann sie fällig ist, erklärt der Beitrag Sonderumlage in der WEG ausführlich.

Für Ihre eigene Planung heißt das:

1. Beschluss-Sammlung und Einladungen lesen: Stehen große Maßnahmen an, etwa Dach, Fassade oder Heizung?
2. Rücklagenstand vergleichen: Der Ist-Stand im Vermögensbericht zeigt, was tatsächlich da ist.
3. Anträge vorbereiten: Eine höhere Zuführung können Sie als eigenen Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung vorschlagen.

Rücklage beim Verkauf und im Erbfall

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer (§ 9a Abs. 3 WEG). Sie ist kein Guthaben, das Ihnen beim Verkauf ausgezahlt wird; sie bleibt als Gemeinschaftsvermögen bei der Gemeinschaft.

Für Käufer ist der Stand der Rücklage eine der wichtigsten Zahlen. Er zeigt, ob die Gemeinschaft für anstehende Reparaturen vorgesorgt hat oder ob eine Sonderumlage droht. Sehen Sie sich vor dem Notartermin an:

1. Vermögensbericht: Ist-Stand der Rücklage zum letzten Jahresende (§ 28 Abs. 4 WEG).
2. Wirtschaftsplan: laufende Zuführung und Hausgeld der Wohnung.
3. Beschluss-Sammlung und Niederschriften: beschlossene Maßnahmen und Entnahmen. Einsicht in die Beschluss-Sammlung erhält auch ein Dritter, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 7 WEG). Was dort steht, erklärt der Beitrag Protokoll der Eigentümerversammlung.

Welche Unterlagen Käufer außerdem erwarten, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: die Unterlagen. Was Erben in der Gemeinschaft beachten müssen, erklärt der Beitrag Wohnung geerbt: Was Erben in der WEG tun müssen.

Steuer und Mieter: Was gilt für Vermieter?

Vermieten Sie Ihre Wohnung, stellen sich zwei Fragen: Können Sie die Zuführung steuerlich absetzen, und können Sie sie weitergeben?

Frage	Was gilt
Auf den Mieter umlegen?	Nein. Instandhaltungs- und Instand­setzungskosten gehören nicht zu den Betriebs­kosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
Als Werbungs­kosten absetzen?	Mit Steuer­beratung klären, wann Ihr Anteil zählt

Die Rücklage ist die Vorsorge für genau die Instandhaltungskosten, die das Gesetz aus den Betriebskosten ausnimmt. Welche Kosten Sie tatsächlich umlegen dürfen, zeigt der Beitrag Umlagefähige Betriebskosten.

Steuerlich sind Werbungskosten „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Die Rücklage gehört aber der Gemeinschaft, nicht Ihnen. Ob Ihr Anteil schon bei der Zahlung zählt oder erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für die Erhaltung ausgibt, lassen Sie für die Anlage V von Ihrer Steuerberatung einordnen. Wie sich das Hausgeld steuerlich aufteilt, erklärt der Beitrag Steuern für Vermieter.

Rücklage zu niedrig oder unklar: 6 Schritte für Eigentümer

Gehen Sie von der einfachsten zur aufwendigsten Stufe und zahlen Sie weiter; ein Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

1. Zahlen verlangen: Fordern Sie Vermögensbericht, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung an und vergleichen Sie Soll, Ist und Vorjahr. Fehlt der Vermögensbericht oder ist er mangelhaft, haben Sie laut Gesetzesbegründung einen Anspruch auf einen (berichtigten) Bericht (BT-Drucks. 19/18791, S. 78). Vorlage: E-Mail: Wirtschaftsplan anfordern. Kommt nichts: Keine Jahresabrechnung von der Verwaltung.
2. Einsicht nehmen: in Kontoauszüge und Beschlüsse (§ 18 Abs. 4 WEG), mit der Vorlage E-Mail: Einsicht in die Unterlagen verlangen. Mehr dazu: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
3. Beirat einbeziehen: Er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor dem Beschluss prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG). Wie das geht, zeigt die Belegprüfung durch den Beirat.
4. Antrag stellen: zur nächsten Versammlung, etwa für eine höhere Zuführung, ein eigenes Rücklagenkonto oder Regeln für Entnahmen. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann in Textform eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), mit der Vorlage Verlangen auf Einberufung. Welche Fristen gelten, erklärt Einladung zur Eigentümerversammlung.
5. Anfechten: wenn eine Entnahme in Ihre Nachzahlung eingeflossen ist (V ZR 96/24) oder die beschlossenen Vorschüsse evident weit überhöht oder wesentlich zu niedrig sind (V ZR 108/24). Klage binnen eines Monats, Begründung binnen zwei Monaten nach der Beschlussfassung (§ 45 WEG). Einzelheiten: Beschluss anfechten.
6. Beschlussersetzungsklage: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wegen des weiten Ermessens ist die Hürde hoch; lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.

Was gilt in Berlin und Leipzig?

Das Wohnungseigentumsgesetz ist Bundesrecht. Erhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht folgen deshalb in Berlin und Leipzig denselben Regeln; eine eigene Landesregel zur Rücklage ist nicht bekannt.

Das Grundsatzurteil zu Entnahmen aus der Rücklage (V ZR 96/24) stammt aus einem Leipziger Verfahren: Vorher entschieden das Amtsgericht Leipzig und in der Berufung das Landgericht Dresden.

Einen Unterschied macht die Lage des Hauses, wenn die Gemeinschaft mehr plant als reine Erhaltung:

Stadt	Was Sie vor dem Beschluss prüfen
Berlin	82 soziale Erhaltungs­gebiete; reine Instand­setzung dort genehmigungs­frei, Modernisierungen genehmigungs­pflichtig. Details: Milieuschutz in Berlin
Leipzig	9 soziale Erhaltungs­gebiete. Details: Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig

Klären Sie eine nötige Genehmigung, bevor die Versammlung über Maßnahme und Finanzierung beschließt. Welche weiteren Regeln vor Ort gelten, zeigen die Leitfäden für Immobilieneigentümer in Berlin und Immobilieneigentümer in Leipzig.